臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第670號
上 訴 人 戴文川
呂學連（即呂理松之承受訴訟人）
呂榮添（即呂理松之承受訴訟人）
賴永同
游家卿
林丕庭
韋國奇
韋聖暉
徐文亮
黃瑞謙
黃月惠
李啟宏
錢智富
林清傳
褚水源(兼褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭承當訴訟人)
李傳隆
王明城
康忠輝
黃宗榮
留鄭金鳳
吳年倉（即鄭麗美之承受訴訟人）
吳思穎（即鄭麗美之承受訴訟人）
吳杰軒（即鄭麗美之承受訴訟人）
鄭麗春
鄭麗雲
鄭和順
鄭和欽
鄭和毅
共 同
訴訟代理人 王玉珊律師
上 訴 人 林慧貞（即鄭麗美之承受訴訟人）
林筠翔（即鄭麗美之承受訴訟人）
視同上訴人 胡黃月娥
翁黃月網
蘇黃月香
黃月秋
黃于
黃柏濤
吳建龍
吳建興
吳建和
鄭麗卿
被 上訴 人 祭祀公業法人桃園縣李金興公
法定代理人 李訓塗
訴訟代理人 黃繼儂律師
複 代理 人 周采穎
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103年6月
20日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第352號第一審判決提起上
訴，本院於107年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭麗美、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅調整租金部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人呂理松於民國105年10月30日死亡，上訴人呂學連、 呂榮添為其繼承人，業據提出戶籍謄本、繼承系統表及遺產 分割協議書可稽（見本院卷三第6至19頁）；另被上訴人之 法定代理人已變更為李訓塗，有法人登記證書足憑（見本院 卷四第80頁）。茲據渠等分別具狀聲明承受訴訟，核無不合 ，應予准許。
二、被上訴人於103年10月20日具狀就原土地承租人鄭阿財之繼 承人即原審被告留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭麗美、鄭麗春、鄭麗 雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅部分撤回起訴，然上訴人不同 意（見本院卷一第84頁背面），自不生撤回之效力。三、上訴人林慧貞、林筠翔、視同上訴人胡黃月娥、翁黃月網、 蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建 和經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為祭祀公業李金興、祭祀公業 李金興公、祭祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業 李阿開公合併成立而來，並為坐落桃園縣○○市○○段000 ○000○000地號土地所有權人。緣被上訴人前身與上訴人戴
文川、呂理松、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮 、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及賴阿亮、黃金鳳、 黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波、鄭阿財（已 歿）等人就前開土地訂有不定期租賃關係，現由上訴人等人 承租如原判決附表（下稱附表）所示，並於85年間約定以按 前開土地公告地價6%計付租金（下稱系爭租約）。惟渠等在 其上興建門牌號碼桃園縣○○市○○路000○000號未辦保存 登記建物，分為2層或3層建物，且將1樓店面出租他人營業 使用；現因桃園縣蘆竹市南崁地區週邊環境、工商繁榮程度 已大幅變更，非當時所能預料等情，爰依系爭租約及民法第 442條規定，求為命上訴人承租被上訴人如附表所示土地之 租金，自103年1月起，調整為按公告土地現值年息6%計算（ 逾上開範圍部分，原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴 人聲明不服；上訴人就敗訴部分全部上訴）。被上訴人答辯 聲明：上訴駁回。
二、上訴人戴文川、呂學連、呂榮添、賴永同、游家卿、林丕庭 、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、黃瑞謙、黃月惠、李啟宏、錢 智富、林清傳、褚水源、李傳隆、王明城、康忠輝、黃宗榮 、留鄭金鳳、吳年倉、吳思穎、吳杰軒、鄭麗春、鄭麗雲、 鄭和順、鄭和欽、鄭和毅等人則以：系爭租約所在前開土地 早於64年間已納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，故兩造於 85年間議定租金依公告地價6%計算，業考量土地價值增漲因 素，自不容被上訴人違反約定而調整租金。雖南崁地區人口 略有成長，惟地處舊街廓，渠等居住之房屋均未有變化，臨 近街景數十年來亦無甚改變；且公告地價已調升1.2倍，實 際租金增加12%，就渠等租用土地其上房屋使用利益並無重 大變更，本件土地租金應有土地法第105條準用同法第97條 規定之適用，且房屋之事實上處分權人並非與系爭租約當事 人相同，當無調整租金之理。承租土地之面積亦應以桃園市 蘆竹區地政事務所106年5月22日複丈成果圖所載之面積為據 等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分 廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴 人林慧貞、林筠翔、胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月 秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和未於言詞辯論 期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查：被上訴人為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭 祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併 成立而來，並為坐落桃園縣○○市○○段000○000○000地 號土地所有權人，而前開土地於64年間已納入南崁新市鎮都 市計畫之商業區，但現未變更地目；另被上訴人前身與上訴
人戴文川、呂理松、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐 文亮、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及賴阿亮、黃金 鳳、黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波、鄭阿財 （已歿）等人就前開土地訂有不定期租賃關係，現由上訴人 等人承租（如附表所示），並於85年間約定以按前開土地公 告地價6%計付租金，其上有門牌號碼桃園縣○○市○○路00 0○000號未辦保存登記建物，分別為2層或3層建物，且1樓 店面出租他人營業使用等情，為被上訴人與上訴人戴文川、 呂學連、呂榮添、賴永同、游家卿、林丕庭、韋聖暉、黃瑞 謙、胡黃月娥、黃于、黃柏濤、黃月惠、李啟宏、錢智富、 林清傳、褚水源、李傳隆、王明城、康忠輝、留鄭金鳳、鄭 麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅所不爭執，並有被 上訴人之祭祀公業法人章程、土地登記謄本、地籍圖、現況 照片、土地使用分區證明書等附卷足憑（見原審卷一第13至 20頁、第22頁、第51至57頁、第197頁），復經本院勘驗現 場屬實，有照片可稽（見本院卷二第128至134頁），自堪信 為真實。
四、本院判斷：
㈠關於附表編號①至⑱（即戴文川、呂學連、呂榮添、賴永同 、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、黃瑞謙、胡 黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳 建龍、吳建興、吳建和、黃月惠、李啟宏、錢智富、林清傳 、褚水源、李傳隆、王明城、康忠輝、黃宗榮）部分： ⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租 人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁 榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上 字第283號著有判例可資參照。是基地租金數額之調整，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁 榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰 地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟 酌事項；以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基 地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相 當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定 期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整 計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133 號判決意旨亦可資參照。查附表編號①至⑱上訴人就前開土 地為未定期限之不動產租賃關係，前開土地之地目為道或田 ，未予以變更地目，但早於64年間已納入南崁新市鎮都市計
畫之商業區，雖渠等於85年間約定以按前開土地公告地價6% 計付租金，惟南崁地區先後於88年間台茂購物中心、97年間 佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館、100年間大創百貨、101年間 好市多量販店開設營業（見原審卷二第72至84頁），帶動週 邊工商業繁榮；況上訴人之1樓店面分別出租他人營業使用 ，收取高額租金，復佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館更在前開 土地對街，承租人即上訴人利用基地之經濟價值及所受利益 ，顯著提高，此情並非被上訴人於85年間約定租金數額當時 所得預料，原約定之比例顯不相當，核有調整租金之必要。 ⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，並於租用基地建築房屋準用之，固為土地 法第105條準用第97條第1項所明定。惟土地法第97條第1項 限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋， 始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高 法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。查前開土地其 上有上訴人等興建門牌號碼桃園縣○○市○○路000○000號 未辦保存登記建物，分別為2層或3層建物，且1樓店面出租 他人營業使用，上訴人向被上訴人所為之基地租賃，除己身 住居樓層外，復兼作城巿營業用房屋使用，已非單純城巿住 宅用房屋，依上揭說明，其租金數額應不受不動產申報總價 年息10%之限制，上訴人抗辯本件土地租金應有土地法第105 條準用同法第97條規定之適用云云，尚無可取。又公告土地 現值較能反映真實價值，且南崁地區近年房價大幅成長，租 金收益亦同步增加。參以景陽不動產估價報告書記載：「桃 園縣蘆竹鄉：蘆竹鄉以南崁市區及大竹市區為中心；因國道 2號拓寬工程完工通車，國道1號五楊高架拓寬工程、機場捷 運興建及部分地區納入桃園航空城計畫等重大公共建設利多 影響，致相關建設鄰近地區成交量較大，地價穩定成長」、 「勘估標的近鄰地區目前區域環境內重大公共建設為南山路 三段之機場捷運線山鼻捷運站，另鄰接區域則有高速公路國 道1號五楊高架拓寬工程之重大公共建設正陸續興建中」等 情（見外放報告書第9、11頁），益徵系爭土地地價確有翻 漲數倍。綜合本件基地坐落位置、工商業繁榮程度、承租人 利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較，本院 認將系爭租約之租金數額調整為按公告土地現值年息6%計算 為適當。上訴人抗辯系爭租約承租人與房屋事實上處分權人 有部分不同情事，因僅渠等間內部事由，無由以之對抗被上 訴人，租金給付義務人仍為上訴人，所辯尚屬無據。至上訴 人抗辯承租土地之面積應以桃園市蘆竹區地政事務所106年5 月22日複丈成果圖所載之面積為據云云，然被上訴人表示不
同意，且非本件調整租金所得審究，所辯自亦無可採。 ㈡關於附表編號⑲（即留鄭金鳳、鄭麗卿、吳年倉、吳思穎、 吳杰軒、林慧貞、林筠翔、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和 欽、鄭和毅）部分：
⒈按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同 起訴或一同被訴，其當事人之適格，始無欠缺（最高法院81 年度台上字第1192號判決參照）。
⒉查附表編號⑲所示土地之原承租人鄭阿財已於95年3月21日 死亡，其繼承人為留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭麗美、鄭麗春、鄭 麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅等人，而被上訴人於102年8 月15日提起本件訴訟時，繼承人中鄭麗卿已於起訴前100年4 月10日死亡，鄭麗卿繼承人有徐定源、徐金蓮、徐鳳憶、徐 鳳霙等4人，均未拋棄繼承，有戶籍謄本、遺產稅核定通知 書、戶籍資料、臺灣桃園地方法院家事法庭104年10月26日 函在卷可佐（見本院卷一第50、143、146至150頁、卷二第8 頁），被上訴人以死亡無當事人能力之鄭麗卿為被告，未將 其繼承人一同起訴，其當事人之適格，即有欠缺，亦無從命 補正，應予駁回。被上訴人於本院追加徐定源、徐金蓮、徐 鳳憶、徐鳳霙等4人為被告，業經本院另以裁定駁回，附此 敘明。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及民法第442條規定，聲請 法院就附表編號①至⑱上訴人承租其如附表所示土地之租金 ，自103年1月起調整為按公告土地現值年息6%計算，為有理 由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。至被上訴人關於附表編號⑲ 部分，當事人不適格，原審為該上訴人敗訴之判決，尚欠允 洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由 ，爰由本院將原判決此部分廢棄，駁回被上訴人此部分在第 一審之訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、 第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 15 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
書記官 高婕馨
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。