臺灣高等法院民事判決 106年度上字第385號
上 訴 人 征泰建設有限公司
法定代理人 游禮信
訴訟代理人 簡坤山律師
複 代理 人 陳聖涵律師
被 上訴 人 黃宜芬
訴訟代理人 張致祥律師
林聖凱律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106 年
2 月6 日臺灣宜蘭地方法院104 年度建字第11號第一審判決提起
上訴，本院於107 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰玖拾萬參仟參佰陸拾柒元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用命上訴人負擔部分及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100 年5 月9 日與上訴人簽訂房屋 預定買賣合約書（下稱系爭買賣契約），購買上訴人興建之 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○巷00號房屋（下稱系爭 房屋）。伊入住後，發現系爭房屋現況與使用執照圖說不符 ，且與隔鄰之同巷26號房屋（下稱26號房屋）間之介面存有 裂縫，造成系爭房屋滲漏水，係可歸責於上訴人而未依債之 本旨為給付，自應負不完全給付、物之瑕疵擔保賠償責任。 伊因此受有未按圖施作之修復費用新臺幣（下同）12萬8,30 9元、避免滲漏水之修繕費用38萬7,538元、系爭房屋及坐落 基地（以下合稱系爭房地）之交易性貶值損失222萬7,000元 等情。爰依序依民法第227條、第360條、359條及第179條規 定，求為命上訴人給付274萬2,847元，並加計自起訴狀繕本 送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為被上訴人勝訴之 判決，上訴人提起上訴，未繫屬本院部分，不予贅載）。二、上訴人則以：系爭房屋與26號房屋間之介面雖有間隙，但系 爭房屋之主體結構並無瑕疵，通常使用不會發生滲漏水。系 爭房屋現況與使用執照圖說不符，係建築師漏未於申請使用 執照前修正圖面，不影響結構安全，難認被上訴人受有損害 。估價師鐘燦榮未詳閱臺灣省土木技師公會鑑定報告（下稱 鑑定報告），其所為不動產鑑定報告（下稱估價報告），不
得作為賠償之依據。系爭房屋係於101 年1 月3 日點交予被 上訴人居住使用，縱有結構安全以外之瑕疵，亦逾系爭買賣 契約第11條約定1 年之保固期間，上訴人之請求權已罹於時 效等語，資為抗辯。於本院之上訴聲明為：（一）原判決關 於命上訴人為給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。（二 ）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
三、被上訴人於100 年5 月9 日與上訴人簽訂系爭買賣契約，以 240 萬元購買上訴人興建之系爭房屋，另以760 萬元向訴外 人陳彥仲購買系爭房屋坐落之基地（即宜蘭市○○○0 段00 0 地號土地）；上訴人於101 年1 月3 日將系爭房屋點交完 畢；26號房屋、系爭房屋，分屬上訴人興建之南屏學府第1 期、第2 期建案，為不同工期之建築（含基礎），兩屋相鄰 接；兩造曾因採光罩漏水問題，於102 年12月24日成立調解 等情，為兩造所不爭執（見本院㈠卷第114 頁及背面），並 有系爭買賣契約、系爭房地登記謄本、消費爭議調解委員會 調解筆錄、土地買賣契約書等件可佐（見原審㈠卷第11至22 、78頁及背面、80頁、原審㈡卷第54至56頁背面），堪信為 真正。
四、被上訴人依不完全給付之法律關係，請求上訴人賠償未按圖 施作之修復費用12萬8,309 元、避免滲漏水之修繕費用38萬 7,538 元、系爭房地之交易性貶值損失222 萬7,000 元乙節 ，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲分別論述如下：（一）出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而 其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事 由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不 完全給付之債務不履行責任（最高法院七十七年度第七次 民事庭會議決議參照）。因可歸責於債務人之事由，致為 不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債 權人並得請求賠償，民法第227 條有明文規定。所謂不完 全給付，係指債務人向債權人提出之給付，不符合債務本 旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。瑕疵給付可 能補正者，債權人得依同法第231 條第1 項請求修補；倘 經補正，惟與債務本旨已不相符者，債權人得依同法第 232 條規定，請求賠償因不履行所生損害；不能補正者， 與給付之一部不能相同，債權人得依同法第226 條第1 項 規定，就該不能補正之瑕疵給付，請求不履行之損害賠償 。如瑕疵給付致債權人固有利益受有損害，債權人亦得依 同法第227 條第2 項請求賠償。
（二）審諸系爭買賣契約第5 條約定：系爭房屋之施工標準，悉 依宜蘭縣政府建設局核准圖樣施工；第16條約定：本工程 之正確圖說及約定，以核准圖說（含核准變更之圖說）為 準各等語（見原審㈠卷第14頁）以觀，可知兩造約明系爭 房屋之興建，上訴人應依宜蘭縣政府建設局核准之圖樣為 施作，至為明確。而依上訴人所述：系爭房屋現況與使用 執照圖說不符，係建築師漏未於申請使用執照前修正圖面 （見本院㈡卷第122 頁），足見系爭房屋並無宜蘭縣政府 建設局核准變更之圖說，故上訴人就系爭房屋之興建，仍 應依使用執照所附竣工圖為之，要屬當然。參以鑑定報告 載明：系爭房屋現況與使用執照所附竣工圖比對，確有系 爭房屋屋頂層未施作泛水牆、屋突1 層之前、後陽台女兒 牆未施作至樑下方、1 至3 層後陽台與26號房屋外牆相鄰 之牆壁寬度不足等不符云云（見外放之鑑定報告第7 頁、 附件10第6 至8 頁），堪認系爭房屋之現況，與核准之使 用執照圖說不符，係因上訴人未按圖施作所致。（三）系爭房屋與26號房屋間之介面存有裂縫，有勘驗筆錄在卷 可佐（見原審㈠卷第115 至117 頁），佐以上訴人不爭執 介面內牆壁未施作防水（見本院㈠卷第137 頁背面）；鑑 定報告所指：系爭房屋須留設6.01公分，26號房屋應留設 6.54公分之碰撞距離。系爭房屋與26號房屋間之裂縫，係 未保留碰撞間隔的結果。經漏水測試及透地雷達測像的驗 證，系爭房屋內確實存有滲漏水之情況，造成之主因為系 爭房屋與26號房屋間之裂縫，導致雨水滲流緩慢而含水量 增加，且介面間靠系爭房屋之牆面，因混凝土澆置未充分 搗實而存在許多風窩或孔隙所致（見鑑定報告第8 、9 頁 ）；及鑑定人金信良結稱：因水會進入系爭房屋及26號房 屋之介面，系爭房屋之牆壁裡面有蜂窩或者其他因素，導 致介面的水會滲入到室內各等語（見本院㈠卷第135 頁） 以察，足認系爭房屋與26號房屋間之介面存有裂縫，係因 上訴人興建系爭房屋，未保留與26號房屋間之碰撞間隔， 造成系爭房屋室內發生滲漏水之結果，甚為明晰。故上訴 人稱：系爭房屋於通常之使用下，不會發生滲漏水云云， 並不足採。
（四）被上訴人購買之系爭房屋係供居住使用，則上訴人依債之 本旨應給付之系爭房屋，除須為與使用執照圖說相符之建 物外，更須不會滲漏水。系爭房屋既有與核准之使用執照 圖說不符、與隔鄰26號房屋間之介面存有裂縫，而發生室 內滲漏水等瑕疵，自屬未依債之本旨而為給付，而該瑕疵 係在兩造100 年5 月9 日簽訂系爭賣賣契約後，經上訴人
興建所致，自屬可歸責於上訴人之事由，對被上訴人構成 不完全給付。關於系爭房屋與核准之使用執照圖說不符， 應補正施作之必要費用為12萬8,309 元，及避免系爭房屋 室內滲漏水之修復費用為38萬7,538 元各節，鑑定人金信 良已結證屬實（見本院㈠卷第135 頁背面），並有鑑定報 告附件10、11可參，堪予採信。而依被上訴人稱：伊起訴 前，多次催告上訴人修補瑕疵，然所為之修補均無效，爰 起訴請求損害賠償（見本院㈠卷第76頁）；上訴人亦稱： 被上訴人於原審起訴狀所述之瑕疵，伊於102年12月24 日 曾依其要求而修繕完畢，其再重複請求，亦屬無據各等情 （見原審㈠卷第70頁背面）觀之，堪認被上訴人於提起本 件訴訟前，確有請求上訴人為修補，但上開未按圖施作、 系爭房屋室內滲漏水等瑕疵，仍未解決以符合債之本旨。 從而，被上訴人依民法第227條第1項、第232 條規定，請 求上訴人賠償因不履行所生損害，即補正施作之必要費用 12萬8,309 元、避免系爭房屋室內滲漏水之修復費用38萬 7,538 元，自屬有據。以故，上訴人稱：被上訴人於起訴 後拒絕伊之施作，伊不負遲延責任。如應負遲延責任，被 上訴人僅能請求遲延之損害，而非修補之必要費用云云， 尚非可取。
（五）損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損 害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況 悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或 賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理 性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠 償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。依 金信良結稱：鑑定報告附件11所示，系爭房屋滲漏水修復 方式，係將介面重新採用不銹鋼板包覆施作，雖可避免室 內滲漏水之發生，但無法將系爭房屋與26號房屋修復至沒 有縫隙的狀態等語（見本院㈠卷第135 頁背面及127 頁背 面），足見上開修復方式，僅填補系爭房屋「物理上」滲 漏水瑕疵所生之技術性貶值損失，尚不及於因系爭房屋滲 漏水及裂縫等瑕疵所生之「交易性」貶值損失。參以鐘燦 榮結稱：滲漏水縱使修繕後已不再漏水，還是會造成交易 之污名化價差；房屋之裂縫，是應記載在現況說明書的事 項，確實會讓購屋者產生價格減損的心理之內容（本院㈠ 卷第169 頁），可知系爭房屋之裂縫及滲漏水瑕疵，均屬 交易之重要事項，購屋者均有無瑕疵之同品質房屋，與修 復後之系爭房屋，不具相同價值之心理。準此，被上訴人 主張系爭房屋因上開瑕疵，致有污名化之交易性貶值損失
，非屬子虛。故上訴人稱：系爭房屋與26號房屋間之介面 ，並無交易性貶值損失，而滲漏水可修復解決，亦無污名 化價值減損之可能云云，亦不足採。
（六）系爭房屋與坐落之基地不能分離，除有拆除改建之情形， 房屋通常存在於土地達數十年，其間基地無從為其他利用 ，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統 一估定買賣之價格為常態，土地價格既會隨時間而波動， 改建過程長短，期間影響對於土地之利用，難謂對於土地 價值無影響，故房屋存在之瑕疵，因改建不易或尚未達必 須拆除之程度者，仍應就房屋及基地之總價值評估該瑕疵 所生之價值減損，始屬合理。被上訴人向上訴人購買系爭 房屋作為居住使用，並無拆除改建之打算，則系爭房屋因 有上開裂縫及發生滲漏水等瑕疵，除減損系爭房屋之交易 價格外，其坐落之基地價格亦同受減損。而系爭房屋之上 開裂縫及滲漏水瑕疵，致有污名化之交易性貶值損失，無 從命上訴人補正，被上訴人自得依第227 條第1 項、第22 6 條第1 項規定，請求不履行之損害賠償。至系爭房屋坐 落之基地，雖被上訴人係向陳彥仲所購買，然系爭房屋之 交易性貶值損失，亦造成該基地交易價值受到損害，則被 上訴人亦得依第227 條第2 項規定，請求上訴人賠償。（七）按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重 大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額， 民事訴訟法第222 條第2 項定有明定。關於損害賠償之數 額，固應視其實際所受損害之程度以定其標準。惟倘在損 害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難 之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上 損害賠償權利難以實現，法院應審酌一切情況，依所得心 證定其數額，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護。 關於上開污名化交易性貶值損失，估價報告雖為：以被上 訴人起訴時即104 年4 月24日為估價基準，系爭房地無瑕 疵之總價格為1,734 萬4,000 元。介面瑕疵（牆面龜裂瑕 疵）之不動產總價格減損比率為7.48％。漏水瑕疵之不動 產總價格減損比率為5.36％。系爭房地總價格減損額為22 2 萬7,000 元等內容（見不動產鑑定報告書第3 頁）。就 滲漏水瑕疵部分，係估價師至系爭房地現場勘查，進行不 動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析，依據 內政部頒佈之不動產估價技術規則，採用比較法、收益法 來評估系爭房地於價格日期即起訴日104 年4 月24日之正 常價格，所推估滲漏水瑕疵交易性貶值損失之比例，應屬 可採。然系爭房屋與26號房屋間介面存有之裂縫，並無證
據證明系爭房屋有傾斜之事實，則估價報告以系爭房屋傾 斜進行評估，得出該部分價值減損7.48％，尚不足採。（八）參以鐘燦榮結稱：上開裂縫，確實會讓購屋者產生價格減 損的心理，宜蘭地區並無與系爭房屋相同之案例（見本院 ㈠卷第169 頁背面）；鑑定報告亦稱：上開裂縫無法完全 修復，因修復後一般有感的地震過後即可能再形成各節（ 見鑑定報告第8 頁）以觀，應認系爭房屋之上開裂縫，亦 會造成交易性貶值損失，惟其損害數額難以證明。本院審 酌估價報告推估之滲漏水瑕疵比例，以及兩造所提之相關 卷證等資料，認系爭房屋因滲漏水及裂縫等瑕疵所生系爭 房地之交易性貶值損失，合計應為1,734 萬4,000 元之8 ％。基此，被上訴人請求上訴人賠償交易性貶值損失138 萬7,520元（計算式：1,734萬4,000元×8％＝138萬7,520 元），即屬有據。準此，被上訴人因上訴人之不完全給付 ，得請求上訴人賠償補正施作之必要費用、避免系爭房屋 滲漏水發生之修復費用、系爭房地交易性貶值損失，合計 為190萬3,367 元（計算式：12萬8,309 元+38萬7,538 元 +138萬7,520元）。
（九）上訴人所應負擔者係不完全給付之損害賠償責任，被上訴 人得行使該項損害賠償請求權之時效期間為15年，自無請 求權罹於時效之可言。況時效期間，不得以法律行為加長 或減短之，民法第147 條前段定有明文，故系爭買賣契約 第11條關於「負責保固1 年」之約定，亦無從將上開15年 時效期間縮短。以故，上訴人稱：依系爭買賣契約第11條 約定之1 年保固期間，被上訴人之請求權已罹於時效云云 ，自不足取。
（十）原告以單一聲明，主張數項訴訟標的並自定有先後裁判順 序者，乃類似的預備訴之合併，法院應合併辯論，並按先 、備位訴訟標的順序裁判。本件被上訴人係以單一聲明， 主張依民法第227 條、第360 條、第359 條及第179 條等 規定為訴訟標的，並就各該訴訟標的定有先後裁判順序， 此為類似的預備訴之合併，即以先位訴訟標的無理由時， 為備位訴訟標的之判決條件。被上訴人先依不完全給付法 律關係為請求，既非無理由，則本院自無庸再就其他訴訟 標的為裁判，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第227 條、第232 條、第226 條 第1項規定，請求上訴人給付190萬3,367 元，及自起訴狀繕 本送達翌日即104年5月28日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 為無理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴
人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄並改判如主文 第2 項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決 ，並為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨就此部分仍執陳 詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 黃明發
法 官 林政佑
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 王韻雅
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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