臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1314號
原 告 西子灣公園大廈管理負責人
法定代理人 張淑媚
訴訟代理人 翟明
兼
送達代收人 魏峰
被 告 楊馥霖
訴訟代理人 林湘絢律師
楊千慧
被 告 彭瑞琦
劉修銘
前列二人共同
訴訟代理人 洪幼珍律師
複代理人 方浩鍵律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於107 年5 月2 日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告彭瑞琦、劉修銘應將西子灣公園大廈九樓如附圖編號Ａ所示面積二百一十一平方公尺之鐵皮屋拆除，並將占用之上開大廈頂樓平面交付返還予原告。
被告楊馥霖應給付原告新台幣壹拾參萬貳仟玖佰捌拾參元，被告彭瑞琦、劉修銘應給付原告參仟伍佰零伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告彭瑞琦、劉修銘負擔十分之八，由被告楊馥霖負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○○路00號9 樓之1 建 物（下稱系爭建物）為西子灣公園大廈（下稱系爭公寓大廈 ）之區分所有建物，被告楊馥霖原為系爭建物之區分所有權 人，除系爭建物坐落部分外之系爭公寓大廈9 樓屋頂平面乃 公共區域，被告楊馥霖未得其他區分所有權人同意，亦無任 何合法權利，越界無權占用，並將違建地上物出租，所為致 系爭公寓大廈所有權之行使受損，並嚴重影響住戶逃生安全 ，經伊協調未果，被告楊馥霖堅不拆除，竟委請仲介售屋， 將系爭建物出售予被告彭瑞琦、被告劉修銘，故提起本訴， 請求將地上物拆除，返還頂樓平面予系爭公寓大廈，及給付 相當於租金之不當得利。並聲明：㈠被告彭瑞琦、劉修銘應 將系爭公寓大廈9 樓如附圖編號A 所示面積211 平方公尺之 鐵皮屋拆除，並將占用之原告大樓頂樓平面交付返還予原告 ；㈡被告應連帶給付原告新台幣（下同）80萬元。
二、被告抗辯：
㈠被告彭瑞琦、劉修銘抗辯：伊等於民國106 年5 月22日以買 賣為原因，由被告楊馥霖移轉登記而取得系爭建物，當時伊 等並不知有違建情形，故本件違建及積欠之管理費與伊等無 涉，且伊等係出租套房，並未占用通道部分。並聲明：原告 之訴駁回。
㈡被告楊馥霖抗辯：伊於103 年3 月24日始取得系爭建物所有 權，伊於取得所有權後，遵照與原告之協議，就伊使用增建 部分，每月補貼管理委員會3,000 元，然管理委員會於伊正 常繳費期間，無預警於104 年1 月向拆除大隊舉報，拆除大 隊亦於104 年3 月17日前來拆除增建部分，拆除後，伊與原 告於105 年9 月12日在本院成立調解（本院105 年度雄司小 調字第480 號給付管理費事件，下稱系爭前案），本件原告 再對其等請求本件相當於租金不當得利，顯屬對同一事件重 複請求。並聲明：原告之訴駁回。
三、系爭建物屬系爭公寓大廈之區分所有建物，而被告楊馥霖於 103 年3 月24日以買賣為登記原因，取得系爭建物所有權， 被告彭瑞琦、劉修銘於106 年5 月22日亦以買賣為登記原因 ，自被告楊馥霖取得系爭建物所有權（應有部分各1/2 ）， 此有建物謄本2 份、異動索引1 份、公寓大廈管理組織報備 證明1 份附卷可資比對（見本院卷第7 頁、第15頁、第96頁 ），且為兩造所不爭執，堪信為真實，則被告楊馥霖於103 年3 月24日至106 年5 月21日期間，為系爭建物之區分所有 權人，被告彭瑞琦、劉修銘於106 年5 月22日迄今為系爭建 物區分所有權人（應有部分各1/2 ）之事實，應可認定。四、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對 於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前 段、中段定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在 者亦同，民法第179 條亦有明文；又無權占用他人土地或建 物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。而 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息10% 為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第 97條第1 項、第105 條亦有明定，且此乃指基地租金之最高 限額而言，並非必須照申報地價額年息10% 計算，另土地法 第97條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條 規定，土地價額係依法定地價，而所謂法定地價，依土地法 第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。 再者，公寓大廈頂樓沒有專有建物部分，原則上屬於公寓大 廈之共用部分，除非有專用之約定，任何區分所有權人並不
得據為己用，而屬全體區分所有權人得共同使用之部分，則 個別之區分所有權人如予以占為己用，該公寓大廈之管理委 員會或管理負責人，自得代表全體區分所有權人，依民法第 767 條第1 項前段定請求返還，如有增建並得請求拆除後將 坐落之頂樓平面返還，並得請求返還占用期間相當於租金之 不當得利。
五、系爭公寓大廈9 樓除原有之系爭建物外，另增建如附圖編號 Ａ所示面積211 平方公尺之鐵皮屋（下稱增建鐵皮屋），此 業經本院偕同地政人員繪測在案，有勘驗筆錄、現場照片及 複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第142 至155 頁、第182 至 183 頁、第188 頁。另兩造不爭執高雄市政府拆除大隊於10 4 年，僅拆除本件違建之隔間，結構並未拆除【見本院卷第 143 頁勘驗筆錄】，是該拆除並不影響增建鐵皮屋之範圍。 再者，被告楊馥霖雖聲請向高雄市政府工務局函調系爭建物 之使用執照，以釐清有無增建【見本院卷第203 頁答辯㈢狀 】，但增建之事實業已勘驗、繪測在案，當無再予函查之必 要，併予敘明），且依現場照片可知，增建鐵皮屋與原有之 系爭建物業已結合為一體，自結構上、使用上均難以區分， 是堪認增建鐵皮屋業已添附為系爭建物之一部分，則系爭建 物之區分所有權人，亦為增建鐵皮屋所有權人之事實，應可 認定，而被告3 人並無法說明其等占用系爭鐵皮屋所坐落頂 樓平面之合法權源，更無法舉證以實其說，則原告訴請該建 物現區分所有權人即被告彭瑞琦、劉修銘拆除後交付返還該 鐵皮屋坐落之大樓頂樓平面，堪認於法有據，應予准許。至 被告彭瑞琦、劉修銘雖辯稱其等購買系爭建物時，不知有增 建，且其等出租之套房均在原有系爭建物原有範圍內云云（ 見本院卷第121 頁答辯㈡狀、第217 頁答辯㈢狀），然購買 時不知有違建之所辯非僅為原告所否認（見本院卷第163 頁 陳報狀、第211 頁言詞辯論筆錄），且增建鐵皮屋既為其等 所有系爭建物之一部分，並無權占用系爭公寓大廈之頂樓平 面，而對系爭公寓大廈全體區分所有權人（含其等家屬）使 用該部分頂樓平面造成妨害，原告自得訴請拆除及交還占用 之頂樓平面，此與其等是否明知有違建存在，並無關連，與 增建鐵皮屋是否屬其等出租公寓之範疇，亦無關連。六、兩造不爭執增建鐵皮屋係被告楊馥霖取得系爭建物前所增建 （見本院卷第107 頁原告陳報狀、第92頁被告楊馥霖所辯） ，而如上所述，被告楊馥霖取得及使用系爭建物（含增建鐵 皮屋）之期間為103 年3 月24日至106 年5 月21日，被告彭 瑞琦、劉修銘取得及使用系爭建物（含增建鐵皮屋）之期間 為106 年5 月22日迄今，則依前揭法文規定及說明，原告雖
得請求被告返還相當於租金之不當得利，但可請求返還之相 當於租金不當得利，僅限於上開無權占用期間，而系爭建物 所坐落土地申報地價為每平方公尺22,426元，有土地登記謄 本附卷可按（見本院卷第185 頁），則增建鐵皮屋所占用土 地之申報總價額為4,731,886 元（22,426×211 ＝4,731,88 6 ），又系爭公寓大廈位於高雄市臨海二路靠近前往鼓山渡 輪站之濱海二路附近，交通及生活機能均佳，有勘驗筆錄及 網查Google Map資料附卷可稽（見本院卷第183 頁、第186 頁），則綜合審酌上情，本院認本件被占用土地之申報地價 應以年息8%計算，另考量增建鐵皮屋既位於頂樓之9 樓，堪 認占用價值僅申報地價之1/9 ，故原告得訴請被告楊馥霖及 被告彭瑞琦、劉修銘返還之相當於租金不當得利，應分別為 132,983 元（4,731,886 ×8%×1/9 ×【3 ＋59/365】＝ 132,983 ，小數點以下四捨五入）、3,505 元（4,731,886 ×8%×1/9 ×1/12＝3,505 ，小數點以下四捨五入【原告係 請求起訴前12年之相當租金不當得利，而訴訟繫屬時間為 106 年6 月22日，則堪認請求至106 年6 月21為止，則被告 彭瑞琦、劉修銘被訴之占用期間為1 個月】）。另被告楊馥 霖雖辯稱增建鐵皮屋占用之相當於租金不當得利，於系爭前 案業已與原告成立調解，原告此部分屬重複請求云云，但原 告在系爭前案原係請求104 年10月至105 年6 月之管理費每 月1,650 元，調解時擴張為請求至105 年8 月，而雙方就此 成立調解，被告楊馥霖同意全數給付，上情業經調前案卷核 對無訛，該案調解成立之範圍不及本件之相當於租金不當得 利，所辯有重複請求之情，顯與事實不符，不足採信；被告 楊馥霖又辯稱相當於租金不當得利，原告前業以每月3,000 元與管理費一併收取（見本院卷第208 頁言詞辯論筆錄）， 但依原告提出之存證信函所示，該3,000 元為補貼套房出租 而超用之公用電費（見本院卷第11頁），堪認前案卷所附原 告之存證信函，其中原告請求支付每月4,650 元部分，其中 除原有管理費1,650 元以外之3,000 元，確實如原告所主張 為公用電費之補助，非如被告楊馥霖所辯之相當於租金不當 得利，是該部分有無收取，亦與本件相當於租金不當得利之 請求無關，附此陳明。
七、綜上所述，原告訴請被告彭瑞琦、劉修銘應將系爭公寓大廈 9 樓如附圖編號A 所示面積211 平方公尺之鐵皮屋拆除，並 將占用之原告大樓頂樓平面交付返還部分，於法有據，應予 准許，另訴請被告應連帶給付相當於租金不當得利80萬元部 分，於訴請被告楊馥霖給付132,983 元，及訴請被告彭瑞琦 、劉修銘給付3,505 元之範圍，於法有據，應予准許，超過
上開範圍之所訴，於法無據，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項後段，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 23 日
民事第五庭 法 官 鄭峻明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 23 日
書記官 王居玲