臺灣高等法院民事判決 106年度上字第857號
上 訴 人 林西苓
訴訟代理人 葉長春
被 上訴人 簡青美
訴訟代理人 胡峰賓律師
複 代理人 陳品鈞律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件,上訴人對於中華民國106
年5月17日臺灣桃園地方法院105年度訴字第1085號第一審判決提
起上訴，本院於107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過後開第二項部分及該部份假執行之宣告，暨關於命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應將附表所示之土地及房屋辦理所有權移轉登記予上訴人，並將上開房地回復至附件二應回復之狀態欄所示原狀並交還上訴人之同時，上訴人應給付被上訴人新臺幣參佰參拾萬元，及自民國一百零六年四月二十九日起至同年六月十五日止，按年息百分之五計算之利息。
上開第一項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條但書第1項第 2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社 會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性， 得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序 得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬 之（最高法院90年度台上字第16號判決意旨參照）。本件被 上訴人於原審起訴主張其向上訴人購買如原判決附表（下稱 附表）所示之房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，因系爭房 屋有天花板鏽蝕、水泥塊剝落及牆面滲漏水等瑕疵，應減少 買賣價金，而請求上訴人給付新臺幣（下同）143萬7,748元 本息，嗣於審理中因發現系爭房屋有氯離子含量過高之情事 ，而變更聲明為解除買賣契約後，請求上訴人給付330萬元 本息，經核均係被上訴人本於上訴人對系爭房屋所負瑕疵擔
保責任為請求之同一基礎事實，原審依前揭法條規定，准被 上訴人訴之變更，尚無不合。又「原告將原訴變更時，法院 以其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結者，應 專就新訴裁判」，已據最高法院66年台上字第3320號、65年 台上字第2183號著為判例。則被上訴人變更聲明為解除契約 ，並經原審以其合法而准其變更後，被上訴人原請求減少價 金之訴可認為已因撤回而終結，法院應就被上訴人變更之訴 為裁判。況依民事訴訟法第258條第1項之規定，法院因第 255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，不得聲明不服 。上訴人抗辯被上訴人於原審訴之變更不合法，被上訴人已 請求減少價金，不得再行使契約解除權云云，並不可採。二、又「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一 者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方 法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。 查兩造於本院提出相關資料（本院卷第141-183、197-199、 213-217、223-238、265-271、315-327、347-353頁)，已釋 明合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定（本院卷第359 頁），應准其提出。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張：伊於民國104年12月14日向上訴人購買 如附表所示之不動產，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），伊已付清買賣價金330萬元，且完成所有權移 轉登記。嗣伊裝潢系爭房屋時，發現系爭房屋有天花板鏽蝕 、水泥塊剝落及牆面滲漏水等瑕疵，復於訴訟中發現系爭房 屋氯離子含量過高，上訴人應負瑕疵擔保責任，伊得解除系 爭買賣契約，請求其返還買賣價金。爰依民法第259條、第 359條之規定及系爭買賣契約第7條第8點之約定，求為命被 上訴人給付330萬元，及自106年4月29日起加計法定遲延利 息之判決。
上訴人則辯稱：伊否認系爭房屋有天花板鏽蝕、水泥塊剝落 、牆面滲漏水等瑕疵，該現象均係被上訴人買屋後實施裝潢 所致。被上訴人未盡買受人從速檢查標的物之義務，應視為 承認其所受領之物，伊不負物之瑕疵擔保責任。又臺灣省土 木技師公會之鑑定係就「硬固混凝土水溶性」氯離子含量為 檢驗，而被上訴人所稱之國家標準係以「新拌混凝土」氯離 子含量為制訂標準，非得以此即認系爭房屋屬俗稱之海砂屋 。且被上訴人行使解除權不符「非顯失公平」之要件，至多 僅得請求減少價金。縱得解除契約，其應將系爭房屋回復原 狀返還予伊，如不能回復原狀，應償還其價額，另應償還自 受領房屋時起使用系爭房屋之價額，爰為同時履行抗辯及抵
銷抗辯等語。
二、原審命上訴人給付330萬元，及自106年4月29日起至清償日 止，按年息5％計算之利息。上訴人提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人主張於104年12月14日向上訴人買受附表所示之不 動產，並簽立系爭買賣契約，買賣價金330萬元已交付上訴 人，且已完成不動產所有權移轉登記之事實，提出系爭買賣 契約書、土地及建物登記謄本為證（原審卷第12-22頁）， 上訴人對此並不爭執，自堪信為真實。
四、被上訴人主張系爭房屋之氯離子含量平均值已超過可容許範 圍標準，且系爭房屋出現天花板鏽蝕、水泥塊剝落、牆面滲 漏水等情事，已影響結構物強度及減少使用年限，致有威脅 建物居住安全之重大瑕疵，而有減少系爭房屋之品質、價值 及效用甚鉅等之重大瑕疵等情，為上訴人所否認，並以前詞 置辯。經查：
㈠被上訴人得依系爭買賣契約第7條第8點約定，解除系爭買賣 契約：
⒈依系爭買賣契約第7條第8點係約定：「本約簽訂後，若買賣 雙方針對標的物氯離子含量是否超標有疑義，買方（即被上 訴人，下同）得請求辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由 雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱 、樓板或剪力牆等3處取樣，如3處樣本檢測結果之平均值符 合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日 （含當日）以前者，約定標準為每立方公尺0.6公斤（不含 ）以上；如為前述日期以後者，約定標準每立方公尺0.3公 斤（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得主張解除 本契約，並由安新建經認證後執行專戶價金之撥付作業」等 語（原審卷第14頁）。而系爭建物係於80年11月22日建造完 成，有建物登記第二類謄本可稽（原審卷第21頁）。是依上 開約定，系爭房屋氯離子含量檢測結果之平均值超過0.6kg/ m3者，即符合兩造約定解除契約之條件。又依上開契約內容 以觀，並未限制檢測混凝土氯離子含量於交屋之前，上訴人 以被上訴人於交屋後始為混凝土氯離子含量檢測，否認被上 訴人得行使契約解除權云云，並不足採。
⒉本件經原審囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋是否存有 天花板鏽蝕、水泥塊剝落、牆面滲漏水情形？如有，該等情 形是何原因所致？是否會影響房屋結構安全？是否有修復之 可能等問題。該公會派員於106年2月20日會同兩造進行現場
會勘，就現況拍照記錄，發現標的物多處有混凝土剝落、鋼 筋外露、裂縫、滲水等情形，並於室內較不易受外來污染的 3處位置進行氯離子含量試驗試體鑽心取樣，其鑑定結果為 ：現場取樣得到氯離子含量試驗結果，A樑、B樑、C板之每 立方米水溶性氯離子重量分別為0.782kg/m3、0.518kg/m3及 0.866 kg/m3等情，有該公會106年3月21日106省土技字第11 29號鑑定報告書可稽（原審第154-193頁）。是其鑑定結果 之氯離子含量平均值為0.722kg/m3〔計算式：（0.782＋0.5 18＋0.866）÷3〕，已逾兩造於系爭買賣契約第7條第8點約 定之容許值0.6kg/m3，符合兩造約定解除契約之條件，被上 訴人據此解除系爭買賣契約，自屬有據。
⒊上訴人雖辯稱：系爭鑑定於A樑、B樑、C板取樣，不符系爭 買賣契約約定，不能據此認定系爭房屋之氯離子含量云云。 惟依系爭買賣契約第7條第8點約定：「檢測點以主建物之樑 、柱、樓板或剪力牆等3處取樣」等語以觀，並未限於樑、 柱、樓板或剪力牆各1處取樣。系爭鑑定於室內較不易受外 來污染之A樑、B樑、C板等3處位置進行鑽心取樣，與系爭買 賣契約之約定並無不合。上訴人以此置辯，亦不足採。 ⒋上訴人另辯稱被上訴人於交屋後未從速檢查系爭房屋，且因 重大過失不知有其稱之瑕疵，自不得主張瑕疵擔保責任云云 。按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有 前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不 負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」、「買受 人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權 或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使 或自物之交付時起經過5年而消滅」，民法第355條、第365 條第1項定有明文。查兩造於104年12月14日簽訂系爭買賣契 約，於104年1月15日交屋後，兩造間固曾就系爭房屋之天花 板鏽蝕、水泥塊剝落、牆面滲漏水狀況進行協商，惟協商過 程中並無隻字提及系爭房屋是否有氯離子含量過高問題，而 系爭房屋是否因混凝土氯離子含量逾國家標準而有影響結構 物強度及減少使用年限，致有影響建物安全之虞，尚非依通 常程序以目視檢查即能發現，必須經由專業實驗室以專業方 法進行檢測始能得知，自難以被上訴人於系爭房屋交屋後， 得以目視觀察系爭房屋有天花板鏽蝕、水泥塊剝落、牆面滲 漏水狀況，即明知或可得而知系爭房屋有上開氯離子含量過 高情事而有影響建物安全之虞，亦難認被上訴人不知上開氯 離子含量過高情事，有何重大過失。再者,被上訴人係於106 年3月21日經臺灣省土木技師技師公會出具上開鑑定報告書
後，始知悉系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵，而於原審 106年4月28日言詞辯論期日以該瑕疵對上訴人主張解除契約 （原審卷第218頁），並未逾民法第365條第1項規定之6個月 除斥期間。上訴人執此抗辯不負瑕疵擔保責任云云，亦不足 採。
⒌上訴人又辯稱系爭買賣契約第7條第8點雖約定系爭房屋之氯 離子含量超過約定標準得以解約，惟仍應符合民法第359條 但書規定之要件云云。依民法第359條規定，於出賣人應負 瑕疵擔保責任之場合，買受人得選擇解除契約或減少價金， 惟該瑕疵於買受人所生損害與解除對出賣人所生之損害，有 失平衡者，即不得解除契約，堪認解除契約對出賣人影響較 巨，乃有前述不得顯失公平之限制。衡酌系爭買賣契約第7 條第8點約定之意旨，顯係因交易雙方認同系爭房屋氯離子 含量是否過高屬於兩造交易之重要事項，而明定除兩造另有 約定外，於氯離子含量逾越約定標準，買方即得逕行解除買 賣契約，故此應係兩造另行特別約定買方之解除契約權利， 不受民法第359條但書關於解除契約顯失公平，僅得請求減 少價金之限制。是被上訴人於系爭房屋之氯離子含量逾約定 標準，行使系爭買賣契約約定之解除權，自不受民法第359 條但書規定之限制，亦無庸再行舉證系爭房屋之結構安全是 否受影響。上訴人上開所辯，亦不足取。
⒍上訴人再辯稱目前經濟部標準檢驗局CNS國家標準中尚無「 硬固混凝土之水溶性氯離子含量」之標準，工程實務上均以 國家標準「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」中之規定作 為參考依據，而關於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」 之國家標準，於83年7月22日之前尚無規定，係於83年7月22 日修訂時規定為0.60kg /m3，是上開標準於本件並無適用云 云。惟依系爭鑑定報告所附之氯離子含量試驗報告，已附註 說明：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水合 作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌 時低」等語（原審卷第190-192頁）。足見系爭鑑定報告雖 係測試「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」，惟其數值係低 於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」，尚無不利於被上 訴人之處。再者，就建築完成於83年7月22日之前的房屋， 若於此之後成為買賣契約標的物者，仍非不得以上開標準作 為認定混凝土中氯離子含量是否過高之依據，蓋買賣當時依 通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者即為瑕庛，是系爭房屋建築完成時，雖未就混凝土中氯離 子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使 然，然房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國
家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現 今國家標準之規範，始能符合社會大眾對於買賣標的物所應 具備通常效用之期待。兩造既於系爭買賣契約第7條第8點就 混凝土氯離子含量約定解除契約之標準值，自難謂系爭房屋 無應適用之混凝土氯離子含量標準。又物之瑕疵擔保責任係 無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保 責任，是無論上訴人於訂約時是否知悉系爭房屋混凝土氯離 子含量過高，兩造特別約定之上開解除契約事由，既不違反 強制或禁止規定，雙方自應受其拘束，於系爭房屋混凝土氯 離子含量超過約定標準值時，被上訴人即得據此特別約定主 張解除契約。上訴人執此所辯，亦無足採。
㈡兩造於解除契約後互負之義務：
⒈按「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四 條至第二百六十七條之規定」，民法第261條定有明文。又 「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用 者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物 生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有 益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返 還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返 還者，應償還其價額」，同法第259條亦有明文。 ⒉承前所述，系爭買賣契約業經被上訴人於106年4月28日依約 解除，惟被上訴人前已交付買賣價金330萬元予上訴人，上 訴人則已依約完成附表所示不動產所有權移轉登記及交屋予 被上訴人，且系爭房屋內部曾經被上訴人為部分裝潢施工， 為兩造所不爭執，是上開所有權移轉登記、系爭房屋及買賣 價金之回復原狀義務，均屬兩造於解除契約後互負之債務， 且具對待給付關係，應同時為之，上訴人就被上訴人返還買 賣價金330萬元之請求為上開同時履行抗辯，自屬有據。又 上訴人主張系爭房屋應回復原狀之項目如附件一所示，本院 審酌兩造所提估價內容（本院卷第141、197-199頁），認為 被上訴人就系爭房屋內部應回復原狀項目如附件二所示。至 上訴人抗辯被上訴人須就浴廁、廚房及走廊之鋁窗及防水回 復原狀，及廚房管線回復明管部分。按行使權利，履行義務 ，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。查被 上訴人於解約前，已將系爭房屋內之浴廁門，及浴廁、廚房 、走廊之鋁窗重新安裝，並施作防水、配管，有價目表為證 （本院卷第353頁），上訴人就此並不爭執，惟以被上訴人
不請求有益費用，才同意不用回復原狀等語置辯（本院卷第 358頁）。本院認為上訴人原交付被上訴人上開之物既屬堪 用，被上訴人將之重新安裝施作，非屬對上訴人必要或有益 之花費，惟上訴人請求將之拆除另行回復原狀，將造成物資 無益浪費，當無另行回復原狀之必要，以符合誠信原則。另 被上訴人主張其就系爭房屋內部已支出必要及有益費用，共 計161,800元，並提出價目表為證（本院卷第353頁），惟查 上訴人原交付被上訴人之物既屬堪用，被上訴人將之重新安 裝施作，非屬對上訴人必要或有益之花費，已如前述，況被 上訴人未就此部分金額另為聲明之擴張，被上訴人執此請求 上訴人返還，為無理由。
⒊按契約解除後當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之 ；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之， 民法第259條第1款、第2款定有明文。此項受領之給付為金 錢者，不論受領人是否因利用金錢而受有利益，概應溯自受 領時起附加法定利息償還之。債務人享有同時履行抗辯權者 ，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須 行使以後始能免責（最高法院96年度台上字第969號民事判 決要旨參照）。承前所述，被上訴人係於原審106年4月28日 言詞辯論期日以民事變更訴之聲明暨準備㈡狀繕本之送達為 解除系爭買賣契約之意思表示（原審卷第221頁），且該意 思表示於106年4月28日送達於上訴人時，已生合法解除契約 之效力；上訴人則於106年6月7日聲明上訴時，為前揭回復 原狀之請求，且該上訴狀於106年6月16日送達被上訴人，有 送達證書可稽（本院卷第25頁），足認上訴人係於106月6月 16日始為回復原狀之同時履行抗辯而得以免除遲延責任。從 而，被上訴人依民法第259條之規定，請求其將附表所示不 動產所有權移轉登記予上訴人及將系爭房屋回復至附件二應 回復之狀態欄所示之原狀並交還上訴人同時，上訴人應返還 被上訴人買賣價金330萬元，及自106年4月29日起至106年6 月15日止，按年息5％計算之利息，為有理由。逾此部分之 請求，為無理由。至被上訴人於登記系爭房地所有權人期間 ，本於所有權作用占有系爭房地，非屬受領給付物生有孳息 之情形，上訴人就被上訴人占有系爭房地受有孳息一節，亦 未舉證以實其說，上訴人執此主張與買賣價金之利息互相抵 銷，並不可採。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之約定及民法第259條 之規定，請求被上訴人將附表所示不動產所有權移轉登記予 上訴人及將房屋回復至附件二應回復之狀態欄所示之原狀並
交還上訴人同時，上訴人給付被上訴人330萬元，及自106年 4月29日起至106年6月15日止，按年息5％計算之利息，洵屬 有據，應予准許，爰諭知如主文第二項所示；被上訴人逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回，被上訴人敗訴部分假執 行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審判命上訴人給付超 過上開應予准許部分，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原 判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如 主文第三項所示。又上訴人就給付本息部分，提出同時履行 抗辯，亦屬有據，故本院應就此部分為對待給付判決，是原 審就上開應准許部分僅判命上訴人應給付被上訴人330萬元 本息，尚有未合，爰由本院就此部分為命對待給付之判決如 主文第二項所示。被上訴人其餘請求應准許部分，原審為上 訴人敗訴之判決，並酌定金額分別為假執行、免為假執行之 宣告，並無不合。上訴人意旨就此部分指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 謝永昌
法 官 李慈惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
書記官 王敬端
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：不動產標示
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│土地： │
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│編│ 土 地 坐 落 │ │ 面 積 │ │ │
│ ├────┬────┬────┬────┬────┤地 目│ │ 權利範圍 │備 考│
│號│ 縣市 │鄉鎮市區│ 段 │ 小段 │ 地號 │ │ 平方公尺 │ │ │
├─┼────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤
│１│ ＯＯ市 │ ＯＯ區 │ ＯＯ段 │ │ 671 │ 建 │ 696 │ 314/10000│ │
├─┴────┴────┴────┴────┴────┴───┴─────┴─────┴───┤
│房屋︰ │
├─┬──┬──────┬──────┬───┬────────────┬──┬───────┤
│編│ 建 │ │ │建築式│ 建 物 面 積 │權利│ │
│ │ │ │ │樣主要│ （平 方 公 尺） │ │ │
│ │ │ 建物門牌 │ 基地坐落 │建築材├──────┬─────┤ │ 備 考 │
│ │ │ │ │料及房│ 樓層面積 │ 附屬建物 │ │ │
│號│ 號 │ │ │屋層數│ 合 計 │用途及面積│範圍│ │
├─┼──┼──────┼──────┼───┼──────┼─────┼──┼───────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │共有部分：ＯＯ│
│ │ │ＯＯ市ＯＯ區│ＯＯ市ＯＯ區│鋼筋混│4 層：57.87 │陽台：5.25│ │段1394建號（權│
│１│1392│ＯＯ街10 之4│ＯＯ段671 地│凝土造│合計：57.87 │ │1/1 │利範圍1/20） │
│ │ │號4樓 │號 │5 層樓│ │ │ │ │
│ │ │ │ │房 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─┴──┴──────┴──────┴───┴──────┴─────┴──┴───────┘