臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2560號
原 告 黃麗娟
訴訟代理人 陳益軒律師
複代理人 顏嘉盈律師
被 告 李佳啟
訴訟代理人 陳昭勳律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於107年5月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第 256條定有明文。原告於起訴狀內，主張依兩造所簽不動產 買賣契約書（下稱系爭契約）第5條第4項、第5條第5項之約 定，被告於簽訂契約時，已擔保本件買賣房屋無占用他人土 地之瑕疵，惟本件買賣房屋既占用鄰地，即訴外人黃柏竣所 有臺中市○○區○○段000地號土地約5平方公尺，依上開約 定，被告應依民法第373條、第349條、第350條、第227條第 1項規定，將黃柏竣所有183地號約5平方公尺土地之土地所 有權移轉登記與原告，以達產權清楚目的，若被告無法將該 5平方公尺土地移轉登記與原告，因被告就占用前開土地並 無所有權或使用權而不能補正，原告自得依民法第226條規 定，請求損害賠償。嗣於本院民國107年5月22日言詞辯論時 ，確認就被告之請求權部分，為依民法第349條之權利瑕疵 ，及第360條之物之瑕疵部分，核與其起訴狀所載基礎事實 同一，且為更正法律上之陳述，依前述規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告因需屋自住，於104年10月21日經大立光不動產有限公 司站長即訴外人吳昭運居間仲介，由業務即訴外人郭文昇帶 看房屋，向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地 （應有部分全部，下稱系爭土地），及其上同段798建號（ 即門牌號碼臺中市○○區○○○街00○0號房屋，應有部分 全部，下稱系爭房屋），雙方並訂有系爭契約，約定總價新 臺幣（下同）1,360萬元。系爭土地及系爭房屋所有權已於
104年11月25日移轉登記予原告所有，有系爭契約、不動產 委託銷售標的現況說明書及系爭土地及建物登記謄本等件可 證。詎被告交付系爭房屋後，因系爭房屋相鄰之大連北街39 號房屋所有權人黃柏竣，將其名下所有房屋及土地，出售予 第三人，並申請鑑界，於辦理鑑界時，地政承辦人員當場表 示有關原告所有系爭房屋，占用第三人即相鄰土地所有權人 所有之同段183地號土地（下稱183地號土地）部分已存在已 久，早在99年間辦理鑑界當時即已發現上開事實，非現今辦 理鑑界始發現，原告始發現系爭房屋坐落於第三人所有183 地號土地上，占有183地號土地位置約5平方公尺之事實。吳 昭運及郭文昇竟要求原告就占用5平方公尺之土地以60萬元 買受，嗣經其等自行降為30萬元，因原告迄今不願以30萬元 買受183地號土地約5平方公尺之越界建築土地，且因183地 號土地及其上建物業已出售予第三人，就系爭房屋占用183 地號土地約5平方公尺部分，據傳已先行辦理分割出來，並 仍保持登記在黃柏竣名下，致系爭房地占用他人土地約5平 方公尺部分原告無法使用，有遭第三人拆屋還地並求償，致 原告損失之虞。
㈡依系爭契約第5條第4項約定：「賣方保證本買賣標的產權清 楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事。 如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或強制執行 限制登記等），賣方應負責清理塗銷之。」、第5條第5項約 定：「辦理產權移轉手續時，若賣方未提供之土地地號，但 地政機關查得賣方持有同為建築基地之其他筆土地須併同移 轉之情形時，賣方應無條件配合辦理，並自行負擔該土地之 土地增值稅及其他相關費用。」等語，足見被告於簽訂系爭 契約時，已擔保系爭房屋無占用他人土地之瑕疵，原告得主 張民法第349條之權利瑕疵擔保，且被告保證並沒有佔用到 其他人的土地，已保證出賣的品質，自應負擔民法第360條 物之瑕疵擔保，故被告應將黃柏竣所有183地號約5平方公尺 土地之土地所有權移轉登記與原告，以達產權清楚目的。若 被告無法將系爭房屋占用土地移轉登記與原告，即前開權利 瑕疵復因被告就占用前開土地並無所有權或使用權而不能補 正，原告自得依民法第360條規定，請求被告賠償原告損害 ，因系爭房屋無權占用他人土地面積雖小，惟在系爭房屋其 中一角處，拆除上將有困難，該拆除費用將產生鉅額費用， 僅粗略估計100萬元損害，實際損害金額待估價損害金額。 ㈢系爭房屋原始建築日期為66年2月，並有增建之事實，有系 爭契約特別約定條款第1款約定明載「本標的修築完成日期 為66年2月16日，因老舊所以賣方已做大部分翻修及增建」
、及不動產委託銷售標的現況說明書第22項內容為建物是否 有占用他人土地之情形，勾選「否」，足見被告於簽約時已 保證系爭房屋無占用他人土地情形，第42項記載「是否有違 建、增建或改建之情事？委託人勾選『是』，並於選項及說 明欄記載『如有，請說明位置：1樓前面增建6坪，2樓前面 增建6坪，3樓增建18坪』」等語，惟被告就系爭房屋實際使 用位置，占用原屬於相鄰之黃柏竣所有183地號土地約5平方 公尺事實之重大訊息，未揭露予原告知悉，甚尚於系爭契約 中故意隱瞞，言明「不申請鑑界」，致原告購屋因產權不清 ，占用他人土地部分，原告無法使用並遭求償，已造成原告 損失。參照最高法院104年度台上字第2437號裁判意旨，若 被告無法將系爭房屋無權占用他人土地部分移轉登記與原告 時，原告隨時有遭人拆屋還地並求償之風險，被告既係系爭 房屋之出賣人，自應擔保系爭房屋不具任何瑕疵，而物之瑕 疵擔保責任係無過失責任，無論被告有無過失均應負責。被 告既已保證系爭房屋無「占用他人土地」之瑕疵，惟系爭房 屋已不具被告所保證之品質，原告自得依上開法律規定，請 求被告不履行之損害賠償。
㈣聲明：
⒈被告應將183地號土地約5平方公尺（位置及面積以實測為主 ）所有權移轉登記予原告。如給付不能時，被告應給付原告 100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠兩造於104年10月21日簽訂系爭契約，由原告買受被告所有 系爭房地，系爭土地及系爭房屋均已過戶並點交完成，雙方 並特別約定依簽約日之現況交屋，並同意土地依現況點交， 不再做鑑界處理。系爭房屋於66年2月16日完成建築登記， 被告買受系爭房屋及系爭土地以來，均未曾有任何鑑界之情 。就系爭土地與鄰地地界問題，被告係於105年鄰地出售再 為測量後始為知悉，絕無原告所稱原告現所有之系爭房屋占 用第三人，即相鄰土地所有權人所有系爭183地號土地早在 99年間辦理鑑界當時即已發現而存在已久之情。實則，因於 66年間辦理圖解法地籍圖重測，當時系爭土地所有權人沈仁 禮於辦理地籍調查時，將其所有系爭土地與系爭183地號土 地之界線指界為牆壁中心。嗣105年辦理該地段之「圖解數 化地籍圖整合建置及都市計畫地形圖套疊工作」時，發現系 爭土地、183地號土地間之地籍線重測成果與重測當時地籍 調查表土地所有權人指界（牆壁中心）原意不符，以系爭房
屋部分坐落183地號土地上，有臺灣臺中地方檢察署不起訴 處分書106年度偵字第9570號可按。則系爭契約訂立及移轉 房屋土地時，均未有可能知悉上開情形，況系爭契約亦載明 買賣之標的物系爭土地面積109平方公尺，被告亦已完成將 109平方公尺土地移轉交付之義務，原告即無理由請求被告 移轉系爭183地號土地5平方公尺與原告。又系爭房屋如依66 年間辦理圖解法地籍圖重測時，土地所有權人指界（牆壁中 心）原意相符而為地籍線之認定，則系爭房屋應無占用鄰地 之情，故本件要無權利瑕疵擔保之情，原告之訴要無理由。 ㈡就原告主張民法第349條權利瑕疵部分，認為被告並不構成 ，就民法第360條物之瑕疵擔保部分，原告並未提出有何等 並未符合品質之情形，及被告有如何保證系爭土地及建物之 品質，故被告亦不構成該條瑕疵之情形。
㈢聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免 予假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下（本院 107年5月22日言詞辯論筆錄，本院卷第87反面至第88頁，本 院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容 ）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於104年10月21日簽訂系爭契約，由原告買受被告所有 系爭土地及系爭房屋，買賣價金1360萬元，並已完成價金交 付及點交房屋。
⒉對原告所提原證一、二之形式上真正不爭執。 ㈡兩造爭執之事項：
⒈原告主張被告違反系爭契約第5條第4項及第5項約定，應負 權利瑕疵及物之瑕疵之責任，並應移轉183地號土地約5平方 公尺，或賠償100萬元，被告否認原告受有損害，並且應負 權利瑕疵及物之瑕疵之責任，何者之主張為可採？ ⒉如被告有應負權利瑕疵及物之瑕疵之責任，原告之請求有無 理由？
四、得心證之理由：
兩造就系爭契約之簽訂，及雙方已完成價金交付及點交房屋 之事實，並不爭執。兩造間爭執所在厥為：原告主張系爭房 屋有占用鄰地之瑕疵，故主張被告應負權利瑕疵及物之瑕疵 之損害賠償責任，被告否認之。則原告之主張是否可採，茲 分別說明如下：
㈠原告主張權利瑕疵部分：
⒈按民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物 ，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，
例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵 押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地 相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋 地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度台 上字第2093號判決意旨參照）。
⒉本件系爭土地及房屋業經辦理所有權第一次登記，且被告已 依約將系爭土地及房屋之所有權移轉登記與原告，原告已取 得該房地之所有權，而該所有權上之抵押權，則為原告取得 所有權時一起設定等情，為兩造所不爭，並有原證3之系爭 土地及房屋之第二類謄本可憑，則系爭土地及房屋所有權並 無任何權利瑕疵之問題，至於系爭房屋是否占用他人土地之 情形，核屬房屋本身之瑕疵，乃物之瑕疵，故原告主張係屬 權利瑕疵，並依權利瑕疵擔保對被告請求損害賠償，自屬無 據。
⒊況依兩造之系爭契約第5條第5項既約定：「辦理產權移轉手 續時，若賣方未提供之土地地號，但地政機關查得賣方持有 同為建築基地之其他筆土地須併同移轉之情形時，賣方應無 條件配合辦理，並自行負擔該土地之土地增值稅及其他相關 費用。」等語，而原告亦不否認鄰地之183地號土地，所有 權人並非被告，則被告亦無依此約定移轉該183地號土地原 告所爭執之5平方公尺土地之義務，併予敘明。 ㈡原告主張物之瑕疵保證責任部分：
⒈按出賣人之物的瑕疵擔保責任，無論係因法律規定或特別約 定而生，均係指物之出賣人對於買受人，擔保其物依民法第 373條之規定危險移轉於買受人時，無瑕疵或具有其保證之 品質而言（同法第354條參照）。亦即物之瑕疵於危險移轉 時已存在者，出賣人始負瑕疵擔保責任，若其瑕疵於危險移 轉後始告出現，則與出賣人無關，出賣人並無瑕疵擔保責任 可言。
⒉原告雖主張因鄰地之大連北街39號房屋所有權人黃柏竣，將 其名下所有房屋及土地，出售予第三人，並申請鑑界，於辦 理鑑界時，地政承辦人員當場表示有關原告所有系爭房屋， 占用第三人即相鄰土地所有權人所有之183地號土地部分已 存在已久，早在99年間辦理鑑界當時即已發現上開事實，依 系爭契約第5條第4項約定，及依民法第360條規定，被告應 負其所保證品質之物之瑕疵擔保之責。惟此為被告所否認， 自應由原告舉證以實其說。查本院依原告聲請，函詢臺中市 中正地政事務所，經該所回覆，該所於99年間未曾辦理系爭 土地與183地號土地及建物鑑界案件（見本院卷第78頁）， 故原告所述被告於99年間已明知系爭房屋有占用鄰地情形，
自不可採。
⒊再原告雖主張系爭房屋有占用鄰地約5平方公尺等情，惟查 ，「於66年間辦理圖解法地籍圖重測，當時之土地所有權人 沈仁禮於辦理地籍調查時將其所有之182地號土地與毗鄰183 地號間之界線指界為牆壁中心，嗣於105年辦理該地段之『 圖解數化地籍圖整合建置及都市計畫地形圖套疊工作』時， 發現上開地號土地間之地籍線重測成果與重測當時地籍調查 表土地所有權人指界（牆壁中心）原意不符，致同段798建 號建物部分坐落183地號土地上，依地籍測量實施規則第232 條規定應辦理更正，遂於105年11月1日召開說明會向相關權 利人釋疑。」等情，有臺中市中正地政事務所106年4月21日 函覆臺灣臺中地方法院檢察署，暨檢附之臺中市北屯鄉鎮市 區地籍調查表、臺中市北屯區水湳段地籍參考圖各1份在卷 可稽，此核與本院依被告聲請，同時函詢臺中市中正地政事 務所，據該所函覆：「本所前曾於民國105年11月1日召開本 市○○區○○段000○000○000○000地號等4筆土地地籍圖 與地籍調查表疑義說明會，並依該會議決議事項，暫緩更正 182、183地號土地地籍線，且報請上級主管機關核准於土地 登記簿其他登記事項欄加註『經測量檢核發現界址成果有疑 義，尚在處理中，應辦理更正』等字樣，並已加註完畢；惟 按行政程序法第93、102條等規定，因本更正案係屬行政處 分，為維護相關權利人之權益，本所爰依上開說明會決議事 項，俟雙方（182、183地號土地）現所有權人皆表達同意更 正之意願後，再依地籍測量實施規則第232條規定辦理更正 。」等語（見本院卷第78頁）相符，堪認本件係因105年採 用「圖解數化地籍圖整合建置及都市計畫地形圖套疊工作」 重新測量後，始發現系爭房屋部分坐落183地號土地上而生 部分越界之問題，則自不可依兩造於104年間成立之系爭契 約，要求被告應負物之瑕疵擔保責任甚明，況依兩造所簽系 爭契約特別約定條款第2條亦約定：「本標的基地都市計畫 土地使用分區為第二種住宅區，雙方同意土地於現況點交， 不再做鑑界處理。」等語，則兩造於訂約時既同意不再鑑界 ，自無證據證明被告有故意隱瞞之情形，故原告主張被告應 負物之瑕疵責任，亦不可採。本院自無庸再審究原告是否受 有損害及損害之金額為何，併予敘明。
五、綜上，原告依系爭契約約定及權利瑕疵、物之瑕疵之法律關 係，請求被告應將183地號土地約5平方公尺（位置及面積以 實測為主）所有權移轉登記予原告。如給付不能時，被告應 給付原告100萬元，及法定遲延利息部分，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，
應併予予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第六庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 吳慕先