臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第262號
原 告 劉國佐
林愛珠
共 同
訴訟代理人 陳映青律師
姚本仁律師
上 一 人
複代 理 人 陳庭肅律師
被 告 洪家俊
洪震光
洪一平
共 同
訴訟代理人 陳信亮律師
葉育泓律師
上列當事人間請求移轉土地所有權登記事件，本院於107 年5 月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告洪家俊、洪震光應分別將新北市○○區○○段○○○地號土地應有部分三六三○○分之三五三五，移轉登記予原告劉國佐。被告洪家俊、洪震光應分別將新北市○○區○○段○○○○○地號土地應有部分七三四八分之五五，移轉登記予原告劉國佐。被告洪家俊、洪震光，應分別將新北市○○區○○段○○○○○地號土地應有部分七三四八分之一三二，移轉登記予原告林愛珠。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告劉國佐與被告洪一平前於民國79年起即 與訴外人孫正三、台富建設有有限公司（下稱台富公司）負 責人蔡毓毅就台北縣永和市（現改制為新北市永和區，以下 稱新北市永和區）自由街多筆土地商討興建商業大樓合作計 畫，其中因訴外人洪乾龍、洪劉嬌之新北市永和區自由街34 號（下稱34號房屋）占用新北市○○區○○段00000 地號土 地，經原告劉國佐與洪乾龍、洪劉嬌協調失敗後，被告洪一 平遂提議原告劉國佐將其名下新北市○○區○○段000 地號 土地應有部分3630分之707 （下稱228 地號土地）、同段 231 -4地號土地應有部分7348分之110 （下稱231-4 地號土 地），及原告林愛珠名下231-4 地號土地應有部分7348分之 264 出售，由其基於共有人及親戚情誼出面協調洪乾龍、洪 劉嬌搬離34號房屋，原告劉國佐遂於88年6 月18日與被告洪 一平簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方約
定被告洪一平以新臺幣（下同）875 萬元購買原告劉國佐名 下之228 地號土地、231-4 地號土地，及原告林愛珠名下23 1-4 地號土地，並登記與被告洪一平指定之人，嗣原告劉國 佐依約將228 地號、231-4 地號土地登記與被告洪一平指定 之人即被告洪家俊（原名洪憲閎，下稱洪家俊）、洪震光， 被告洪家俊、洪震光因而分別自原告劉國佐處取得228 地號 土地應有部分36300 分之3535及231-4 地號土地應有部分 7348分之55，自原告林愛珠處取得231-4 地號土地應有部分 7348分之132 ，然事後被告洪一平卻囑咐洪乾龍、洪劉嬌勿 搬離34號房屋，並藉以要求變更合建條件，嗣洪乾龍、洪劉 嬌2 人至遲於95年間均已死亡，而依系爭買賣契約第3 條第 3 項約定，洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋3 日內，被告洪一 平應給付尾款500 萬元。然經原告劉國佐多次催告付款，並 先後以存證信函催告被告洪一平給付尾款及解約，詎其均置 之不理，原告劉國佐再次以本件起訴狀重申解除系爭買賣契 約之意思表示。則系爭買賣契約既已解除，則被告洪家俊、 洪震光取得228 地號、231-4 地號土地即屬無法律上之原因 而受利益。原告自得依民法第179 條不當得利規定，請求被 告洪家俊、洪震光將228 地號、213-4 地號土地移轉登記予 原告。又倘認原告上開聲明無理由，系爭買賣契約解除後， 依民法第259 條規定，被告洪一平負有回復原狀義務，被告 洪一平應向借名登記者即被告洪家俊、洪震光，請求移轉22 8 地號、231-4 地號土地後，再移轉登記與原告。而被告洪 一平怠於行使權利，是原告依民法第242 條規定，亦可代位 被告洪一平行使其對於被告洪家俊、洪震光之所有物返還請 求權或代位行使類推適用民法第541 條第2 項，受任人應將 其為委任人取得之權利，應移轉於委任人後，再請求被告洪 一平將228 地號、213-4 地號土地移轉登記返還予原告等語 ，並先位聲明：㈠被告洪家俊、洪震光應分別將228 地號土 地應有部分36300 分之3535，移轉登記予原告劉國佐。㈡被 告洪家俊、洪震光應分別將231-4 地號土地應有部分7348分 之55，移轉登記予原告劉國佐。㈢被告洪家俊、洪震光，應 分別將231-4 地號土地應有部分7348分之132 ，移轉登記予 原告林愛珠；備位聲明：㈠被告洪家俊、洪震光應分別將22 8 地號土地應有部分36300 分之3535，移轉登記予被告洪一 平後，被告洪一平應將上開土地應有部分，移轉登記予原告 劉國佐。㈡被告洪家俊、洪震光應分別將231-4 地號土地之 應有部分7348分之55，移轉登記予被告洪一平後，被告洪一 平應將上開土地應有部分，移轉登記予原告劉國佐。㈢被告 洪家俊、洪震光應分別將231-4 地號土地之應有部分7348分
之132 ，移轉登記予被告洪一平後，被告洪一平應將上開土 地應有部分，移轉登記予原告林愛珠。
二、被告則均以：原告林愛珠並非系爭買賣契約上之當事人，自 無契約上之權利可言。是原告林愛珠並無契約解除權，亦無 解約後之回復原狀請求權。原告林愛珠提起本件訴訟，應屬 當事人不適格。又原告劉國佐於系爭買賣契約簽訂前之87年 間，即與洪乾龍、洪劉嬌簽訂協議書，約定由原告劉國佐給 付100 萬元為對價促請洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋，被告 洪一平知悉已達成上開協議後，方於系爭買賣契約第3 條第 3 項約定洪乾龍、洪劉嬌完成搬遷才給付尾款之條件，且倘 由被告洪一平負此義務，即與給付尾款間無對立性，亦不符 附加條件之法理，自應係由原告劉國佐履行系爭買賣契約第 3 條第3 項約定之義務，然原告劉國佐始終未使洪乾隆、洪 劉嬌搬離34號房屋，況洪乾龍、洪劉嬌死亡並非等同於搬離 34號房屋，且洪乾龍、洪劉嬌死亡後，34號房屋現仍由渠等 繼承人洪錫宜居住使用，則原告劉國佐既未完成系爭買賣契 約第3 條第3 項約定之給付尾款條件，被告洪一平支付尾款 之條件並未成就，自無給付尾款之義務，更無遲延給付尾款 之違約事由存在，是原告劉國佐主張解除系爭買賣契約當不 生效力。此外，原告劉國佐與被告洪一平曾於95年8 月3 日 另立協議書（下稱系爭協議書），約定被告洪一平於95年10 月3 日前，拆除新北市○○區○○街00號、50號、52號等建 物（下稱38號等3 棟房屋），由原告劉國佐補貼被告洪一平 搬遷費235 萬元，上開補貼款自系爭買賣契約之500 萬元尾 款予以扣抵。嗣雙方將上開拆除建物期限延長至95年11月3 日。而被告洪一平已於同年10月底將38號等3 棟房屋拆除完 畢，則經扣抵後，被告洪一平應支付之尾款僅剩265 萬元， 原告劉國佐以500 萬元尾款債權所為之催告，依法亦不生催 告之效力等語資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。三、原告劉國佐與被告洪一平於88年6 月18日簽訂系爭買賣契約 ，約定被告洪一平以875 萬元購買原告劉國佐228 地號土地 應有部分3630分之707 、231-4 地號土地應有部分7348分之 110 及原告林愛珠231-4 地號土地應有部分7348分之264 ， 其中第3 條第3 項約定：「第三次付款: 餘新台幣伍佰萬元 正待洪乾龍、洪劉嬌搬離永和市○○街00號（兩造均同意誤 載為36號）參日內，買方應壹次付清尾款」。事後被告洪一 平已給付375 萬元，原告劉國佐亦依約將228 地號、231-4 地號土地登記與被告洪家俊、洪震光，即被告洪家俊、洪震 光分別自原告劉國佐處取得228 地號土地應有部分36300 分 之3535及231-4 地號土地應有部分7348分之55，自原告林愛
珠處取得231-4 地號土地應有部分7348分之132 ；之後原告 劉國佐曾於106 年3 月20日以台北北門郵局第001027號存證 信函催告被告洪一平於文到20日內給付尾款500 萬元，逾期 即解除契約，再於106 年4 月11日以台北北門郵局第000000 號存證信函以被告洪一平未給付尾款為由，為解除系爭買賣 契約之意思表示，被告洪一平迄今仍未給付尾款；洪乾龍、 洪劉嬌至遲於95年間均已死亡；原告劉國佐與被告洪一平， 曾於95年8 月3 日簽訂系爭協議書，約定被告洪一平於95年 10月3 日前拆除38號等3 棟房屋，並由原告劉國佐同意補貼 搬遷費235 萬元，且此一補貼款同意自系爭買賣契約尾款50 0 萬元中扣抵，而被告洪一平已於95年10月底將38號等3 棟 房屋拆除，並於95年10月31日以永和福和郵局第830 號存證 信函通知原告劉國佐等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買 賣契約、台北北門郵局第001027號、第001306號存證信函、 系爭協議書、永和福和郵局第830 號存證信函、土地登記謄 本、洪劉嬌除戶謄本在卷可稽（見本院卷一第15頁至第20頁 、第46頁、第53頁、第54頁、本院卷二第87頁至第97頁）， 自堪信為真實。
四、原告主張依系爭買賣契約第3 條第3 項約定，洪乾龍、洪劉 嬌搬離34號房屋後，被告洪一平給付尾款之清償期屆至，自 應給付500 萬元，經原告劉國佐催告後仍未履行，依法解除 系爭買賣契約，則被告洪家俊、洪震光自原告取得228 地號 、231-4 地號土地應有部分已無法律上原因，原告自得依不 當得利請求被告洪家俊、洪震光將228 地號、231-4 地號土 地移轉登記與原告，倘原告上開主張無理由，被告洪一平於 系爭買賣契約解除後亦負有回復原狀之義務，原告亦得代位 被告洪一平請求被告洪家俊、洪震光將228 地號、231-4 地 號土地移轉登記與被告洪一平後，再由被告洪一平移轉登記 與原告等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件 爭點厥為：被告洪一平依系爭契約第3 條第3 項給付尾款50 0 萬元之清償期是否屆至？原告劉國佐解除系爭契約，是否 有理由？原告本件請求有無理由？茲分述如下： ㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意 人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤 須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期 之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法 ，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信 原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先 ，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間
以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約 當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事 人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其 他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最 高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年 上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照） 。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋 契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事， 以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質 ，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指 當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本 質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期 之給付目的與契約利益而言。又民法所謂條件，係當事人以 將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力 之發生或消滅之一種附款，故使法律行為效力發生或消滅， 為附條件法律行為之本質。倘當事人非以法律行為效力之發 生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種 ，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行 使期限之屆至。是倘當事人就既已存在之債務，約定於預期 不確定事實發生時履行，則為清償期之約定，而非條件，倘 債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第10 1 條第1 項規定，應視為清償期已屆至，最高法院87年台上 字第1205號判例、94年度台上字第1609號裁判要旨可資參照 。
㈡查，系爭買賣契約第3 條第3 項固約定洪乾龍、洪劉嬌搬離 34號房屋3 日內，被告洪一平應給付買賣剩餘款項500 萬元 ，然系爭買賣契約已成立，且被告洪一平亦已依約給付部分 款項等情，既為兩造所不爭執，足認原告劉國佐與被告洪一 平並非係以洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋為系爭買賣契約生 效之要件，是上開契約條款所定被告洪一平應於洪乾龍、洪 劉嬌搬離34號房屋3 日內給付尾款之約定，僅係將被告洪一 平履行給付尾款義務之清償期，繫於將來不確定之事實即洪 乾龍、洪劉嬌是否搬離34號房屋，其性質自非民法第99條所 稱之條件，先予敘明。又原告主張洪乾龍、洪劉嬌已搬離34 號房屋，被告洪一平給付原告劉國佐系爭買賣契約尾款500 萬元之清償期已屆至等語，經查，洪乾龍、洪劉嬌至遲於95 年5 月間均已去世一節，固經認定如前，然查，原告劉國佐 、被告洪一平及孫正三、台富公司於86年7 月7 日曾簽訂協 議書，約定雙方共同在新北市○○區○○段00000 ○000 ○ 000 地號、240 、242 、243 地號土地上興建商業大樓，並
特別約定應將新北市○○區○○街00號及38號等3 棟房屋均 予拆除，有上開協議書在卷可稽（見本院卷二第119 頁至第 131 頁），核與原告主張原告劉國佐與被告洪一平以及孫正 三、台富公司當時就228 、231-4 地號土地及周圍土地有共 同開發計畫等語相符，且參酌上開約定內容可知，斯時合建 計畫係以拆除舊有地上物房屋，取得土地為目的，則系爭買 賣契約第3 條第3 項所稱「洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋」 ，自應係指排除他人對34號房屋之占有而言，另參以兩造均 不爭執原告劉國佐與被告洪一平另於95年8 月3 日曾簽訂系 爭協議書，約定由被告洪一平拆除38號等3 棟房屋，而被告 洪一平確實已於95年10月底將上開房屋拆除完畢等情，益徵 系爭買賣契約第3 條第3 項約定洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房 屋之真意乃在排除他人對於34號房屋占有後，進而得以進行 後續拆除，俾利雙方遂行合建計畫，自非僅指洪乾龍、洪劉 嬌未繼續居住於34號房屋而言。是原告主張系爭買賣契約第 3 條第3 項所稱之洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋，於渠等至 遲於95年去世時已發生等語，尚無可採。又34號房屋目前由 洪乾龍、洪劉嬌之繼承人洪錫宜占有使用一情，業具證人洪 錫宜到庭證述明確（見本院卷一第126 頁至第128 頁），且 與訴外人即洪錫宜胞兄洪錫勳之查訪紀錄相符，有新北市政 府警察局永和分局106 年6 月26日新北警永刑字第10634373 41號函所附之查訪紀錄表在卷可查（見本院一第93頁至第95 頁），足認34號房屋現仍由他人所占有使用一情至明。是系 爭買賣契約第3 條第3 項所定被告洪一平給付尾款之清償期 尚未屆至亦堪認定。
㈢再原告主張系爭契約第3 條第3 項約定促使洪乾龍、洪劉嬌 搬離34號房屋之義務應由被告洪一平履行等語，然為被告所 否認，經查，系爭買賣契約第3 條係針對付款日期及移交日 期之約定，其中第1 、2 項約定簽約時被告洪一平應給付12 0 萬元，待原告劉國佐將228 地號、231-4 地號土地移轉登 記3 日內，應給付255 萬元，且原告劉國佐收到第1 次款項 時即將土地點交被告洪一平等情，有系爭買賣契約在卷可佐 （見本院卷一第15頁），而兩造對於原告已將228 地號、23 1-4 地號土地均已移轉登記與被告洪家俊、洪震光所有一節 均不爭執，可知原告劉國佐業將上開土地點交予被告洪一平 並完成所有權移轉登記，已非228 地號、231-4 地號土地共 有人之一，復參酌原告劉國佐與被告洪一平當時確實就228 、231-4 地號土地周圍土地有合作興建商辦大樓之計畫，俱 如上述，則排除洪乾龍、洪劉嬌對34號房屋之占有後，被告 洪一平給付尾款之清償期雖因此屆至，然此顯有利於原告劉
國佐與被告洪一平間當時合建計畫之進行，是以，對被告洪 一平而言，使洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋自非單純為給付 尾款期限屆至之不利益，再佐以38號等3 棟房屋均係被告洪 一平依系爭協議書約定而於95年10月底拆除完畢，是綜合以 上各情，本院認系爭買賣契約第3 條第3 款所約定排除洪乾 龍、洪劉嬌對34號房屋占有之義務自應由被告洪一平為之較 符合契約之真意。被告雖抗辯原告劉國佐於系爭買賣契約成 立前之87年4 月20日與洪乾龍、洪劉嬌簽訂協議約定洪乾龍 、洪劉嬌應自34號房屋搬遷，交由原告劉國佐拆除，並由原 告劉國佐給付共計100 萬元，可見系爭買賣契約第3 條第3 項使洪乾龍、洪劉嬌搬遷34號房屋之義務應由原告劉國佐履 行等語，並提出上開協議書為證，然原告劉國佐與洪乾龍、 洪劉嬌於87年4 月20日所簽立之協議書第4 條約定：「本協 議書三份，有效期限1 年（自87年4 月20日起至88年5 月20 日止）。乙方（即原告劉國佐）在有效期限內未實施整地， 甲方（即洪乾龍、洪劉嬌）即可沒收押金50萬元正」，有上 開協議書在卷可佐（見本院卷二第157 頁），可知原告劉國 佐與洪乾龍、洪劉嬌所約定之履行期限於系爭買賣契約簽訂 前早已屆至，惟洪乾龍、洪劉嬌顯未依約自34號房屋搬遷， 此復與原告主張因原告劉國佐前與洪乾龍、洪劉嬌協調失敗 後，方簽訂系爭買賣契約等語一致，則上開協議書至多僅能 認原告劉國佐於系爭買賣契約簽訂前亦曾促使洪乾龍、洪劉 嬌搬離34號房屋，與系爭買賣契約第3 條第3 項之約定乃屬 二事，尚難憑此遽認原告劉國佐即負有系爭買賣契約第3 條 第3 項所定促使洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋一情實現之義 務。是被告抗辯洪乾龍、洪劉嬌搬離34號房屋之義務應係原 告劉國佐負責履行等語，自無可採。
㈣承上，系爭買賣契約第3 條第3 項約定促使洪乾龍、洪劉嬌 搬離34號房屋應由被告洪一平為之一節，業經認定於前，然 34號房屋現仍由洪乾龍、洪劉嬌繼承人洪錫宜居住占有，業 經說明於前，可見被告洪一平自88年起至今，迄未促使約定 之事實發生，期間已有19年餘，足認被告洪一平以消極、放 任之不作為之不正當行為阻止事實之發生，是依前揭最高法 院判例及裁判意旨，自應類推適用民法第101 條第1 項規定 ，視為清償期已屆至，則本件被告洪一平依系爭買賣契約第 3 條第3 項給付尾款500 萬元應視為清償期已屆至。又兩造 均未爭執原告劉國佐前於106 年3 月20日先以台北北門郵局 第001027號存證信函催告被告洪一平於20日內給付尾款500 萬元後，再於106 年4 月11日以台北北門郵局第001306號存 證信函解除系爭買賣契約等事實，是被告洪一平經原告劉國
佐催告履行後，迄未給付尾款，則原告主張系爭買賣契約已 合法解除等語，自屬有據。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179 條定有明文。系爭買賣契約既已經原告劉國佐合法解 除，則原告已無移轉228 地號、231-4 地號土地之義務，被 告洪家俊、洪震光自原告取得228 地號、231-4 地號土地之 法律上之原因已嗣後不存在，且原告因此受有損害，自得依 不當得利之法律關係，請求被告洪家俊、洪震光返還該不當 得利。至被告抗辯原告林愛珠並非系爭買賣契約當事人，不 得提起本件訴訟，應屬當事人不適格等語，然本件原告係基 於不當得利之法律關係為請求，且當事人適格係指當事人對 特定訴訟標的有實施訴訟之權能，至其實體上就訴訟標的的 法律關係是否確有處分權能應屬訴有無理由之問題，並非關 於當事人適格之要件有所欠缺，是被告此部分所辯，尚無可 採。則原告請求被告洪家俊、洪震光分別應將228 地號、23 1-4 地號土地移轉登記予原告，應屬有據。
五、從而，原告依不當得利之法律關係，先位請求：㈠被告洪家 俊、洪震光應分別將228 地號土地應有部分36300 分之3535 ，移轉登記予原告劉國佐。㈡被告洪家俊、洪震光應分別將 231-4 地號土地應有部分7348分之55，移轉登記予原告劉國 佐。㈢被告洪家俊、洪震光應分別將231-4 地號土地應有部 分7348分之132 ，移轉登記予原告林愛珠，為有理由，應予 准許。末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明 ，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由 時，即要求就後順序之請求加以栽判，法院審理應受此先後 位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸栽判 。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最 高法院97年度台上字第111 號判決意旨參照）。本件原告之 先位聲明訴既經准許，則備位之訴部分，本院即毋庸審究裁 判，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第五庭 法 官 蔡惠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 王嘉蓉