臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4310號
原 告 旺利利實業有限公司
特別代理人 陳 青
訴訟代理人 蔡樹基律師
被 告 林顯榮
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國107年5月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告前於民國104年8月11日向臺北市政府申請變更登記（增 加補習班業務），股東為特別代理人陳青及訴外人陸羽昊二 人，並以陸羽昊為董事兼代表人。陳青於原告變更登記前， 即於104年5月15日代理陸羽昊代表原告與被告簽定房屋租賃 契約（下稱系爭租約），向被告承租臺北市○○區○○○路 0號6樓之6房屋（下稱系爭房屋）作為經營德語補習班之用 ，約定租期自104年5月16日至107年6月15日共3年，原告並 交付押租金10萬元、2個月房租10萬元及大樓管理委員會保 證金5萬元予被告。嗣原告委任邱進發建築師事務所就系爭 房屋進行設計，並由訴外人張仁海負責系爭房屋之室內裝修 工程（下稱系爭工程），詎陸羽昊因與陳青不和，竟不支付 裝修工程款，並揚言解散公司，宣稱系爭房屋已退租，陳青 迫於無奈而先行墊付5萬元工程款。依系爭租約第7條第3項 約定：「租賃期未滿，一方擬終止合約時，應經雙方同意， 並預先於終止前壹個月以書面通知對方，並應賠償對方相當 於一個月租金金額之損害金。」，依此，原告如提前終止系 爭租約，僅須賠償一個月租金，則扣除一個月租金，原告至 少尚可領回押租金10萬元及保證金5萬元，共15萬元及相關 燈具等生財設備。經陳青以上開對原告之5萬元債權聲請支 付命令，經本院核發104年度司促字第18185號支付命令並確 定，繼而執以向本院民事執行處就原告對被告之押租金債權 10萬元、保證金債權5萬元聲請強制執行，被告竟具狀聲明 異議，稱原告上開押租金債權業經被告以其對原告之違約金 及回復原狀費用債權為抵銷，原告尚積欠被告20萬元，並提 出104年9月14日終止房屋租賃契約書（下稱系爭終止契約書 ）為佐。系爭終止契約書第2條約定：「乙方（即原告）同 意給付甲方（即被告）因提前終止租約之違約金新臺幣(以
下同)伍萬元及房屋回復原狀修復費參拾萬元共計參拾伍萬 元。」，惟陳青於104年12月15日偕同本院民事執行處事務 官、書記官至系爭房屋時，發現系爭房屋仍依原設計補習班 之規格完工，完全未更動原告之裝潢，僅加裝天花板、馬桶 、洗手檯等，與原告之設計圖完全一致，並未回復兩造簽約 時之「原狀」，堪認系爭終止契約書為通謀虛偽意思表示， 依民法第87條規定應屬無效，原告遂訴請被告負損害賠償責 任，經本院105年度訴字第3759號判決駁回原告之訴，原告 不服，提起上訴，現由臺灣高等法院106年度上易字第846號 審理中（下稱另案訴訟）。
㈡、系爭終止契約書僅約定原告應給付被告違約金為5萬元，回 復原狀費用30萬元，並未就系爭房屋之裝潢約定補償金額。 又兩造約定回復原狀費用30萬元，以代回復原狀，原告已給 付被告24萬元（以押租金10萬元、保證金5萬元、燈具9萬元 抵扣），被告於另案訴訟第二審審理時亦表示拋棄其餘款項 ，是原告回復原狀之義務業已履行完畢。又訴外人張仁海承 攬系爭房屋裝潢工程之工程款經雙方議價為70萬元，原告已 給付張仁海49萬元，所餘工程款176,500業經張仁海拋棄， 故系爭房屋之裝潢（下稱系爭裝潢）價值為666,500元系爭 裝潢已附合於系爭房屋，被告依民法第811條規定取得所有 權，而受有系爭裝潢之利益，並致原告受有損害，爰依民法 第816條及不當得利之規定請求被告償還系爭裝潢之價額。㈢、並聲明：被告應給付原告666,500元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告答辯略以：系爭租約第4條第5項約定原告於交還房屋時 應負責回復原狀，如經被告同意時，原告亦得以房屋之現狀 返還。原告交還系爭房屋時，原有裝潢已遭拆除，無法回復 原狀，現狀又不堪使用，預估回復原狀費用超過100萬元， 原告遂選擇不實際回復原狀，拋棄已施作裝潢之利益，以尚 未裝潢好之現狀返還被告，以代回復原狀，就其餘不堪使用 部分則賠償系爭房屋修復至可堪使用之狀態所需費用30萬元 ，被告取得系爭裝潢自無不當得利可言。故系爭終止契約書 第2條約定之房屋回復原狀修復費30萬元實包括損害賠償及 修復費用，兩造真意不可能是回復至簽定系爭租約時之原狀 ，而係合意原告將不堪使用之裝潢連同系爭房屋一併交還被 告，原告主張系爭終止契約書為通謀虛偽意思表示，自屬臆 測。況原告交還系爭房屋時，原有裝潢已遭破壞，新裝潢復 未完成，被告受領之新裝潢價值遠低於遭拆除之原有裝潢， 並未受有利益，原告應舉證證明被告取得原告返還系爭房屋 時留存之裝潢價值高於原有裝潢之價值。又如認被告應負償
還責任，亦得以被告對原告之修復費用25萬元債權為抵銷。 並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、經查：
㈠、原告前於104年5月15日由陳青代理原告與被告簽定系爭租約 ，向被告承租系爭房屋作為經營德語補習班之用，約定租期 自104年5月16日至107年6月15日共3年，並交付押租金10萬 元、裝修施工保證金5萬元予被告等情，有房屋租賃契約影 本存卷可佐（見本院卷73-74頁），應堪信實。㈡、訴外人仁普室內裝修工程行即張仁海（下逕稱張仁海）於 104年7月9日承攬系爭房屋之室內裝修工程，並與原告簽定 青島東路修繕工程合約書（下稱系爭工程合約書），約定工 程款70萬元，原告先後於104年7月21日、104年7月27日、 104年8月6日給付張仁海70,000元、210,000元、210,000元 ，合計49萬元。經張仁海扣除未施作部分，原告尚有工程餘 款176,500元未付，嗣張仁海並出具書面向陸羽昊表示互不 欠款等情，有工程合約書、議價書面、原告國泰世華商業銀 行存摺封面及內頁、張仁海之通訊記錄、報價單、表示互不 相欠書面影本等在卷可稽（見本院卷第23-30、117頁），亦 堪認定。
㈢、陸羽昊於104年9月14日代表原告與被告終止系爭租約，並簽 定系爭終止契約書，原告則以系爭終止契約書係通謀意思表 示，依民法第184條第1項、第544條規定請求陸羽昊負損害 賠償責任，經本院105年度訴字第3759號判決駁回原告之訴 ，原告不服，提起上訴，現由臺灣高等法院106年度上易字 第846號審理中（即另案訴訟）等情，有終止房屋租賃契約 書、本院105年度訴字第3759號判決書影本存卷可佐（見本 院卷第16、73-74頁），並經本院依職權調取另案訴訟案卷 核閱無訛，亦有該案案卷影本存卷可佐（影卷另立案卷）， 應堪信實。
四、得心證之理由：
按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取 得動產所有權。因上開規定而受損害者，得依關於不當得利 之規定，請求償還價額。民法第811條、第816條定有明文。 次按，民法第816條係一闡釋性之條文，旨在揭櫫依同法第 811條至第815條規定因添附喪失權利而受損害者，仍得依不 當得利之法則向受利益者請求償金，故該條所謂「依不當得 利之規定，請求償金」，係指法律構成要件之準用，非僅指 法律效果而言。易言之，此項償金請求權之成立，除因添附 而受利益致他人受損害外，尚須具備不當得利之一般構成要 件始有其適用，即須當事人一方受有利益，致他方受有損害
，且受益與受損間係無法律上之原因，始足當之（最高法院 97年度台上字第418號、104年度台上字第1356號判決意旨參 照）。本件原告主張出資施作之系爭裝潢附合於被告所有之 系爭房屋，依民法第811條、第816條規定請求被告償還系爭 裝潢之價額666,500元等語，為被告否認，並以上開情詞置 辯。查原告就系爭房屋委請張仁海施作系爭工程，包括拆除 、泥作、水電、木作、空調等工程，已完成部分（即系爭裝 潢）經施作已附合於系爭房屋等情，有系爭工程合約書可佐 ，被告就已取得系爭裝潢之整體利益一節復未爭執，堪認被 告確受有系爭裝潢之利益。惟依前述，原告依民法第816條 規定請求被告償還系爭裝潢之價額，仍應具備不當得利之一 般構成要件，始得請求。是本件應審究為，被告所受系爭裝 潢之利益，與原告未能取得系爭裝潢所受損害間是否無法律 上之原因？經查：
㈠、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實暨交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則，從契約 之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，資以檢視其解釋結果 對兩造之權利義務是否符合公平，不能徒拘泥字面或截取書 據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字 第1421號、102年度台上字第2272號判決意旨參照）。準此 ，解釋契約，首應依契約文字推求，若契約文字，有辭句模 糊，或文意模稜兩可時，自不得拘泥於所用之辭句，而應另 探求當事人立約時之真意。查陸羽昊於104年9月14日代表原 告終止系爭租約，並與被告簽定系爭終止契約書。系爭終止 契約書第2條約定：「乙方（即原告）同意給付甲方（即被 告）因提前終止租約之違約金新臺幣（以下同）伍萬元及房 屋回復原狀修復費參拾萬元共計參拾伍萬元。」，第3條約 定：「乙方同意上述參拾伍萬元，由租屋押租金壹拾萬元及 裝修施工保證金餘額扣抵，其餘貳拾萬元乙方同意於簽定本 終止房屋租賃契約後付清。」（見本院卷第16頁）。依上開 約定觀之，兩造係約定原告同意給付被告提前終止之違約金 5萬元、回復原狀修復費30萬元，共35萬元，並自押租金10 萬元、裝修施工保證金5萬元扣除，其餘20萬元則於簽定系 爭終止契約書後給付，再通觀系爭終止契約書全文，兩造就 被告應否補償原告系爭裝潢一節，似未以文字明確約定。又 依系爭租約第7條第3項約定：「租賃期未滿，一方擬終止合 約時，應經雙方同意，並預先於終止前壹個月以書面通知對 方，並應賠償對方相當於一個月租金金額之損害金。」，是 原告同意給付被告之違約金5萬元，應係依上開約定應負之
賠償義務，固無疑義，惟系爭租約第4條第5項約定：「房屋 有改裝之必要，乙方（即原告）取得甲方（即被告）之同意 後得自行裝設，但不得損害原有建物，乙方於交還房屋時並 應負責回復原狀，如經甲方同意時，乙方亦得以房屋之現狀 返還。」，僅約定原告於返還系爭房屋時負有回復原狀之義 務，經被告同意，亦得以現狀返還，並未敘及系爭裝潢之補 償，是原告同意給付被告回復原狀修復費30萬元，以代履行 回復原狀之義務，是否包括系爭裝潢補償費用之計算，即有 不明，而有探求兩造立約時之真意之必要，合先敘明。㈡、證人陸羽昊於本院審理時到庭結證稱：被告當時是說只要伊 支付30萬元，就無須再支付其他任何回復原狀的費用，伊認 為可以接受。原告返還系爭房屋時之狀態如76頁左邊這兩張 照片（見本院卷第76頁左側編號1、3照片），以及41頁至42 頁這些照片所示。依照伊認知，這30萬元費用就是回復到被 告交付系爭房屋時候的狀態，如照片所示（見本院卷第131 -132頁），是一般辦公室的樣子，也就是76頁左邊這兩張照 片還沒有裝潢之前的狀態（見本院卷第76頁左側編號1、3照 片），照片上這些裝潢是原告付的錢，伊不要了，當時在約 定的時候，就是要把這些裝潢讓與被告，放棄該尚未完成的 裝潢。伊有建議被告受領之後給付工程餘款完成裝潢，當時 被告沒有拒絕也沒有接受，是說還要考慮，伊不知道被告實 際上有沒有回復原狀，亦不知道被告是否繼續延用原告原有 之裝潢，但雙方就是同意以這30萬元為回復原狀的費用，就 是要以30萬元解決這件事，沒有想到要再多作其他聲明等語 （見本院卷第148頁反面至第150頁）。又依被告交付系爭房 屋予原告時，其內存有如被告所提照片所示有木質天花板、 置物櫃、隔間、門窗、窗簾等裝潢（見本院卷第131-132頁 ），原告將系爭房屋返還被告時，其內存有如原告所提照片 所示與原裝潢完全不同之白色系天花板、牆壁等裝潢（見本 院卷第41-42頁、第76、77頁左側編號1、3照片）等情，堪 認原告依系爭租約第4條第5項約定應負之回復原狀義務，除 拆除返還被告時存在之裝潢外，尚包括重新設置被告將系爭 房屋交付原告時之裝潢。則依證人陸羽昊前述證言，及其於 另案訴訟委由訴訟代理人具狀表明：「為盡速處理出租人與 承租人間有關提前終止租約之爭議，並免除承租人（即原告 ）之回復原狀責任，雙方互相讓步，由出租人林顯榮自行處 理租賃標的物，和解條件的文字上，原告同意給付房屋回復 原狀修復費30萬元，與違約金5萬元，合計為35萬元。.... 在該和解條件下，被告（即陸羽昊）代表原告工司終止租約 時，並未給付任何現金，即免除原告之回復原狀責任。至於
出租人林顯榮如何處理該屋，自與原告及被告無關。」（見 本院105年度訴字第3159號案卷影卷第41頁），參以原告自 承因陸羽昊因與陳青不和，而未支付系爭工程餘款，並揚言 解散公司等情，可認陸羽昊於簽定系爭終止契約書時，既無 欲與陳青繼續合作，亦無意再經營原告公司業務，急於一次 、終局解決終止系爭租約後兩造間全部權利義務關係，而同 意給付被告30萬元，以代系爭租約第4條第5項所定拆除現有 裝潢，重新設置原裝潢等繁複之回復原狀義務之履行，拋棄 系爭裝潢之利益，由被告自行決定拆除或延用系爭裝潢，兩 造互不再為其他請求；被告亦因急於收回系爭房屋，得自行 決定如何裝修出租，減少租金損失，而同意被告享有系爭裝 潢之利益，得自行處分系爭裝潢，原告則給付30萬元以代回 復原狀，結算兩造間系爭租約之全部權利義務，應認陸羽昊 與被告均已考量由被告受讓系爭裝潢之利益，始合意以30萬 元作為原告應給付回復原狀費用之數額。況系爭租約第3項 亦約定：「乙方於租賃期滿或終止租約時即應將房屋遷讓交 還，不得向甲方請求遷移或任何費用。」。是原告於系爭租 約終止後，負有遷讓返還系爭房屋之義務，且不得向被告請 求任何費用，自應包括與遷讓房屋相關之裝潢費用或裝潢之 價值在內。從而，系爭終止契約書雖未明確記載被告應否補 償原告系爭裝潢之價值，惟系爭租約終止後，原告依系爭租 約第3項約定負有返還系爭房屋之義務，且不得向被告請求 任何費用，兩造復已合意由被告享有系爭裝潢之利益，是被 告係依系爭租約上開約定、系爭終止契約書及兩造之合意而 受有系爭裝潢之利益，自非無法律上原因。
㈢、原告另以陸羽昊於另案訴訟第二審程序所提民事陳述意見㈡ 狀記載：「後已減為總價666,500元，被上訴人（即陸羽昊 ）已代表上訴人（即原告）給付49萬元，餘款176,500元未 付，且被上訴人建議者係由證人林顯榮給付餘款176,500元 予證人張仁海，由證人張仁海繼續按照原有設計完工，然證 人林顯榮一再表示拒絕，堅持要上訴人回復原狀(即全部打 掉重做)。故證人林顯榮關於數額部分之認知顯有誤會，並 非事實。況且證人林顯榮既一再拒絕以原有設計完工，則30 萬元顯非其所謂完工費用，而係證人林顯榮另行詢價而來之 回復原狀費用，至為明顯。」等語（見本院卷第93-95頁） ，主張原告提議以系爭裝潢折抵，被告表面上拒絕，一再表 示要打掉重做，卻仍依原設計補習班之規格完工，完全未更 動原告之裝潢，僅加裝天花板、馬桶、洗手檯等，與原告之 設計圖完全一致，並未回復兩造簽約時之原狀，顯係以不正 當方式騙取系爭裝潢，而將系爭裝潢之利益據為己有，致原
告受損，而構成不當得利云云。惟依上開陳報狀所載，陸羽 昊建議由被告給付張仁海工程餘款176,500元，依原設計完 工系爭工程，為被告拒絕一節，縱可認被告拒絕給付張仁海 工程餘款，由張仁海完成系爭工程，亦僅得推認被告不同意 陸羽昊所建議僅以系爭裝潢折抵回復原狀費用或代替原告履 行回復原狀義務之方案，非謂兩造就由原告給付被告30萬元 以代回復原狀，並由被告享有系爭裝潢之利益之方案，亦無 合意。又如前所述，兩造既已合意由原告給付被告30萬元以 代回復原狀，並由被告享有系爭裝潢之利益，終局解決兩造 間系爭租約之全部權利義務，兩造互不再為其他請求，被告 當得自行決定拆除或延用系爭裝潢，原告主張系爭房屋完成 之裝潢與系爭工程之設計圖完全一致，被告未回復兩造簽定 系爭租約時之原狀，構成不當得利云云，洵無可取。㈣、又依前㈡、㈢所述，原告依系爭租約第4條第5項約定應負之 回復原狀義務，除拆除返還被告時存在之裝潢外，尚包括重 新設置被告交付原告時之裝潢，被告復拒絕原告僅以系爭裝 潢折抵回復原狀費用或代替原告履行回復原狀義務之方案， 是於計算合理之回復原狀費用時，至少應將拆除系爭裝潢所 需費用及重新設置被告將系爭房屋交付原告時之裝潢所需費 用，一併計算。原告未舉證證明兩造同意由原告給付被告30 萬元以代回復原狀，合意之數額有何不合理之處，徒以系爭 房屋延用系爭裝潢，未回復兩造簽約時之原狀，主張兩造系 爭終止契約書為通謀虛偽意思表示，亦無可採。㈤、從而，被告係依系爭租約上開約定、系爭終止契約書及兩造 之合意而受有系爭裝潢之利益，非無法律上原因，原告依民 法第811條、第816條規定請求被告償還系爭裝潢之價額666, 500元及法定遲延利息，核屬無據，不應准許。五、綜上而論，原告依民法第811條、第816條規定請求被告償還 系爭裝潢之價額666,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第六庭 法 官 邱蓮華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 官逸嫻
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網