臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4490號
原 告 洪正雄
葉正滉
陳永賦
羅瑞春
蔡世祺
前五人共同
訴訟代理人 張勝傑律師
何念屏律師
賴彥杰律師
被 告 何鳳蘭
李恆興
李律慧
兼前三人共同
訴訟代理人 李鎮豪
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於107年5月15日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號一至二樓建物，如附圖所示C部分拆除，並將土地返還原告。被告應連帶給付原告新臺幣柒萬參仟肆佰貳拾肆元，及自民國一百零六年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零六年十一月二十九日起至返還第一項土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳仟捌佰貳拾肆元。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬壹仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳萬肆仟肆佰柒拾伍元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒萬參仟肆佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段各到期部分，於原告每期以新臺幣玖佰元供擔保後，得假執行。 事實及理由
一、原告主張：臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱 系爭土地）原係國有土地，被告何鳳蘭、李恒興、李律慧、 李鎮豪等4人前與財政部國有財產局（已改制為財政部國有 財產署，下稱國產署）簽訂國有基地租賃契約書（下稱系爭 契約）租用系爭土地，作為門牌號碼臺北市○○區○○街
000巷0○0號1至2樓建物（下稱系爭建物）之使用權源。原 告洪正雄、葉正漯、陳永賦、羅瑞春、蔡世祺共同104年6月 12日向財政部國有財產局購得系爭土地，並已移轉登記，且 財政部國有財產局並告知原告應逕洽承租人即被告進行換約 及收取租金事宜。原告多次與被告聯繫換約事宜未果，復於 106年3月6日以存證信函通知被告換約事宜，確認其等於出 租人變更後，是否仍欲繼續租賃契約，被告等於106年3月7 日收受，仍對於原告通知換約之請求置之不理，顯然被告等 於系爭土地所有權移轉後，已因出租人之變更，而無繼續租 賃契約之意思，兩造間已無租賃關係存在。又被告自104年5 月起即未給付租金，迄今累計積欠2年以上租金未為給付， 顯違反系爭契約第3條「租金每月新臺幣（下同）4,711元整 ，依租金優惠規定，優惠後每月租金為2,824元整，以3個月 為一期，由承租人於每年3、6、9、12月月底前就各該租金 之總額自動向出租機關繳納。」，而有第5條第17項第4款「 承租人積欠租金達兩年之總額」之終止租約事由，經原告於 106年8月15日限期催告繳付租金後，被告仍遲未依約給付， 原告已於106年8月21日以被告積欠租金總額達2年以上為由 ，發函終止兩造間租賃關係，經被告李律慧於收受，而被告 李鎮豪、李恒興、何鳳蘭等3人，則經郵局投遞未收，招領 逾期退回，未收受之被告李鎮豪、李恒興、何鳳蘭等3人， 經郵局人員逾106年8月24日依契約約定住所投遞未收並通知 定期招領，顯已到達被告李鎮豪、李恒興、何鳳蘭之支配範 圍，置於其隨時可瞭解其內容之客觀狀態，已有合法送達之 效力。是以兩造間租賃契約於106年8月24日原告終止租賃契 約之意思表示到達被告之支配範圍，置於其隨時可了解其內 容之客觀狀態之時，即已合法終止。又終止之意思表示縱不 以郵局投遞106年8月24日為到達日期，惟被告4人均係設籍 同址，且終止之存證信函經被告李律慧於106年9月5日收受 送達，則至遲應以106年9月5日作為終止意思表示到達日期 。是原告業已合法終止租賃契約，爰依民法第455條前段、 第767條第1項、第179條及系爭契約第3條之規定，提起本訴 請求被告拆屋還地，並給付相當租金之不當得利及利息。並 聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號 土地上門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0○0號一至二樓 之建物拆除，將上開土地返還原告。㈡被告應連帶給付原告 新臺幣7萬3,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌 日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣2,824元 。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：國產署雖將系爭土地讓售並移轉登記予原告，惟 被告與國產署就系爭土地之租約到108年底，原告從未通知 要更換租約及繳納租金，被告並非故意不繳納，而是不知道 要繳給誰，要繳多少錢。原告終止租約不合法等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張渠等讓售系爭土地，為系爭土地之所有權人，被告 雖曾與國產署簽訂租賃契約，惟自原告取得系爭土地所有權 後，被告已逾2年未繳納租金，經原告催繳亦置之不理，原 告已通知被告終止租約，被告應拆除系爭建物，將系爭土地 返還予原告，被告則以前情置辯。經查：被告與國產署於 100年10月5日就系爭土地成立租賃契約，租期自100年11月1 日至108年12月31日，約定租金每月4,711元，依租金優惠規 定，優惠後每月租金為2,824元，以3個月為1期，由承租人 於每年3、6、9、12月月底前就各該租金之總額自動向國產 署繳納。此有國有基地租賃契約書（見本院卷第16至17頁） 在卷可憑。原告曾於106年8月15日以存證信函為終止租約之 意思表示，業據其提出存證信函及被告收受之回執（參本院 卷第22頁至27頁），在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信屬 實。原告為前開主張，被告則以不知要如何繳交租金、亦不 知要繳予何人等前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠系爭租賃契 約是否已合法終止？㈡原告得否依民法第767條第1項或第 455條前段請求拆屋還地？㈢原告得否請求被告連帶給付積 欠之租金及相當於租金之損害73,424元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至返還系爭土地之日止，每月相當於租金之不當得 利2,824元？茲分述如下：
㈠、系爭租賃契約已合法終止：
⒈被告自100年11月1日起向國有財產署承租系爭土地，依系爭 租賃契約第2條約定，每月優惠後租金為2,824元，每3個月 為一期，應於每年3、6、9、12月月底前繳納就各該期租金 總額；系爭契約第5條其他約定事項第17項約定：「租賃基 地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向 出租機關要求任何補償：…4、承租人積欠租金達二年之總 額時。」（詳卷第16頁及反面）嗣國有財產署因系爭土地於 104年6月間已出售予原告，故將被告本已繳交之104年6月份 租金退款予被告，有財政部國有產署北區分署106年4月27日 台財產北租字第10600091030號函可參（詳卷第21頁）。堪 認被告等斯時起已明知系爭建物仍繼續使用系爭土地，亦明 知應按時繳交租金作為使用土地之對價，更知悉國有財產署 已因原告購得系爭土地，而將被告已繳之104年6月份租金退
還予等事實，然自104年6月起，被告等即未再繳交任何租金 ，其違反租約事實已甚明確。被告雖辯稱不知要繳予何人、 不知如何繳付租金，終止租約不合法云云。惟原告購買系爭 土地時，均已向國有財產署切結同意承受系爭租賃契約（詳 本院卷第95至99頁），原告洪正雄、陳永賦、羅瑞春、蔡世 祺4人並於104年6月12日登記為系爭土地之共有人，原告葉 正滉於106年2月22日登記為共有人，而不動產物權登記具有 公示性，被告自非無從得悉系爭土地之所有權人，則其辯稱 不知租金要繳給何人，顯悖常情。況於不能確知孰為債權人 而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民 法第326條定有明文。倘被告果不知債權人為何人而為給付 者，仍循依法提存應繳租金方式，以履行其契約上義務，然 觀被告於接獲國有財產署退回104年6月份租金時，已知悉租 金僅繳交至104年5月份止，期間更曾與原告之聯絡人李建明 聯繫過，卻仍未繳納租納租金，迄今已逾兩年甚久，且於 106年8月間收受原告之存證信函後，迄今仍未繳交分文，則 被告空言願繳租金但不知繳給何人云云，其辯詞實難認可採 。況被告曾於104年10月23日對原告等提起塗銷所有權移轉 登記之訴訟，當已知原告已向國產署讓售系爭土地，為系爭 土地登記之所有人，其上開所辯亦不足採信。
⒉按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時 ，發生效力，民法第95條第1項定有明文。依系爭租賃契約 第5條第17項第4款約定，被告積欠租金已達二年總額時，出 租人即可終止租約。本件被告自104年6月份起迄今均未繳租 金，至106年8月已逾期兩年以上。原告於104年8月15日寄送 台北南陽郵局存證號碼001339號存證信函予被告，並提出 104年8月16日收受回執，被告亦自承收受事實（詳卷第22至 25頁、第121頁），觀諸該存證信函內容記載：原告於106年 6月12日向財政部國有財產署北區分署承購系爭土地，國有 財產署告知要通知被告更換合約，原告於買受後多次催請被 告更換租地契約，被告置若罔聞，顯見並無繼續契約之意， 原告於買受系爭土地後，承受系爭租約已二年有餘，被告從 未曾繳付租金，積欠總額已達二年以上，已構成系爭租約其 他約定事項第17點第4項、第6項至明，故以此函向被告表達 終止系爭租約之意，並以該函催告被告應於三日內繳清積欠 租金，請被告匯至原告特定帳號等語（見卷第17至18頁）。 則原告因被告積欠租金已達二年總額，而以存證信函通知被 告終止系爭租賃契約，揆諸前開規定，堪認系爭租賃契約於 104年8月16日被告收受該存證信函時，即合法終止。㈡、原告依民法第767條請求被告拆屋還地，為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第 767 條第 1 項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地 者，占有人對土地所有權存在事實無爭執，僅以非無權占有 為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉 證責任，占有人應就其取得占有有正當權源之事實證明之， 如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由，最高法 院 85 年度台上字第 1120 號、92 年度台上字第 312 號判 決意旨可資參照。系爭租賃契約既業經原告合法終止，已如 前述，被告系爭建物就系爭土地已無合法占有權源，原告依 民法第767條第1項中段、前段規定，請求被告將系爭建物拆 除並返還爭系爭土地，自有理由。至原告另基於同法第455 條規定，對被告等為同一請求，因其係就上開各請求權，請 求擇一為其有利之判決，本院既准其依民法第767條第1項前 段規定請求，自無庸再就同法第455條規定為論斷，附此敘 明。
㈢、原告依租賃關係及民法第179條規定，請求被告等連帶給付 自104年6月至106年8月間共22個月之租金及相當租金之利益 共73,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，至返 還系爭土地之日止，每月相當於租金之不當得利2,824元， 為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念，最高法院 61年台上字第1695號判例意旨可參。系爭租賃契約租期原為 100年11月1日至108年12月31日，每月應付優惠租金為2,824 元，有該契約可稽（參卷第16頁）。準此，自104年6月至 106年8月16日契約終止日前，被告本應依約給付每月租金 2,824元；而106年8月17日契約終止翌日後被告每月之不當 得利，應可認以契約約定之租金計算相當租金之不當得利為 適當。從而，原告主張被告應給付104年6月至106年8月間之 26個月租金即相當租金之利益73,424元（計算式：2,824元 ×26＝73,424元）及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月29 日（見卷第38至41頁送達回證）起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息；暨自起訴狀繕本達拔翌日起至返還系爭土 地之日止，按月給付相當租金之利益2,824元，均屬有理。 又依系爭契約第5條第1項約定，承租人為二人以上共同承租 時，應就租約所定事項，負連帶責任，故原告請求被告4人 連帶給付上開款項，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第 767 條第 1 項請求被告拆除系爭 建物並返還土地，並依租賃關係及民法第179條規定，請求 被告給付73,424元及106年11月29日起至清償日止之遲延利 息，暨自106年11月29日起至返還土地之日止，按月給付 2,824元，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣 告假執行，經核並無不合，爰依聲請及依職權各酌定相當金 額併予准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第 78 條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 劉庭君
（附圖：複丈成果圖）