臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1437號
原 告 林明霞
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 郭千華律師
被 告 吳阿玉
訴訟代理人 黃建復律師
複 代理人 黃育勳律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年4月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地如土地複丈成果圖編號A1所示面積三０六‧０七平方公尺土地及同段一一八三地號土地如土地複丈成果圖編號A2所示面積四０‧八一平方公尺土地之門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋暨坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地如土地複丈成果圖編號B1所示面積三四七‧一八平方公尺土地及同段一一八三地號土地如土地複丈成果圖編號B2所示面積九八‧０三平方公尺土地之鐵皮屋拆除，並將坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地及同段一一八三地號土地遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零六年十月一日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟伍佰柒拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施以前，以新臺幣肆仟柒佰壹拾肆萬玖仟零捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告係坐落於新北市○○區○○段0000○0000地號土地（重 測前為新北市○○區○○段○○○段00○00○0地號土地， 以下分稱系爭1177、1183地號土地）之所有權人，被告之配 偶潘萬成於民國79年11月15日與原告及訴外人碧潭高爾夫球 練習場股份有限公司（下稱碧潭高爾夫球公司）簽訂租地合 約書，三方於租地合約書第2條約定自79年11月15日至83年2 月28日止，原告將系爭1177、1183地號土地出租予碧潭高爾 夫球公司，並同意由碧潭高爾夫球公司轉租予潘萬成使用， 並自83年3月1日起至84年11月10日止，由原告繼續出租系爭 1177、1183地號土地予潘萬成，於租期屆滿後除另訂租約外
，潘萬成應將地上物全部拆除恢復空地交還予原告；嗣被告 配偶潘萬成於83年間逝世後，乃由被告繼承上開租地合約書 繼續承租系爭1177、1183地號土地，俟至84年11月10日租地 合約書屆期後，被告仍持續租用系爭1177、1183地號土地， 並按月繳交新臺幣（下同）25,000元之租金，兩造間成立不 定期租賃契約。惟原告之後於106年7月28日委託陳守文律師 寄發台北信維郵局第13945號存證信函通知被告，兩造間之 不定期租賃契約將依民法第450條規定於該存證信函送達予 被告一個月後之曆定一個月之末日為契約終止期等情，而上 開存證信函業於106年8月1日送達予被告，足證兩造間之不 定期租賃契約已於送達被告一個月後之曆定一個月之末日即 106年9月30日終止，被告自應將坐落於系爭1177地號土地如 土地複丈成果圖編號A1所示面積306.07平方公尺土地及同段 1183地號土地如土地複丈成果圖編號A2所示面積40.81平方 公尺土地之門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋（下稱 系爭160號房屋）暨坐落系爭1177地號土地如土地複丈成果 圖編號B1所示面積347.18平方公尺土地及同段1183地號土地 如土地複丈成果圖編號B2所示面積98.03平方公尺土地之鐵 皮屋（下稱系爭鐵皮屋）拆除，並將系爭1177、1183地號土 地遷讓返還予原告；惟被告迄今仍未將系爭1177、1183地號 土地上之系爭160號房屋、鐵皮屋拆除，亦未將系爭1177、1 183地號土地遷讓返還予原告，已嚴重侵害原告對系爭1177 、1183地號土地之權利，是原告基於所有權人之地位，依民 法第767條第1項前段、中段物上請求權之規定，請求被告將 系爭1177、1183地號土地上之系爭160號房屋、鐵皮屋拆除 ，並將上揭土地遷讓返還予原告。又因被告無權占有使用系 爭1177、1183地號土地而獲有相當於租金之不當得利，致原 告受有損害，故原告自得請求被告給付自106年10月1日起至 返還上揭土地之日止，按月給付原告25,000元。為此，原告 爰依租地合約書第2條、民法第767條第1項前段、中段物上 請求權、第179條不當得利返還請求權等法律關係提起本件 訴訟等情。
㈡為此聲明：
1.被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地如土地複 丈成果圖編號A1所示面積306.07平方公尺土地及同段1183 地號土地如土地複丈成果圖編號A2所示面積40.81平方公 尺土地之門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋暨坐落 新北市○○區○○段0000地號土地如土地複丈成果圖編號 B1所示面積347.18平方公尺土地及同段1183地號土地如土 地複丈成果圖編號B2所示面積98.03平方公尺土地之鐵皮
屋拆除，並將坐落新北市○○區○○段0000地號土地及同 段1183地號土地遷讓返還予原告。
2.被告應自106年10月1日起至返還前項所示土地之日止，按 月給付原告25,000元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
㈠原告主張兩造間就系爭1177、1183地號土地成立不定期租賃 契約，依民法第450條第2項之規定，原告得隨時終止契約， 原告乃於106年7月28日委託陳守文律師寄發台北信維郵局第 13945號存證信函通知被告欲終止租地合約書等情，是雙方 租約業於106年9月30日終止云云，顯屬無據，蓋按土地法為 民法之特別法，民法第450條第2項固規定租賃契約未定期限 者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者， 從其習慣。惟按土地法第103條另明定「租用建築房屋之基 地，非因該條所列情形之一、契約年限屆滿時；二、承租人 以基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地於他人時 ；四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以 上時；五、承租人違反租賃契約時，出租人不得收回。」， 從而本件即應優先適用土地法之規定。故基地租賃契約，若 無前述土地法第103條各款所列之情形時，當事人之一方片 面終止契約，於法未合。是參照租地合約書第二條約定：「 ...，丙方（即被告之配偶潘萬成）應將地上物全部拆遷恢 復空地交還乙方（即原告）」等文字可知，兩造間係屬租地 建屋之契約關係，則原告逕依民法第450條第2項之規定片面 終止租地合約書云云，顯於法不符等語。
㈡為此聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.倘受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項如下：（以下見本院卷第80頁反面至第81頁 ）
㈠原告為坐落新北市○○區○○段0000○0000地號（重測前為 新店市○○段○○○段00○00○0地號，即系爭1177、1183 地號土地）土地之所有權人。
㈡坐落新北市○○區○○段0000○0000地號土地其上門牌號碼 新北市○○區○○路000號房屋（即系爭160號房屋）為未辦 理所有權保存登記之房屋。
坐落新北市○○區○○段0000○0000地號土地其上蓋有一無 編列門牌號碼之鐵皮屋（即系爭鐵皮屋），系爭鐵皮屋亦為 未辦理所有權保存登記之房屋。
㈢經現場實地勘查，坐落新北市○○區○○段0000地號土地其
上並無存在原告所指稱門牌號碼新北市○○區○○路000○0 號房屋（下稱160之1號房屋），坐落新北市○○區○○段00 00○0000地號土地其上亦無存在原告所指稱門牌號碼新北市 ○○區○○路000○0號房屋（下稱160之2號房屋）。 ㈣被告係系爭160號房屋及系爭鐵皮屋之事實上處分權人。 ㈤系爭160號房屋占有系爭1177地號土地306.07平方公尺土地 、系爭1183地號土地40.81平方公尺土地（見本院卷第58頁 ）。
系爭鐵皮屋占有系爭1177地號土地347.18平方公尺土地、系 爭1183地號土地98.03平方公尺土地（見本院卷第58頁）。 ㈥被告有於106年8月1日收受原告訴訟代理人陳守文律師所寄 發臺北信維郵局第13945號存證信函（見本院卷第20至24頁 ）。
㈦原告曾就系爭1177地號土地及系爭1183地號土地與碧潭高爾 夫球公司、被告配偶潘萬成簽訂原證二租地合約書（見本院 卷第16至19頁）。
被告配偶潘萬成於83年過世後，由被告繼承原證二租地合約 書承租系爭1177、1183地號土地，至原證二租地合約書84年 11月10日屆期。
原證二租地合約書於84年11月10日屆期後，被告仍繼續承租 使用系爭1177、1183地號土地，並按月繳付25,000元租金予 原告。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以無權占 有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其 土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第11 20號判決要旨參照）。系爭1177、1183地號土地為原告所有 之土地，已如前述，並為兩造所不爭執，則被告自應就占有 系爭1177、1183地號土地之合法權源負舉證之責，原告無須 舉證證明被告為無權占有，合先敘明。
㈡按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、 「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人 之習慣者，從其習慣」、「前項終止契約，應依習慣先期通 知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契 約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」
，民法第450條第1項、第2項、第3項定有明文。原告係系爭 1177、1183地號土地之所有權人，被告之配偶潘萬成於79年 11月15日與原告及碧潭高爾夫球公司簽訂原證二租地合約書 ，三方於原證二租地合約書第2條約定自79年11月15日至83 年2月28日止，原告將系爭1177、1183地號土地出租予碧潭 高爾夫球公司，並同意由碧潭高爾夫球公司轉租予潘萬成使 用，並自83年3月1日起至84年11月10日止，由原告繼續出租 系爭1177、1183地號土地予潘萬成，於租期屆滿後除另訂租 約外，潘萬成應將地上物全部拆除恢復空地交還予原告；嗣 被告配偶潘萬成於83年間逝世後，由被告繼承上開租地合約 書繼續承租系爭1177、1183地號土地，俟至84年11月10日租 地合約書屆期後，被告仍持續租用系爭1177、1183地號土地 ，並按月繳交25,000元之租金，為兩造所不爭執，已如前述 ，是自84年11月11日起原告與被告就系爭1177、1183地號土 地之租約已轉為不定期租賃契約關係，則依民法第450條第2 項之規定，各當事人均得隨時終止上揭租約。再查，原告後 於106年7月28日委託陳守文律師寄發臺北信維郵局第13945 號存證信函通知被告，兩造間之不定期租賃契約將依民法第 450條規定於該存證信函送達予被告一個月後之曆定一個月 之末日為契約終止期等情，有原證三臺北信維郵局第13945 號存證信函附卷足憑（見本院卷第20至23頁），而被告已於 106年8月1日收受上揭存證信函，有中華郵政掛號郵件收件 回執在卷可稽（見本院卷第24頁），復為兩造所不爭執，則 依民法第450條第2項、第3項之規定，兩造間之租約已於106 年9月30日經原告合法終止，被告繼續以系爭160號房屋及系 爭鐵皮屋占有使用系爭1177、1183地號土地即已構成無權占 有，從而，原告依原證二租地合約書第2條之約定及民法第 767條所有物返還請求權，請求被告將系爭160號房屋系及爭 鐵皮屋拆除，並將系爭1177、1183地號土地返還予原告，即 屬有據。
㈢被告固抗辯稱原證二租地合約書為租地建屋契約，原告非有 土地法第103條所列情形，不得終止租約，收回系爭1177、 1183地號土地云云。惟按「當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段定有明 文」，且按「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人 口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並 保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土 地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或 承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約， 方符立法意旨」，亦有最高法院74年度台上字第2562判例可
資參照；本件被告抗辯原證二租地合約書為租地建屋契約云 云，為原告所否認，依前揭說明，自應由被告就上揭租約係 以在他人土地上有房屋為目的而簽訂之利己事實負舉證責任 。被告故抗辯原證二租地合約書第2條、第7條分別記載「… 應將地上物全部拆遷，恢復空地交還乙方（即原告）」、「 …並將地上物全部清除，返還土地與甲方（應為乙方之誤載 ）」等語既可認定該契約為租地建屋契約，然地上物涵蓋範 圍甚廣，非僅限於房屋，舉凡工廠、工寮、棚架、倉庫、儲 藏間、畜舍等各式建築物均可泛稱為地上物，是縱原證二租 地合約書有記載「地上物」等字樣，要難據此急遽以推論原 證二租地合約書為租地建屋契約。再者，細究原證二租地合 約書，並無提及「房屋」或「建造房屋」等隻字片語，亦全 然無提及被告租用土地之目的係為「建築房屋」，且查，「 本合約租賃期間內甲方所經營碧潭高爾夫球練習場結束營業 時，經甲方於一個月前通知乙方及丙方，得即時終止本合約 ，並將地上物全部清除，返還土地與乙方(合約上甲方應為 誤繕)」、「前條所列兩筆土地，係乙方所有，現正出租予 甲方，租期至民國捌參年貳月貳捌日止，在甲乙方租賃期間 內，乙方同意甲方轉租予丙方使用，該項租期屆滿之次日起 ，甲方同意交還乙方，由乙方繼續出租予丙方使用至民國捌 肆年拾壹月拾日合併計算伍年止，屆滿時，除由丙方與乙方 間另訂租約外，丙方應將地上物全部拆遷、恢復空地交還乙 方」，原證二租地合約書第7條、第2條定有明文（見本院卷 第16至18頁），依上揭約定可知，原證二租地合約書明訂租 賃期間約總計5年，5年到期後丙方應將地上物全部拆遷、恢 復空地交還乙方，且倘高爾夫球練習場於租賃期間內結束營 業，則可即時終止租約，承租人並應將地上物全部拆遷、恢 復空地交還予原告云云，依一般生活經驗法則，租地建屋非 有相當期限不能達其目的，實不可能僅約定短短5年租期， 亦不可能以高爾夫球練習場是否結束營業作為得否即時終止 租約之條件；況系爭1177、1183地號土地之地目編列為「旱 地」，有土地登記第一類謄本在卷可證（見本院卷第77、78 頁），並非建築用地，顯可知系爭1177、1183地號土地並無 從加以利用作為合法興建房屋並為保存登記之基地，是兩造 間訂定租地合約書時，自無約定租地建屋之可能，被告復未 提出其他足以證明原證二租地合約書為租地建屋契約之相關 證據，則其抗辯上揭租約為租地建屋契約，原告非有土地法 第103條所列情形，不得終止租約，收回土地云云，要難採 認。綜上，被告所為上開抗辯，並無理由。兩造間之租約既 已於106年9月30日經原告合法終止，則被告自106年10月1日
起繼續以系爭160號房屋及系爭鐵皮屋占有使用系爭1177、 118 3地號土地即已構成無權占有，從而，原告依原證二租 地合約書第2條之約定及民法第767條所有物返還請求權，請 求被告將系爭160號房屋系及爭鐵皮屋拆除，並將系爭1177 、1183地號土地返還予原告，即屬有據。
㈣按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 17 9條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，有最高 法院61年台上字第1695號判例可資參照。承上，兩造間之租 約已於106年9月30日經原告合法終止，被告自106年10月1日 起繼續以系爭160號房屋及系爭鐵皮屋占有使用系爭1177、 1183地號土地即已構成無權占有，且受有相當於租金之不當 利益，而原證二租地合約書於84年11月10日屆期後，被告仍 繼續承租使用系爭1177、1183地號土地，並按月繳付25,000 元租金予原告，為兩造所不爭執，已如前述，是以，原告依 民法第179條不當得利法律關係，請求被告自106年10月1日 起至遷讓返還系爭1177、1183地號土地之日止，按月給付25 ,000予原告，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依原證二租地合約書、所有物返還請求權及 不當得利等法律關係，分別請求被告給付如主文第一項、第 二項所示部分，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假 執行，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以 准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 3 日
民事第四庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 3 日
書記官 劉冠伶