臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上易字第43號
上 訴 人 林妍伶
王惠申
共 同
訴訟代理人 呂郁斌律師
被上訴人 聯上實業股份有限公司
法定代理人 蘇永義
訴訟代理人 柯尊仁律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於民國106 年
12月29日臺灣橋頭地方法院105 年度訴字第1516號第一審判決提
起上訴，本院於107 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國103 年10月11日簽立土地房屋預售 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人以總價新臺幣 （下同）645 萬元，向被上訴人購買坐落高雄市○○區○○ 段00地號土地及其上編號A5棟11樓房屋（下稱系爭房屋，與 土地合稱系爭房地），上訴人並已依約陸續支付分期款合計 129 萬元。嗣因上訴人發現系爭房屋之供電系統有產生電磁 波之情形，要求被上訴人改善未果，上訴人遂未依約給付剩 餘買賣價款516 萬元，經被上訴人於105 年5 月27日以存證 信函對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，經上訴人收 受，系爭買賣契約業已解除。系爭買賣契約雖約明被上訴人 得沒收依系爭房地總價款15% 計算之違約金，然上訴人僅係 一般薪水階級之老百姓，且系爭房屋確存有漏電等危害人體 健康情事，系爭買賣契約所約定之違約金數額實屬過高，應 予酌減。爰依民法第259 條第1 、2 款規定，提起本件訴訟 ，並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人806,250 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；㈡願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院部分，不予贅述 ）。
二、被上訴人則以：系爭房屋之供電系統並無產生超標之電磁波 ，無重大瑕疵存在，上訴人僅給付分期款129 萬元，而遲延 給付其餘買賣價款516 萬元，被上訴人以此事由解除系爭賣 賣契約，自屬合法，且得依系爭買賣契約第24條約定沒收以 房地總價15% 計算之違約金。被上訴人於系爭買賣契約解除 前，已支出相關銷售費用、稅捐、人事費用、佣金等，且因 上訴人遲延付款、受領房屋，受有遲延利息、支出管理費之
損害，系爭買賣契約所約定之違約金並無過高情事等語，資 為抗辯。
三、原審判命被上訴人應給付上訴人322,500 元，及自105 年6 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並為附條件准 免假執行之宣告，而駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴 部分提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開 請求部分廢棄；㈡被上訴人應再給付上訴人483,750 元，及 自105 年6 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息（被 上訴人就原審判命其給付部分，未聲明不服，該部分業已確 定）。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103 年10月11日簽立系爭買賣契約，由上訴人以總價 645 萬元，向被上訴人購買系爭房地。
㈡上訴人已支付買賣價金129 萬元予被上訴人。 ㈢上訴人就銀行貸款及尾款共計516 萬元，未依系爭買賣契約 約定辦理，亦未給付予被上訴人。
㈣被上訴人於105 年5 月27日以存證信函對上訴人為解除系爭 買賣契約之意思表示，經上訴人收受，系爭買賣契約業經被 上訴人合法解除。
五、本院之判斷：
㈠兩造於系爭買賣契約第13條第9 項第4 款約明：上訴人如有 擅自向銀行表示拒絕貸款或阻止全額撥款之情形，應一次以 現金繳清貸款金額，否則視同上訴人違約；並於第24條第2 項約明：上訴人違反第13條規定時，被上訴人得沒收依房地 總價款15% 計算之違約金額，但該沒收之違約金額若超過已 繳價款者，則以已繳價款為限，被上訴人並得解除契約，有 系爭買賣契約在卷可稽（原審卷第14、18頁）。上訴人前於 105 年4 月13日通知貸款銀行如無其等之同意不得撥付貸款 予被上訴人，被上訴人乃以105 年5 月27日以存證信函催告 上訴人於函到後7 日內繳清銀行貸款及代收款等，如逾期未 繳款，即依系爭買賣契約第24條第2 項約定，以該存證信函 為解約之意思表示，上訴人收受該存證信函後，仍未依限給 付等情，為兩造所不爭執，並有該存證信函在卷可佐（原審 卷第159 、160 頁），是被上訴人以上訴人違反系爭買賣契 約第13條第9 項第4 款約定，經催告仍不履行，依系爭買賣 契約第24條第2 項之約定解除契約，並沒收依買賣價金645 萬元之15% 計算之違約金967,500 元，即非無據。 ㈡上訴人雖主張系爭買賣契約第24條第2 項約定之違約金數額 過高，應予酌減云云。惟查：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥 適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關 當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債 務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客 觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於 法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受 該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定 之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約 金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益 歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交 易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747 號、93年度台上字第909 號判決意旨參照）。準此，如債 務人主張債權人請求之違約金過高，並請求法院減至相當 之數額者，債務人應就約定之違約金過高之有利事實，負 舉證責任。
⒉依內政部100 年3 月24日公告修正之預售屋定型化契約應 記載及不得記載事項第24條第4 項規定：「買方違反有關 『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款 百分之﹍（最高不得超過15% ）計算之金額」，足見系爭 買賣契約第24條第2 項有關違約金之約定並未逾越社會一 般標準。又關於系爭房屋之供電系統有無產生電磁波、漏 電等足以危害人體健康之情形，經原審於106 年7 月3 日 會同兩造所同意之台電公司巡修部人員實地測試結果為： ⑴在系爭房屋客廳內測試，測試值為0.2 毫高斯。⑵系爭 房屋室內電源開關箱未送電前為0.5 毫高斯，送電後為1. 3 毫高斯，再退後1 公尺為0.3 毫高斯（目前是以電壓22 0 測試）。⑶當場拆開電源箱測試電源側A 、B 項為231. 9 伏特，A 項對地為115.9 伏特、B 項為116 伏特。關掉 後，電壓為0.0 伏特。再打開總開關負載側為231.9 伏特 ，A 項對地為115.9 伏特，B 項為116 伏特。⑷廚房專用 迴路以規壓為231.8 伏特，關掉廚房專用迴路後為0.1 伏 特，關掉總開關後再測試廚房專用迴路為0.0 等情，有勘 驗筆錄、照片在卷可佐（原審卷第117 至119 、121 頁） ；參酌鑑定人員所提出台電公司之電磁場量測準則記載：
行政院環保署於90年1 月12日發佈「非游離輻射環境建議 值」，電力頻率60赫其磁場暴露建議值為833.3 毫高斯， 電場暴露建議值為4166.67 伏特/ 米，電場極易受近物干 擾，且無影響人體健康之疑慮，原則上不予量測，如有民 眾要求量測輸電線電場者，請參照電磁場溝通手冊等語（ 原審卷第120 頁），應足認上訴人主張系爭房屋之供電系 統有危害人體健康之電磁波或漏電現象之瑕疵云云，尚非 可採，則其等此為由主張違約金應予酌減，難認有據。本 院審酌上情，並考量被上訴人為銷售系爭房地，確實需支 出相關銷售管理費用、人事費用及佣金等，復因上訴人未 依約繳款致解約，無從取得銷售所得利潤，上訴人則係基 於個人對電磁波之認知及感受，而不願給付剩餘款項等情 狀，認為本件違約金之約定尚無過高之處，是上訴人主張 本件違約金應予酌減云云，委無足採。
㈢按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領 之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之，為民法第259 條第1 款、第2 款所明文 規定。系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，被上訴人並得 依系爭買賣契約第24條第2 項約定，自上訴人已給付之買賣 價金中沒收967,500 元作為違約金等情，已如前述，而上訴 人已給付買賣價金129 萬元一節，為兩造所不爭執，則於扣 除被上訴人得予沒收之違約金967,500 元後，上訴人尚得請 求返還之數額即為322,500 元（計算式：1,290,000 －967, 500 ＝322,500 ）暨其法定利息。
六、綜上所述，上訴人依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請 求被上訴人給付322,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即 105 年6 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。 原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此說明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 李昭彥
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
書 記 官 梁美姿
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