臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第355號
上 訴 人 張松雄
張明宗
共 同
訴訟代理人 許書瀚律師
黃秀忠律師
視同上訴人 陳淑華
被 上訴人 曾哲將
訴訟代理人 曾哲政
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國106 年3 月
17日本院新店簡易庭105 年度店簡字第297 號第一審判決提起上
訴，本院於民國107 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落於新北市○○區○○段○○○○段○○○○○○○○○地號土地（面積一七七四點零零平方公尺）所有權全部，分歸上訴人張明宗取得。
上訴人張明宗應補償上訴人張松雄、上訴人陳淑華及被上訴人依序各新臺幣壹佰壹拾壹萬肆仟肆佰貳拾貳元、新臺幣柒拾貳萬肆仟叁佰陸拾貳元、新臺幣叁拾玖萬零陸拾元。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人張明宗、張松雄各負擔三分之一、上訴人陳淑華負擔三百分之六十五，餘由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
本件被上訴人於原審係以張松雄、陳淑華、張明宗為被告， 依民法第823 條規定訴請法院准予分割兩造共有之土地，其 訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，核屬固有必要 共同訴訟。是原審判決後，雖僅上訴人張松雄、張明宗提起 上訴，然「提起上訴」之行為，客觀上係有利益於全體共同 訴訟人，依民事訴訟法第56條第1 項第1 款前段規定，其效 力應及於未上訴之陳淑華，爰併列為視同上訴人，合先敘明 。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：坐落於新北市○○區○○段○○○○段 000000000 地號土地（面積1774.00 平方公尺，下稱系爭土 地）為兩造所共有，被上訴人應有部分為300 之35，張松雄 應有部分為3分之1，張明宗應有部分為3分之1，陳淑華應有 部分為300 分之65。兩造就系爭土地未定有不分割之期限， 依系爭土地之使用目的亦無不能分割之情況，然兩造不能協
議分割，又系爭土地若以原物分割，面積及形狀均難以為使 用收益，採取變價分割方法較適當。爰依民法第823 條第1 項及第824 條第2 項規定提起本件訴訟，求為判准予變價分 割系爭土地之判決。
二、上訴人張松雄、張明宗則以：系爭土地原為張松雄、張明宗 先父之遺產，後因被上訴人及陳淑華經由拍賣取得訴外人即 原所有權人張陽清所有權（應有部分3分之1）。然系爭土地 上業經上訴人之父親基於公益性質，無償提供訴外人張宏仁 居住並成立「康安宮」，為附近居民宗教信仰中心、休閒、 聚會場所。況系爭土地已公告為「新店區清潭水源水質水量 保護區」，其利用價值已受嚴格限制，無從為開發利用，而 無經濟價值可言。再者，系爭土地又無原物分配有困難之情 形，自不得為變價分割。至估價報告部分，所提出之抽象鑑 價依據，無助於判斷系爭度土地之具體價值，且鑑價報告有 重複提出市場面因素，可見未經估價師充分檢視估價報告； 甚且，估價報告中所提出之比較標的1、2、3 ，其中比較標 的2、3均鄰近大台北華城土地，比較標的3 部分為華城路， 而大台北華城周遭土地及聯絡道路價值必因大台北華城而價 值不斐；又系爭土地位於新店水源特定計畫範圍內，四週為 第七公墓，缺乏公共設施，住戶稀少，以比較標的2、3作為 勘與標的，顯已失公平；而比較標的1 為雜樹林，亦屬保護 區，何以每坪單價高達新臺幣（下同）5,200 元，其成交原 因、有無人為炒作價格，均未具估價報告說明之；另估價報 告係以比較標的1、2、3 分配權重加總推定勘估標的之價格 為6,230 元，卻未於書面說明何以採用價格較高之比較標的 2、3及未查明有無人為操作因素介入比較標的1 ，而平均作 為系爭土地價格，所得結論當失偏頗，更甚而高於大台北華 城四周土地及聯絡道路之價格；再者，執行估價報告之過程 ，未見到現場履勘，僅有估價報告內之照片，既未現場勘查 使用狀況，如何得知正確價格未見可見估價報告認每坪6,23 0 元，不足為採。審酌系爭土地其上尚有門牌號碼新北市○ ○區○○○路00號（即康安宮，下稱系爭24號建物）、20號 建物（即1 樓平房住家，下稱系爭20號建物）；康安宮又為 當地寺廟，若變價分割，勢必須由拍定人基於習俗將神明請 離；系爭土地其中墓地高達94平方公尺，其上尚有依墳墓未 遷離，拍定人亦必須將該墳墓安遷他處；系爭20、24號建物 均為未辦理保存登記之建物，然已於68年間取得建造執照， 目前由訴外人張茂松使用系爭24號1 樓，張宏仁使用系爭24 號2 樓，訴外人鄭哲夫使用系爭20號，及原共有人均同意由 張茂松、張宏仁、鄭哲夫使用前揭建物，可見被上訴人、陳
淑華均受該分管協議拘束，而無法利用系爭土地；系爭土地 於民國103 年拍賣時，經過二拍均無人應買，迄至第三次拍 賣始拍定，堪認系爭土地毫無經濟價值。據此，上訴人基於 父親承諾，願以被上訴人於103 年拍賣取得之單價即每坪3, 924 元計算之245,000 元、456,000 元分別補償被上訴人、 陳淑華，以取得渠等所有系爭土地之應有部分，並就分割方 案部分提出方案一：系爭土地原物分配予張明宗（應有部分 3分之2）、張松雄（應有部分3分之1）共有；張明宗補償45 6,300 元予陳淑華，補償245,700 元予被上訴人（下稱分割 方案一）。方案二：系爭土地原物分配予張明宗（應有部分 2分之1）、張松雄（應有部分2分之1）共有；張明宗、張松 雄分別補償228,150 元予陳淑華，上訴人張明宗、張松雄分 別補償122,850 元予被上訴人（下稱分割方案二）。方案三 ：系爭土地原物分配予張明宗；張明宗分別補償張松雄、陳 淑華、曾哲將各702,000 元、456,300 元、245,700 元（下 稱分割方案三），請本院審酌分割方案一、二不悖於民法第 824 條立法精神，顧及被上訴人及視同上訴人之利益，並不 影響系爭土地向來使用及社會經濟價值，優先採用等語，資 為抗辯。
三、視同上訴人陳淑華主張：伊同意上訴人提出分割方案，對於 系爭土地原物分配予上訴人張明宗亦無意見，但價金補償應 以每坪8,430 元計算等語。
四、原審判決系爭土地應予變價分割，所得價金案如應有比例分 配。上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 系爭土地原物分配如前述分割方案一或二所示。被上訴人答 辯聲明：上訴駁回。
五、本院得心證理由如下：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時， 因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維 持共有。民法第823 條第1 項、第824 條第1 項至第4 項分
別定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定， 而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條命為 適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。法院裁判分割共 有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外， 尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受 分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得 命以金錢補償之。且分割共有物，以消滅共有關係為目的； 法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目 的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係 ，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關 係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院49年台 上字第2569號、57年台上字第2117號、69年台上字第1831號 判例參照）。
㈡經查，系爭土地位於變更新店都市計畫（直潭、屈尺地區） 為新店水源特定區計畫案保護區內，並無最小分割面積之限 制，其上雖曾領有新北市政府新店區公所於68年核發68店工 建字第031 號建造執照，惟並無核發該筆土地使用執照，依 建築法第54條規定建造執照已失其效力，並未涉及法定空地 分割，而有建築基地法定空地分割辦法第5 條規定，申請建 築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管機關准予分 割之證明文件適用等情，有新北市政府都市計畫土地使用分 區（或公共設施用地）證明書、新北市新店地政事務所105 年12月6 日新北店地測字第1053789000號函、新北市新店區 公所105 年11月28日新北店工字第1052120639號函及107 年 1 月18日新北店工字第1072102413號函可按（見本院卷第63 頁、第163 頁、原審卷第138 頁至第139 頁），可見系爭土 地依法令未有不得分割之限制。是兩造就系爭土地並無不分 割之協議，亦無因受法令限制或因物之使用目的無法分割之 情，且迄本院言詞辯論終結日止，兩造就分割方法之意見不 一，仍無法達成分割協議等情，亦有本院言詞辯論筆錄可佐 （見本院卷第238 頁背面），上訴人自得依前開規定訴請法 院裁判分割。
㈢本院審酌系爭土地位於保護區內，地勢北高南低，部分成緩 坡、部分成緩坡至陡坡，東側有私設道路連接康雅崙路，其 內有一座墳墓面積為94平方公尺，並有未辦保存登記建物二 棟，系爭24號為二層樓磚牆建物，一樓為張茂松居住居住使 用，二樓為宮廟（康安宮）使用，廟祝為張宏仁，係張明宗 之父親及原供有人同意渠等無償使用；另一棟磚造一層建物 即系爭20號建物，部分占用系爭土地，亦係張明宗之父親同 意鄭哲夫無償使用。系爭土地離市區有相當之距離，附近未
見商業活動等情，有勘驗筆錄、現場照片、陳報狀、陳述意 見書及民事綜合辯論意旨狀可按（見原審卷第46頁至第74頁 、第84頁至第92頁、第124 頁、本院卷第173 頁），是如前 述，系爭土地既有部分墳墓使用，地勢非平緩，又有未辦保 存登記之建物，其中並做為宮廟使用，如強以各共有人依應 有部分為原物分配，則因保護區內土地開發利用業已受限， 而難以利用分配予各共有人，況原物分配予一共有人亦無困 難，亦符合系爭土地現況有2 棟未辦保存登記建物存在，且 建物亦已經由上訴人之父執輩同意提供使用之情，則本件分 割方式自宜盡量將系爭土地於分割後，能使分得土地之所有 人與現有地上建物之使用人利益趨於一致，避免產生共有人 分得土地或建物後，因地上建物或建物坐落土地使用權人不 同，致日後可能滋生其他地租等使用對價、期限爭執等糾紛 之困難；再者，原物分配予張明宗亦為張松雄可接受之分割 方案，比較變價分割方式與原物分割方式之結果，宜採分割 方案三，將系爭土地完整保留由張明宗所有較適當。至上訴 人所提分割方案一、二部分，查分割方案一或二均以張明宗 、張松雄就系爭土地全部維持共有，僅應有部分比例不同， 惟分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土 地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道 路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不 予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配 於各共有人單獨所有，亦即依法得保持共有關係者，為共有 土地內之部分土地，其餘共有土地仍應以原物分配方式予各 共有人單獨取得，非全部土地仍維持共有，而分割方案一、 二則以原物分配予上訴人張明宗、張松雄共有，此一分割方 法並未消滅系爭土地共有關係，依前揭說明，分割方案一、 二自與民法第824條第4項規定之立法意旨有違，依法不得採 為分配方法。
㈣依上所述，系爭土地應採分割方案三而為分割，即系爭土地 原物分配予張明宗所有，並由張明宗按兩造原應有比例給付 補償金予張松雄、陳淑華及被上訴人。而系爭土地經本院囑 託中華不動產估價師聯合事務所估價結果，以本件針對勘估 標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市 場現況及勘估標的依最有效使用情況下，且以土地整體使用 、處分為原則評估整宗土地價格，不考量共有型態對土地價 格之影響，且不考慮土地、土地改良物、建築物改良物所有 權、使用權歸屬與通行權、占用等其他權利或負擔等土地價 格影響因素。且因勘估標的土地使用分區編定為保護區，土 地開發利用須符合土地使用分區管制，保護區禁止砍筏竹木
、破壞地形或改變地貌，以維護其涵養水源、防止砂土崩塌 之功能，故土地開發分析法及收益法評估皆不適用，擴大區 域範圍則比較標的案例差異性大，故本次評估僅以比較法作 為推估勘估標的土地價格之方法。比較法係指以比較標的價 格為基礎，經比較、分析及調整，以推算勘估標的價格之方 法；本次評估作業程序，依市場比較標的之交易價格，採百 分率法進行價格差異調整，以推估不動產之比較價格。本案 採用比較法試算，依據比較法之試算結果，勘估標的之比較 價格為每坪6,230 元，有估價報告可佐（見本院卷第98頁至 第105 頁）。是以，前揭報告既已審酌系爭土地整體使用、 處分、土地利用方式、產權、一般因素、區域因素、個別因 素、不動產市場情況及最有效使用情況，並敘明本件符合不 動產價技術規則第14條但書規定，估價不兼採2種以上估價 方法推算勘估標的價格，而僅採用比較法評估價格，應屬客 觀可採，故堪認前揭報告最終認定每坪6,230 元為適當。至 上訴人辯稱前揭估價報告未說明比較標的之選擇原因、依據 及進行如何，並未充分論證勘估標的價值高於比較標的，未 確實前往比較標的勘查，違反不動產估價師法第19條及不動 產估價技術規則第12、25條規定云云。查按不動產估價師受 委託辦理各項業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當 行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務。不動產估價之作業 程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機 關定之。不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及 中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人 ，不動產估價試法第16條第1 項、第19條第1、2項規定自明 。又不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之 價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類 相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似 地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者 。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者，不 動產估價技術規則第12條亦有明文規定。準此，依證人即前 揭估價報告製作人張方瑩於本院審理時證稱：本件估價選擇 比較標的時，因每個比較標的都有不同屬性，而本件估價標 的從第12條來看，第2 款之區域屬性就是新店區、第3 款之 使用屬性就是保護區，故本件選擇比較標的自依不動產估價 技術規則第12條各款選擇之。而比較標的1、2、3 皆符合前 條各款規定，屬於正常價格、在同一供需圈、使用性質是保 護區，104 年3 月與勘估標的價格日期相近，皆符合各款規 定。另不動產估價技術規則第23條有各款要排除的因素，對 於比較標的1、2、3 價格形成、情況因素、價格日期、區域
因素、個別因素均有查證，估價相關資料都在報告內，包含 實價登錄、地號謄本、地籍圖、平面圖等等，本件並未有第 23條排除因素之範圍等語（見本院卷第218 頁至第220 頁） ，可知前揭估價報告內之比較標的，業已依據不動產估價技 術規則第12條規定，依據正常價格、地域因素之新店區、使 用區域之保護區、價格形成之日期等原則，選擇同位於新店 區內，使用分區均為保護區，價格日期為104、105年間，每 坪單價並未有差異達不動產估價技術規則第25條規定，在情 況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於30% ，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的 之適用情形，亦無不動產估價技術規則第23條應先作適當之 調整之因素；再者，參以本件估價報告業已詳實記載委託人 、勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、價格種類、 估價條件、估價目的、估價金額、勘估標的之所有權、他項 權利及其他負擔、勘估標的使用現況、勘估標的法定使用管 制或其他管制事項、價格形成之主要因素分析、估價所運用 之方法與其估算過程及價格決定之理由等，符合不動產估價 技術規則第16條應記載之事項，且亦符合不動產估價技術規 則第三章估價方法第一節所規範比較法之估價方式，是上訴 人前揭所辯，不足為採。
㈤另上訴人辯稱本件補償單價應以陳淑華、被上訴人於104 年 6 月12日標得系爭土地應有部分之拍定金額一節，參以陳淑 華、被上訴人標得系爭土地應有部分3分之1時，為104 年6 月12日，且拍賣時係以應有部分3分之1共有土地，而非系爭 土地全部拍賣，不同時間及標的對於拍賣價格已有所影響， 與本件估算系爭土地價額情形不同；且前揭估價報告已依專 業審酌各項區域、使用分區、地形地貌、交通運輸、自然條 件、公共設施、個別條件等等因素調整，客觀上應屬可採， 則本件自無從依陳淑華、被上訴人斯時買受價格為補償之單 價。又陳淑華、被上訴人主張應以公告現值乘以1.5 倍即每 坪8,430 元計算一節，如前所述，前揭估價報告每坪單價6, 230 元，既經審酌認觀客可採，理由如前，亦無從依渠等主 張以8,430 元為計算基礎。
㈥從而，系爭土地應採分割方案三予以分配，即系爭土地原物 分歸張明宗取得，而依原應有比例計算張松雄、陳淑華、被 上訴人之土地面積分為178.88坪、116.27坪、62.61 坪予以 補償（計算式張松雄1,774平方公尺×1/3×0.3025＝178.88 坪；陳淑華1,774 平方公尺×65/300×0.3025＝116.27坪； 被上訴人1,774平方公尺×35/300×0.3025＝62.61坪，小數 點二位數以下四捨五入）。而依前述，估價報告就系爭土地
合計總價為3,343,236元，每坪6,230元為可採，則系爭土地 原物分配予張明宗後，張明宗應補償張松雄、陳淑華、被上 訴人各1,114,422 元、724,362 元、390,060 元（計算式： 張松雄178.88坪×6,230元＝1,114,422元；陳淑華116.27坪 ×6,230元＝724,362元；被上訴人62.61坪×6,230元＝390, 060元，元以下四捨五入），始符合原則。
六、綜上所述，兩造共有之系爭土地依其使用目的，並非不能分 割，共有人間亦無不為分割之約定，因迄未能協議分割，上 訴人自得本於共有人地位，依民法第823 條規定請求裁判分 割。本院審酌兩造意願、系爭土地之使用現狀、系爭土地經 分割後之經濟效用等一切情狀，認系爭土地應依分割方案三 之方案分配，即系爭土地原物分配予張明宗取得，並由張明 宗分別補償張松雄、陳淑華、被上訴人各1,114,422 元、72 4,362 元、390,060 元。原判決就系爭土地所定分割方法既 非適當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理 由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示。七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80 條之1定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之 訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴， 乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故 實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因 本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造 依原應有部分比例分擔，始為公平，附此敘明。八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450條、第80 條之1，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 許勻睿
法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
書記官 鄭雅雲