臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上字第263號
上 訴 人 葉 芳 子
訴訟代理人 汪 玉 蓮 律師
被上 訴人 蕭林秀姐
訴訟代理人 黃 溫 信 律師
徐 美 玉 律師
黃 紹 文 律師
張 麗 雪 律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國106年9
月4日臺灣嘉義地方法院第一審判決（106年度訴字第134號），
提起上訴，本院於107年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人於原審法院起訴主張：
一、其於民國（下同）103年8月間向上訴人購買坐落嘉義縣○○ 鄉○○段000地號、地目建、權利範圍全部之土地（下稱系 爭土地）， 約定價金為新台幣（下同）1,700,000元，並訂 定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約 第7條約定「賣方保證本契約標的物產權清楚， 並無一物數 賣、被他人占用或占用他人土地之情事」，被上訴人已依約 付清款項，上訴人業已移轉所有權登記，並點交被上訴人使 用；嗣被上訴人於取得所有權至同年11月間陸續在系爭土地 上砍樹、清垃圾、整地、興建圍牆，準備興建房屋，不料系 爭土地周圍之住戶於 104年向嘉義縣政府連署陳情系爭土地 寬約3至4公尺部分係供公眾通行之既成道路，已通行近40年 ，經民雄鄉公所104年8月7日嘉民鄉建字第1040016820 號及 嘉義縣政府104年7月30日府建道地字第1040139886函，判定 該地之部分土地（寬度 4公尺）為供民眾通行已達30年以上 之既成道路，不得違反通行目的之占用或破壞，應拆除圍牆 回復通行原狀，並經高雄高等行政法院104年度訴字第364號 判決維持民雄鄉公所之判定，系爭土地之部分土地既作既成 道路，其效果形同公眾有權使用，被上訴人無法依「建」地 目為通常建屋及占有之使用。
二、被上訴人購地前並不知系爭土地為供公眾通行之既成道路， 買賣契約亦未載明約定系爭土地有部分土地供公眾通行，被 上訴人是為建屋而購地，後嘉義縣政府判定已有既成道路， 被上訴人遂提起行政訴訟，訴請嘉義縣政府撤銷行政處分，
衡諸上情，亦可斷定被上訴人不知悉系爭土地作為公眾通行 之用。
三、系爭土地地目為建、非道路，上訴人數十年來未向稅捐機關 辦理以無償供公眾通行之道路土地減免地價稅，而被上訴人 購買後同樣未申請減免地價稅，兩造係依一般交易常規繳納 增值稅，上訴人不享受租稅之優惠，實是有意隱瞞既成道路 之事實，令被上訴人無法從政府公示資料查知土地使用情況 ，才認知為一般建地續繳地價稅；上訴人明知又故意隱瞞真 相，已有履行債務違背誠信原則之情事。
四、如前所述，系爭土地在權利及物之效用上均有瑕庛，相當明 確，上訴人已違反賣方應承擔之權利及物之瑕疵擔保責任， 且其於系爭契約第7 條已保證本契約標的物產權清楚，並無 一物數賣、被他人占用或占用他人土地之情事，即對標的物 權利之完整及物之無人占用為特別之擔保，故被上訴人除以 民事起訴狀主張依民法第359 條解除系爭契約外，併同主張 依民法第353條、第256條規定解除系爭契約及請求回復原狀 。至被上訴人得請求回復原狀及損害賠償之金額如下：㈠上 訴人應返還已受領之價金1,700,000元及自受領即103年9月1 日之翌日起算之利息；㈡被上訴人取得系爭土地後，為興建 房屋而砍樹、清垃圾、整地、興建圍牆等，已支出材料及施 工工資計200,500元，上訴人應如數賠償。五、依上，爰本於民法第353條、256條及359 條等規定衍生之請 求權法律關係，求為判命：㈠上訴人應給付被上訴人1,700, 000元，及自103年9月2日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；㈡上訴人應給付被上訴人200,500 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審為被上 訴人勝訴之判決，嗣上訴人表示不服而提起上訴，故答辯聲 明：求為判決駁回上訴）。
貳、上訴人則以下列等語，資為抗辯：
一、系爭土地北臨嘉義縣○○鄉嘉178號縣道（下稱178縣道）， 坐落同段000號及000號土地之間， 東側為同段000地號土地 ，西側為同段000地號土地， 南端銜接民雄鄉秀林村之村里 道路；而被上訴人居住之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○段○○ ○00○00號房屋，位在系爭土地對面，另系爭土地東側之同 段000 地號土地為被上訴人配偶蕭武亮所有，與系爭土地相 連，均由北通行 178縣道，是以系爭土地之現狀，為村人長 久以來之出入通路乙情，為兩造均明知之事實。二、因兩造均知悉系爭土地之現狀難作為建地使用，故買賣價金 以低於公告現值1,858,494元（計算式：311.41×5,968＝1, 858,494）之1,700,000元成交，況上訴人實際取得價金因尚
需繳交土地增值稅50多萬元，故僅實得 1,050,000元而已； 又系爭買賣契約第2條第3款亦載：「買方於簽訂本契約前確 已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解出賣不動產 之產權相關資料」及於特別約定事項欄記載：「現況交地」 ，再參以被上訴人夫妻於買受系爭土地後，即面將臨 178縣 道之出入口圍設鐵皮圍籬等情，上訴人確實已依現況點交被 上訴人占有。
三、基上，系爭土地既經依現狀交付予被上訴人，且土地之通行 現狀既為被上訴人所明知，依民法第355條第1項規定，上訴 人並不負擔保之責，被上訴人據以系爭土地有無法建屋占用 之瑕疵，解除系爭買賣契約，請求回復原狀及損害賠償，自 非可採。
四、又依證人蕭謹雄、林鋕鋒、蕭武亮在高雄高等行政法院 104 年度訴字第364 號確認法律關係存在（不存在）事件（下稱 另件行政訴訟）之證述內容，足證被上訴人與蕭武亮均居住 於當地，知悉系爭土地之通行情形，且系爭土地原有鋪設柏 油；又系爭買賣契約並無「出賣人保證系爭土地無既成巷道 ，土地全部均得以建築房屋」之記載，足證上訴人並無保證 系爭土地全部均得以建築之意思表示，並與被上訴人達成合 意。
五、退步言，縱系爭土地上確存有物之瑕疵，被上訴人亦屬知悉 或因重大過失而不知該瑕疵之情形，且上訴人並未保證其無 瑕疵，自得依民法第355 條規定免除擔保責任，是被上訴人 之主張仍屬無據，其解除系爭買賣契約不合法。另被上訴人 取得系爭土地後，為興建集貨場而砍樹、清垃圾、整地、興 建圍牆等，所支出材料及施工費用係上訴人交付系爭土地後 ，其為自己利益所花費，不應向上訴人請求。
六、依上，爰提起上訴，並上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、被上訴人於103年8月間向上訴人購買系爭土地，買賣價金為 1,700,000元。
二、被上訴人於 103年9月1日以買賣為登記原因取得系爭土地所 有權，後其配偶蕭武亮以擬建屋為由，將坐落系爭土地上寬 度約4 公尺之道路興建圍牆封堵，阻斷通行；嗣系爭土地周 圍住戶即嘉義縣民雄鄉秀林村居民及村長即連署，期間經民 雄鄉公所以104年6月24日嘉民鄉建字第1040013597號函轉嘉 義縣政府處理， 嘉義縣○○○於○○0○00○○○○道地○ ○0000000000號函覆民雄鄉公所，略謂被上訴人所有系爭土
地上之系爭道路為具公用地役關係之既成道路，有關系爭道 路阻斷通行，應本於權責依嘉義縣道路管理自治條例等規定 辦理等語；是民雄鄉公所乃據以同年8月7日嘉民鄉建字第10 40016820號函通知被上訴人，應將系爭道路遭其封閉路段阻 斷通行之障礙拆除，回復供公眾通行之道路原狀。三、被上訴人遂以嘉義縣政府認定系爭土地成立公用地役關係， 係限制其對系爭土地所有權之行使，已構成對被上訴人所有 權之侵害，訴請確認系爭土地之公用地役關係不存在，惟業 經高雄高等行政法院於106年1月5日以 104年度訴字第364號 判決駁回在案。
肆、兩造爭執之事項：
一、系爭土地上有公用地役權存在，是否屬物之瑕疵？二、兩造於系爭買賣契約成立時是否明知系爭土地上有公用地役 權存在之事實？
三、被上訴人依契約及解除契約後所衍生之請求權法律關係，請 求上訴人返還價金及賠償其所受之損害，於法是否有據？伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第 277條前段定有明文。而負舉證責任之當事人 ，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證 明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已 證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事 實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證 者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真 偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事 人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台 上字第2058號判決參照）。另當事人聲明之證據，其證據資 料如何判斷，為證據之評價問題，而當事人提出之證據應如 何予以評價，在自由心證主義之下，係屬法院自由裁量權之 範圍。因之，法院在引用證據資料時，應不受是否對舉證人 有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即為證據共通原則 （最高法院86年度台上字第931號裁判參照）。二、兩造爭執事項一部分：
㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年台上字第1173號判例參照）。 ㈡本件被上訴人向原審起訴係主張其於103年8月間向上訴人購 買系爭土地，當時並不知系爭土地有供他人通行之情形，且 系爭契約第7條已約定「賣方保證本契約標的物產權清楚，
並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地之情事」，惟被 上訴人於取得所有權至同年11月間陸續在系爭土地上砍樹、 清垃圾、整地、興建圍牆，準備興建房屋，卻因系爭土地周 圍住向嘉義縣政府連署陳情，經民雄鄉公所及嘉義縣政府分 別以函判定該地之部分土地為供民眾通行已達30年以上之既 成道路，不得違反通行目的之占用或破壞，應拆除圍牆回復 通行原狀等語；而按於民間有關一般土地買賣，買方必有一 定之目的或原因，尤其於買賣標的屬建地時，買方當以能在 該土地上興建建物為其主要之預定效用，且賣方依前所述， 自負有擔保其物依第373 條危險移轉於買受人時，無滅失、 減少其價值之瑕疵或減少通常效用之瑕疵；準此，依被上訴 人主張系爭土地既屬於供民眾通行之既成道路，就客觀價值 而言，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值及 土地之使用利用，應認屬物之瑕疵，合先敘明。三、兩造爭執事項二部份：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金；民法第354條及第359條固分別定有明文。 惟買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條 第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時， 不負擔 保之責；民法第第355條第1項及第2項前段亦定有明文。 ㈡查系爭土地坐落嘉義縣○○鄉○○段000號及同段000號土地 之間，東、西側依序為同段000地號、000地號等土地，北邊 臨 178縣道，南端則銜接民雄鄉秀林村之村里道路；又被上 訴人居住之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○○00之00號建物坐落 ，位處系爭土地對面，而系爭土地東側之○○鄉○○段000 地號土地為被上訴人配偶蕭武亮所有，並與系爭土地相連接 ，均由北邊通行178縣道，有被上訴人提出之土地登記第二 類謄本、地籍圖謄本、網路地籍圖及照片等在卷可參（見原 審卷第75至81頁），且為上訴人所不爭執。 ㈢次經本院於 107年1月5日會同兩造至現場履勘結果，系爭土 地北邊臨接嘉178鄉道，東邊即000地號土地上則有被上訴人 配偶蕭武亮以鐵皮搭建之地上物，並停放挖土機、耕耘機等 機械，西邊緊鄰第三人所興建之二層樓建物，南邊則搭築有
鐵皮圍牆，人車無法通行；至被上訴人居住之嘉義縣○○鄉 ○○村○○○00○00號建物，則位處系爭土地之西北邊；而 南邊鐵皮圍牆後方有一條以私人土地約定供通行使用之道路 ，上面鋪設有柏油，其間南邊牆面至放置石材處之寬度約5 米，道路寬度約 3.84米，道路至排水溝之寬度約4米等情， 有本院勘驗筆錄及現場照片等在卷可稽（見本院卷第127至 155頁），亦為兩造所不爭執。
㈣又系爭土地東側之同段 000地號土地為被上訴人配偶蕭武亮 所有，已如前述，而該000 地號土地重測前為嘉義縣○○鄉 ○○○段000地號，早於36年5月16日土地總登記時即為蕭武 亮之父親蕭樹所有，嗣蕭武亮於85年12月10日因分割繼承取 得該土地所有權；又被上訴人居住之前揭建物位於處系爭土 地西北邊，而該建坐落基地為同段000 地號土地，係蕭武亮 因共有物分割（93年10月27日）而於同年 11月4日登記取得 其所有權，有土地登記第二類簿謄本及土地登記謄本等在卷 可憑（見原審卷第115至121頁）；且前揭建物係被上訴人配 偶蕭武亮所興建，於94年11月16日興建完成取得使用執照， 亦有被上訴人提出之嘉義縣民雄鄉公所94年11月16日94嘉民 鄉建使執字第19355號使用執照影本在卷可按（見本院卷第1 81頁），同時被上訴人於本院審理時亦自承前揭建物係其配 偶蕭武亮於94年間興建完成，並在前揭建物已居住10餘年等 語無訛在卷（見本院卷第279頁）。
㈤證人蕭謹雄（鄰長）、李何秀治（村長）及蕭谷田於高雄高 等行政法院之另件行政訴訟審理時已依序具結證稱：「以前 社區路比較小，現在被封起來那條路是80幾年前就已經供通 行之用。」「購買時封起來，約 103年。」「是蕭武亮監工 的（指何人封路）。」「她住 178縣道北邊，蕭武亮從小舊 址就在普安宮附近，目前已經翻修為新屋。」「蕭武亮目前 住的地方是他父親分割給他們的，所以他們從小就住在封路 的正對面，在經營怪手修理買賣」等語（見該卷㈠第 177頁 反面、180及182頁）。又證人林鋕鋒於另件行政訴訟亦具結 證述：「約10幾年（指其何時開始在000 地號土地停放怪手 ）。」「已經蓋房子了，是蓋房子之後才開始放怪手。」「 有一條小路，沒有什麼人在通行（指開始放置怪手時有無該 巷道存在）。」「知道，好像已經有4、5年（指被上訴人居 住建物何時興建）。」「沒有看到，有鋪柏油，但已經破損 及坑洞，其餘就只有雜草（指當時有無電線桿、變電箱及水 溝蓋之類公共設施）。」等情（見該卷㈡第271至273頁）； 另證人蕭武亮於另件行政訴訟已具結證稱：「約94至95年房 子蓋好之後就住在那裡（林子尾29之12號）。」「我不否認
10年前是還有人通行。」「是住在附近的舊矮房子（指前揭 建物未興建前居住何處），約住20幾年。」「不否認（指對 蕭謹雄證詞是否否認）。」「有（指買系爭土地有無去現場 看過），現場長草，是有人通行，但不多，住在裡面的人會 騎車繞出來到他們的田裡，後來因為我檔路，大家都不跟我 講話。」等語（見該卷㈡第272至274頁）；則經本院調取另 件行政訴訟之卷宗核閱無訛。
㈥另如前所述，兩造就系爭土地之交易所約定之買賣價金為1, 700,000元，而系爭土地面積為 311.41平方公尺，於104年1 月之公告土地現值為每平方公尺5,968 元（見原審卷第15頁 ），依此，系爭買賣依當時公告現值核計已達 1,858,494.8 元（即：311.41×5,968＝1,858,494.8），顯然約定之買賣 價金已低於公告現值，若換算每坪之買賣價格為18,046元（ 即1,700,000÷94.20＝18,047，元以下4捨5入）；而系爭土 地西南方（距離約50公尺）即同段646 地號土地（為上訴人 所有，面積為1690.10平方公尺，約511.25坪），於104年11 月間出售之價格為每坪55,000元（見原審卷第123至127頁） ；另系爭土地附近之同段000至000地號土地，於104年5月之 買賣交易單價亦達每坪42,251元（見原審卷第167 頁）；可 見兩造買賣系爭土地時約定之價金已較當時之土地買賣一般 行情顯然為低，甚至不到一半價格。
㈦依上，綜核前揭認定之事實、證據資料及證人蕭謹雄等人之 證述內容詳為推求，再參諸被上訴人配偶蕭武亮從小即居住 在系爭土地附近，而被上訴人夫妻自前揭居住建物於94年間 興建完成後即居住在該處，且該建物位處系爭土地之西北邊 ，與系爭土地僅相隔一178鄉道，又蕭武亮於 85年12月10日 因分割繼承原因取得之同段000 地號土地，即位在系爭土地 東邊，並由蕭武亮在該土地上從事水果種植農務，另依上訴 人於本院提出之林務局農林航空測量所出具之空照圖所示， 系爭土地於 103年6月9日即兩造訂定系爭買賣契約前，其上 確有鋪設柏油路面供人通行之道路，嗣於104年4月26日其上 所鋪設柏油路面則已經刨除，並於南邊架設鐵皮圍牆，則有 空照圖附卷可憑（見本院卷第185、187頁）等情以察；顯示 被上訴人於簽訂成立系爭買賣契約時，對系爭土地之現狀即 其上有一鋪設柏油長期供附近居民出入之道路，當知之甚稔 而為其所明知之事實，應堪認定。
㈧至被上訴人雖陳述系爭土地係於其登記取得所有權後，始經 民雄鄉公所及嘉義縣政府認定系爭土地上之部分道路為具公 用地役關係之既成道路，並以函文通知被上訴人應將該系爭 道路遭其封閉路段阻斷通行之障礙拆除，回復供公眾通行之
道路原狀，並據此主張其係迄此時始知悉系爭土地有供附近 居民出入之道路，並成立公用地役關係等語；惟此則為上訴 人所堅決否認，且與本院詳為調查審認之前揭事實不符；再 者，本件固然係於兩造訂定系爭買賣契約後，始經行政機關 認定系爭土地上有部分道路為具公用地役關係之既成道路， 惟公用地役關係，係以不特定之公眾為對象，其本質上仍係 公法關係，得通行公用地役地之人，僅係享受公法上之反射 利益，非謂其已享有「公用地役權」，自不得持「公用地役 權」以對抗土地之所有權人；質言之，究其法律上效力厥在 「應容忍他人通行使用該道路」之事實，要之與本件系爭土 地上前已有部分道路供附近居民出入使用數十年之事實，並 無二致，而此事實已為被上訴人所明知，復如前述；是上訴 人前揭所辯尚不能採為有利於其之認定。另上訴人固未向稅 捐機關辦理以無償供公眾通行之道路土地減免地價稅，惟此 乃政府機關徵收稅款之行政作為，上訴人未向稅捐單位申請 減免乃其個人權利行使與否之問題，並非與被上訴人間為特 約之意思表示與合意，尚不能據為上訴人履行債務有違背誠 信原則或兩造間存有保證情事之論據。
四、兩造爭執事項三部分：
㈠本件被上訴人於簽訂系爭買賣契約時，對系爭土地之現狀即 其上有一鋪設柏油長期供附近居民出入之道路之事實，已為 其所明知；再者，其於購買系爭土地時既知有前揭供附近居 民出入之事實，縱主觀上無「有可能成立公用地役關係」之 認知，乃未向主管機關預為查詢明確，亦難謂無重大過失； 而經本院核閱兩造所訂系爭買賣契約，並無出賣人保證系爭 土地絕無供附近居民出入之事實，且於系爭賣契約書第 2條 第3 款記載：「買方於簽訂本契約前確已至買賣標的所在地 現場詳細檢視，並充分瞭解出賣不動產之產權相關資料。」 及於特別約定事項欄記載：「現況交地」；此外，被上訴人 就出賣人即上訴人有故意不告知其瑕疵之情形，迄未能提出 確切之證據以實其說；則依民法第355 條規定，被上訴人自 不負物之瑕疵擔保責任，即無賠償義務可言。
㈡依上，上訴人既不負物之瑕疵擔保責任，則被上訴人請求上 訴人應返還已受領之價金 1,700,000元，及賠償其為興建房 屋而砍樹、清垃圾、整地、興建圍牆等所支出材料及施工費 用200,500元，於法自屬無據。
陸、綜上所述，本件被上訴人本於民法第 353條、256條及359條 等規定衍生之回復原狀及損害賠償請求權法律關係，求為判 決：㈠上訴人應給付被上訴人1,700,000元，及自103年9月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡應給付被上訴人
200,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩 造之聲請分別為准、免假執行之宣告，於法自有未洽。上訴 人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；自 應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
柒、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。捌、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 1 日
民事第一庭 審判長法 官 蘇清恭
法 官 王浦傑
法 官 張世展
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 1 日
書記官 高曉涵
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。