臺灣高等法院刑事判決 107年度上易字第377號
上 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官
被 告 王雲虎
選任辯護人 吳嘉榮律師
被 告 王德利
選任辯護人 陳建宏律師
李協旻律師
上列上訴人因詐欺案件，不服臺灣新北地方法院106 年度易字第
174 號，中華民國106 年12月22日第一審判決（起訴案號：臺灣
新北地方法院檢察署104 年度偵字第30597 號），提起上訴，本
院判決如下：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、公訴意旨略以：被告王雲虎、王德利父子均明知被告王雲虎 所有坐落於新北市○○區○○○段000 ○00地號土地之新北 市○○區○○街00號房屋有部分範圍佔用他人之土地，亦均 明知上開房屋佔用他人土地情形對告訴人林玉雲是否承購係 屬重要事項，竟基於共同意圖為自己不法所有之犯意聯絡， 於委託三鑫不動產有限公司（下稱三鑫公司）銷售上開房地 時，刻意隱瞞上開重要交易訊息，由被告王德利指示不知情 之賴蒼裕在不動產產權現況確認書上「現況是否有占用他人 之情形」欄勾選「否」，並由被告王雲虎在賣方簽章欄簽名 確認，致告訴人林玉雲陷於錯誤，誤認上開房屋坐落之土地 均屬被告王雲虎所有，而同意以總價新臺幣（下同）6,500 萬元購買上開房地，而於民國103 年6 月13日與被告王雲虎 簽訂不動產買賣契約書，嗣即依約支付價金完畢，於同年9 月5 日完成所有權移轉登記取得上開房地之所有權後，告訴 人林玉雲始發現上開房屋面積與坐落土地面積不符，經告訴 人林玉雲委請新北市樹林地政事務所鑑界，方知上開房屋有 佔用他人土地之情事，告訴人林玉雲至此始知受騙，因認被 告王雲虎、王德利均涉犯修正前刑法第339 條第1 項詐欺取 財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又事實之認定， 應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不 能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定犯罪事實所憑 之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而 無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一
般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得 據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之 懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院 為諭知被告無罪之判決，有最高法院40年台上字第86號判例 、76年台上字第4986號判例可資參照。次按刑事訴訟法第 161 條已於91年2 月8 日修正公布，修正後同條第1 項規定 ：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方 法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說 服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之 積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法官以形成被告 有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之 諭知，更有最高法院92年台上字第128 號判例意旨足參。三、公訴意旨認被告王雲虎、王德利涉有前開罪嫌，係以被告王 雲虎、王德利於偵查中之供述、告訴人林玉雲之指訴、證人 葉喜明、蘇雅慧、賴蒼裕、楊幼嘉、江文溪之證述，及不動 產買賣契約書、不動產產權現況確認書、新北市○○區○○ ○段000 ○00地號土地所有權狀、新北市○○區○○○段00 00○號建物所有權狀、臺灣新北地方法院檢察署勘驗筆錄、 新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖、台地測量工程有限 公司所繪製之本案土地實測圖等為其主要論據。訊據被告王 雲虎、王德利均堅決否認有何詐欺取財之犯行，被告王雲虎 辯稱：本件是買賣有誤解，伊並沒有騙告訴人，民事判決下 來後，伊已與告訴人和解，賠償告訴人1,250 萬元等語；被 告王德利辯稱：伊沒有詐騙告訴人，因為土地是伊父親王雲 虎所有，伊並不知道土地的形狀、面積；在簽訂不動產買賣 契約書前之103 年6 月11日簽寫不動產產權現況確認書時， 就第21項「現況是否有占用他人之情形」欄，當時伊與賴蒼 裕討論主建物是沒有佔用到他人土地，至於違建的部分伊不 確定，賴蒼裕說既然主建物沒有佔用到他人土地，所以先勾 「否」，以後鑑界再做處理等語。
四、經查：
(一)新北市○○區○○○段000 ○00地號土地（以下簡稱350 之 19地號土地）原係被告王雲虎所有，面積1,025 平方公尺（ 經換算約為310 坪），而坐落於上開土地上之同段4246建號 即門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋，亦原係被告王雲 虎所有，登記面積208 平方公尺、附屬建物面積13.16 平方 公尺，合計面積221.16平方公尺（經換算約為67坪）等情， 除據被告2 人供陳在卷外，並有土地所有權狀影本、建物所 有權狀影本、土地登記謄本、建物登記謄本各1 份在卷可參 （見104 年度他字第528 號卷第18至19、226 至228 頁）。
上開房屋嗣經增建，增建後之範圍，經臺灣新北地方法院檢 察署檢察官於105 年7 月14日至現場勘驗，請被告及告訴人 指出原廠房所在位置（按：檢察官於105 年7 月14日至現場 時，原廠房業已拆除），由新北市樹林地政事務所測量結果 ，增建後之建物範圍位在被告王雲虎所有之350 之19地號土 地上者面積為788 平方公尺（經換算約為238 坪），位在同 段350 之1 、350 之4 、350 之6 、372 之1 等地號之他人 土地上者合計面積為218 平方公尺（經換算約為66坪）等情 ，有臺灣新北地方法院檢察署勘驗筆錄、新北市樹林地政事 務所105 年8 月24日新北樹地測字第1053841101號函附之土 地複丈成果圖各1 件附卷可按（見104 年度偵字第30597 號 卷第56至58、60頁），因此，上開房屋經增建後之總面積為 1,006 平方公尺（經換算約為304 坪），可分為3 部分：1. 有辦理建物登記者為221.16平方公尺（經換算約為67坪）， 2.未辦理建物登記而坐落在被告王雲虎所有之350 之19地號 土地上者為566.84平方公尺（經換算約為171 坪），3.未辦 理建物登記、坐落在他人土地上者為218 平方公尺（經換算 約為66坪）。另，「未辦理建物登記、坐落在他人土地上」 之範圍面積，前另經原審民事庭法官於104 年7 、8 月間囑 請新北市樹林地政事務所測量結果，位在同段350 之1 、 350 之4 、350 之6 、372 之1 等地號他人土地之合計面積 則為199 平方公尺（經換算約為60坪），有原審104 年度重 訴字第306 號民事判決1 份在卷可佐（見原審易字卷第41至 65頁），以上事實均先予敘明。再告訴人林玉雲於103 年6 月13日與被告王雲虎簽訂不動產買賣契約書，約定總價 6,500 萬元，契約書第2 條記載告訴人向被告王雲虎購買不 動產之標示為：建物標示「新北市○○區○○○段0000○號 即門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（應有部分全部） 、主建物與附屬建物合計面積221.16平方公尺」，土地標示 「新北市○○區○○○段000 ○00地號土地（應有部分全部 ）、面積1,025 平方公尺」，契約書第2 條第2 項並記載「 本買賣標的有未依法申請之增建（大約150 坪）之建物，賣 方應誠實明示或告知，對於房屋現況有增建部分亦包含在買 賣範圍內（買賣雙方應自行於房屋現況確認之）」等語；雙 方簽約後，350 之19地號土地以及同段4246建號建物業於 103 年9 月5 日移轉登記予告訴人林玉雲等情，有不動產買 賣契約書影本（見104 年度他字第528 號卷第43至55頁）及 前述土地所有權狀影本、建物所有權狀影本、土地登記謄本 、建物登記謄本各1 份附卷可稽，此部分之事實亦堪以認定 。
(二)再被告二人是否自始基於不法所有意圖，施用詐術刻意隱瞞 上開重要交易訊息，由被告王德利指示不知情之賴蒼裕在不 動產產權現況確認書上「現況是否有占用他人之情形」欄勾 選「否」，致使告訴人陷於錯誤出資購買本件房地，經查： 證人賴蒼裕於偵查及原審審理時雖證稱其是於103 年6 月10 日或11日時，依被告王德利對其詢問之回答而勾選「否」等 語（見104 年度偵字第30597 號卷第20頁、原審易字卷第 118 頁），然被告王德利就此於原審辯稱：當時伊與賴蒼裕 討論主建物是沒有佔用到他人土地，至於違建的部分伊不確 定，賴蒼裕說既然主建物沒有佔用到他人土地，所以先勾「 否」，以後鑑界再做處理等語（原審易字卷第28至第29頁） ，且三鑫公司所屬松安不動產樹林店店長楊幼嘉與告訴人之 配偶葉喜明、被告王雲虎曾於103 年10月17日在松安不動產 樹林店會商協調，過程中，楊幼嘉曾向葉喜明表示「他侵占 的事實，一開始就知道了呀，一開始就說. . . 」、「一開 始就已經跟你講，後面這邊有一些是別人的地了，就像王先 生講的一樣，他現在地是，他一開始不是講得不是這麼大」 等語，有對話譯文在卷可稽（見104 年度他字第528 號卷第 210 頁），於本案偵查中，檢察事務官就上開對話內容詢問 證人楊幼嘉時，證人楊幼嘉證稱：我印象中我在簽約前有跟 賴蒼裕去王雲虎家找王雲虎簽立斡旋，王雲虎有說以前因為 落石落到他的土地，所以他用山貓清理落石，並做了擋土牆 ，因為擋土牆斜的，可能有佔到他人土地，這件事我印象中 我跟蘇雅慧去買方公司時有跟買方提及等語（見104 年度偵 字第30597 號卷第25至26頁），從而，仲介本件雙方買賣之 三鑫公司人員，是否確實從未曾自被告王雲虎或王德利處知 悉系爭房屋有部分佔用到他人土地之情形？實非無疑，三鑫 公司人員有無於成交前力圖促成買賣之動機？證人賴蒼裕前 揭證詞是否真實可信？仍有可堪置疑之處，自難僅憑不動產 產權現況確認書上「現況是否有占用他人之情形」欄有勾選 「否」之事實，而為不利於被告王雲虎、王德利之認定。(三)刑法第339 條之詐欺罪，其成立固以行為人有施用詐術之行 為為必要，然所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體 、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致 使被害人陷於錯誤，或利用人之錯誤而使其交付財物，亦包 括在內；若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實 ，致使被害人誤信，行為人則於相關行為過程中伺機或其後 截取財物或不正利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之 一種（最高法院21年上字第4515號判例意旨及90年度台上字 第7781號判決意旨參照）。然此利用對方之錯誤而使其為財
物交付之消極詐欺，屬於不作為犯罪，其之成立，應以行為 人依法令或契約等法律行為或基於法律之精神觀察，負有積 極之作為義務（即告知對方交付財物為錯誤之義務）為前提 。而有無告知義務，則視其不告知之程度逾越交易所容認之 限度與否，以及是否超越社會上可認相當之範圍定之；又按 契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有下列情形 之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事 人，負賠償責任：……三、其他顯然違反誠實及信用方法者 ，亦為民法第245 條之1 第1 項第3 款所明定，此締約過失 責任之規定，確認「誠實信用原則」為構成行為人告知義務 根據之一。查本件買賣雙方議定之總價額為6,500 萬元，此 價額於買方，是由告訴人之配偶葉喜明與三鑫公司經紀人員 蘇雅慧商談，是以土地的坪數310 坪為計價基礎計算而得， 此據證人蘇雅慧、葉喜明證述明確（見原審易字卷第144 、 209 頁），又告訴人林玉雲購買本件房地，並不是要使用土 地上之該廠房，告訴人將會拆掉該廠房，再在土地上重蓋房 屋乙情，亦據告訴人即證人林玉雲於原審理時證述在卷（見 原審易字卷第202 頁），從而，本件買賣交易，對於告訴人 而言，交易重點應是在土地面積，而雙方簽約後，被告王雲 虎既已依約將350 之19地號土地面積1025平方公尺（經換算 約為310 坪）於103 年9 月5 日移轉登記予告訴人，依此， 已難遽認被告王雲虎、王德利有何向告訴人詐欺取財之情事 。再就土地上之房屋而言，在103 年6 月13日簽約當時，房 屋之總面積嗣經測量雖達1,006 平方公尺（經換算約為304 坪）（按：以下所述係依檢察官於105 年7 月14日至現場勘 驗、指界後測量所得之面積），但觀諸不動產買賣契約書上 所記載建物之範圍乃係包含有登記部分及未登記部分，就有 辦理建物登記部分其面積合計為221.16平方公尺（經換算約 為67坪），被告王雲虎已依約於103 年9 月5 日將之移轉登 記予告訴人，另就未辦理建物登記即增建部分，契約書上乃 是記載面積大約150 坪，而依前述，未登記而坐落在被告王 雲虎所有之350 之19地號土地上之建物面積為566.84平方公 尺（經換算約為171 坪），顯已逾不動產買賣契約書上所記 載之「大約150 坪」，據此亦難謂被告王雲虎、王德利有何 向告訴人施以詐騙之情形。至於簽約當時之房屋現況，其中 有218 平方公尺（經換算約為66坪）係坐落在他人土地上， 但上開不動產買賣契約書第8 條第2 項已約明「本買賣標的 如需鑑界點交，應於產權移轉前完成鑑界程序。鑑界結果若 與買賣約定或權利登記內容不符者，或有被人佔用或佔用別 人土地時，雙方同意以本契約土地總價款換算單位土地面積
之單價計算找補或另行協商解決」，是應循契約之約定處理 ，而非逕對賣方之被告科以詐欺取財罪責。
(四)另本件告訴人林玉雲就本件不動產買賣另對被告王雲虎、王 德利、三鑫公司提起民事訴訟，經原審民事庭以被告王雲虎 應負瑕疵擔保責任，於105 年12月9 日判決被告王雲虎應給 付原告林玉雲1,261 萬9,511 元及法定遲延利息，原告林玉 雲其餘之訴駁回，有原審104 年度重訴字第306 號民事判決 1 份在卷可按（見原審易字卷第41至65頁），嗣告訴人林玉 雲與被告2 人於106 年1 月19日成立和解，由被告王雲虎給 付告訴人1250萬元，亦有和解契約書影本1 件、支票影本2 件附卷足參（見原審審易字卷第53至57頁），亦足以佐見本 件乃屬民事債務履行與否、瑕疵擔保責任問題，與刑法上之 詐欺取財罪責尚屬有間。
五、綜上所述，公訴人所舉前揭證據，無從證明被告二人有積極 施用詐術或故意隱瞞重要訊息之情事，及主觀上有意圖為自 己不法所有之詐欺取財犯意。公訴人所舉事證，既無從說服 本院確信被告二人有修正前刑法第339 條第1 項之詐欺取財 罪嫌，揆諸首開法條規定及裁判先例意旨，本件既不能證明 被告二人犯罪，自應為無罪之諭知。
六、檢察官上訴意旨略以: 被告二人出售本案房地，而房屋增建 部分有佔用他人土地，依不動產買賣契約書第2 條第2 項係 記載「本買賣標的有未依法申請之增建（大約150 坪）之建 物，賣方應誠實明示或告知，對於房屋現況有增建部分亦包 含在買賣範圍內（買賣雙方應自行於房屋現況確認之）」， 則房屋增建部分中，係坐落在他人土地，既係買賣標的物之 新北市○○區○○街00號房屋之增建部分，屬該房屋不可分 割之重要成分，即令對告訴人而言，本件買賣契約之交易重 點在於土地，然該坐落在他人土地之增建部分亦屬本件買賣 契約之標的，殆無可疑。就此部分，若被告二人明知該房屋 增建部分係坐落於他人土地而未告知告訴人，顯係施用詐術 無疑，而對告訴人而言，所購買之建物，若部分有無權占有 他人土地情形，將來顯有蒙受拆屋還地之經濟上不利益之虞 ，告訴人若知悉該建物有此瑕疵，斷無仍向被告二人購買系 爭建物之理，故告訴人顯係陷於錯誤，因之提起上訴云云。 惟檢察官上訴所為主張，均業經原審及本院說明認定如上， 檢察官提起上訴顯無理由，上訴意旨係對原審依職權所為之 證據取捨以及心證裁量，重為爭執，並未提出任何積極事證 以實其說，是本件檢察官上訴仍無法推翻原審之無罪判決， 其上訴為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368 條，判決如主文。
本案經檢察官郭永發到庭執行職務。
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
刑事第四庭審判長法 官 陳筱珮
法 官 沈宜生
法 官 陳德民
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 翁子婷
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
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