臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第191號
原 告 林守仁
被 告 廖彥鑫
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年5 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○號房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一百零七年五月三日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查，本件原告起訴時原聲明請求 ：被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路000 號房屋（下 稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同 ）12萬元，及自民國（下同）107 年3 月9 日起至遷讓之日 止，按月給付4 萬元。嗣於本院107 年4 月12日言詞辯論期 日當庭變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋全部騰空遷讓 返還原告，並給付租金8 萬元。（二）被告應自107 年4 月 12日言詞辯論筆錄送達翌日起至返還第一項房屋之日止，按 月給付原告4 萬元，有原告起訴狀及言詞辯論筆錄在卷可憑 （見本院訴字卷第3 頁、第20頁）。原告前開訴之變更，係 單純減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准 許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於105 年11月10日向原告承租系爭房屋，並 訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自105 年11月1 日起至110 年12月31日止，租金每月4 萬元，應於 每月10日以前繳納，被告並於訂約時給付押租保證金8 萬元 。詎被告自106 年12月起，即未依約繳納房租，嗣分別於10 7 年2 月19日匯款4 萬元、同年3 月17日匯款2 萬元予原告 外，迄至107 年4 月12日言詞辯論期日止，尚欠租4 個月， 經扣除已繳之押金2 個月後，仍積欠2 個月租金即8 萬元未
給付，被告迄今亦尚未搬離系爭房屋。原告於107 年2 月23 日以竹北光明郵局第63號存證信函催告並終止系爭租約，再 於本院107 年4 月12日言詞辯論期日為請求被告給付租金及 終止系爭租約之意思表示，並以起訴狀繕本及該日言詞辯論 筆錄之送達為意思表示通知，惟被告仍未依期給付，則兩造 租賃關係即經原告依法終止，而被告占有使用系爭房屋即無 正當權源，原告自得請求被告自起訴狀繕本及107 年4 月12 日言詞辯論筆錄送達之日起至清償日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利4 萬元。爰依租賃契約及不當得利之法律 關係提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應將系爭房屋全部 遷讓返還原告，並給付租金8 萬元。（二）被告應自107 年 4 月12日言詞辯論筆錄送達翌日起至返還第一項房屋之日止 ，按月給付原告4 萬元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之事實，業據提出存證信函、房屋稅繳納證明書 及房屋租賃契約書等件為證（見本院卷第5 至9 頁、第23 至27頁）。而被告經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書 狀作何答辯，自堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還 租賃物，民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項、第45 5 條前段分別定有明文。次按，所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之，同法第767 條前段規定甚 明。再按系爭租約第3 條第1 項及第2 項約定：一、租金 每個月4 萬元，乙方（即被告）應於每個月10日以前繳納 ，不得藉任何理由拖延。二、擔保金8 萬元：（一）交付 ：乙方於本租賃契約簽立同時交付甲方，不另立據；（二 ）返還：甲方應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方騰空 並交還房屋時，無息返還。經查，被告自106 年12月起即 未依約按時繳付租金，迄至107 年4 月12日言詞辯論期日 時，已積欠106 年12月至107 年4 月共計5 個月之租金未 付，扣除被告已繳納相當於2 個月租金之押租保證金8 萬 元，及被告於107 年2 月19日匯款相當於1 個月租金之4 萬元，被告仍遲付租金總額2 個月以上之租額。是以，原 告以被告遲延給付租金逾2 個月租額為由，終止系爭租賃
契約，應屬有據。準此，兩造間之系爭租約，業經原告合 法予以終止，被告於其後仍繼續占有系爭房屋即屬無權占 有。次查，原告雖主張被告應返還積欠之租金計8 萬元， 惟被告已於107 年3 月17日匯款2 萬元予原告乙節，業據 原告於107 年5 月17日言詞辯論期日陳明在卷（見本院卷 第36頁），是原告請求之積欠租金，就此部分應予扣除。 從而，原告本於租賃物返還請求權及系爭租約之法律關係 ，請求被告騰空遷讓交還系爭房屋，並給付原告系爭租約 合法終止前積欠之租金6 萬元【計算式：80,000－20,000 ＝60,000】，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則 屬無據，應予駁回。
（三）又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人 建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原 告終止系爭租約之意思表示業於107 年5 月2 日生效（本 件107 年4 月12日言詞辯論筆錄係於107 年4 月12日以本 院網路公告方式為公示送達被告，經過20日於同年5 月2 日生效），被告迄今仍未將系爭房屋騰空返還，自應賠償 原告所受相當租金之損害，而兩造原本即約定系爭房屋每 月租金為4 萬元，從而，原告請求被告於系爭租約終止後 ，即自107 年5 月3 日起至被告交還系爭房屋之日止，按 月給付原告4 萬元之不當得利損害金，亦屬有據，應予准 許。
四、綜上所述，原告基於系爭房屋租賃契約之法律關係及租賃物 返還請求權、不當得利請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷 讓返還原告，並給付原告6 萬元，及自107 年5 月3 日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告4 萬元，為有理由，應 予准許，逾此範圍所為之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 4 日
書 記 官 劉亭筠