臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第686號
原 告 祭祀公業法人台中市張八公
法定代理人 張德宏
訴訟代理人 林邦賢律師
被 告 柯有系
張文德
張文成
張繼達
張文益
張家華
張文慶
張家瑄
張珠滿
張敏慧
張雅媛
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107 年4 月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。本 件原告起訴時訴之聲明原為：被告應將坐落臺中市○○區○ ○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示A 部分 150 平方公尺建物、B 部分40平方公尺之鐵皮棚架、C 部分 30平方公尺之小吃攤拆（移）除（以上正確面積以實測為準 ）拆除，並將土地交還原告（見本院卷第2 頁）。嗣於本院 履勘現場並囑託地政機關人員到場測量後，原告依臺中市中 興地政事務所民國106 年8 月14日土地複丈成果圖（即附圖 ），於107 年4 月20日以民事準備續狀變更上開聲明為如後 述之原告聲明（見本院卷第153 頁）。經核原告所為訴之聲 明之更正，並未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、 明確，屬法律上陳述之更正，非訴之變更，應予准許。貳、被告張文慶、張家瑄、張珠滿、張敏慧及張雅媛經合法通知 ，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條各款所列情形，爰依原告之聲請，就被告張文慶、張家 瑄、張珠滿、張敏慧及張雅媛部分，由其一造辯論而為判決 。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：被告柯有系、張文德、張文成、張文益、張 家華、張文慶為被繼承人張榮梧之繼承人；被告張繼達、張 家瑄、張珠滿、張敏慧、張雅媛則為被繼承人張財貴之繼承 人。緣系爭土地為原告所有，原告與被告等之先人間雖存在 未定期限之租地建屋契約，惟原告原同意訴外人張榮梧、張 財貴建築之臺中市○○區○○路000 號建物（下稱系爭建物 ），因經年累月長期使用，已耗損毀壞而不能為通常使用， 此依鑑定結果，即可見系爭建物結構已與過去有所不同，尤 其屋頂部分非原始使用之建材，而係代以現代之水泥屋瓦及 鋼構造、鋼浪板材質，且右側廂房及正房後側附屬設施之樑 部分改以C 型槽鋼，柱、牆部分改以磚造，益證系爭建物因 已不堪使用而須不斷補以現代建材翻修、改建，始足以遮風 避雨。且系爭房屋為土磚造或土角厝建築，依行政機關就建 築結構規範之耐用年數對照表，耐用年數僅30年，而根據被 告張文成自承系爭建物已超過70多年，加諸天災地變等人力 不可抗拒因素，及臺灣地震頻仍，系爭建物之使用安全性顯 屬堪慮。從而，堪認系爭房屋使用年限已屆滿，否則若得以 不斷以現代科技延長房屋使用年限，出租人豈非永遠無法收 回系爭土地。再者，於訴外人張榮梧、張財貴逝世後，其繼 承人即被告等未經原告同意於系爭土地上搭建如附圖編號F 、H 、J 、K 所示屋簷、建物、棚架等建物，並經營小吃攤 ，顯逾越原來建築使用範圍及違背以居住為限之使用目的， 是被告等已違反兩造租賃契約之約定。承上，依土地法第10 3 條第1 項第1 款、第5 款規定，原告自得收回租用建築房 屋之基地。為求慎重，復以106 年6 月7 日民事準備書狀之 送達，作為補充終止兩造間租賃契約之意思表示。從而，原 告自得依民法第767 條第1 項，本於所有權請求被告等拆除 前開建物後，返還其等所佔之土地。並聲明：㈠被告應將系 爭土地上，如複丈成果圖所示G 部分202.26平方公尺建物、 F 部分2.26平方公尺之屋簷、J 部分3 平方公尺之屋簷、K 部分8.35平方公尺之屋簷及H 部分22.81 平方公尺之棚架拆 除，並將土地交還原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。貳、被告答辯則以：兩造就系爭土地成立不定期租地建屋關係， 被告每年均定期依土地租約繳交租金予原告，嗣原告自100 年起拒收租金，被告等亦依法提存租金，是以，只要被告有 繼續繳納租金，租地建屋契約就應該有效，被告等就系爭土 地有占有使用之合法權源。至原告主張系爭土地上地上物之 建築結構及土磚、磚塊、屋瓦等材料已超過使用年限，作為 兩造間租地建屋契約已不存在之依據，然被告等會依個人財
力維護修繕保護自身安全，倘若天災地變等人力不可抗拒因 素，造成生命財產損失，均與原告無關。被告確有居住於系 爭建物，在系爭土地上擺設小吃攤係為餬口，在租約土地範 圍內合法使用並無不妥。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受 不利判決，請准供擔保免為假執行。
叁、兩造不爭執事項（見本院卷第176 頁正反面，本院依判決格 式修正或刪減文句）：
系爭土地為原告所有。
臺中市中興地政事務所106 年8 月14日土地複丈成果圖即附 圖測量結果。
附圖上符號 F、G、H、J、K 所示屋簷、建物、棚架等均為 被告所有。
38年間，經原告當時管理人張阿廷與訴外人張進漢、張進福 （即被告等被繼承人張榮梧、張財貴之被繼承人）、張進欽 訂立耕地三七五租約，並於44年間經原告當時管理人張塗同 意續租，惟於87年間經臺中市政府以系爭土地自38年起即屬 建地使用，予以註銷租約登記。
肆、本院得心證之理由：
原告主張其為系爭土地之所有權人，坐落系爭土地上如附圖 所示F 、G 、H 、J 、K 所示屋簷、建物、棚架等，均為被 告等所有，由其等占有使用等情，業據提出土地登記第一類 謄本、地籍圖謄本、戶籍謄本等件為證（見本院卷第30頁、 第7 頁、第17頁至第29頁），並經本院會同兩造及臺中市中 興地政事務所人員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場 照片及複丈成果圖即附圖附卷可參（見本院卷第110 頁至第 111 頁、第112 頁至第114 頁、第129 頁），且為被告所不 爭執（見不爭執事項至），堪認為真實。
按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應 認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判 決參照）。查被告主張前於38年間，經原告當時管理人張阿 廷與訴外人張進漢、張進福、張進欽訂立耕地三七五租約， 並於44年間經原告當時管理人張塗同意續租，而訴外人張進 福為被告等之先人，是兩造間存在不定期限之租地建屋契約 等情，業據提出私有耕地租約、臺灣高等法院臺中分院89年 度上字第81號民事判決書、最高法院90年度台上字第1156號 裁定各1 份為佐（見本院卷第45頁），復為原告所不爭執（ 見不爭執事項、本院卷第176 頁反面）。從而，堪認被告
所繼承之租約，為租用基地建築房屋之不定期租賃契約，被 告等並因此租賃契約，而有占有使用系爭土地之正當權源。 按土地法第103 條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列 情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以 基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。 四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上 時。五、承租人違反租賃契約時。」原告於本件訴訟中，主 張系爭建物不堪使用，是租賃期限已屆滿，且被告就系爭建 物加以增建並經營小吃攤，違反原租賃契約以居住為使用目 的之契約約定，而以土地法第103 條第1 項第1 款、第5 款 之規定，以準備書狀之送達作為終止租約意思表示等語，為 被告所否認，辯稱終止事由不存在等語。是本件應審究者即 為，原告依土地法第103 條第1 項第1 款、第5 款之規定， 終止兩造間租賃關係，有無理由？
㈠原告主張系爭建物已逾使用年限，且因不堪使用而須不斷 補以現代建材翻修、改建，而達不堪使用之程度等語。然 行政院所頒布之固定資產耐用年數表，僅係營利事業為申 報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，固定資產 是否達於不堪使用情狀，應斟酌該資產之用途、結構、設 備，及使用者之保存方式等情事為認定，不得逕以其逾行 政院發布之固定資產耐用年數表年限，即謂已不堪使用。 而經本院依原告聲請囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定系 爭建物有無更換補強結構情形？鑑定結論認：系爭建物正 房及左側廂房牆體構造為土磚造或土角厝房屋，尚可稱為 原始建材；正房及左側廂房之柱、樑及牆壁部分，鑑定尚 無更換或補強結構之情形發現，正房及左側廂房之屋頂更 換為傳統水泥屋瓦，右側廂房及正房後附屬設施為新建之 磚造加鋼構造屋頂材質等語，有鑑定報告書1 份（置於卷 外）供參，足見系爭建物僅就屋頂、右側廂房及正房後附 屬設施為局部修繕，並未更動屋內之主結構、樑柱部分。 而依被告張文成辯稱：因為道路拓寬時有拆除部分房間， 所以才更換右側廂房及正房後側附屬設施等語（見本院卷 第176 頁），佐以鑑定報告亦認：左側廂房之屋頂更換原 因係因廣福路道路拓寬時，拆除部分房間導致屋頂重新施 作等語（見外放之鑑定報告書第10頁），對照系爭房屋並 未為建物主結構、樑柱之修繕，有如前述，則被告辯稱系 爭房屋之修繕是配合原先結構體及外牆因道路拓寬遭拆除 破壞後，所為維護修繕結構體及其外牆所連帶實施之整體 維護修繕作為，即非不能採信。再者，前開鑑定報告就系 爭建物使用安全性鑑定結果認：系爭建物除天災地變等人
力不可抗拒因素外，在正常使用並不更動或破壞建築物構 造體情形下，尚堪使用安全等語（見外放之鑑定報告書第 10頁），足認該建物雖屬老舊，惟仍足以遮蔽風雨並供被 告等居住使用，無須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形 ，自應認尚堪使用。至原告雖否認系爭建物係因廣福路拓 寬而為前開修繕，然亦未主張或舉證證明系爭建物於修繕 前已因自然損耗而達不堪居住之程度，則原告主張系爭建 物現已不堪使用，是租賃期限已屆至等語，即無理由。 ㈡原告復主張被告等在系爭土地搭設棚架經營小吃攤，逾越 原建築使用範圍及以居住為目的，而違反租地建屋契約之 約定等語。然經本院現場履勘之結果，系爭房屋為三合院 之連棟建築，右側廂房前為活動式小吃攤，搭設固定式伸 縮棚架，有勘驗筆錄及現場照片可參（見本院卷第110 頁 、第112 頁至第114 頁），足見被告等經營之小吃攤係於 系爭建物外另行搭設之簡易攤位。再依被告張文成辯稱： 伊及張繼達、柯有系、張文德現確居住於系爭建物內，因 房屋不夠大，所以其他被告未居住於內等語（見本院卷第 176 頁），而對照鑑定報告書中之屋內照片，亦可見系爭 建物係供居住所用。從而，堪認被告等租用系爭土地後， 確實居住在興建之房屋內，自不因其等於該址另以簡易棚 架搭設攤位經營生意，即影響其等租用系爭土地後，確係 供居住使用之認定。佐以原告並未舉證證明兩造間租賃契 約有何關於不得在系爭土地上另行經營生意之約定，自難 認被告等經營小吃攤之行為，有何違反租賃契約之情事。 原告以此主張終止租約，亦非有據。
㈢綜上，被告等所有系爭建物，尚未達不堪使用之程度，而 其等於系爭土地內經營小吃攤，亦難認有違反租賃契約之 情，是原告主張以土地法第103 條第1 項第1 款、第5 款 之規定終止租賃契約，自屬無據。
伍、綜上所述，原告依土地法第103 條第1 款、第5 款規定終止 租賃契約，於法既有未合，自不生終止租賃契約之效力。從 而原告依民法第767 條第1 項前段，訴請被告拆除如附圖所 示F 、G 、H 、J 、K 所示屋簷、建物、棚架等物後，並將 系爭土地返還原告，自屬無據，其起訴為無理由，應予駁回 。至其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所依附，應併予 駁回。
陸、兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
民事第一庭 法 官 段奇琬
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
書記官 葉燕蓉