臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第217號
原 告 張作祥
被 告 楊麗如
訴訟代理人 李晉安律師
複 代理人 常家浩
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國 107年5月2日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟陸佰玖拾玖元，及自民國106年3月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣陸萬捌仟陸佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被 告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日 內未提出異議者，視為同意撤回，同法第 262條第1項、第2 項、第 4項前段分別著有明文。查本件原告起訴時，原係聲 明請求：「一、被告應排除對原告所有新竹縣○○市○○路 0段000號11樓房屋使用防礙之漏水狀態。二、被告應給付原 告新臺幣（下同） 3,152,000元，及自民事起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自 民國（下同）106年3月10日止按月給付原告24,642元至房貸 清償日止。四、訴訟費用由被告負擔。五、原告願供擔保， 請准宣告假執行。」；嗣於 106年12月20日言詞辯論期日當 庭撤回訴之聲明第一項。而被告就原告上開撤回行為，未為 同意與否之表示，且自該期日起亦未於10日內提出異議，揆 之上開規定，應視為同意撤回，合先敘明。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告原為門牌號碼新竹縣○○市○○路0段000號11樓房屋（ 下稱系爭建物）之所有權人，坐落其上之同段號12樓建物（ 下稱12樓建物）則為被告所有。原告曾於106年 1月22日以2 ,900萬元之價格，將系爭房屋連同坐落基地出售予訴外人簡 志文，買受人並已依約交付定金 300萬元完畢；嗣因被告於
其屋內進行裝潢及衛浴設備變更等工程，致原告所有之系爭 房屋發生漏水，嚴重毀損屋內之天花板、地板及牆面，經原 告要求被告補正瑕疵遭拒後，買受人乃以原告違約為由，要 求解約並按合約約定加倍返還定金，幾經協調方以 450萬元 達成和解，原告並需給付仲介費88萬元予仲介公司。二、依據上開買賣合約約定內容，原告於106年3月10日取得買賣 價金後，原即可繳清系爭房地之貸款債務，詎因未能如約出 售而需持續繳付貸款，致每月受有24,642元之利息損失。又 經委人估價後，系爭房屋因漏水造成毀損之修補費用為772, 000元，均應由被告負責賠償。
三、綜上，爰依民法第184條第1項之規定提起本訴，請求被告賠 償損害 3,152,000元【計算式：150萬元＋88萬元＋772,000 元＝3,152,000元】。並聲明：（一）被告應給付原告3,152 ,000元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 利率5%計算之利息。（二）被告應自106年3月10日起按月給 付原告24,642元至房貸清償日止。（三）訴訟費用由被告負 擔。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告曾就系爭建物漏水問題委請廠商加壓測試，確認並非水 管漏水所致，而係原告所有系爭建物因不明原因龜裂，並延 伸至被告所有之12樓建物，始造成滲水，而此龜裂在被告裝 修房屋前即已存在，無從認定可歸責被告，是原告請求賠償 損害無理由。
二、退步言之，縱認漏水原因係可歸責於被告，然而：（一）系爭建物之漏水點乃屋頂垂直滴水，並非延著牆壁滲水而 下，且牆壁龜裂亦非被告因素所致，故就油漆部分即非被 告所需負擔，況原告係請求全屋牆壁粉刷，實非被告所能 接受，應實際計算受損且需修繕之面積。
（二）106年11月3日現場履勘時，地板明顯為舊有，根本未重新 修繕，即未實際受有損害；且原告已於106年5月出售系爭 建物，並在裝潢中，無法證明原告所述為真。故原告應提 出施作證明（照片）及工程施作單等證據，方能證明其所 述非虛偽不實。
（三）證人蕭劍智證稱當時看到地板受漏水影響之範圍只有附圖 黃色部分，經計算為13.64平方公尺（約 4.13坪）【計算 式：（400公分×216公分）＋（146公分×343公分）】。（四）被告曾與原告合夥人協同廠商即長田實業股份有限公司進 入系爭建物進行修繕費用之估價，而該公司乃原建商配合 之地板材料供應商，故其所為之修繕範圍及價格評估，應 可作為本件損害賠償之依據。而證人蕭劍智亦證實上開估
價單為真正，復證稱已含連工帶料費用，並已有多估等語 。
三、綜上，爰答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用 由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准予免為假 執行。
參、兩造不爭執事項：
一、被告為「青川之上」集合社區內門牌號碼新竹縣○○市○○ 路0段000號12樓房屋之所有權人。原告則為同社區門牌號碼 新竹縣○○市○○路0段000號11樓房屋之原所有權人。被告 所有之12樓建物位於原告之系爭建物上方。
二、被告於 104年10月間開始對其所有之12樓建物進行室內裝修 及衛浴設備變更等工程。
三、原告曾於106年2月13日向青川之上社區管理委員會反應系爭 建物之主臥室天花板發生漏水；嗣於同年月17日由社區總幹 事陪同建商前往現場會勘。
四、系爭建物漏水位置位於主臥室入口處往內看之西北角處天花 板，滲漏水並因此滴落至木質地板。又系爭建物天花板滲漏 水相對應之12樓區域，即為被告改建之衛浴所在地。五、原告曾於 106年3月3日左右對系爭建物主臥室天花板施作防 水工程；被告亦曾雇工補強所有之12樓建物地板防水層。系 爭建物現已無漏水情況。
六、原告所有之系爭建物，已於訴訟進行中出售予第三人，現由 買主裝潢中。
肆、本件爭點事項整理如下：
一、原告主張其原有之系爭建物發生漏水，係因被告改建12樓建 物主臥室衛浴設備位置所造成，是否有理？
二、原告有無於106年1月22日將系爭建物出售予訴外人簡志文， 嗣因漏水瑕疵而遭解約，並因此賠付訴外人簡志文違約金15 0萬元、房仲業者和解金88萬元之事實存在？三、如有，系爭建物之漏水狀況，是否已達買主可得解約程度？ 原告主張其因房屋漏水瑕疵而違約，並因此賠付之費用均應 由被告負擔，有無理由？
四、原告請求被告賠償之系爭建物修繕費用，有無理由？若有理 由，其金額為何？
五、原告主張被告應賠償系爭建物因未能如約出售而需持續繳付 房貸之利息損失，有無理由？若有理由，其金額為何？伍、法院之判斷：
一、原告主張其原有之系爭建物發生漏水，係因被告改建12樓建 物主臥室衛浴設備位置所造成，是否有理？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第 277條前段定有明文。經查，原告主張其 原有之系爭建物於106年2月間發生主臥室天花板漏水，漏 水原因乃被告改建12樓建物主臥室衛浴設備位置所造成乙 節，業據原告提出建物登記謄本、現場照片、青川之上社 區現場主管工作日誌等件為證（見卷第 8-13頁、50-51頁 ），雖經被告否認系爭建物漏水原因係可歸責於被告，惟 審酌被告確曾於 104年10月間開始對其所有之12樓建物進 行室內裝修及衛浴設備變更等工程，且系爭建物漏水位置 即主臥室入口處往內看之西北角處天花板，其所相對應之 12樓區域為被告改建之衛浴所在地；參以兩造於106年3月 間分別對系爭建物主臥室天花板施作防水工程、對12樓建 物地板補強防水層後，系爭建物即未再漏水等情，足認系 爭建物之漏水原因，確與12樓建物主臥室衛浴設備有關。（二）至被告雖提出廠商測試光碟及系爭建物照片（見卷第38-4 1 頁），辯稱系爭建物之漏水原因並非水管漏水，應係系 爭建物不明原因龜裂延伸至12樓建物造成滲水所致云云。 本院審酌縱認被告此部分所述屬實，亦應係12樓建物主臥 室衛浴設備地板防水層亦有龜裂，流水始會延地板防水層 裂縫處滲透滴落至系爭建物，亦與被告所改建之12樓建物 主臥室衛浴設備有關。故而，原告主張系爭建物發生漏水 ，係因被告改建12樓建物主臥室衛浴設備位置所造成等語 ，應認屬實，堪予採信。
二、原告有無於106年1月22日將系爭建物出售予訴外人簡志文， 嗣因漏水瑕疵而遭解約，並因此賠付訴外人簡志文違約金15 0萬元、房仲業者和解金88萬元之事實存在？ 查原告主張其於106年1月22日將系爭建物出售予訴外人簡志 文，嗣因漏水瑕疵而遭解約，並因此賠付訴外人簡志文違約 金150萬元、房仲業者和解金 88萬元等語，業據原告提出與 簡志文於106年1月22日簽訂之不動產買賣契約書、於106年3 月5日簽立之解約協議書、106年3月6日現金簽收證明，以及 與品泓不動產仲介經紀有限公司簽訂之 105年11月15日一般 委託銷售契約書、 106年3月6日和解契約書等件為證（見卷 第 14-27頁）。而觀上開解約協議書內容，明載「立協議書 人買方：簡志文/賣方：張作祥雙方就 106年1月22日簽訂之 不動產買賣契約書，標的為新竹縣○○市○○路0段000號11 樓之房地，現因房屋有嚴重滲漏水情形，雙方達成下列解約 協議，共資遵守：一、賣方須於簽訂本協議書後次日將買方 已付款新台幣參佰萬元整返還買方，並另行賠償買方新台幣 壹佰伍拾萬元整以作為違約賠償金…。」等語；上揭和解契 約書則記載「立契約書人張作祥（以下簡稱甲方 -出賣人）
與品泓不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱乙方 -受託人） ，雙方就委託房屋買賣爭議事宜，達成以下和解協議：一、 本契約所和解之房屋買賣，座落於門牌號碼新竹縣○○市○ ○路 0段000號11F（連同其房屋所屬之土地，案名：青川之 上）；原訂甲方承諾乙方支付委託標的物之成交價百分之四 作為服務費用，但因出現瑕疵問題導致雙方買賣取消致生乙 方損失一事。二、茲因房屋出現有漏水瑕疵，並已經宏立達 工程有限公司鑑定估價（詳附件），卻屬瑕疵並經甲方表示 認可。三、前條瑕疵情形，經雙方合意，以現金新臺幣捌拾 捌萬元整達成和解協議，給付方式如下：於簽訂本契約書時 ，由甲方交付新臺幣之和解現金予乙方…。」等語，均已清 楚說明解約意旨、緣由、賠償及和解金額，核與原告之主張 一致。是原告有於106年1月22日將系爭建物出售予訴外人簡 志文，嗣因漏水瑕疵而遭解約，並因此賠付訴外人簡志文違 約金150萬元、房仲業者和解金88萬元之事實，可堪認定。三、如有，系爭建物之漏水狀況，是否已達買主可得解約程度？ 原告主張其因房屋漏水瑕疵而違約，並因此賠付之費用均應 由被告負擔，有無理由？
（一）按原告與訴外人簡志文簽訂之不動產買賣契約書第9條第5 項約定：「乙方（即原告）保證本買賣標的物於交屋前無 存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水 、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另 有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見卷第16頁）。 又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條規 定甚明。是買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依 其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約； 而所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除 對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度 台上字第711號判決意旨參照）。
（二）經查，系爭建物固有主臥室天花板漏水之瑕疵，惟漏水範 圍僅限於主臥室入口處往內看之西北角處天花板，此經本 院會同兩造至現場履勘，諭知原告指出漏水位置即如現場 簡圖上以「X 」標示之處，而被告對此亦不爭執，有勘驗
筆錄暨簡圖附卷可稽（見卷第146-151 頁）；參以證人蕭 創智於履勘時證稱：伊於106年3月27日來測量時，天花板 並未滴水，木地板上有水漬痕跡，泡水位置如簡圖紅色範 圍等語（見卷第 148-149頁），而以兩造測量所得之系爭 建物各邊尺寸計算，可知受損之木地板面積約為13.6平方 公尺【計算式：（4m×2.15m）＋（1.47m×3.43m）＝13. 6 ㎡（小數點後一位四捨五入）】，僅佔系爭建物層次面 積 211.15平方公尺（見卷第8頁）之6.4%，範圍非廣；復 參酌證人蕭創智經現場測量，並按原木地板等級、價格提 出之修繕報價單，其預估修繕費用亦僅有62,528元（見卷 第80頁），金額非鉅等情，足認系爭漏水瑕疵尚屬輕微， 對於買受人所生之損害並非重大。反觀解除系爭建物買賣 契約對於出賣人即原告所生之損害，原告除須按買賣合約 第12條第3項交付以原收款項即300萬元計算之金額予買受 人外（見卷第17頁），尚需按其與品泓不動產仲介經紀有 限公司簽訂之一般委託銷售契約書第8條第3項約定，給付 以委託銷售價（即3,280萬元）4% 計算之服務報酬予該公 司（見卷第24頁），對出賣人所生之損害重大，有失平衡 ，買受人應不得解除契約。申言之，系爭建物之漏水狀況 ，並未達買主可得解約程度，故原告主張其因房屋漏水瑕 疵而違約，因此賠付之費用均應由被告負擔云云，於法並 非有據，不足憑採。
四、原告請求被告賠償之系爭建物修繕費用，有無理由？若有理 由，其金額為何？
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同， 民法第184條第1項定有明文。經查，系爭建物發生漏水之 原因，乃被告改建12樓建物主臥室衛浴設備位置所致，此 經本院審認如前，並因此造成原告之財產權受損，則原告 據此請求被告賠償系爭建物修繕費用，即屬有理，並無不 當。
（二）至關於合理之修繕費用部分，本院審酌系爭建物漏水之方 式，為自天花板滴落水滴至木地板，是受損害之範圍應僅 有天花板及木地板，與系爭建物主臥室之其他牆面無涉， 故原告主張被告應賠償全室之油漆工程、防水工程及裝修 工程費用，難認合理，應以重新油漆天花板及舖設木地板 所需之花費來計算，方屬公允。又經本院以兩造測量所得 之系爭建物各邊尺寸計算受損之木地板面積約為13.6平方 公尺（約4.114 坪），業如前述，再以原告提出之宏立達 工程有限公司工程施作單所示之「原有牆面面漆」工項單
價即每坪1,500 元計算（見卷第136 頁），則被告應予賠 償之天花板油漆費用為6,171元【計算式：4.114坪×1,50 0元＝6,171元】。另關於木地板修繕金額部分，審酌被告 所提出之長田實業股份有限公司報價單（見卷第80頁）為 證人蕭創智所測量提出，而證人蕭創智乃地板施工師傅兼 老闆，該建築木地板為其測量報價後再交由長田實業股份 有限公司施作，是其就系爭建物受損木地板之型號、材料 、等級、價格、施作方式、面積等項應知之甚詳，加以證 人蕭創智亦係證稱：伊當初來測量之時，所看到之原來木 地板，其等級、價格與報價單所列之型號、材質、價格一 致等語明確（見卷第 148頁），則其就木地板修繕工項所 為之估價即62,528元，應最符合實際情形，堪可憑採。故 而，原告得請求被告賠償之系爭建物修繕費用，應認以68 ,699 元【計算式：6,171元＋62,528元＝68,699元】為合 理，在此金額內所為之請求，應屬有理，應予准許，逾此 範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告主張被告應賠償系爭建物因未能如約出售而需持續繳付 房貸之利息損失，有無理由？若有理由，其金額為何？ 查原告主張其本得於106年3月10日取得出售系爭建物之買賣 價金，並可以之繳清貸款債務，詎因未能如約出售而受有每 月24,642元之貸款利息損失云云，固據其提出臺灣土地銀行 放款利息收據為憑（見卷第28頁）。然查，系爭建物之漏水 瑕疵具屬輕微而非重大，並未達買主可得解約程度之事實， 業經本院析述如前，是原告本得如約出售系爭建物並取得買 賣價金，不生原告所述受有持續繳付房貸之利息損失；換言 之，原告與買受人簡志文達成解約協議，不得歸責於被告。 是原告主張被告應賠償系爭建物因未能如約出售而需持續繳 付房貸之利息損失云云，為無理由，不應准許。六、綜上所述，原告依據民法侵權行為之法律關係，訴請被告賠 償之系爭建物修繕費用68,699元，及自民事起訴狀繕本送達 被告之翌日即106年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無理， 應予駁回。
七、本判決第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟 法第389條第1項第 5款之規定，應依職權宣告假執行。至原 告就敗訴部分陳明願供擔保聲請假執行，因訴之駁回而失所 依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲 請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額 宣告之。
八、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
九、據上結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依 民事訴訟法第389條第1項第5 款、第392條第2項、第79條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
民事庭 法 官 張百見
以上正本係造原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
書記官 李佩玲
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