臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第547號
上訴人 吳培松
訴訟代理人 王文聖 律師
複代理人 張浚泓 律師
上訴人 吳家宗
吳家昇
吳家銘
吳曉芳
吳天祐
陳吳淑卿
黃吳文卿
吳寶卿
陳吳惠美
楊雅玲
楊惠玲
吳正雄
陳吳麗美
吳昭輝
吳榮崇
吳林金意
張淑貞
陳張淑美
黃隆一
黃隆川
黃隆國
黃純惠
吳素蘭
兼上24人訴訟代理人
吳燕鳳
上訴人 吳黃淑絲
吳麗卿
吳炎山
吳寳藏
吳寶修
吳○
吳寳泉
潘吳如意
吳金月
吳佩儒
吳南城
李伯儀
李妙姬
李瓊姬
李淑姬
蔡孫權
蔡奇洲
蔡桂林
蔡景裕
蔡蕙芳
蔡蕙香
張秀悅
黃隆敦
黃吳嫩蓮
被上訴人 陳財弘
陳建利
上2人訴訟代理人
黃茂松 律師
複代理人 林雅鳳
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國105年9月30
日臺灣彰化地方法院103年度訴字第945號第一審判決提起上訴，
本院於107年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、被上訴人依物上請求權，請求上訴人吳培松與原審共同被告 吳家宗、吳家昇、吳家銘、吳曉芳、吳天祐、陳吳淑卿、黃 吳文卿、吳寶卿、陳吳惠美、楊雅玲、楊惠玲、吳正雄、陳 吳麗美、吳昭輝、吳榮崇、吳林金意、張淑貞、陳張淑美、 黃隆一、黃隆川、黃隆國、黃純惠、吳素蘭、吳燕鳳、吳黃 淑絲、吳麗卿、吳炎山、吳寳藏、吳寶修、吳寶堂、吳寳泉 、潘吳如意、吳金月、吳佩儒、吳南城、李伯儀、李妙姬、 李瓊姬、李淑姬、蔡孫權、蔡奇洲、蔡桂林、蔡景裕、蔡蕙 芳、蔡蕙香、張秀悅、黃隆敦、黃吳嫩蓮等人（下稱吳家宗 等48人），拆除其等共同繼承而占用彰化縣○○鎮○○段00 0000○000000地號土地之地上物，並將占有之土地返還，其 訴訟標的之法律關，係對於共同訴訟之全體被告必須合一確 定，吳培松就原審判決聲明上訴，依民事訴訟法第56條第1 項第1款規定，效力及於同造之共同被告吳家宗等48人，爰 將吳家宗等48人併列為上訴人。又吳黃淑絲、吳麗卿、吳炎 山、吳寳藏、吳寶修、吳○、吳寳泉、潘吳如意、吳金月、 吳佩儒、吳南城、李伯儀、李妙姬、李瓊姬、李淑姬、蔡孫 權、蔡奇洲、蔡桂林、蔡景裕、蔡蕙芳、蔡蕙香、張秀悅、 黃隆敦、黃吳嫩蓮等經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形之一，依被上訴人之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、被上訴人主張：緣原鹿鳳段1066地號土地為被上訴人陳財弘 、陳建利，與訴外人張○○○、陳○○、陳○○、吳○○、 尤○○、陳○○、鐘○○等9人所共有，本件訴訟繫屬中， 經判決分割確定；分割後之同地段1066-5地號由陳財弘單獨 取得，1066-6地號則由除鐘○○以外之原共有人8人維持共 有。上訴人無占有權源，而以磚瓦造平房、庭院及門廊等地 上物，占用1066-5地號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示 B、D1、E1部分，及1066-6地號土地附圖所示D2、E2部分。 爰依物上請求權（民法第767條、第821條之規定）提起本件
訴訟，聲明：上訴人應將附圖B、D1、E1地上物拆除，將土 地返還予陳財弘；將附圖D2、E2部分之地上物拆除，將土地 返還被上訴人及其他全體共有人，並陳明願供擔保，請准宣 告假執行（第一審確定未繫屬於本院部分，不予贅述）。參、上訴人則以：被上訴人請求拆除之地上三合院建築，為訴外 人即被上訴人之祖父陳水池，提供原1066地號土地（重劃前 為頂番婆段300地號，日據時期彰化郡鹿港街頂番婆參00番 地），與訴外人陳春合建。其後陳水池於民國（以下未註明 者，均同）1年即明治45年，將合建分得之三合院南側（含 附圖D2、E2庭院部分），出售給訴外人吳溪（按係上訴人吳 培松之祖父，為上訴人之再轉被繼承人）；陳春之子訴外人 陳換亦在8年（大正8年），將分得之三合院北側（含附圖B 建物，附圖D1、E1、D2、E2庭院、門廊之北側），出售給吳 溪。35年間土地總登記時，原1066地號土地登記為陳水池所 有，其後陳水池、陳水池之子訴外人陳心（繼承取得原1066 地號土地）、陳心之子陳財弘（繼承取得原1066地號土地） ，自38年起，先後將原1066地號土地之應有部分移轉予他人 ，幾經取得土地應有部分之人再輾轉移轉登記，原1066地號 土地成為被上訴人與上述張○○○等9人共有。陳水池、陳 換出賣三合院南、北兩側房屋時，依當時之台灣舊慣，吳溪 已就原第1066地號土地有「地基關係」，並成為原1066地號 土地之業主（主物即房屋處分，效力及於從物即土地），上 訴人等再轉繼承吳溪之權利義務，有占有現1066-5、-6地號 土地之權利；縱使無合法之權源，因上訴人占有日久，翻修 建物時，未見被上訴人及其祖先行使權利，已使上訴人有正 當信賴，被上訴人主張權利，有違誠信原則。上訴人僅就建 物為整建、修繕，吳溪買受之原三合院物並未滅失，即使吳 溪買受之三合院滅失而重建，但依陳換、吳溪之約定，上訴 人亦有整建、修繕、改築建物之權利，合法使用原1066地號 土地之權利亦未消滅等語，資為抗辯。聲明：被上訴人之訴 駁回，並陳明願供擔保，請准免為假執行。
肆、原審為上訴人敗訴之判決，吳培松上訴求為判決：㈠原判決 不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。伍、經查：
一、被上訴主張：原鹿鳳段1066地號土地為被上訴人陳財弘、 陳建利，與前述張○○○等9人所共有，於本件訴訟繫屬 中，經判決分割確定。分割後之同地段1066-5地號由陳財 弘單獨取得，1066-6地號則由除鐘○○以外之原共有人8 人維持共有。上訴人等共同繼承取得之磚瓦造平房、庭院
及門廊等地上物，分別占用1066-5地號土地如附圖所示B 、D1、E1部分，及占用1066-6地號土地如附圖所示D2、E2 部分等各情，為上訴人所不爭執，並有土地登記謄本（原 審卷㈠第7-9頁）、原審法院分割共有物判決（原審卷㈣ 第208-221頁）、地籍圖及土地登記謄本（原審卷㈤第288 -293頁）在卷可稽，復經原審法院囑託彰化縣鹿港地政事 務所鑑測屬實，有該所函，及複丈成果圖（即附圖，見原 審卷㈥第80-81頁）在卷可稽，自屬真實可信。 二、針對上訴人占有1066-5、-6地號土地之權源，上訴人提出 陳水池所立之杜賣盡根契字（原審卷㈠第71頁）、賣厝定 頭字、家屋賣渡金額找清領收證，及契約書（原審卷㈠第 72、73頁、卷㈣第204頁）為證。上開文書之原件經原審 法院分別勘驗結果：「1.內容均與被證10至被證12（指杜 賣盡根契字、賣厝定頭字、家屋賣渡金額找清領收證）影 本相符。2.系爭三紙證物紙本外觀泛黃，足認應為年代久 遠之文件，其上均貼有日據時期之印花，杜賣契字上並蓋 印陳水池等人之印章，另外家屋賣渡金額找清領收證及賣 厝定頭字係蓋印陳換之印章」（原審卷㈣第114頁反面） ；「1.契約書所載文字與被證13影本相符。2.該契約書原 本外觀泛黃，並非新製成之文件，應為年代久遠之文書， 其上立契約書人陳換、吳溪，立會人陳順天、陳太仁，代 書人施恢業等均有在其署名下方蓋章」（原審卷㈣第192 頁），並非臨訟所杜撰，並與地上房屋屋狀及上訴人等之 使用狀況符合；如上開文書非屬真正，上訴人當亦無在地 上之老舊房屋長時間持續居住之理，被上訴人空言否認上 開文書為真正，實無足採。
三、按上訴人所提出陳水池所立杜賣盡根契字記載：「立杜賣 盡根契字人馬芝堡廖厝庄參肆番地陳水池所有家屋壹座坐 落馬芝堡頂番婆庄參００番地坐西向東與東春合建全座應 分對半額內應分得南畔弍房壹棟仝南畔落規壹棟又仝南畔 掩室壹棟護厝壹棟又大廳應分得對半上至屋盖下至石基及 砛及門窓戶扇一切全數出賣盡根托中引向線東堡彰化街土 名北門外弍五壹番地吳溪出首承買盡根三面議定賣渡盡根 價金百參拾五円其金即日水池親收足訖隨即踏明家屋交付 買主吳溪掌管永為已業日後水池子孫不取言找言贖茲事此 係二比喜悅各無反悔口恐無憑今欲有憑立杜賣盡根契字壹 紙交付買主收執…」（原審卷㈠第72），並未載明係「土 地業主權」之買賣。另陳換所立之賣厝定頭字、家屋賣渡 金額找清領收證（原審卷㈠第72、73頁、卷㈣第204頁） ，亦載明係「賣厝」、「大正八年十一月六日定額契約賣
渡家屋貳棟三十三坪五合代金七百參拾円」，亦難認係屬 土地業主權之買賣；又陳換與吳溪所訂之契約書雖記載： 「今般所有頂番婆庄參００番地建物敷地壹所連家屋壹座 九間陳換與吳溪各得壹半今願概歸吳溪買受」等語，惟緊 接其後之文字「而建物敷地東至排水溝西至家屋後滴水南 北各滴水該界址內換願永遠許借吳溪聽其自由使用日後子 孫不得言異滋事…」、「批明三００番地每年應納地租吳 溪與陳換對半完納」等語（原審卷㈣第204頁），陳換僅 為土地之使用人，並非所有人，且依契約書約定，陳換、 吳溪尚得支付三００番地租金，再者，兩造並不爭執吳溪 或其繼承人並未完成業主權或所有權第一次登記之事實， 實難認吳溪已分別於1年、8年，分別取得三合院南、北兩 側土地之業主權。至於上訴人引據論文，主張「台灣慣例 上似將房屋視為主物，土地視為從物，取得主物者亦取得 從物」等語（本院卷㈡第8、24頁），惟以上論文之論述 既非肯定，且前段指稱：「…台灣北部有以賣契代替給契 成立地基關係，其起因似為成立地基關時，通常將厝地之 實權歸於厝主；…」、「…於台灣中部以南之厝地，大多 賣斷全部土地實權…」等語（本院卷㈡第24頁），所指涉 者，為台灣北部之情況，尚難據以認為本件吳溪已分別於 1年、8年與陳水池、陳換之契字，而取得原1066地號土地 之業主權。
四、土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟 房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之 房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特 別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土 地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃 （參照最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73 年度第5次民事庭會議決議，及現行民法第425條之1之立 法理由）。又日據時期所謂之地基關係，又稱厝地關係， 係發生於業主（地基主）給出土地實地支配利益，讓厝主 建造房屋時，僅保留收取對價之關係（本院卷㈡第24頁） ，上述吳溪與陳水池、陳換之契字，分別簽訂於1年、8年 ，而房屋性質上不能與土地分離而存在，衡之事理，吳溪 與陳水池、陳換當係就本件三合院建築，就原1066地號土 地成立基地關係；再如前述，陳水池所立杜賣盡根契字記 載：「…其金（對價）即日水池親收足訖隨即踏明家屋交 付買主吳溪掌管永為已業日後水池子孫不取言找言贖…」 （原審卷㈠第72）；及吳溪、陳換之契約書記載：「…而
建物敷地東至排水溝西至家屋後滴水南北各滴水該界址內 換願永遠許借吳溪聽其自由使用日後子孫不得言異滋事… 」（原審卷㈣第402頁），依以上二文件之文義，陳水池 、陳換於現行民法施行於台灣之前，有為吳溪成立永久基 地關係之意。
五、「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民 法債編之規定」、「前項契約，訂有期限者，依其期限， 但其殘餘期限，自施行日起算，較民法第449條所規定之 期限為長者，應自施行日起，適用民法第449條之規定」 民法債編施行法第24條定有明文。陳水池、陳換雖於日據 時期之1年及8年，為吳溪成立永久基地關係，惟於34年10 月25日現行民法施於台灣後，自應適用現行民法之規定。 且「租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20 年」、「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定」， 民法第449條第1項、第3項定有明文。按土地之租賃契約 ，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該 基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限 不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之 目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用 時為止之期限（參照最高法院95年度台上字第388號民事 判決）。故本件吳溪與陳水池、陳換之永久基地關係，依 現行民法債編施行法第24條第1項、第2項之規定，自應解 為定有租至房屋不堪使用為止之期限，始符租賃契約之特 性，反之，如認為無此期限，則土地之出租人或其繼承人 將形同喪失所有權，而永無收回基地之可能，自與租賃契 約之性質不符。甚至，即使承租人依約得整修房屋，惟亦 不得與上開期限相牴觸。
六、所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念， 在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之 標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認 已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪 使用而消滅。依據前揭杜賣盡根契字所載，本件地上之三 合院建築為陳水池、陳春所合建，其南側並於1年由陳水 池「杜賣盡根」予吳溪，足見該三合院建築興建至今已逾 百年，且該三合院迄今業經多次整建，其結構體年代久遠 ，採清代穿斗式構架，以木樑、柱（福杉）、木板牆（正 廳兩側及前後牆身）及麻絨白灰竹編泥牆（間廳側牆）為 主要興建材料等，亦有彰化縣建築師公會鑑定報告書（原 審卷㈡第182-212頁），及建物鑑定按補充說明（原審卷 ㈣第222-228頁）在卷可按，該三合院並已超過其使用年
限甚久（參照原審卷㈢127頁，彰化縣地價調查用建築改 良物耐用年數及折舊率表），以該三合院興建之年代，依 社會通常一般人客觀之觀念，應認在安全、市容、衛生各 方面已不堪使用，則陳水池、陳換為吳溪成之基地關係， 應告消滅，自難認上訴人就1066-5、-6地號土地，仍有占 有之權利。又本件三合院之建築材料與現況，業經彰化縣 建築師公會詳為鑑定說明，並有現場照片可證（原審卷㈡ 第205-209頁、原審卷㈣第224-226頁），吳培松聲請另囑 土木技師公會為證（本院卷㈠第10頁、第122頁），核無 調查之必要。
七、再者，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法 第148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及 義務之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其 權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲 行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失 效。查本件三合院式建築為建築於百年前之老舊建物，有 前述彰化縣建築師公會照片可稽；其間雖經整建、修建， 惟整體結構仍屬老舊，難認有重大改良；且本件原1066地 號土地於台灣光復後，即登記於陳水池名下（原審卷㈠第 56頁），並由被上訴人取得所有權登記；再吳培松進行整 修時被上訴人曾出面阻止，亦經證人陳○○（原審卷㈣第 193頁）、陳○○（原審卷㈣第194頁背面）、尤○○（原 審卷㈣第196頁）證述屬實，上訴人當無土地所有權人已 不行使權利之正當信賴，斟酌被上訴人行使之權利為物上 請求權、上訴人之三合院為老舊建築，且無重大改良，且 台灣完成土地登記制度已久等情事，亦難認被上訴人行使 本件權利，有違誠信而權利失效。
八、從而，被上訴人依民法第767條、第821條所定物上請求權 ，請求上訴人將附圖B、D1、E1部分地上物拆除，將土地 返還予陳財弘，及將附圖D2、E2部分之地上物拆除，將土 地返還被上訴人及其他全體共有人，於法有據，應予准許 。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並依聲請為准免 假執行之宣告，於法並無不合，吳培松上訴意旨指摘原審 判決不當，為無理由，應予駁回。又本件判決事證已臻明 確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論 述。
陸、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文 。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 張浴美
法 官 莊嘉蕙
法 官 王 銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹錫朋
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日