臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第2225號
原 告 臺灣嘉南農田水利會
法定代理人 楊明風
訴訟代理人 田欣永律師
張顥璞律師
被 告 黃國棟
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代理人 張雅萍
上列當事人間請求終止契約事件，經本院於民國107年5月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造於民國102年12月24日簽訂之臺灣嘉南農田水利會烏山頭水庫風景區天壇租賃契約（租賃範圍為如附圖著色區域所示之9,330平方公尺土地，租賃標的為該範圍土地之地上物）應予終止。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國102年12月24日簽訂「臺灣嘉南農田水利會烏 山頭水庫風景區天壇（包含圍籬內範圍）租賃契約書」（ 以下簡稱系爭租約），承租期間自103年1月1日至111年12 月31日共9年，由被告向原告承租如附圖（臺南市麻豆地 政事務所106年2月6日所測丈字第018100號複丈成果圖） 著色區域所示9,330平方公尺土地（以下簡稱系爭土地） 上原告所有之烏山頭風景區天壇建物主體（以下簡稱系爭 建物）及周邊圍籬內山門、牌樓、混凝土鋪面（以下簡稱 系爭附屬設施）。惟因系爭建物及系爭附屬設施落成於66 年間，歷時已久，牆面油漆略有斑駁、門窗設備較為老舊 ，兩造乃約定租賃期間前3年為整修期，免除被告給付租 金之義務，被告僅需自106年1月1日至111年12月31日之6 年期間按年支付新臺幣（下同）999,000元。（二）原告為履行系爭租約，旋於103年初委請建築師著手進行 整修工程之細部設計，並自104年1月間，依系爭租約第10 條之約定，委請建築師及承包商就系爭建物之外牆、地面 、門窗玻璃、電梯、主建物外圍結構（含地基灌注、回填 土及夯實、新設須彌座）、牆面、地磚、花台、防颱窗、 牌樓山門剝落部分、水電、簡易消防事宜進行新建及修繕 ，業於104年8月28日竣工。而觀諸工程決算明細表所載， 扣除管理及空污費用後，原告就前揭修繕工程已支出費用 6,987,730元，再加上委託建築師之設計及監造之技術服 務費34萬元，總計原告就整修工程花費已逾700萬元。
（三）詎料，系爭建物修繕工程甫於104年8月28日竣工，105年2 月6日凌晨卻發生芮氏規模6.6之南台灣大地震因震央位於 高雄市美濃區，故亦稱為美濃大地震），因震度強大重創 系爭建物，不僅使原告斥資裝修、更新設備之心血付之一 炬，更嚴重損及系爭建物之主要結構，造成系爭建物數十 支樑、柱發生環狀裂痕，內外牆面明顯裂縫等嚴重毀損。 原告考量被告承租後之安全顧慮，特於105年2月間委請台 南市結構工程技師公會針對系爭建物辦理耐震能力初步評 估，評估結果認定系爭建物耐震度「應有疑慮」，原告慮 及被告及所屬人員之安全，特於105年3月24日委請被告出 席協調會議，討論系爭租約後續走向，雙方於當日達成「 進行系爭建物結構耐震力詳細評估」、「暫時禁止人員進 出系爭建物」等共識。原告並據此會議結論，於105年4月 間委請台南市結構工程技師公會對系爭建物進行耐震能力 之詳細評估，評估意見認定系爭建物耐震能力不足，提出 兩補強方案，並建議以方案一即「柱包覆12mm鋼補強鈑」 方式為佳，惟此補強方案尚需經費高達1,281萬元。原告 鑑於此部分花費過鉅，會內並無足夠經費以資因應，並考 量被告及遊客未來進出系爭建物之安全疑慮，乃向被告提 出終止本件租約之請求。惟兩造歷經105年8月25日及105 年9月26日開會協商，原告更本於至誠，多次釋出善意表 示願補償被告已支出之必要費用，以兼顧雙方權益及往來 遊客之安全，但均遭被告斷然拒絕，並堅決要求原告必須 完成系爭建物耐震度補強工程，繼續履行系爭租約。（四）由於被告拒絕協商終止租約事宜，而系爭建物因安全疑慮 而無從使用，原告囿於經費限制及安全考量，乃發函向台 南市結構工程技師公會詢問「若依照建議進行結構補強增 加耐震度，是否可排除未來使用上之安全疑慮」，經台南 市結構工程技師公會函覆「有鑑於烏山頭水庫風景區－天 壇建築物屋齡老舊，且於日前地震中受損過鉅，現況已屬 危樓，即使進行結構補強，亦無法完全排除安全疑慮」等 意見，足明系爭建物在地震中受損過鉅，現況已不堪使用 ，縱令原告逐年編列經費進行結構修繕，亦無法排除安全 疑慮，且逐年進行修繕補強曠日廢時，不但將造成原告財 務壓力，損及全體會員利益，長期以觀亦可能造成被告租 賃利益落空，且又無法確實達成排除使用建物安全疑慮之 目的，若強令原告資修繕，實損人亦不利己。為此，請求 鈞院考量原告前已斥資700萬餘元進行改裝修繕，卻因地 震之不可抗力遭受重創毀損，而被告至今尚未進駐系爭建 物，亦未繳納租金，尚無支出租金或相關費用之損失，且
縱令原告逐年提撥經費進行修繕，亦無法排除使用上之安 全疑慮，強令原告繼續履行契約顯失公平等事實，依民法 第227條之2情事變更原則規定，准兩造終止租約。（五）系爭建物於兩造締約後，因地震之不可抗力使建物結構受 損嚴重，不堪使用，懇請鈞院依民法第227條之2規定，准 許兩造終止租約：
1.按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原 有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變 更其他原有之效果。」民法第227條之2第1項定有明文。 2.系爭建物因強烈地震受損甚鉅而成危樓：
⑴系爭建物本無梁、柱之環裂以及牆面裂縫等結構損壞： ①依證人蔡佳峯建築師之證述：「（問：照片編號5， 有一樓外圍柱的裂縫，工程完成的時候，外圍柱是否 有這樣的裂縫？）如果有這些裂縫，當初驗收應該不 會過，但是照片的角度看不出是牆壁還是柱子，如果 是這種明顯的裂縫，驗收不可能會通過。」、「（問 ：照片編號11，工程完成的時候，有無看到窗台處1- 2公釐的環裂？）這不是我這次施作的部分，如果施 作前有這些裂縫，應該會要求要做改善。」等語，足 見系爭建物之結構損壞非原本即存在。
②事實上，系爭建物原不存在梁、柱環裂以及牆面裂縫 等結構損壞，即便是兩造訂定契約、原告進行修繕之 階段，均無任何導致系爭建物發生結構疑慮之瑕疵， 否則系爭建物無可能通過主管機關檢驗核發使用執照 ，成為可合法使用之建物，被告更不可能於樑、柱存 在環狀裂縫、影響結構安全之情況下，率與原告簽訂 租賃契約，而對此毫無異議或特別約定，以上足證系 爭建物本無前述之結構損壞。
⑵梁、柱之環裂以及牆面裂縫等結構損壞，係肇因於地震 ，且已顯著降低系爭建物之耐震能力：
①台南市結構工程技師公會補充說明鑑定報告書（以下 簡稱補充鑑定報告書）載明：「（『民國105年3月15 日烏山頭水庫風景天壇建築物耐震能力初步評估』報 告附件二『天壇』初步評估報告之建築物基本資料調 查外觀片顯示之情形，能否判定產生原因為？）⑴外 觀照片顯示之情形：…耐震初步評估報告書內，照片 9（詳附件二）柱底保護層裂開鋼筋外露，係地震引 起彎矩剪力造成。而緊那牆壁破壞，係地震引起之剪 力斜裂縫。照片10（詳附件二）係地震力引起之剪力 斜裂縫。照片11（詳附件二）係柱子在窗台位置的環
裂縫，因窗台勁度大而柱子較柔軟，地震力造成彎矩 裂縫。照片12（詳附件二）係琉璃瓦因地震震動而掉 落。」。
②被告雖稱補充鑑定報告書未提及系爭建物之耐震度影 響云云，惟補充鑑定報告書載明：「⑵於二樓位置共 12支圓形柱C2在窗台位置均有裂縫、鋼筋外露，另在 電梯旁有一支C1柱，柱底破損造成鋼筋外露。再將扣 除後的斷面納入分析，分析結果耐震能力減少至0.17 32g，未破壞前0.2069g，故減少之百分比為16.3%。 依據現行規範耐震合格標準為0.28g，未破壞前之耐 震能力約為耐震合格標準之73.89%，而地震破壞後之 耐震能力約為耐震合格標準61.86%，亦即地震破壞後 之建築物，已顯著降低耐震能力，若地震來臨時，其 危害機率顯著提高。」等語，明確回覆系爭建物之耐 震度業因樑柱環裂縫、柱底破損、鋼筋外露等地震造 成之毀損，導致耐震能力顯著降低。
③系爭建物於66年完工，固於當時之建築技術與地震研 究之限制，自不能強令系爭建物之耐震能力達到今日 所訂定之標準。然而，依照補充鑑定報告書上述意見 ，可知系爭建物原耐震能力達現行標準73.89%，並非 不堪使用，係嗣後地震力造成之圓形柱裂縫、柱底破 損、鋼筋外露等瑕疵，導致系爭建物耐震能力降低至 現行標準61.86%，耐震能力下降幅度高達16.3%，至 為劇烈。
④被告又稱地震影響耐震程度之比例，僅在耐震能力初 步評估表佔總分42.83分中之1分云云，惟補充鑑定報 告書指出：「前揭報告耐震力初評報告，該評估表係 內政部所製訂，評估項目20項，評估內容包括105年3 月14日前建物全部毀損狀況，如第17頁『現況檢視裂 縫、鏽蝕、滲水等程度』，樑柱裂縫及保護層敲除已 於此項目列入考量。另20個項目外尚有『額外增分』 項目，…第4項『曾經受災害者，如水災、火災、震 災、人為破壞等』，因受有0206震災毀損亦酌加1分 。」可知初步評估表已將系爭建物受評估日期（即10 5年3月14日）之全部毀損狀況於20項次中進行評分， 再因系爭建物曾受震災破壞而額外加分，並非僅將地 震導致之建物毀損納入震災項目內評估為1分。被告 辯稱地震在系爭建物耐震程度總分42.83分中，僅佔1 分云云，容有誤解。實則，因強烈地震所致之樑柱及 牆面損害，在該初步評估表之「牆量指標」、「短柱
嚴重性」、「短梁嚴重性」、「現況檢視、裂縫綉蝕 滲水等程度」均受檢視，危險度分別達5.36分、5.36 分及4.02分，而其中「現況檢視、裂縫綉蝕滲水等程 度」被評定危險度更高達8分，足證南台大地震造成 之圓形柱裂縫、柱底破損、鋼筋外露等損害，對系爭 建物之耐震程度影響甚鉅，被告前揭辯解顯對系爭評 估表認知有誤。
⑶系爭建物係因強烈地震受損甚鉅而成危樓，並非原有建 物結構有瑕疵所致：
①系爭建物圓形柱裂縫、柱底破損、鋼筋外露等結構損 壞，係因地震所致，業如前述。被告雖稱台南結構技 師公會先前作成之初步評估報告以及詳細評估報告之 結論為「施工不良」云云，惟遍查台南市結構技師公 會所做之評估報告，從未在報告中指稱本件耐震不足 係因建物原本施工不良所致，且實際上系爭建物雖已 老舊，然並無施工不良導致結構疑慮之情，否則原告 如何能取得使用執照？況且，台南市結構工程技師公 會已於日前回覆原告之函文中明確表示「有鑑於烏山 頭水庫風景區－天壇建築物屋齡老舊，且於日前地震 中受損過鉅，現況已屬危樓」，自足證明系爭建物之 所以成為危樓，係肇因於地震毀損結構，亦徵被告所 辯並無所據。
②復依補充鑑定報告書所載：「（『天壇』建物內部之 蜂巢現象及梁柱保護層敲除等狀況，對建物耐震度有 無影響？如有，影響程度為何？）蜂巢現象：現況可 看到部份地下室柱外緣有蜂巢情形，是在建築時因施 工過程搗實不確實即已產生，因位置在地下室，在地 下室的柱子受地震力的影響微小，故影響有限，且現 場勘測並未發現蜂巢情形有新裂縫發生，故判斷建築 完工後並沒有因地震發生影響。梁柱保護層敲除：幾 處敲除梁柱保護層係因裝設管道而施作，敲除位置未 接近柱接頭，判斷幾處敲除梁柱保護層對整棟建築物 影響有限，且現場勘測並未發現敲除位置有新裂縫產 生，故判斷建築完工後並沒有因地震發生影響。」， 由此可知，系爭建物雖因施工階段混凝土搗實不確實 致有蜂巢現象，且為裝設管道而敲除部分樑柱外層， 惟故對於系爭建物耐震程度幾無影響，於地震後亦未 發現有新裂縫之產生。是被告辯稱系爭建物係因上述 情形導致耐震能力不足云云，實無所據。
③再依證人蔡佳峯建築師之證述：「（問：當時天壇有
無安全性的問題？）我承作那時候判斷應該沒有安全 性的問題。天壇本身有合法的建築執照，我們判斷安 全主要是看建築物結構的梁柱有無受損的情形，有沒 有結構性的破壞占整個梁柱數量的比例多少，判斷02 04（應為0206）的地震的時候，是否是危樓，安全性 的部份有超過2分之1，我們就可能認為是危樓，我們 當時在天壇施作工程的時候，我們認為是絕對安全的 。」，並比照上開補充鑑定報告書之意見，益徵系爭 建物於地震前並無結構安全疑慮。
④被證3之照片不具形式真正性：被告雖提出網路照片聲 稱於105年2月6日大地震後，天壇公園仍對外開放，有 大量遊客進出參觀云云，然觀諸被告所提出之照片， 至多只能知悉其圖檔上傳日期，無從確認實際拍攝日 期，被告更未證明該等照片為未經編輯、修圖之原始 圖檔，故此等照片不具形式真正性，不足作為證據。 ⑷綜上，地震力造成之圓形柱裂縫、柱底破損、鋼筋外露 等損壞，業已導致系爭建物耐震能力顯著下降，且下降 幅度高達16.3%，甚為劇烈，如地震再度發生，危害發生 機率將顯著提高，此即原告念茲在茲之阻憂，亦為原告 提起本件訴訟，盼能終止契約之原因。
3.兩造契約約定之修繕事項，並不包含強烈地震所造成建物 本體結構崩壞之補強：
⑴遍查系爭租約可知，兩造並未對於地震、颱風等天災狀 態有所約定，可見兩造於簽訂契約時，確未將地震、颱 風等不可抗力所造成之影響納入締約基礎加以考量，而 未預先分配該等天災因素所致履約風險甚明。
⑵被告雖稱系爭租約第10條約定由原告於整修期間負擔修 繕之責任，應由原告承擔耐震度之補強責任云云，惟系 爭租約第10條載明「租賃期間甲方負責修復舊有電梯、 建物外圍龜裂部分、建物門窗玻璃破裂或框架受損部分 、牌樓、山門剝落部分、水電表獨立、簡易消防等，或 屬結構性質之損壞，或經甲方書面同意認定有修繕之必 要時，其維修費用由甲方負責，其他部分概不負責，修 復期間由雙方另行約定，乙方應配合甲方施工，修復後 移交乙方，由乙方負責管理使用及自行負擔所有維護（ 修）費用之責」，可知原告之修復義務限於建物於「締 約時即存在」之電梯、建物外圍龜裂部分等舊有結構性 質之損壞，或經原告以書面表示願承擔修復義務者，並 未涵蓋於締約後因強烈地震而生之建物本體結構崩壞之 補強。
⑶況且，一般契約當事人若有意就因天災而生之風險預先 進行分攤，均會契約中特別明文約定「如因天災事變等 不可抗力事項致損害發生時」應如何處理，然兩造契約 間不僅無明文約定不可抗力條款，對於因強烈地震所生 損害等重大修復事項，其修繕期間、修繕程度應如何約 定亦付之闕如，顯見兩造自始未將地震等不可抗力所生 之風險預先計算、分配，被告自不得苛求原告，對於契 約履行之注意義務，應自一般抽象輕過失之注意程度， 提高至不可抗力之事變責任。是被告雖稱「原告自始清 楚知悉系爭建物老舊且尚有結構性損壞問題，始會於兩 造訂立契約時，將結構修復列為原告應負責修繕」云云 ，然契約約款所稱「結構性損壞」，應綜合其前列舉項 目之實際意義而為判斷，解釋上僅限於「建物於締約時 即存在之舊有結構性質之損壞」，而不包含因事變責任 而生之建物本體之結構崩壞等嚴重損壞，始符兩造締約 真意及契約公平原則。
⑷又系爭租約之維修工程項目既與耐震能力無關，原告依 系爭租約約定，僅委託建築師及承包商修復舊有電梯、 建物外圍龜裂部分、建物門窗玻璃破裂或框架受損部分 等，並未委請建築師及承包商加強系爭天壇建築物之耐 震能力，自難謂建築師及承包商依約應負地震之保固責 任。被告指稱地震造成之毀損情形，屬原告與修復工程 建築師及承包商間之保固責任云云，尚非可採。 4.系爭建物因地震淪為危樓，絕非原告締約當時所得預料， 如強令原告繼續履行契約，顯非公平：
⑴系爭建物完工至今已逾40年，囿於當時之建築技術與地 震研究之限制，耐震能力自不可能合乎現今標準。然依 補充鑑定報告書之意見，系爭建物之耐震能力原因尚達 現今標準73.89%，並非不堪使用之危樓，而依照證人蔡 佳峯建築師之證述，系爭建物在兩造訂定契約、原告進 行修繕之階段，亦無任何安全疑慮，否則斷無可能通過 主管機關檢驗核發使用執照，成為可合法使用之建物， 被告更不可能於樑、柱環狀裂縫、影響結構安全之情況 下，率與原告簽訂租賃契約，而對此毫無異議或特別約 定。詎105年2月6日間發生震驚全國之南台大地震，因 強大之地震力造成系爭建物發生圓形柱裂縫、柱底破損 、鋼筋外露等結構性損害，故系爭建物耐震能力大幅降 低16.3%，僅達合格標準61.86%，成為不堪使用之危樓 ，此情形實非原告於締約時所能預料，更非原告之過。 ⑵按民法第227條之2之立法目的係為了貫徹契約公平原則
，避免當事人因締約後發生締約時不可預見之情事，或 其他為法律事實之基礎或環境發生劇變而蒙受顯然失衡 之不利益，調整非因當事人所得預料之不公平風險結果 ，故其適用前提僅為當事人間發生「非當時所得預料」 之情事。依補充鑑定報告書內容可知，因地震力所造成 之裂縫、鋼筋外露等情形，已大幅降低系爭建物之耐震 能力，使系爭建物成為危樓，如地震再度發生，危害發 生機率將顯著提高。系爭建物於地震前既非不得使用之 危樓，嗣因地震蒙受嚴重毀損，淪為危樓，而此節顯非 兩造締結租賃契約時所得預見，更不可能納入考量而預 先分配風險，且為足以動搖兩造間締約基礎事實之重大 事實，實已符合民法第227條之2之要件及立法目的，而 足使原告據此主張終止契約。
⑶被告雖稱臺灣本處於地震帶，就此風險事故之發生實係 兩造於訂約時所能預料云云，惟105年2月6日南台灣大 地震，芮氏規模6.6，最大震度7級，造成117人死亡、5 51人受傷，為921大地震以來傷亡最嚴重之地震，顯非 臺灣人民一般日常生活中習以為常之普通地震，而已達 到造成嚴重屋毀人傷之程度，依社會一般觀念，自難謂 兩造於訂約時得以預料契約履行時會有此等強烈地震之 發生，更無從想見系爭建物遭到強烈毀損之結果。若依 被告之答辯邏輯，則日後不論臺灣發生何等劇烈之颱風 、地震等天災，均將被認定為「可預料」之災害，將導 致民事法令關於「不可抗力」、「情事變更」之相關規 定形同具文，再無適用之餘地。本件既因強烈地震之不 可抗力事由，致令系爭建物不堪使用，並非兩造締約時 所能預見，而未能預見於契約分配風險，原告依據情事 變更原則請求變更原本之租賃契約效果，自屬有據。 ⑷又被告援引之最高法院104年台上字第607號民事判決係 針對「物價指數之變動」是否達情事變更程度所為之認 定，與本件之基礎事實毫無關連；而最高法院105年台 上字第2353號民事判決則認為當事人若就工程項目明確 於契約中訂定，應依契約之約定履行，而不得以情事變 更原則請求變更契約效果，與本件之事實迥然不同，亦 不足為本件之定奪依據。
5.系爭建物因地震所致之結構損壞，縱經補強亦無法排除未 來使用上之安全疑慮，終止租約方為最佳之處理方案： ⑴依台南市結構工程技師公會105年11月15日南市結技字 第2657號函「有鑑於烏山頭水庫風景區－天壇建築物屋 齡老舊，且於日前地震中受損過鉅，現況已屬危樓，即
使進行結構補強，亦無法完全排除安全疑慮。」，足明 系爭建物在地震中受損過鉅，現況已不堪使用。且因系 爭建物在地震中受損情形至為嚴重，縱經修繕，未來亦 難免安全疑慮。原告擔憂若繼續維持系爭租約之效力， 對於被告或往來遊客恐發生之人身及財產安全均可能發 生危害，不論對於兩造或社會整體經濟利益均非有利， 始做成終止契約之決定，否則原告既已斥資進行修復， 如能透過出租活絡交易市場，避免會有財產閒置，原告 亦樂見其成，尚能坐收租金收入以滿足財務需求，何須 白費力氣提起本件訴訟？原告實本於負責任之態度，經 過通盤且周延之考量才對被告提出終止租約之意見，絕 非恣意以極端手段要求終止契約。
⑵再者，姑不論原告目前並無足夠經費可資因應結構補強 之費用，惟系爭建物在地震中受損過鉅，現況已不堪使 用，縱令原告逐年編列經費進行結構修繕，亦無法排除 安全疑慮，且逐年進行修繕補強曠日廢時，不但將造成 原告財務壓力，損及全體會員利益，亦可能造成被告租 賃利益落空，且又無法確實達成排除使用建物安全疑慮 之目的，若強令原告斥資修繕以維持租賃契約，實損人 亦不利己。考量原告前已斥資700萬餘元進行改裝修繕 ，卻因地震之不可抗力遭受重創毀損，而被告至今尚進 駐系爭建物，亦未繳納租金，尚無支出租金或相關費用 之損失，且縱令原告逐年提撥經費進行修繕，在此過程 亦無法排除安全疑慮等事實，終止租約方為最佳之處理 方案，亦為調和兩造契約關係之最佳方案。
（六）綜上所述，系爭建物既為合法取得使用執照之建物，原有 結構自無安全上之欠缺。兩造間約款內容僅限於系爭天壇 建築物於締約時即存在之舊有結構性質之損壞，並未指涉 既有結構具有瑕疵。嗣因南台大地震致系爭天壇建築物梁 柱環裂，已成危樓，縱經修繕亦不能完全排除安全疑慮， 是兩造間既未於契約內明文約定天災事變責任，未將強烈 地震之風險納入履約成本考量，若繼續維持契約，不僅將 令原告承擔締約時所未預期之風險，對原告顯失公平，亦 恐造成第三人人身財產損害。原告無法置危害之隱憂於不 顧，不惜放棄鉅額租金收益，亦要竭力防免意外發生，加 以原告係以維護農田水利設施、提高農民所得，增進農民 福祉為宗旨之公法人，前已因被告要求而斥資700萬餘元 進行系爭建物之修繕，實無法在有限之預算及資源內，再 撥提千萬元經費進行建物結構補強，兼考量被告迄今尚未 因承租系爭建物而支出費用，亦未受有損失之情，若強令
原告繼續履行契約，對原告有失公允。
（七）聲明：
1.兩造於102年12月24日簽訂之臺灣嘉南農田水利會烏山頭 水庫風景區天壇租賃契約（租賃範圍如附圖即臺南市麻豆 地政事務所106年2月6日所測丈字第018100號複丈成果圖 著色區域）應予終止。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）兩造訂立契約時即已就日後所發生之風險預作公平分配約 定，原告本於整修期間負有修繕義務，系爭租約顯非毫無 履行之可能，繼續履約亦無顯失公平之處，故本件原告仍 不得依民法第227條之2規定，請求終止契約，原告主張顯 無理由：
1.兩造於102年12月24日簽訂系爭租約，約定被告向原告承 租天壇建物主體以及周邊地區（即系爭建物及附屬設施） ，租期自103年1月1日起至111年12月31日止共9年，前3年 為整修期間，兩造並於系爭租約第10條明確約定：「租賃 期間甲方負責修復舊有電梯、建物外圍龜裂部分、建物門 窗玻璃破裂及框架受損部分、牌樓、山門剝落部分、水電 表獨立、簡易消防等，或屬結構性質之損壞，或經甲方書 面同意認定有修繕之必要時，其維修費用由甲方負責，其 他部分概不負責，修復期間由雙方另行約定，乙方應配合 甲方施工，修復後移交予乙方，由乙方負責管理使用及自 行負擔所有維護（修）費用之責」，足見兩造約定由原告 於整修期間負擔修繕之責任，修復後再移予被告，並由被 告負責交付後之後續維護及管理使用費用。
2.孰料，於105年3月間，原告突然以105年2月6日發生地震 造成系爭建物毀損、尚有安全顧慮為由，進而向被告提出 終止系爭租約之請求；實則，於105年2月6日地震後長達 數月，當時系爭建物及附屬設施亦正常對外開放而無異狀 ，仍有大量遊客進出參觀，係事後原告為逃避本約修繕責 任，始開始反悔並突然將現場封鎖，故面對原告突如其來 要求終止系爭租約之舉，被告深感詑異且吃驚，且原告一 方面宣稱系爭建物嚴重毀損、不堪使用，一方面卻又對外 正常開放系爭建物及附屬設施（即天壇公園），足見原告 主張顯有自相矛盾，尚與實不符。
3.其後，縱兩造多次開會協商，卻仍未能達成共識，被告亦 於105年10月26日寄發存證信函向原告表示拒絕終止系爭 租約，實則，兩造早於訂立系爭租約時，即明確約定租賃 期間之前3年為整修期間，並先由原告負責修復舊有電梯
、建物外圍龜裂部分、建物門窗玻璃破裂及框架受損部分 、牌樓、山門剝落部分、水電表獨立、簡易消防以及結構 性質之損壞之維修費用等，修復後才移交予被告，改由被 告負責管理使用及自行負擔所有維修費用之責，足見原告 自始清楚知悉系爭建物老舊且尚有結構性之損壞問題，始 會於兩造訂立契約時，將「結構修復」列為原告應負責修 繕之項目之一，並約定長達3年之修復期間，且於修復後 始移交予被告後之費用則改由被告承擔之情，足見原告願 意肩負起「整修期間」之損壞之修負責任，始為兩造約定 之真義，否則何需約定修復期間長達3年之久？均可證實 兩造實已就日後所發生之風險預作公平分配約定，故原告 宣稱一般當事人應會於契約中明文約定「如因天災事變等 不可抗力致損害發生時」之條款，主張本件未就日後所發 生之風險預作公平分配約定云云，亦係臨訟狡辯之詞，不 足為採。
4.遑論，系爭租約第10條已明確約定凡係於原告移交予被告 前之「租賃期間」所生之損壞，均應由原告負責修復，而 非約定原告所宣稱「締約時即存在」之損害為要件，故原 告另辯稱系爭租約第10條所約定之原告修繕義務僅限於「 締約時即存在」之電梯、建物外圍龜裂部分等舊有結構性 質之損壞，或經原告以書面表示願承擔修復義務云云，實 不知所云，其主張顯無可採。
5.實則，依社會一般觀念，臺灣本處於地震帶，就此風險事 故之發生實係兩造於訂約時所能預料，因此，原告現面臨 鉅額之修復費用，始臨訟主張系爭建物適逢地震而有安全 疑慮，依情事變更原則請求鈞院終止租約，原告所為顯係 意圖推諉修復系爭建物之責任，惡意違約在先，故其主張 自無可採。
（二）原告僅係空言指稱系爭建物之毀損因105年2月6日之地震 而有瑕疵，卻迄今未能舉證說明，證人蔡佳峯亦不具證實 系爭建物在地震前並無安全性問題之資格，其證言亦無可 採，補充鑑定報告結果嚴重偏頗原告，實非公允而無可採 ，故本件仍無情事變更原則之適用，原告主張亦無理由： 1.原告稱系爭建物經台南結構工程技師公會評估，認定系爭 建物之耐震度屬「應有疑慮」，而認系爭建物已有安全疑 慮，據以依情事變更原則請求中止契約云云，惟： ⑴依照初步評估報告第2頁「七、初評結果與建議」表示 ：「㈡建議…3.本案梁、柱灌漿時搗實不確實多處有蜂 巢現象，梁底為方便管線通過，將梁保護層敲除而致鋼 筋外露，這些問題容易造成鋼筋鏽蝕…」以及詳細評估
報告第31頁「十五、結論」亦表示：「1.現況調查結果 ：⑵柱、梁、版灌漿時未搗實多處有蜂窩…⑷三、四樓 梁、柱、版未粉刷處，可見因灌漿時未搗實而致蜂窩現 象」，均足以證實系爭建物早於建造時已有施工不良之 情事，進而導致系爭建物有多處蜂巢現象產生，以及鋼 筋外露而鏽蝕等，此亦有證人蔡佳峯到庭證實：「（問 ：有沒有看到梁柱為了安裝管線把梁柱保護層敲除而致 鋼筋外露）確實有看到保護層拿掉…我也看到有蜂巢的 現象…當然還是會影響結構」，顯已影響系爭建物之耐 震度，故原告空言指稱係因地震而起，顯有倒果為因之 嫌，其主張更與其所提之證據互相矛盾。
⑵況且，初步評估報告第2頁「六、基地地質資料」部分 亦明確記載：「本案無該基地地質資料，參考八田水利 電廠建廠計畫地質鑽探資料，該地盤為第一類地盤，但 因非天壇基地之地質報告，故保守採系爭建物地盤（普 通地盤）」，足見初步評估報告根本未就系爭建物所在 之地質資料為實際探勘與查證，即推論系爭建物所處之 地質屬違危險度評分較高之第二類地盤之層級，斷定系 爭建物耐震能力有所疑慮，初步評估報告結論亦屬速斷 。
⑶遑論，參酌初步評估報告附件二所附之「鋼筋混凝土造 建築物耐震能力初步評估表」，認定系爭建物總評估分 數為42.83分，然而，其中所關於「地震」所引起之項 目僅有「額外增分」欄位中之第4項：「曾經受災害者 ，如水災、火災、震災、人為破壞等」，足見縱認地震 為影響系爭建物之耐震程度因素之一，也僅佔總分42.8 3分中之1分，即僅佔2%比重而已，微不足道，本件尚無 情事變更原則之適用。
⑷原告雖稱初步評估報告附件二所附之「鋼筋混凝土造建 築物耐震能力初步評估表」，應將強烈地震所致之梁柱 及牆面損害之危險度評分均為檢視云云；惟原告所提之 初步評估報告及詳細評估報告均已明確表示系爭建物早 於建造時已有施工不良之情事，難認係因本次地震始造 成梁柱、牆面毀損，故原告空言指稱梁柱環裂、牆壁裂 縫等毀損係因地震造成，毫無憑據，其主張亦無可採。 2.原告又稱其曾以原證10發函台南結構工程技師公會，業經 台南結構工程技師公會以原證11函覆表示系爭建物縱經結 構補強，亦無法完全排除安全疑慮，故倘繼續維持系爭租 約之效力，對原告將顯失公平，而有情事變更原則適用云 云，惟：
⑴原告於105年11月11日函詢台南結構工程技師公會之問 題為：「若本會依貴會建議，採取方案一或方案二進行 結構補強增加耐震度，是否可完全排除未來使用上之安 全疑慮」，然而，系爭建物年代久遠且老舊，依一般社 會觀念判斷，本來即不可能「完全排除」安全疑慮，足 見原告函詢台南結構工程技師公會之問題，已有先入為 主、誘導詢問之嫌。
⑵再者，該函文雖載：「有鑒於烏山頭水庫風景區－天壇 建築物屋齡老舊，且於日前地震中受損過鉅，現況已屬 危樓…」，認定系爭建物之毀損係因地震所致。然而， 此亦與台南結構工程技師公會先前作成之初步評估報告 以及詳細評估報告之結論為「施工不良」不符，故該函 文顯不足證實系爭建物係因地震而毀損，本件顯無情事 變更原則之適用。
⑶遑論，不論台南結構工程技師公會作成之初步評估報告 、詳細評估報告或上開函文，均係於105年2月6日地震 發生後始受原告委託為之，客觀上亦無法推論系爭建物 之毀損係因地震所致，迄今無法證明其因果關係。 3.此外，原告更宣稱系爭租賃標的物鄰近臺南市新化觀測站 ，地震當天測得最大震度高達7級，難認兩造於訂約時得