臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2168號
原 告 一品華廈管理委員會
兼法定代理 蕭雅純
共 同
訴訟代理人 蘇文俊律師
複代理人 黃鈴育律師
被 告 陳秀竹
被 告 黃曉薇
共 同
訴訟代理人 黃呈利律師
複代理人 陳怡婷律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國107年4月19日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條及前條所 定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事 訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。查本件原告一品 華廈管理委員會之主任委員即法定代理人原為范宗祥，於民 國106年12月13日經區分所有權人改選由蕭雅純擔任主任委 員而為本件之法定代理人，有原告提出之一品華廈公寓大廈 （社區）區分所有權人會議紀錄及臺中市南屯區公所106年 12月29日公所農建字第1060032262號函在卷可稽，本件應由 蕭雅純為法定代理人承受訴訟，自無不合。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原 告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案 之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場， 未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係 以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內 未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條亦有明 文。原告一品華廈管理委員會以陳秀竹、黃曉薇、王永豪為 被告，主張渠等無權占有，請求渠等應將臺中市○○區○○ 段000地號土地上建物一樓占用部分騰空並返還與全體區分
所有權人，並自106年5月11日起至返還房屋日止，按月給付 相當於租金之不當得利新臺幣（下同）10,815元，及連帶給 付原告一品華廈管理委員會相當於租金之不當得利593,396 元。嗣撤回對王永豪之起訴，被告未於期限提出異議。復追 加原告蕭雅純，並變更聲明為：⑴被告應將坐落臺中市○○ 區○○段000地號土地上建物一樓占用如106年11月1日臺中 市中興地政事務所土地複丈成果圖所示A部分，占用面積29 平方公尺之土地返還與原告及全體區分所有權人。⑵被告應 自106年5月11日起至返還前項占用之土地日止，按月給付原 告及全體區分所有權人10,815元。⑶被告應給付原告及全體 區分所有權人593,396元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷願供擔保請准宣告 假執行。核原告所為之追加、變更與原訴，均係主張被告無 權占用上開A部分土地，並請求給付相當於租金之不當得利 ，其先後請求之基礎事實均屬同一，且不甚妨礙於訴訟之終 結，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、被告陳秀竹、黃曉薇於100年3月15日購買台中市○○區○○ 段0000○號之房屋，門牌號碼為台中市○○區○○○街000 號（下稱系爭建物），並於100年3月29日向地政機關為所有 權之登記。嗣被告2人將系爭建物租予訴外人王永豪經營早 樂子咖啡輕食屋，於105年12月許，原告一品華廈管理委員 會接到匿名檢舉，指王永豪經營之早餐店無權占有如106年 11月1日台中市中興地政事務所土地複丈成果圖（下稱如附 圖）所示A、面積29平方公尺之土地（下稱系爭A部分），原 告至市政府都市發展局調閱一品華廈竣工圖後，始知悉被告 2人無權占用系爭A部分實為一品華廈全體區分所有權人共有 。且被告二人無權占用之系爭A部分土地應為一品華廈之車 道，現行使用之車道則係地下室通往地面之逃生梯。經105 年12月21日一品華廈區分所有權人會議與被告等二人協調無 果後，作出決議拆除店面（即A部分），恢復公共空間。被 告於100年3月5日買受系爭建物時，建物範圍不論係依建物 登記謄本或被告與前屋主訂立之系爭房地買賣契約，一樓面 積僅為29.53平方公尺，不包含系爭A部分。被告等無權占用 A部分，於上設置鐵捲門上鎖，迄今仍未返還予原告蕭雅純 及全體區分所有權人，原告蕭雅純自得本於所有權人地位依 民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告2人將系 爭A部分土地返還予原告蕭雅純及全體區分所有權人。㈡、被告無權占用系爭A部分土地之利益，不因被告人是否知悉
或可歸責而有不同，無礙原告等依不當得利法律關係請求過 去及將來之相當於租金之不當得利。
⑴、過去之相當於租金之不當得利：
如附圖所示A部分，面積為29平方公尺（約8.77坪）。而臺 中市南屯區大進段附近之租金行情為每月每坪約1,286元(計 算式：45,000元/35坪)。以王永豪經營之早餐店開幕日，即 101年10月4日起，截至原告提起本件訴訟止，其無權占用之 時間共4年7月又6天，是被告等因無法律上原因占用系爭A部 分所獲得之相當於租金之不當得利為622,559元。（計算式 ：8.77坪×1,286元/坪×12個月×4年=541,355元；8.77坪 x1,286元/坪×7個月=78,948元；8.77坪×1,286元/坪÷30 ×6天=2,256元；541,355+78,948+2,256＝622,559）。金錢 債權於實體法上得為一部請求，在訴訟法上，乃為可分之訴 訟標的。故原告等起訴時僅請求593,396元，並保留其餘殘 額部分債權之請求，於法有據，且殘額部分不受既判力效力 所及。
⑵、未來之相當於租金之不當得利：
被告等自本件起訴後仍繼續無權占用系爭A地，則原告等及 全體區分所有權人之權益仍持續受侵害，被告等亦獲得相當 於租金之不當得利，爰請求被告等按月給付原告等至其遷讓 並返還占用之部分止，每月10,815元（1,286元×8.77坪=11 ,278元，金錢之債同前所述，可為一部請求。原告起訴請求 10,815元，故以此範圍先為請求，惟不拋棄剩餘金額請求之 權利）。
㈢、被告援引最高法院48年度台上字第1065號判例、最高法院99 年度台上字第790號判決，暨傳喚證人，主張共有人就被告 無權占有部分有默示分管合意，約定由1703建號建物所有權 人專用云云，並不足採，理由如下：
⑴、本件並無默示分管契約存在，蓋所謂默示之意思表示，係指 依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而 言。被告等主張渠等與全體區分所有權人間有默示分管契約 存在部分，其前提必須係全體區分所有權人均知悉被告等係 無權占用系爭不動產，並未予干涉，歷有所年。此係有利於 被告之事實，依民事訴訟法第277條本文，應由被告負舉證 責任。
⑵、依據證人陳進丁於本院所證，系爭建物係依銷售規劃圖分配 ，經其他起造人同意後分配到一間店面，即系爭房地。惟其 他17名原始起造人，部分係與證人陳進丁集資之人；部分則 係買受預售屋之人。陳進丁本身就分配到之系爭房地，使用 範圍與權狀是否相符並不知情，其他起造人又從未確認陳進
丁分配到之系爭房地範圍有無與陳進丁權狀大小相符。另外 買受預售屋之原始起造人，更僅係看銷售廣告即購買房地， 對於陳進丁是否占用公共空間一概不知，則何來默示分管合 意？足證被告主張系爭房地之使用有默示分管合意，並不足 採。由證人李劉碧珠之證詞更可證明，不論其他區分所有權 人，或占用系爭A部分之系爭房地所有權人，根本不知系爭 房地已占用到公共空間。故根本不可能有默示分管契約存在 。
⑶、退步而言，倘鈞院認前共有人間有默示分管契約存在，惟依 司法院大法官解釋第349號解釋意旨，縱使前共有人間訂有 默示分管契約，於前共有人將應有部分讓與第三人後，應有 部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形， 該默示分管契約並不拘束受讓應有部分之共有人，以保障憲 法上人民財產權之意旨。本件原告於買受1703號建物內各戶 時，均不知悉被告占有系爭A部分實為無權占有，且從非起 造人之證人李劉碧珠之證詞，其自己本身也不知道其使用的 範圍大於買受的範圍，足證買受1703號建物內各戶之區分所 有權人亦無從可得而知有默示分管契約存在。從而，縱使鈞 院認有默示分管契約存在，依上開司法院大法官解釋，前區 分所有權人之默示合意並不拘束受讓應有部分之區分所有權 人。
⑷、另約定專用部分，依公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款 規定，須以規約排除他區分所有權人使用收益。蓋約定專用 係限制他人財產權之行為，自須有公示作用始能約束其他區 分所有權人。約定專用既須明定於規約中，如何僅能以默示 合意方式約定專用（原告否認有此合意）？是被告所辯委不 足採。
⑸、一品華廈內之車位未達50個，依建築技術規則建築設計施工 編第60條補充圖例：1.車道j、k、l車位數均未達五十輛， 車道得為單車道寬度；又依建築技術規則建築設計施工編第 61條之規定，車道得為單車道寬度，又車道寬度應為三點五 公尺以上。被告等無權占用系爭不動產之位置，依一品華廈 之一樓平面圖，為原本之車道位置；現行車道位置實為地下 室通往地面之逃生通道。現行車道之寬度僅為205公分，短 少法定車道寬度至少145公分。車道中央方形突起部分，則 係地下室通往地面之逃生通道。是被告無權占用之系爭不動 產，其位置為逃生通道，係違反法令之限制而為使用，逃生 通道封死，已危及全體區分所有權人之生命安全，依公寓大 廈管理條例第7條之規定，係屬於不得約定專用之部分。㈣、並聲明：⑴被告應將坐落台中市○○區○○段○000地號土
地上建物一樓占用如106年11月1日臺中市中興地政事務所土 地複丈成果圖所示A部分，占用面積29平方公尺之土地返還 與原告及全體區分所有權人。⑵被告應自106年5月11日起至 返還前項占用之土地日止，按月給付原告及全體區分所有權 人10,815元。⑶被告應給付原告及全體區分所有權人593,39 6元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。⑷願供擔保請准宣告假執行。二、被告主張：
㈠、一品華廈係建設公司於79年於臺中市○○區○○段000地號 土地（下稱系爭286地號土地）規劃興建之公寓大廈，並以 預售屋方式出售，將系爭建物第一次登記予陳進丁，被告係 於100年3月5日向訴外人蕭秀琴購買系爭1703建號建物，並 記明依現況點交，然從建商興建「一品華廈」公寓大廈之初 至被告買受系爭建物為止，原證二照片左半部即由1703建號 建物所有權人使用，該部分並非做為公設使用，被告亦從未 更動之，而被告向前手買受時，受告知可使用範圍亦包括原 證二照片左半部之部份，是被告買受之建物範圍應包括原證 二照片左半部之部份。
㈡、退一步言，縱認原證二照片左半部屬於共有部分，因該部分 多年來均由1703建號建物所有人使用，其他共有人均未表示 異議，應認共有人就該部分已有默示分管合意將該部分約定 由1703建號建物所有人專用，按公寓大廈等集合住宅之買賣 ，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空 地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分 ，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予 干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此 情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共 有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受 讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應 受分管契約之拘束，最高法院48年度台上字第1065號判例及 99年度台上字第790號判決意旨可資參照。故被告係基於分 管契約而占用原證二照片左半部之部份，非屬無權占用。㈢、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、原告主張臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭286地 號土地）為一品華廈社區全體區分所有權人所共有，被告系 爭建物無權占有如附圖所示A部分所示之全體區分所有權人 共有之土地，被告拆除該部分建物、返還土地予全體共有人 及請求相當於租金之不當得利等情，業據其提出系爭建物所
有權狀及現場照片等為證；被告對於系爭建物占有系爭A部 分土地之事實並不爭執，然抗辯其並非無權占有系爭286土 地，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點即為：被告占有使 用系爭A部分，有無正當權源？原告請求相當於租金之不當 得利有無理由？
㈡、系爭286地號土地為一品華廈大樓區分所有權人共有，而被 告所有系爭建物確有占用建物保存登記範圍以外之如附圖所 示由全體區分所有權人共有之A部分土地乙節，為兩造所不 爭，並有系爭286地號土地登記謄本、系爭建物登記謄本及 本院囑託臺中市中興地政事務所現場測量並作成106年11月1 日土地複丈成果圖等在卷足憑。原告主張系爭A部分屬共有 部分原屬車道位置，依公寓大廈管理條例第7條，不得約定 專有部分，且區分所有權人亦未同意或默示同意由被告分管 使用。惟按公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，已 取得建造執照之公寓大廈各區分所有權人，就共用部分為專 用之約定，得不受同條例第7條之限制，同條例第55條第2項 但書定有明文。查系爭大樓係於公寓大廈管理條例84年6月 28日公布施行前之79年10月18日取得使用執照乙節，有臺中 市政府住宅發展工程處106年10月11日中市都住寓字第10600 05940號函檢附臺中市政府工務局（79）中工建使字第2045 號使用執照影本在卷可憑（見本院卷第46頁、63頁、76至88 頁、98頁），是共有人間就共用部分所為專用之約定，不受 本條例第7條之限制。
㈢、被告主張系爭A部分多年來均由系爭建物所有人使用，其他 共有人亦未異議，應認有默示分管合意由系爭建物所有人使 用系爭A部分土地等語。而所謂默示之意思表示，除依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者 外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事 ，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不 得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年 上字第762號判例參照）。又按公寓大廈管理條例施行之前 ，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼 停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人 已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性 ，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受 分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止 ，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另 訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決參 照）。查，一品華廈社區於78年間由陳進丁等人向臺中市政 府工務局申請取得建造執照，並於系爭286地號上建築門牌
號碼臺中市○○區○○○街000號（即系爭建物）及臺中市 ○○區○○街00號、74號、76號2F、3F-1、3F-2、3F-3、4F -1、4F-2、4F-3、5F-1、5F-2、5F-3、6F -1、6F-2、6F-3 、7F-1、7F-2共18戶；系爭建物於由陳進丁為第一次所有權 登記後，於80年2月13日以買賣原因將所有權移轉登記予陳 立賢，嗣陳立賢於81年12月29日以買賣原告移轉登記李劉碧 珠，而被告2人於100年3月5日向訴外人蕭秀琴買受系爭建物 ，於同年月29日登記為所有權人等情，有臺中市政府住宅發 展工程處106年10月11日中市都住寓字第1060005940號函檢 附上開建造執造及執用執照、使用執照名冊、臺中市中興地 政事務所106年12月14日中興地所四字第1060012315號函檢 送系爭建物人工登記謄本、及系爭建物之登記簿謄本、不動 產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第28至31頁、第45至46頁 、第93至98頁）。依據系爭建物之起造人陳進丁於本院證稱 ：伊之前是系爭286地號土地共有人之一，當時包括伊與地 主有就系爭286地號土地跟建商興建大樓，當時是用地主個 人名義蓋的，伊是分到系爭建物；大樓蓋好後，伊有去看蓋 好的情形，即如同本院卷第55頁所示照片（即本院履勘之現 況）；當時建商要蓋時，有二次施工，二次施工就是按照現 在做起來的樣子，就是現在房子的樣子；伊知道當時分到的 系爭建物有二次施工，因當時銷售人員有跟伊說明；當時有 建造圖，也有銷售圖，就是按銷售圖來施工；二次施工的部 分是包括伊在內的起造人都有同意，因為當時銷售交屋時有 同意，當時有銷售之規劃圖，大家同意依照現況去分；伊分 到房子後，沒有做任何改裝（見本院卷第175頁反面至179頁 ）；再據證人即於81年間買受系爭建物之李劉碧珠於本院證 稱：伊是透過仲介買受系爭建物，買受建物之後，只有將一 樓往地下一樓樓梯位置從位在中間地方，改到目前現況之位 置，並無改變建物其他結構；伊購買系爭建物時，系爭建物 之外觀、結構即如本院卷第55至58頁所示（即建物現況）， 伊不知道系爭建物之現況比權狀面積大，當時並無其他建物 所有人對伊主張有佔有公用區域之情形；後來賣掉時，也是 以現況賣給他人等語（見本院卷第179至180頁）；再參諸本 院106年11月1日至現場履勘，自系爭建物（包括系爭A部分 ）四週外牆、樑柱外觀及建材，與整體建物呈一體性，顯係 大樓最初興建即併為興建，是證人陳進丁證稱，建商要蓋時 有二次施工，二次施工後即如現況蓋起來的樣子，應屬事實 。又依臺中市政府工務局使用執照名冊，顯示各起造人所分 得之各戶情形及依證人陳進丁前揭所證，當時銷售時有規劃 、銷售圖，就是按銷售圖來施工，大家都同意依現況去分等
語，可知，系爭建物於二次施工時，即將系爭A部分即共有 部分劃進系爭建物範圍，並據以二次施工，當時起造人均同 意規劃、銷售圖，並依銷售圖之現況去分，足認當時所有土 地共有人均已同意就系爭A部分由系爭建物之分得人使用， 或對於取得系爭建物之人使用範圍亦包括系爭A部分乙節至 少亦有默示之同意。是本件一品華廈社區大樓，於起造時， 即經各共有人間對各自占有管領之部分，已有合意，縱未有 明示合意，然就各自占管領部分，互相容忍，對於他共有人 所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有所年，亦非不得 認有默示分管契約之存在，於此情形，倘共有人已按分管契 約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與 第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在， 通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。又本件 縱有事後受讓應有部分之第三人，依系爭大樓外觀觀之，通 常可得而知於興建時，系爭建物所有人容許使用之範圍即如 現況，並無無從得知之情形，原告主張其餘受讓之共有人並 不受拘束云云，並無可採。基上，本件被告依據分管契約， 就系爭A部分自屬有占有使用之權源，原告主張被告係無權 占有，請求將系爭A部分土地上之建物拆除，將土地返還予 原告及區分所有權人全體，並請求被告給付相當於租金之不 當得利，即屬無據。
四、綜上所述，本件被告占有如附圖所示A部分，並非無權占有 原告，依據民法第767條、821條及依不當得利之法律關係， 請求被告應將坐落台中市○○區○○段○000地號土地上建 物一樓占用如附圖A部分，占用面積29平方公尺之土地返還 與原告及全體區分所有權人；被告應自106年5月11日起至返 還前項占用之土地日止，按月給付原告及全體區分所有權人 10,815元；被告應給付原告及全體區分所有權人593,396元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，均應駁回。原告之訴既經駁回，其 所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及舉證， 經核與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 洪玉堂