臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 107年度苗簡字第49號
原 告 方世樑
被 告 陳仲正
訴訟代理人 鄭碧鈴
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於107 年4 月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告前與原告簽訂租約（下稱系爭租約），向原告承租苗栗 縣○○市○○路000 ○000 ○000 ○000 ○000 號（下分別 稱系爭117 、119 、121 、123 、125 號房屋，合稱系爭房 屋）1 、2 樓，每月租金新臺幣（下同）7 萬元，租賃期間 自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，另與訴外人萬通國 際人力開發股份有限公司（下稱萬通公司）簽訂租約（下稱 系爭轉租契約），將系爭125 號房屋1 樓轉租予萬通公司， 租賃期間自99年9 月至102 年8 月。嗣於101 年11月14日、 102 年1 月24日以竹北光明郵局第596 、45號存證信函通知 原告自101 年11月30日起終止系爭租約。被告雖將系爭125 號房屋1 樓轉租予萬通公司，然依民法第444 條第1 項之規 定，兩造間之租賃關係仍存續，且租賃標的即系爭房屋係一 體，縱使萬通公司僅承租系爭125 號房屋1 樓，仍應認係就 系爭房屋之1 、2 樓全部為使用。
㈡依證人張家鈞於本院之證詞，其於102 年1 月2 日確實進入 系爭125 號房屋內進行電話移機工程，依證人古素燕於本院 104 年度訴字第169 號給付違約金事件、104 年度苗簡字第 128 號返還不當得利事件之證詞，萬通公司係在被告搬走後 之101 年12月15日離開，萬通公司向被告承租至101 年12月 底，另依中華電信苗栗營運處就系爭125 號房屋內之電話移 機情形之回函表示系爭125 號1 樓房屋電話係於101 年12月 25日申請移機、102 年1 月2 日移機竣工等，可知系爭轉租 契約係定期租賃契約，於萬通公司自系爭125 號房屋搬離之 同時即終止，而萬通公司於101 年12月至102 年1 月間仍占 用系爭125 號房屋，故難認被告已履行返還租賃物之義務， 且被告於本院104 年度苗簡字第128 號返還不當得利事件中 已自陳將系爭125 號房屋2 樓鑰匙交給萬通公司，故其抗辯 系爭125 號房屋2 樓鑰匙已於100 年11月間歸還原告云云， 與事實不符。是以，原告向被告請求101 年12月至102 年1
月共計2 個月之租金，於法有據。
㈢又依最高法院99年度台上字第781 號判決意旨，本件有新訴 訟資料足以推翻原判斷之情形，無爭點效之適用。另原告係 將系爭125 號房屋樓梯間借予萬通公司使用，該區域不在系 爭租賃契約之承租範圍。
㈣爰依民法第441 、444 條規定，請求被告給付101 年12月及 102 年1 月之租金。並聲明：被告應給付原告14萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告抗辯：被告將系爭125 號房屋1 樓轉租予萬通公司，租 賃期間自99年9 月起至101 年11月30日止，嗣於100 年11月 1 日起返還系爭房屋2 樓不再承租，並將鑰匙返還原告，租 金變更為每月6 萬元，復於101 年11月30日終止系爭租約， 並同時終止系爭轉租契約後，將鑰匙寄還原告。依據古素燕 於本院104 年度訴字第169 號給付違約金事件之證詞，可知 被告並未將系爭125 號房屋2 樓鑰匙交付古素燕，另依古素 燕於本院104 年度苗簡字第128 號返還不當得利事件之證詞 ，被告將系爭125 號2 樓房屋還給原告後，原告有借予萬通 公司使用，倘若原告有將系爭125 號房屋2 樓借予萬通公司 使用，則原告亦為萬通公司之房東甚明。且被告於101 年11 月7 日曾去電萬通公司臺南總公司，請該公司於101 年11月 30日搬離，萬通公司亦曾回電確認。並聲明：原告之訴駁回 。
三、本院之判斷
㈠兩造間依系爭租約所成立之租賃關係業已於101 年11月30日 合法終止
1.系爭租約第19條第9 款約定：「契約期間尚未屆滿，一方擬 欲終止契約時，應得對方之同意，否則應以每月租金6 倍賠 償對方。」（見本院107 年度苗簡字第49號卷第31頁），而 依最高法院103 年度台上字第2251號判決意旨，該「以每月 租金6 倍賠償對方」之約定屬保留終止權之代價，亦即承租 人（即被告）若願給付租金6 倍之金額予出租人（即原告） ，即可合法終止系爭租約。
2.系爭租約第18條第2 款約定：「與本約有關之各種通知，以 郵局掛號方式送達，並以下列地址為送達地址。若遇住址異 動時，應主動通知對方，否則發生查無此人或拒收等歸因於 乙方（上下文觀之應係指受送達之「一方」，而非契約當事 人中之「乙方」）之故者而致退回時，均以郵局第一次的投 遞日期為送達日期」（見本院107 年度苗簡字第49號卷第30 頁）。被告主張其因承租系爭房屋1 、2 樓經營診所，營運 不佳，無力繼續負擔鉅額租金，故依系爭租約第19條第9 款
約定，於101 年11月14日以存證信函通知原告在101 年11月 30日終止系爭租約，並依系爭租約第18條第2 點約定將上開 存證信函郵寄至原告所指定之「苗栗縣○○鎮○○里0 鄰00 號」地址，惟該存證信函因原告多次逾期招領而遭郵局退回 等情，業據被告提出竹北光明郵局第596 號存證信函、信封 及掛號函件執據影本各1 份為證（見本院102 年度訴字第59 號卷第24、25頁），並為被告於本院102 年度訴字第59號一 案審理時所不爭執，堪認被告上開主張為真實。被告於本院 102 年度訴字第59號一案主張系爭租約自簽訂後，原告並無 任何變更送達地址之書面通知，此為原告所不爭執。是被告 以掛號信函向系爭租約中所載原告上開地址寄送上開通知， 而遭逾期招領退回，依系爭租約第18條第2 點約定，應以郵 局第1 次投遞日期即101 年11月15日為送達日期。且被告依 該存證信函已合法終止系爭租約，僅對原告負有給付6 個月 租金金額之賠償金之責任，被告應給付原告6 個月租金之賠 償金部分，亦業經臺灣高等法院臺中分院以103 年度上更㈠ 字第31號判決判命被告給付原告36萬元確定在案。故兩造間 系爭租約業經被告於101 年11月30日合法終止，堪以認定。 至萬通公司於被告終止租約後有無繼續占有使用系爭125 號 房屋1 、2 樓，對於系爭租約是否業經合法終止之判斷，並 無影響。
㈡民法第441 、444 條規定之適用，係以租賃關係仍然存在為 前提，本件兩造系爭租約既經合法終止，原告自無從再依前 揭規定對被告請求給付租金
1.「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用 、收益者，不得免其支付租金之義務」、「承租人非經出租 人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除 有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人 違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約 。」、「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其 與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事 由所生之損害，承租人負賠償責任。」，民法第441 、443 、444 條分別定有明文。而民法第441 、443 條法文所規範 之主體均為「承租人」，自係以出租人與承租人間之租賃關 係仍然存在為前提，且所謂「轉租」，自亦係以原出租人與 承租人間之租賃關係仍然存在為前提，此由最高法院83年度 台上字第2652號判決意旨謂：「轉租係指租賃關係存續中， 承租人將租賃物出租予第三人，原租賃關係仍存在於出租人 與原承租人之間，亦即同時存在二個不同之租賃關係。」， 亦可得知。因而民法第444 條所稱「承租人依前條之規定，
將租賃物轉租於他人」，自亦係指承租人於其與出租人間之 租賃關係存續中，依民法第443 條規定合法或違法將租賃物 轉租予他人而言。否則若於出租人與承租人間之租賃關係業 已不存在之後，承租人仍可因違法占用租賃物轉租他人，即 依民法第444 條第1 項規定擬制出租人與承租人間之租賃關 係繼續存在，顯然違反私法自治、契約自由原則，剝奪出租 人不締約之自由，對出租人與承租人利益之保護均有不公。 2.兩造間系爭租約既業經被告合法終止，業如前述，不論101 年12月、102 年1 月萬通公司有無繼續占有使用系爭125 號 房屋1 、2 樓，依前開說明，原告均無從再依民法第441 、 444 條規定向被告請求給付租金。
四、綜上所述，兩造間系爭租約既業經被告於101 年11月30日合 法終止，即無從適用以租賃關係存在為適用前提之民法第44 1 、444 條規定，從而，原告依上開規定請求被告給付租金 ，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判 決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李佳靜
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日