臺灣雲林地方法院民事判決 106年度訴字第446號
原 告 黃欽國
訴訟代理人 許擇寶
蔡金保律師
被 告 張壽盛即張壽強
訴訟代理人 施裕琛律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107 年5 月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第2 項分 別定有明文。查原告原依民法第767 條、第179 條規定及租 賃契約之法律關係，起訴請求被告給付租金、違約金並返還 原告所有之租賃物，並聲明：⑴被告應給付原告新臺幣（下 同）68萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即民國106 年9 月 7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⑵被告應 將坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地） 暨房屋及雞舍各1 棟（下稱系爭房地）返還原告，並自106 年9 月1 日起至返還租賃房地之日止，按月給付原告租金2 萬元，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於106 年 10月20日出具民事更正狀（見卷第93頁）及106 年12月26日 出具民事辯論狀，變更為依租賃契約及民法第179 條規定， 請求被告給付租金、違約金並返還租賃物，並聲明：⑴被告 應將坐落系爭土地上之鐵皮倉庫（工廠）（下稱系爭鐵皮倉 庫）1 棟返還原告；⑵被告應給付原告88萬元及自起訴狀繕 本送達之翌日即106 年9 月7 日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，並自106 年9 月1 日起至返還系爭鐵皮倉 庫之日止，按月給付原告4 萬元，並陳明願供擔保請准宣告 假執行。被告對於原告所為前揭請求權基礎及聲明之變更， 並無異議而為本案言詞辯論，且原告所為訴之變更，係基於 同一之基礎事實，核與上開規定並無不合，應予准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠兩造於103 年11月9 日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約
），由被告向原告承租系爭房地，約定租賃期限自103 年11 月1 日起至105 年10月31日止為期2 年，每年租金24萬元， 乙方即被告於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約 或租賃期滿之翌日起，乙方即被告應支付按租金1 倍計算之 違約金。詎被告自104 年11月1 日起未給付租金，迄今仍繼 續使用租賃之系爭房地。
㈡104 年5 月6 日訴外人葉珮如雖經由鈞院103 年度司執字第 00000 號（下稱系爭執行事件）強制執行程序拍賣取得系爭 土地及其上同段11建號房屋（下稱11號建物），然系爭鐵皮 倉庫及雞舍並未於強制執行拍賣範圍內，且拍賣取得部分迄 未執行點交，其使用收益權仍屬原占有人即原告所有。 ㈢按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收 益，他方支付租金之契約。」、「承租人應依約定日期，支 付租金。」、「租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」 民法第421 條第1 項、第439 條前段、第455 條前段分別定 有明文。查系爭租約之租賃期限自103 年11月1 日起至105 年10月31日止已經屆至，系爭房地迄今尚為被告占有使用中 ，被告自有依約支付租金之義務，詎被告拒絕給付租金，原 告亦於105 年5 月4 日及同年月19日寄發存證信函限期被告 給付租金，若逾期則終止租約，惟被告仍置之不理，租賃契 約既已終止，被告自應返還系爭房地，及自104 年11月1 日 起至起訴日期106 年8 月31日止共22個月，依系爭租約約定 每年租金24萬元，每月租金為2 萬元，及按租金一倍計算之 違約金，總計為88萬元【計算式：（22個月×20,000元）× 2 ＝880,000 元】。
㈣又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」 、「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提 起之。」，民法第179 條、民事訴訟法第246 條分別亦定有 明文。本件被告占有使用系爭房地，於系爭租約期滿前1 個 月未依照契約書之約定訂立續租書面契約，繼續使用系爭房 地即屬無法律上原因受利益，致原告受損害，被告自應返還 所受利益。該所受之利益為使用系爭房地本身，依該利益之 性質不能返還原形，自應返還價額，而其價額即相當於租金 之數額。查被告拒絕依約給付租金，原告顯有預為請求之必 要，爰請求被告應自起訴時起至返還系爭鐵皮倉庫之日止， 按月給付原告租金2 萬元及賠償按租金一倍計算之違約金共 4 萬元。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求 被告返還系爭鐵皮倉庫及給付租金、違約金88萬元，並自10 6 年9 月1 日起至返還系爭鐵皮倉庫之日止，按月給付原告
4 萬元。並聲明：⒈被告應將系爭鐵皮倉庫1 棟返還原告； ⒉被告應給付原告88萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即 106 年9 月7 日起至清償日，按年息百分之5 計算之利息， 並自106 年9 月1 日起至返還系爭鐵皮倉庫之日止，按月給 付原告4 萬元，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 ㈤對被告抗辯之陳述：
⒈原告與許擇寶間之租約並非通謀虛偽意思表示，且其法律關 係亦與本件無涉：
⑴原告為許擇寶之妻舅，於許擇寶因債務週轉情況不佳之際， 在102 年4 月8 日由其子黃君睿帳戶匯款至許擇寶之子許航 凱帳戶借款100 萬元幫忙，其後因許擇寶無力償還，乃於10 3 年10月30日就系爭土地及其上房屋訂立租賃契約（下稱許 擇寶與原告間租約），約定租賃期限至地上建物無法使用為 止，租金30萬元即以上開100 萬元其中30萬元款項抵銷（另 於同年11月1 日口頭協議張勝欽所建系爭鐵皮倉庫作價70萬 元讓與），多少填補原告資金無法收回之損害，將來如土地 由原告買受，則土地及建物所有權合一，亦得為通常之使用 。被告辯稱許擇寶與原告間租約為通謀虛偽意思表示顯與事 實不符，更未舉證以實其說，其主張顯無足採。 ⑵原告對於許擇寶之借款，有匯款資料可證，許擇寶在無力清 償的情況下，盡可能先滿足自己妹婿之債權合情合理，在許 擇寶租金債權可能被強制執行的情況下，先出租予原告，再 由原告以出租人名義收取租金，當然亦無通謀虛偽意思表示 之理由，是否有毀損債權，乃屬另一刑事糾紛。 ⑶兩造所定系爭租約為103 年11月9 日，當時系爭房地均屬許 擇寶所有，出租予原告使用收益，再由原告出租予被告，有 土地租賃契約書載明「出租人：黃欽國、承租人：張壽盛、 承租人連帶保証人：張勝欽、見證人許擇寶」等語可憑，被 告辯稱出租人為許擇寶，與契約文義及簽約當時許擇寶之陳 稱並不相符，契約文字、締約真意已經非常清楚，無須另行 探求，所需履行者，僅係租賃物繼續由被告使用收益，到期 租金則由被告負責交付原告而已。
⑷原告與許擇寶間租賃關係成立於90年度執全字第1918號假扣 押查封登記之後，依強制執行法第113 條準用同法第51條第 2 項規定，對債權人不生效力，沒有優先承買的問題。 ⑸被告對於租賃物是否從未間斷占有、原告是否出面終結被告 先前之占有、再重新移轉占有予被告，均不影響本件系爭租 約成立於兩造間之事實，即動產所有權之移轉，亦可以返還 請求權之讓與以代交付之合意，先解除被告之占有之後再交 付予被告占有，明顯多此一舉，達背一般人之經驗法則。
⑹原告與許擇寶間之租約亦與本件無涉，本件契約當事人為兩 造，如被告主張通謀虛偽意思表示，應就本件契約有何通謀 虛偽意思表示負舉證責任。
⒉系爭租約依法成立生效：
⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。又傳達意 思之機關（使者）與代為表示意思之代理人不同，前者其所 完成之意思表示，為本人之意思表示，其效果意思由本人決 定，後者代理行為之意思表示為代理人之意思表示，其效果 意思由代理人決定，表見代理人之意思表示亦然，最高法院 62台上字第2413判例意旨可資參照。103 年11月9 日兩造簽 訂系爭租約，當天原告因為另有要事，於簽完名字後即先行 離開，後續事項委託許擇寶代為處理，契約書上出租人欄位 已有原告本人之簽名，承租人為被告本人之簽名及指印，另 有連帶保證人為張勝欽之簽名及指印，許擇寶則在見證人欄 位簽名，亦即兩造間對於許擇寶不論為原告之代理人或使者 ，契約存在於兩造間應無爭議。
⑵復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立，民法第153 條第1 項亦有明定。查兩造均為完 全之行為能力人，系爭房地已交付被告占有使用，迄今仍為 被告占有使用中，且兩造之意思表示健全無瑕疵。 ⒊系爭鐵皮倉庫之權屬：
⑴系爭土地於99年11月間即由訴外人張勝欽承租，系爭鐵皮倉 庫為張勝欽所建，101 年11月1 日許擇寶與張勝欽另定土地 租賃契約書約定有「乙方取得甲方同意後得於土地上建築， 但乙方於交還土地時，除甲方同意外，建物歸甲方所有。」 、「契約期滿如雙方願續租，須另訂立書面契約。並到期前 壹個月重新簽訂，乙方有優先承租權」。嗣張勝欽表示欲前 往中國發展而未於到期前一個月重新簽定書面契約，依約系 爭鐵皮倉庫即歸甲方即許擇寶所有。
⑵系爭鐵皮倉庫既非被告所蓋，且張勝欽稱要前往中國發展， 當然沒有與被告合夥之可能，又如張勝欽執意主張系爭鐵皮 倉庫之所有權，當時為何不選擇以張勝欽的名字與原告簽約 ，藉以補正未於期滿一個月前續約之瑕疵，反而是擔任連帶 保證人，顯見張勝欽亦未爭執系爭鐵皮倉庫為許擇寶所有之 事實。
⑶嗣於系爭執行事件，許擇寶向張勝欽要求不要去標購，許擇 寶因而預計在第三次拍賣時找原告參與競標，詎被告等人協 議先取得土地所有權，推由葉珮如得標，再否認許擇寶對於 系爭鐵皮倉庫之權利（已協議作價讓與黃欽國）及原告之租
用權，其於106 年12月11日陳報狀即明確載明「以本訴請求 租金、達約金、系爭標的廠房所有權等，被告實不堪其擾。 」云云，擺明已經排除原告對於系爭鐵皮倉庫所取得權利之 意。被告提出葉珮如收取租金之證明，載明「拍定人葉珮如 同意租約延長一年至民國106 年10月31日止，到期再行協議 。契約第四條5.約定之地上物歸屬，於租約到期時再行協議 。」，查系爭鐵皮倉庫為張勝欽所蓋，許擇寶亦有提供租金 贊助款，依契約之約定已經由許擇寶取得所有權（事實上之 處分權），其後並協議作價讓與原告，葉珮如經由法拍取得 的部分亦未包含系爭鐵皮倉庫，所稱地上物歸屬於租約到期 時再由葉珮如與被告即承租人另行協議簡直強取豪奪！ ⑷鈞院106 年度簡上字第39號判決理由中不爭執事項載明：「 本院103 年度司執字第17051 號清償債務執行事件就系爭土 地，及系爭11、631 號建物所訂拍賣條件為：「1097地號土 地除坐落本件拍賣建物外，尚有未在本次拍賣範圍內之建物 占用，據債務人稱，本件拍賣房地第三人黃欽國租用中，期 間自民國103 年10月30日起至地上建物無法使用為止，契約 存續期間之租金共新台幣300,000 元業於契約成立時一次付 清，惟上開租賃關係係成立於本院90年度執全字第1918號假 扣押查封登記之後，依強制執行法第113 條準用同法第51條 第2 項規定，對債權人不生效力，故拍定後本件拍賣建物及 土地未遭第3 人建物占用之空地部分得依現況點交，其餘均 不點交。」，惟葉珮如並未聲請本院點交上開得點交部分。 葉珮如不願申請點交，其目的當然也是為了迴避交由法院去 認定系爭鐵皮倉庫之權屬，意欲私下直接排除原告之權利。 ⑸參照最高法院79年台上字第1077號判決意旨，本件租賃標的 物既經交付，且原告原有之使用收益權，因並未執行點交而 尚未喪失，現在仍係交由被告占有使用收益當中，被告自有 履行契約給付租金等之義務。葉珮如既然取得系爭土地所有 權，當然可以依法請求給付不當得利、損害賠償等，然系爭 鐵皮倉庫之權屬還是必需面對處理，乃對造等拒絕與原告協 議或訴訟處理，直接跳過法院侵吞原告之權利，毫無法律依 據。
⑹更何況租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契 約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有 所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。租賃契約， 係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租 金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高 法院50年台上字第284 號、64年台上字第424 號判例意旨參 照、）。本件系爭租約依法亦不以原告是否取得土地或建物
所有權為必要。
⑺證人劉義方明白證述張勝欽親自按捺指紋，簽約時雙方都很 清楚契約條文之約定。系爭鐵皮倉庫為張勝欽所建，因張勝 欽表示欲前往中國發展，103 年11月9 日，由原告與被告另 行簽立系爭租約，契約當事人已經不是張勝欽，且未於到期 前1 個月重新簽定書面契約，可以認定張勝欽之租約已經終 止而須交還土地，系爭鐵皮倉庫之所有權已經移轉。另證人 劉義方就系爭鐵皮倉庫歸屬所為證述，明顯偏頗，應無參考 價值。
⑻103 年11月9 日所簽系爭租約，使用範圍載明系爭房地，亦 即使用範圍照舊，並沒有另外協議租賃範圍或是要收回部分 租賃標的，且原告於103 年10月30日與許擇寶所簽定之租約 ，約定租賃範圍為系爭土地及其上房屋，租賃期限自103 年 10月30日起至地上建物無法使用為止，當時系爭鐵皮倉庫已 經全部租給原告，許擇寶根本沒有另行表示系爭鐵皮倉庫已 經為其所有之必要，反倒是張勝欽也沒有特別爭執鐵皮倉庫 為其所有之意見。
⑼系爭土地其上建物僅占一小部份，簽約當時原本有議定每月 租金2 萬元，但99年簽約時減收5 千元作為支援張勝欽蓋系 爭鐵皮倉庫資金，所以僅收取1 萬5 千元，兩年支援金合計 12萬元。參照證人劉義方證述被告等人租賃之目的，當有可 能另外加蓋地上物，不能以契約第四條5.約定：乙方取得甲 方同意後得於土地上建築，但乙方於交還土地時，除甲方同 意外，刪除「應負責拆除回復原狀」之文字，改以手寫「建 物歸甲方所有」，即認許擇寶或原告默認系爭鐵皮倉庫仍為 張勝欽所有，更遑論雙方於簽約時均無特別對於系爭鐵皮倉 庫所有權之歸屬為意見表示。
⑽又依民法第421 條第1 項、第439 條前段、第455 條前段規 定，系爭租約簽定時，租賃標的物已交由被告使用、收益， 簽約文件及許擇寶當場亦明確表明契約當事人為黃欽國，故 不論許擇寶將系爭鐵皮倉庫之事實上處分權出租或讓與原告 ，原告轉租標的物（含系爭鐵皮倉庫）之使用收益權事實上 已成立生效並已履行，原告自得主張給付租金及契約到期後 之租賃物返還請求權。
⒋被告仍有履行租賃契約之義務：
⑴104 年5 月6 日由葉珮如取得系爭土地及11號建物之所有權 ，系爭鐵皮倉庫及雞舍並未在強制執行拍賣範圍內，其餘葉 珮如經由拍賣取得部分迄未執行點交，系爭房地全部迄今仍 在被告占有使用收益當中。
⑵按土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，前者為所有
權生效要件，後者為收益權行使要件。行使土地之收益權， 以先經交付為前提（最高法院44年台上字第266 號判例意旨 參照）。又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，始由買 受人承受負擔，民法第373 條前段定有明文。強制執行之拍 賣，為買賣之一種。而上開房地迄未經執行法院執行點交， 為上訴人所不爭執。該房地在點交前，依上開法條規定，被 上訴人之使用收益權尚未喪失。則被上訴人繼續占有使用該 房地，自難謂為無法律上之原因而受利益，有最高法院79年 台上字第1077號判決意旨可資參照。本件系爭鐵皮倉庫既經 交付，原告原有之使用收益權因未執行點交而尚未喪失，現 在仍係交由被告占有使用收益當中，參照上開判決意旨，被 告自有履行契約給付租金等之義務。
⑶鈞院106 年度簡上字第39號判決理由亦指明「至葉佩如是否 有權取得系爭租金、上訴人得否請求葉珮如返還系爭租金、 葉珮如得否請求被上訴人給付不當得利、損害賠償等，乃渠 等事後另行協議或訴訟處理。被告等所謂自稱合夥人捨棄正 當方式釐清雙方之權利義務，依法確認地上物之權屬、有無 占有權源、應否拆屋還地、給付相當於租金之不當得利等， 企圖抄近路以於契約書背後另外製作簽立延長租約及收取租 金之書面，用以搪塞原告之租金收取權，並無法律依據」。 ⑷按「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其 他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」，強制執 行法第51條第2 項定有明文。條文規定對於債權人不生效力 ，並非對於承租人不生效力，並非被告可以用來否認系爭租 約效力之依據至明。至於所謂對債權人不生效力，係拍定後 得為點交之意，在未申請點交之前，依據鈞院106 年度簡上 字第39號判決理由所載「葉珮如即未取得該等土地及建物之 使用、收益權，該等土地及建物之使用、收益權自仍屬原占 有人所有」，從而，原告與許擇寶所簽訂之租約，其契約效 力仍屬存續，在未實際點交之前，許擇寶及葉珮如均無否認 其效力之餘地。
⑸「租賃關係存績中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物 之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前 項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止 契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權 利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」，民法第435 條、第436 條雖有明文。然查，本件租賃標的物並未有滅失 之情，其主要之原因乃在於葉珮如迄未聲請點交，而葉珮如 直接向被告收取租金，其並未依法主張權利（即聲請點交） ，被告尚無配合之義務，之所以有上開延長租賃期限及收取
租金之約定，其目的亦如上述，企圖以私下之協議排除原告 對於系爭鐵皮倉庫之權利，葉珮如既未依法行使權利，故其 就租賃標的物所為之權利主張當無法律效力，依鈞院106 年 度簡上字第39號判決理由所載「得否請求葉珮如返還系爭租 金等，乃渠等事後另行協議或訴訟處理。」。
⑹被告主張原告與許擇寶間之租約沒有買賣不破租賃之適用， 不拘束拍定人葉珮如，然該適用的前提應該是葉珮如對於原 告起訴主張返還所有物，與本件原告訴請被告給付租金等亦 無關連，原告之前即有表示過並未主張買賣不破租賃。又葉 珮如與被告之私下合意，參照最高法院79年台上字第1077號 判決意旨，原告原有之使用收益權因並未執行點交而尚未喪 失，現在仍係交由被告占有使用收益當中，被告自有履行契 約給付租金等之義務。
⑺系爭租約載明「系爭土地與房屋及雞舍各一棟」，被告主張 系爭鐵皮倉庫並非租賃標的顯係無據，否則被告對於系爭鐵 皮倉庫豈非變成無權占有，則原告基於向許擇寶承租之權利 ，且原告與許擇寶間已有返還請求權之讓與以代交付之合意 ，當然更有權向被告請求返還。
⒌被告等自稱合夥人之作為違反誠信：
⑴證人劉義方證述促成許擇寶與張勝欽簽訂租賃契約當時，許 擇寶口頭有向張勝欽要求將來土地法拍時，不要去標購，許 擇寶因而預計在第三次拍賣時找原告參與競標，詎第二次拍 賣即由葉珮如得標。
⑵葉珮如取得土地所有權後，理當處理地上建物問題，請求拆 屋還地或是給付相當於租金之不當得利，乃葉珮如捨此而不 為，於契約書背後另外製作簽立延長租約及收取租金之書面 ，用以規避原告租金收取權。
⑶按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文。查對於法院依法進行之拍賣參與競標原 無不當，然被告等合夥人利用許擇寶因簽約時的溝通陷於主 觀上之錯誤，於第二次拍賣穩當截標之行為，顯然無法通過 誠信原則之檢驗。
二、被告則以：
㈠原告與許擇寶間之租約，或通謀虛偽、或事後杜撰，均無效 或不存在：
⒈依原告訴訟代理人於107 年1 月23日言詞辯論期日所稱原本 說好叫被告於拍賣時不要投標，屆時會由黃欽國以承租人身 份優先承買，結果被告違約去投標等語，其真意即為規避債 務人本人不得應買，故虛立受其指揮之假承租人及租約陳報 執行處，以遂行債務人本身應買之目的，實際法律關係已屬
脫法行為，更見許擇寶與原告間並無出租承租之真意。 ⒉系爭土地早由張勝欽建築系爭鐵皮倉庫並由被告持續使用中 ，原告占有使用勢屬不能，則原告承租之目的為何？啟人疑 竇，完全無從合理說明，已堪認定徒為債務人應買之脫法目 的。且被告基於承租之占有「從未間斷」，原告於租賃全程 從未出現過，從未出面終結被告先前之占有、再行重新移轉 占有予被告，亦即被告之占有並非原告所交付，原告全程所 擔任之角色，僅有證人劉義方證稱有聽到許擇寶有說一句「 名子要黃欽國」，豈有此種漠不關心、事不關己之承租人與 出租人？
⒊又許擇寶所交待其與原告間租金約定，及與原告102 年4 月 8 日之100 萬元匯款抵銷，時間點無從牽連，亦無其他憑據 ，為臨訟強創之關聯。且苟許擇寶確對原告負有債務，得逕 以其向被告收取之租金向原告清償，何以需要大費周章先將 系爭房地出租原告，再由原告出租被告？均非正常合理人之 交易模式，目的在借用原告名義於執行程序主張優先承買甚 為明顯。許擇寶如自認已取得系爭鐵皮倉庫所有權、且確有 將以70萬售予原告，豈會在與被告續約時隻字未提，更在系 爭租約第4 條第5 款仍繼續約定系爭鐵皮倉庫於租約到期後 之效果？許擇寶就系爭鐵皮倉庫所有權移轉情形，已出現數 種版本。觀諸證人張勝欽證稱「從未將其興建之鋼構廠房賣 給原告黃欽國，根本沒見過他」；證人劉義方證稱「簽約時 許擇寶並沒有說土地已轉租給原告黃欽國，也未曾提出其與 黃欽國之租賃契約給我們看」。綜上，均見許擇寶與原告虛 偽杜撰其間租約以欺瞞鈞院執行處欲妨害執行，並據此對被 告為不實請求。
㈡系爭租約之出租人應係許擇寶：
⒈原告簽約時根本不在場，全部租賃條件連續三次均係由許擇 寶決定之。而被告基於承租之占有「從未間斷」，原告於租 賃全程從未出現過，從未出面終結被告先前之占有、再行重 新移轉占有予被告，亦即被告承租占有並非出租人之原告所 交付的，而是由許擇寶所交付的。迄至本件訴訟及相關他案 ，均係許擇寶自命為出租人地位為主張、繳費、提出訴狀及 發言，原告未置一語，其借用黃欽國名義極為明顯。 ⒉原告雖稱已先在系爭租約上簽名，伊有事離去，僅許擇寶在 場係其代理人云云，惟許擇寶並未依法「表明代理意旨、遵 守顯名主義」（向交易相對人表明：伊許擇寶為代理人、本 人為黃欽國），均使被告及張勝欽認定許擇寶為出租人。 ⒊證人劉義方證稱許擇寶有提及名字要改他的合夥人即原告等 語，細繹許擇寶稱「名子改他人」，而非「標的已出租原告
，故改由原告來出租本件系爭土地及建物」，均徵許擇寶之 真意並非其不任出租人，只是契約書面上記載之名字改為原 告。再參諸前開所述，許擇寶與原告間之租約應屬虛偽，則 依契約真意之解釋，系爭租約應係存在許擇寶與被告間。又 按契約之解釋應探求真意，而非表面文字，再參諸前述許擇 寶與原告間之租約應屬虛偽，則探求渠等間真意，均為許擇 寶一人作主，使用原告名義作為出租人名義並陳報執行處， 以利許擇寶日後應買執行標的，而租賃條件、租賃物之交付 等均係許擇寶所為，真實租約係存在許擇寶與被告間，原告 無本件相關之請求權。
㈢縱認原告與許擇寶間之租約存在，惟屬未經公證之不定期租 約，依民法第425 條第2 項之規定，不能拘束拍定人葉珮如 。
㈣系爭鐵皮倉庫既由張勝欽出資興建，即張勝欽原始取得所有 權，且迄今從無事實上處分權移轉之情，而系爭鐵皮倉庫自 始至終未曾作為租賃標的，是出租人不得請求返還租賃標的 以外之物：
⒈原告先主張系爭鐵皮倉庫已由張勝欽出售與原告，惟證人張 勝欽證稱「從未將其興建之鋼構廠房賣給原告黃欽國，根本 沒見過他」。原告復改稱103 年續約時張勝欽遲誤續約一月 ，故依當時101 至103 年契約第4 條第5 款約定，系爭鐵皮 倉庫已歸許擇寶所有，經質問準此何以黃欽國有請求權？乃 再改稱許擇寶以70萬元將系爭鐵皮倉庫賣給黃欽國。然系爭 鐵皮倉庫所有權豈忽而屬原告、忽而屬許擇寶，已徵渠等臨 訟為不實主張。
⒉系爭租約第6 條所定「屆期前一個月重新簽定」並未約定法 律效果，其遲誤對兩造不生利害，且客觀上確有續約之事實 ，並由被告繼續占有使用，被告基於承租之占有從未間斷， 且係由許擇寶交付占有後使用迄今，原告及許擇寶續約時均 未對被告為任何主張（證人劉義方證稱103 年續約時「當初 許擇寶並未說地上物歸他所有、沒有說張勝欽、張壽盛屆期 前一個月未續約故地上物歸他所有、簽約時許擇寶他們還認 為建物屬於張壽盛它們所有」）。綜合上開事實，屆期前一 月未重新簽定，並未發生租約無效、終止、中斷…等等可能 ，更不因此造成系爭鐵皮倉庫易主。
⒊況103 至105 年租約第4 條第5 款仍繼續約定系爭鐵皮倉庫 於租約到期後之效果，更徵系爭鐵皮倉庫並非歸許擇寶或原 告所有。且租賃標的之記載並無系爭鐵皮倉庫，其非租賃標 的至為明顯。
⒋且按物權移轉採公示主義，無法以債權契約直接令物權變動
，需有「物權讓與合意」及「移轉占有或登記之公示」。系 爭鐵皮倉庫為未經保存登記之不動產，其事實上處分權之移 轉無法透過移轉登記之公示，惟至少仍應具備處分權移轉之 物權合意及移轉占有之公示。原告徒以債權契約即系爭租約 之內容主張，未曾證明兩造間有處分權移轉之合意及交付占 有之事實，不能認為取得事實上處分權。
⒌綜上，系爭鐵皮倉庫之事實上處分權既屬張勝欽，其又非系 爭租約之租賃標的，原告並無物上請求權或租賃物返還請求 權。
㈤出租人對於租賃物之提供及容認使用與承租人之租金交付， 具有對價關係。出租人無從為給付時，無論可否歸責，承租 人均得拒絕給付租金，況原告及許擇寶明知渠等債務問題隨 時有導致租賃標的遭拍賣之可能，當然可歸責。且強制執行 係權利人無法以己力實現權利時得使用之手段，並無限制拍 定人非得透過執行處之點交方能取得拍賣標的之占有及使用 收益權。本件拍定人葉珮如向被告表明所有權人身分並續收 租金，被告向其繳租即以為葉佩如占有之意思行「他主占有 」，至此原告已喪失事實上之管領力，由葉珮如取得標的之 事實上管領力，原告已喪失使用收益權，難謂原告仍能履行 出租人之提供與容忍他人使用義務。被告能續就系爭房地占 有使用係因葉珮如之容許，而非原告之提供給付，原告就租 賃物之提供已陷於給付不能。況葉珮如苟聲請執行處點交或 主張強制執行法第51條第2 項之結果，被告之租賃及占有將 被除去，原告尚需對被告負損害賠償責任，即見葉珮如未聲 請點交而續承受出租人地位，係免除原告賠償責任之行為。 本件既已由拍定人葉珮如以所有權人身分出面對被告主張權 利，並向被告收取租金，至此被告占有使用系爭鐵皮倉庫， 已非原告所提供，依民法第435 、436 條之規定，被告自得 拒絕對原告給付租金。
㈥綜上，原告之訴為無理由。並聲明：原告之訴駁回，如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠本件許擇寶與張勝欽於99年10月13日就許擇寶所有系爭土地 及坐落系爭土地上之房屋及雞舍各1 棟簽訂如卷第217 頁所 示之土地租賃契約書（下稱許擇寶與張勝欽間第1 份租約） ，約定租賃期間自99年11月1 日起至101 年10月31日止，並 約定乙方取得甲方同意後得於土地上建築，但乙方於交還土 地時，除甲方同意外，建物歸甲方所有，且約定期約期滿如 雙方願續租，須另訂立書面契約（應到期前1 個月重新簽訂 ，乙方有優先承租權）。張勝欽並依該租約第4 條第5 款之
約定，經許擇寶同意後於系爭土地興建系爭鐵皮倉庫。嗣於 101 年11月1 日，許擇寶與張勝欽就許擇寶所有系爭土地及 坐落系爭土地上之房屋及雞舍各1 棟簽訂如卷第193 頁所示 之土地租賃契約書（下稱許擇寶與張勝欽間第2 份租約）， ，約定租賃期間自101 年11月1 日起至103 年10月31日止， 並約定期約期滿如雙方願續租，須另訂立書面契約，並到期 前1 個月重新簽訂，乙方有優先承租權。兩造嗣於103 年11 月9 日就前開許擇寶所有之系爭土地及坐落系爭土地上之房 屋及雞舍各1 棟簽訂如卷第17頁所示之系爭租約，約定租賃 期間自103 年11月1 日起至105 年10月31日止，並約定乙方 取得甲方同意後得於土地上建築，但乙方於交還土地時，除 甲方同意外，建物歸甲方所有，且約定期約期滿如雙方願續 租，須另訂立書面契約（應到期前1 個月重新簽訂）。許擇 寶所有系爭土地及坐落其上之11建號建物前於90年12月18日 即經本院90年度執全字第1918號辦理假扣押查封登記，嗣許 擇寶所有系爭土地及坐落其上之11建號、631 暫編建號建物 於本院103 年度司執字第17051 號強制執行程序進行中，許 擇寶先於103 年10月2 日向本院民事執行處具陳報狀稱「10 97地號土地係於99年11月間出租給張勝欽先生，出租予他後 ，由承租人即張勝欽自行興建鋼骨鐵皮屋之倉庫，當初係以 口頭約定，沒有簽立租賃契約，而約定一次五年，每年五萬 元之租金，而租金25萬元於承租當時一次給我，目前土地與 房屋均租賃於承租人」等語，又於104 年1 月24日具狀向本 院民事執行處陳報其與原告於103 年10月30日所簽訂之土地 租賃契約書，復於104 年1 月28日向本院民事執行處陳報稱 「⒈虎尾鎮延平段1097地號土地，因張勝欽要求終止契約， 故口頭租約已不存在，而轉租於黃欽國。⒉地上鋼骨鐵皮屋 倉庫張勝欽轉售給黃欽國，其產權屬黃欽國所有。」等語， 本院103 年度司執字第17051 號強制執行事件就系爭土地及 坐落其上11、631 號建物所訂拍賣條件乃載明：「1097地號 土地除坐落本件拍賣建物外，尚有未在本次拍賣範圍內之建 物占用，據債務人稱，本件拍賣房地第三人黃欽國租用中， 期間自民國103 年10月30日起至地上建物無法使用為止，契 約存續期間之租金共新台幣300,000 元業於契約成立時一次 付清，惟上開租賃關係係成立於本院90年度執全字第1918號 假扣押查封登記之後，依強制執行法第113 條準用同法第51 條第2 項規定，對債權人不生效力，故拍定後本件拍賣建物 及土地未遭第3 人建物占用之空地部分得依現況點交，其餘 均不點交。」等語。許擇寶所有系爭土地及坐落其上11、63 1 號建物於104 年4 月2 日，經本院103 年度司執字第0000
0 號強制執行事件第2 次拍賣時由葉珮如拍定，並經本院於 104 年5 月6 日核發權利移轉證書予葉珮如，系爭土地亦已 於104 年5 月15日辦理所有權移轉登記予葉珮如完畢。系爭 土地上之地上物，除上開拍賣之11、631 號建物外，尚有未 經拍賣由張勝欽所興建之系爭鐵皮倉庫。系爭鐵皮倉庫現況 由北往南區分為5 間作業區，分別由蘇旭新（與張勝欽共同 使用1 間）、廖全湖、被告、陳建松、曾瑞福等人占有使用 ，系爭鐵皮倉庫占有系爭土地之面積範圍如雲林縣虎尾地政 事務所106 年10月19日土地複丈成果圖所示。被告已依約給 付原告自103 年11月1 日起至104 年10月31日止之租金24萬 元，惟自104 年11月1 日起至105 年10月31日止之租金24萬 元，被告則係給付予葉珮如，並未給付予原告。原告曾於10 5 年5 月4 日以存證信函通知被告給付租金，該存證信函於 105 年5 月4 日送達被告，原告復於105 年5 月19日再以存 證信函通知被告於7 日內給付租金，逾期則終止系爭租約， 該存證信函亦於105 年5 月20日送達被告，系爭租約業經原 告終止等情，迄為兩造所不爭執，並有兩造所不爭執其真正 之系爭租約、土地登記第一類謄本、本院勘驗測量筆錄、現 場照片、葉珮如租金收據及協議書、雲林縣虎尾地政事務所 106 年10月19日土地複丈成果圖、許擇寶與張勝欽間第1及