臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2047號
原 告 黃雪霞
黃清松
黃清貴
黃秀梅
余冠逸（即黃秀玉之承受訴訟人）
余冠霖（即黃秀玉之承受訴訟人）
余宣萱（即黃秀玉之承受訴訟人）
上七人共同
訴訟代理人 張志朋律師
伍徹輿律師
被 告 朱碧（原名：江冠慧）
蔡萱芝
廖宗建
胡建偉
朱庭萱（原名：胡雅婷）
上五人共同
訴訟代理人 王可文律師
周廷威律師
吳勇君律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107 年4 月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告朱碧應自新北市○○區○○段○○○○○號，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號四樓之三之房屋遷出，並將上開房屋騰空返還原告及其他共有人全體。
被告朱碧應給付原告應自民國一○六年四月二十七日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告黃雪霞、黃清松、黃清貴、黃秀梅各新臺幣壹仟零肆拾壹元，及按月給付原告余冠逸、余冠霖、余宣萱各新臺幣參佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告朱碧負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾捌萬玖仟陸佰伍拾柒元供擔保後，得假執行。但被告朱碧如以新臺幣肆佰柒拾陸萬捌仟玖佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命之各期給付於到期後，各得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168 條 、第169 條第1 項及第170 條至前條之規定，於有訴訟代理 人時不適用之。第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應 提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第16 8 條、第173 條前段、第175 條第1 項及第176 條分別定有 明文。查本件於民國106 年4 月18日起訴後，原告黃秀玉於 106 年6 月29日死亡，其繼承人為余冠逸、余冠霖、余宣萱 等人，而其等已於106 年11月6 日具狀聲明承受訴訟等情， 有民事聲明承受訴訟狀、被繼承人之除戶戶籍謄本、繼承系 統表、繼承人之戶籍謄本等件附卷為證（見本院卷㈡第9 頁 、第10頁、第65頁至第71頁），核與前揭法條規定相符，應 予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。 查本件原告原起訴聲明為：「一、被告應自坐落新北市○○ 區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○路000 號4 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋騰空遷讓 返還原告及其餘共有人。二、被告應自106 年3 月1 日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付每一原告各新臺幣（下 同）1,041 元，被告其中一人為給付者，其他被告則免為給 付。」等語（見本院卷㈠第12頁），嗣於107 年2 月27日當 庭將訴之聲明更正為：「一、被告應自系爭房屋遷出，並將 系爭房屋騰空遷讓返還原告及其餘共有人。二、被告應自10 6 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 黃雪霞、黃清松、黃清貴、黃秀梅各1,041 元，及按月給付 原告余冠逸、余冠霖、余宣萱各347 元，被告其中一人為給 付者，其他被告則免為給付。」等語（見本院卷㈠第507 頁 、第512 頁），復於107 年4 月10日當庭再將訴之聲明更正 為：「一、被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓 返還原告及其餘共有人。二、被告應自106 年3 月1 日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告黃雪霞、黃清松、 黃清貴、黃秀梅各1,041 元，及按月給付原告余冠逸、余冠 霖、余宣萱各347 元。」等語（見本院卷㈡第192 頁），經 核原告上開更正並未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完 足、明確，於法核無不符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠訴外人黃秋澤前於91年1 月8 日向被告朱碧購買其名下所有 坐落新北市○○區○○段0000地號土地（重測前為南勢角段
頂南勢角小段149 之17地號土地，下稱系爭土地），及其上 同段4102、4109建號（重測前為南勢角段頂南勢角小段3868 6 、38687 、38680 建號）建物即系爭房屋（與系爭土地則 合稱系爭房地），被告朱碧並於91年1 月30日將系爭房地所 有權移轉登記予黃秋澤。嗣黃秋澤於105 年9 月16日死亡， 原告黃雪霞、黃清松、黃清貴、黃秀梅，以及訴外人黃秀玉 、黃錦順為其繼承人，並於105 年11月14日就系爭房地辦理 繼承登記完畢；黃秀玉則於106 年6 月29日死亡，原告余冠 逸、余冠霖、余宣萱為其繼承人，且於106 年9 月6 日就系 爭房地亦已辦理繼承登記完畢，故系爭房地現為原告等7 人 及黃錦順所共有。
㈡又黃秋澤生前因與被告朱碧友好，故同意其暫住於系爭房屋 ，惟被告朱碧竟未得黃秋澤之同意，即擅自將被告蔡萱芝、 廖宗建、胡建偉、朱庭萱之戶口遷入系爭房屋，且被告朱碧 於黃秋澤去世後，仍持續無權占有系爭房屋及停車位，而原 告黃秀梅業於106 年2 月2 日以永和秀朗郵局第21號存證信 函通知被告等人應於106 年3 月1 日前自系爭房屋遷出，並 騰空返還予全體共有人，然被告等人迄今仍置之不理，未肯 搬離，導致原告等7 人及其餘共有人就系爭房屋完全無法使 用收益，原告等7 人自得依民法第821 條、第767 條第1 項 前段規定，請求被告等人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰 空返還予全體共有人。
㈢被告雖辯稱黃秋澤未給付購買系爭房屋之價金，被告等人係 有權占有系爭房屋云云，惟依黃秋澤與被告朱碧於91年1 月 8 日就系爭房地所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約）所載，其中第3 條：「買賣價款總額議定為430 萬元 。其支付方式為：⒈本契約成立同時由甲方（指黃秋澤）付 與乙方（指被告朱碧）定金40萬元；⒉乙方交付所有權狀及 繳稅、過戶所須資料，甲方付給乙方20萬元；⒊餘款於乙方 點交房屋時甲方一次付清，原則上甲方承擔乙方之銀行貸款 」、第4 條「移交不動產日：完成過戶後2 個星期內。」、 第9 條「有關本不動產地價稅、房捐稅乙方應付擔至房屋點 交日為止其後由甲方自理。」。而被告朱碧係於90年2 月20 日向土地銀行辦理貸款購買系爭房屋，嗣後於91年1 月30日 以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予黃秋澤，黃秋澤 則係向台北國際商業銀行貸款購買系爭房地，黃秋澤並於91 年3 月5 日清償被告朱碧於土地銀行之貸款，顯見黃秋澤已 依系爭買賣契約之約定清償貸款、給付價金，且系爭房地91 至104 年之地價稅及房屋稅均係由黃秋澤所繳納，堪認系爭 房地應已完成點交，倘黃秋澤確有價金尾款未付清，被告朱
碧豈有可能十多年間均未向黃秋澤請求，故被告此部分抗辯 ，除有悖常情外，亦與事實不符，不足採信。
㈣再者，被告等人未經原告等7 人同意擅自占有系爭房屋，且 持續無權占有系爭房屋使用迄今，自有因此而獲得利益，原 告等7 人既為系爭房屋之所有權人，自得依民法第179 條、 土地法第97條之規定，向被告等人請求依系爭房地申報地價 年息百分之10計算相當於租金之不當得利，而系爭土地於10 5 年度之申報地價為38萬5,529 元，加上系爭房屋於105 年 度之課稅現值為36萬4,000 元，則系爭房地之年租金應為7 萬4,953 元（計算式：749,529 元×10％＝74,953元），月 租金為6,246 元（計算式：74,953元÷12月＝6,246 元）。 準此，原告黃雪霞、黃清松、黃清貴、黃秀梅各得請求被告 等人自106 年3 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付 1,041 元（計算式：6,246 元×1/6 ＝1,041 元）；原告余 冠逸、余冠霖、余宣萱各得請求被告等人自106 年3 月1 日 起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付347 元（計算式：1,04 1 元×1/3 ＝347 元）。
㈤並聲明：
⒈被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告及 其餘共有人。
⒉被告應自106 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告黃雪霞、黃清松、黃清貴、黃秀梅各1,041 元， 及按月給付原告余冠逸、余冠霖、余宣萱各347 元。 ⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告朱碧與黃秋澤係男女朋友關係，系爭房屋係被告朱碧所 出資購買，並登記於自身名下，後於91年間將系爭房屋出售 予黃秋澤，買賣價金為430 萬元，且因信任黃秋澤之故，被 告朱碧便先行辦理所有權移轉登記，待黃秋澤給付價金後， 再行點交系爭房屋。詎料，黃秋澤僅於系爭買賣契約成立時 給付40萬元、交付所有權狀過戶時給付20萬元、清償銀行貸 款290 萬元後，尚有尾款80萬元未給付，黃秋澤迄今既尚未 給付買賣價金尾款，故系爭房屋尚未點交予黃秋澤，且雙方 並約定於黃秋澤給付價金前，系爭房屋實質上仍屬被告朱碧 所有，自可由被告朱碧自由使用收益，而被告朱碧除同意黃 秋澤得共同居住於系爭房屋內，並同意被告朱碧之弟妹即被 告蔡宣芝、被告朱碧之子女即被告廖宗建、胡建偉、朱庭萱 之戶口遷入系爭房屋。由上可知，被告朱碧方為系爭房屋之 實際所有權人，原告等7 人自不得要求被告等人自系爭房屋
遷出。
㈡又縱認原告等7 人業已取得系爭房屋之所有權，惟因黃秋澤 迄今仍未給付買賣價金尾款予被告朱碧，被告朱碧雖已將系 爭房屋所有權移轉登記予黃秋澤，惟尚未將系爭房屋點交予 黃秋澤，則於黃秋澤未給付價金前，被告朱碧即不負交屋之 義務，被告朱碧自得主張同時履行抗辯權，而原告等人既為 黃秋澤之繼承人，自應承受黃秋澤財產上之一切權利義務， 則於原告等7 人未給付價金前，被告等人自得拒絕交付系爭 房屋。被告等人既係基於與黃秋澤間之買賣關係而占有使用 系爭房屋，自具有正當占有權源。更何況，被告朱碧於黃秋 澤在105 年9 月16日過世後即未居住於系爭房屋內，現僅有 收取系爭房屋之停車位租金，另其餘被告則係從未居住於系 爭房屋內，僅係設籍於該處，而被告廖宗建已於106 年4 月 8 日將戶籍遷出；被告蔡宣芝、胡建偉、朱庭萱則係於106 年5 月9 日將戶籍遷出，堪認被告等人現均未占有、使用及 管理系爭房屋。
㈢再者，縱認原告等7 人之請求為有理由（此乃假設語），然 黃秋澤之繼承人均明知被告朱碧與黃秋澤間就系爭房屋之實 際使用狀況，黃秋澤生前多年來從未有過爭議，且被告朱碧 為系爭房屋之實際所有權人一事，更認識被告蔡宣芝、廖宗 建、胡建偉、朱庭萱，卻於起訴時稱完全不認識被告等人， 更於黃秋澤在世時，長達數十年均未行使其權利，現始向被 告等人提起本件訴訟，本於行使權利之外觀，確係以損害被 告等人權益為目的，且顯然係使用悖於誠實信用原則之手段 ，故原告等人所行使之所有物返還請求權，堪認違反上開規 定，實屬無據。
㈣承前所述，被告朱碧就系爭房屋屬有權占有，原告空言請求 相當於租金之不當得利，除未盡舉證之責外，且請求申報地 價年息百分之10計算之租金，亦屬過高。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭房地原為黃秋澤所有，黃秋澤於105 年9 月16 日死亡後，其繼承人為黃秀玉、黃錦順及原告黃雪霞、黃清 松、黃清貴、黃秀梅，並經上開繼承人於105 年11月14日就 系爭房地辦理繼承登記完畢，嗣黃秀玉於106 年6 月29日死 亡，其繼承人為原告余冠逸、余冠霖、余宣萱，復經該等繼 承人於106 年9 月6 日就系爭房地辦理繼承登記完畢，現由
黃錦順與原告黃雪霞、黃清松、黃清貴、黃秀梅、余冠逸、 余冠霖、余宣萱等人共有（原告黃雪霞、黃清松、黃清貴、 黃秀梅應有部分6 分之1 、原告余冠逸、余冠霖、余宣萱應 有部分18分之1 ）之事實，業據原告提出建物第一類謄本、 遺產分割協議書、土地登記第一類謄本、新北市地籍異動索 引、黃秀玉除戶謄本、繼承系統表及其繼承人余冠逸、余冠 霖、余宣萱之戶籍謄本等件在卷為憑（見本院卷㈠第45頁至 第47頁、第57頁至第61頁、第71頁至第73頁、本院卷㈡第45 頁至第47頁、第65頁至第71頁），應堪信為真實。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按關於土地登記，係 主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之 經驗法則，其完成登記之內容可推認為真實，即所謂表現證 明，因此否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登 記內容係由其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適 用，此有最高法院100 年度台上字第387 號判決意旨可供參 照。查系爭房地自91年1 月30日即登記為黃秋澤所有，有系 爭房地之新北市地籍異動索引在卷為證（見本院卷㈠第261 頁、第307 頁），可認原告就黃秋澤原為系爭房地所有權人 ，其等因繼承取得系爭房地所有權之應有部分乙節，已盡相 當之舉證。至被告抗辯：系爭房屋原為被告朱碧所出資購買 ，並登記於被告朱碧名下，雖於91年間出售與黃秋澤，並移 轉所有權登記與黃秋澤，然當時買賣價金約定為430 萬元， 黃秋澤尚有尾款80萬元未給付被告朱碧，且系爭房地尚未點 交，故被告朱碧仍為系爭房屋之實際上所有權人等情，既為 原告所否認，被告自應就其占有權源之存在負舉證責任。經 查：
⒈被告朱碧於91年1 月8 日將系爭房地出賣予黃秋澤，並簽訂 不動產買賣契約書，且於91年1 月30日移轉系爭房地所有權 登記予黃秋澤等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地不動產 買賣契約書在卷可佐（見本院卷㈡第41頁至第43頁）。被告 固稱黃秋澤並未依約給付買賣價金尾款80萬元，且系爭房地 尚未點交云云，惟觀諸前揭不動產買賣契約書第3 條第3 款 約定：「餘款於乙方（即被告朱碧）點交房屋時甲方（即黃 秋澤）一次付清。原則上甲方承擔乙方銀行貸款（甲方擬申 請首購優惠利率）」、第4 條約定：「移交不動產期日：完 成過戶後二個星期內」、第9 條約定：「有關不動產地價稅 、房捐稅乙方應付（負之誤）擔至房屋點交日為止其後由甲 方自理。至水電費經甲乙雙方言明乙方移交房屋之日起歸甲 方付擔至上項乙方應負擔之各項稅捐費等如有未納經甲方墊
付者聽由甲方自應付價款內扣除之」、第10條後段約定：「 若甲方有貸款額度不足時，甲方應於交付尾款時，以現金一 併補足」等語，又被告自承黃秋澤業已清償系爭房地銀行貸 款290 萬元，併參以被告朱碧原於90年2 月20日將系爭房地 設定抵押權與權利人即臺灣土地銀行股份有限公司，嗣於91 年1 月30日移轉系爭房地所有權登記予黃秋澤後，由黃秋澤 於91年2 月25日就系爭房地設定抵押權與權利人台北國際商 業銀行股份有限公司，臺灣土地銀行股份有限公司於91年3 月5 日即刪除前揭抵押權設定等情，此有新北市地籍異動索 引在卷可參（見本院卷㈠第307 頁、第309 頁），是依上開 買賣契約書第3 條第3 項、第10條後段約定內容，可知黃秋 澤給付買賣價金餘款或尾款與被告朱碧之時間，應即為其就 系爭房地辦理房屋貸款後承擔被告朱碧原房屋貸款之時，而 黃秋澤既已依上開買賣契約書第3 條第3 項約定承擔被告朱 碧就系爭房地之銀行貸款，業如前述，足見黃秋澤業已依同 條項約定付清買賣價金餘款，而被告朱碧亦已依同條項約定 點交系爭房屋與黃秋澤。再者，系爭房地之91年至105 年之 地價稅、93年至105 年之房屋稅均為黃秋澤所繳納，亦為被 告所不爭執，有系爭房地91年至105 年地價稅繳款書、93年 至105 年全期房屋稅繳納證明書在卷足證（見本院卷㈠第75 頁、第77頁、本院卷㈡第127 頁至第179 頁），是黃秋澤已 依上開買賣契約書約定負擔系爭房地點交後之地價稅、房屋 稅，益徵系爭房地已於91年間被告朱碧出售予黃秋澤後完成 點交無訛。又黃秋澤亦持有系爭房屋之所有權狀（見本院卷 ㈠第53頁），衡情所有權人將表彰土地所有之權狀交付他人 時，通常必待權利移轉時始交付，足認系爭房地買賣時應已 完成房地之交付，黃秋澤始得持有系爭房屋之所有權狀。另 被告自承被告朱碧與黃秋澤就系爭房地於91年1 月8 日簽定 不動產買賣契約書後，黃秋澤與被告朱碧共同居住於系爭房 屋內，至黃秋澤於105 年9 月16日死亡後，被告朱碧即未居 住於系爭房屋等語（見本院卷㈠第123 頁、本院卷㈡第192 頁），而不動產價值甚高，如非黃秋澤已依約將系爭房地尾 款給付被告朱碧，被告朱碧何以14餘年均未向同居人即黃秋 澤請求該買賣價金之尾款，實與常情不符。基此，被告抗辯 黃秋澤並未依約給付系爭房地買賣價金尾款80萬元，系爭房 地尚未點交云云，要非可採。
⒉準此，系爭房地於被告朱碧於91年1 月8 日已將系爭房地出 賣予黃秋澤，且於91年1 月30日移轉系爭房地所有權登記予 黃秋澤，又系爭房地業已完成點交，黃秋澤亦已清償買賣價 金完畢，則黃秋澤因上開買賣之法律關係而為系爭房地登記
及實質所有權人，足堪認定。
㈢至被告抗辯：黃秋澤之繼承人均明知被告朱碧與黃秋澤間就 系爭房屋之實際使用狀況，黃秋澤生前多年來從未有過爭議 ，且於黃秋澤在世時，長達數十年均未行使其權利，現始向 被告提起本件訴訟，本於行使權利之外觀，確係以損害被告 權益為目的，且顯然係使用悖於誠實信用原則之手段云云。 然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148 條第1 項定有明文。又權利之行使，是否 以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益 ，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定 之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受 之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權 利社會化之基本內涵所必然之解釋。次按所有人對於無權占 有者得請求返還之，對於妨害其所有權者得請求除去之，民 法第767 條定有明文。是民法第767 條之所有物返還請求權 係具有物權之排他、對世之效力，而與債權僅具相對性而於 當事人間有效不同，故所有人自得本於所有權之作用，對現 在無權占有或妨害其所有權之任何人主張權利。本件原告因 繼承法律關係而各取得系爭房地所有權之應有部分，已如前 述，被告亦自承被告朱碧至黃秋澤死亡前即105 年9 月16日 係居住於系爭房屋，且系爭房地停車位之租金現仍由被告朱 碧領取等情（見本院卷㈡第192 頁至第194 頁），是原告與 其他全體共有人所共有系爭房屋之經濟價值，顯因被告朱碧 占有、使用、管理系爭房屋而陷於無法占有、使用、管理之 情形，其等財產權自屬受有侵害，故本於系爭房地所有權人 及共有人之正當地位，提起本件遷讓房屋之訴，係實現憲法 保障其實體上財產權及程序上訴訟權之正當手段，自非專以 損害他人為目的，亦無違反公共利益。是被告上開所辯，自 無可取。從而，被告朱碧既無法舉證證明其取得占有、使用 、管理系爭房屋係有正當權源之事實，堪認被告自屬無權占 用系爭房屋。另原告主張被告蔡萱芝、廖宗建、胡建偉、朱 庭萱占有系爭房屋乙節，為被告所否認，原告僅以其等均有 設籍於系爭房屋為憑，惟衡諸常情，現今民眾設籍於非居所 地之原因甚多，或為就學、就業，或為取得社會福利資源， 是本院尚難僅憑上開被告均曾設籍過系爭房屋之情形而認渠 等有占有、使用系爭房屋之事實，又原告未就此部分主張舉 證以實其說，是原告空言主張被告蔡萱芝、廖宗建、胡建偉 、朱庭萱為系爭房屋之現占有人，尚乏依據，並無可採。 ㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有權者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767 條第1 項前段、第821 條分別有明文規定。查原 告均為系爭房屋之共有人，且被告朱碧就系爭房屋並無占用 之正當權源等情，已如前述。則原告依民法第767 條、第82 1 條規定，請求被告朱碧應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋 騰空遷讓返還原告及其餘共有人全體，洵屬有據，應予准許 。至原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告蔡萱芝 、廖宗建、胡建偉、朱庭萱應自系爭房屋遷出，並將系爭房 屋騰空遷讓返還原告及其餘共有人全體乙情，因原告未舉證 證明上開被告為系爭房屋之現占有人，是原告此部分請求， 難認有據。
㈤原告請求被告自106 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告相當於不當得利租金乙節，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該 利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條各有明文。次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋 必須使用該房屋之基地（最高法院102 年度台上字第232 號 判決意旨參照）。又無權占有使用他人所有之不動產，可獲 得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害， 為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨 參照）。是無權占有房屋人顯係無法律上原因而受占有使用 房屋及所坐落基地之利益，並已致房屋所有權人無法管領使 用房屋而受有損害，房屋所有權人即得依不當得利之法律關 係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能 返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當 於租金之不當得利。本件被告朱碧占有系爭房地並無合法權 源，業如前述，則其無法律上之原因而受利益，致原告受有 損害，揆之上揭說明，原告依民法第179 條規定，請求被告 朱碧按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。 ⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。而無權 占用房屋所受之不當得利，當以建築物及其基地之總價額為 基準（最高法院97年度台上字第323 號判決意旨參照）。次 土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定 地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之 價額，土地法施行法第25條亦有明定。再土地法第148 條規 定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。則依 上開說明，土地法第97條第1 項規定所謂之土地申報價額，
係指該土地之申報地價。又所謂年息百分之10為限，乃指租 金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之10計 算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用之經 濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。本院審酌系 爭土地之105 年1 月申報地價為每平方公尺1 萬8,880 元， 有土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷㈠第71頁），系 爭房屋坐落於系爭土地，總面積為70.52 平方公尺，有建物 登記第一類謄本在卷可查（見本院卷㈠第45頁），而系爭房 屋課稅現值為36萬4,000 元，有新北市稅捐稽徵處105 年全 期房屋稅繳納證明書附卷可佐（見本院卷㈠第77頁）。復徵 諸系爭房屋位在新北市中和區南勢角段地區，為鋼筋混凝土 建造9 層建物之第4 層，鄰地房屋交易價格約為每平方公尺 8 萬8,537 元，及系爭房屋坐落地點附近有華夏科技大學及 圖書館、國道三號高速公路等情觀之，有系爭房屋建物所有 權狀、內政部不動產交易實價查詢服務網交易資料、google 地圖網址資料等件在卷可佐（見本院卷㈠第53頁、第139 頁 、本院卷㈡第51頁），是本院認定原告主張不當得利損害金 應以系爭土地申報地價及房屋評定現值年息百分之8 為適當 。以此計算，原告所得按月請求之不當得利損害金合計為每 月1 萬1,303 元（計算式詳如附表所示），是原告黃雪霞、 黃清松、黃清貴、黃秀梅得請求被告朱碧按月給付其等之不 當得利金額各為1,884 元（計算式：1 萬1,303 元×1/6 ＝ 1,884 元，元以下四捨五入，下同）；原告余冠逸、余冠霖 、余宣萱得請求被告朱碧按月給付其等之不當得利金額各為 628 元（計算式：1 萬1,303 元×1/6 ×1/3 ＝628 元）， 而原告黃雪霞、黃清松、黃清貴、黃秀梅就上開不當得利金 額各僅請求1,041 元；原告余冠逸、余冠霖、余宣萱就上開 不當得利金額各僅請求347 元，則其等主張，尚屬適當，應 為可採。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。查本件被告朱碧應為之前揭不 當得利給付，係屬不確定期限之債務，應經催告後，被告朱 碧自受催告時起始負遲延責任，而應給付原告法定遲延利息 。原告雖以所寄送之存證信函通知被告朱碧於106 年3 月1 日前搬離為催告之表示，並提出存證信函暨回執證明等件在
卷為憑（見本院卷㈠第63頁至第69頁），惟觀諸上開存證信 函內容，並無對被告表示請求本件相當於租金之不當得利之 內容，是原告前揭起算日期，應屬有誤，又原告於起訴時業 已以起訴狀內容向被告朱碧給付上開不當得利金額，是應以 起訴狀繕本送達被告時起為催告之意思表示，有民事起訴狀 1 分在卷可查（見本院卷㈠第11頁至第21頁），該起訴狀繕 本於106 年4 月26日送達被告朱碧，有本院送達證書在卷可 稽（見本院卷㈠第87頁），是被告朱碧迄未給付，自應負遲 延責任。基此，原告請求被告朱碧應自106 年4 月27日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告前揭不當得利金額，應 屬有據，逾此範圍之請求，則非有理。
⒋至原告依不當得利之法律關係，請求被告蔡萱芝、廖宗建、 胡建偉、朱庭萱返還相當於租金之利益部分，因原告並未能 證明上開被告實際居住於系爭房屋，復未能證明其等有無權 占有系爭房屋，是原告此部分請求，尚乏證據，即無可採。四、從而，原告依民法767 條第1 項前段、第821 條規定請求被 告朱碧自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告及其餘 共有人全體；並依民法第179 條規定請求被告朱碧自106 年 4 月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告黃雪霞、 黃清松、黃清貴、黃秀梅各1,041 元，及原告余冠逸、余冠 霖、余宣萱各347 元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之 請求，則均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
六、本判決第一項原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告 假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額宣告之；本判決第二項係屬所命給付之金額未逾 50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定， 應依職權宣告假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部分 之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之 。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項 。中 華 民 國 107 年 5 月 15 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫
附表：系爭房屋、土地相當月租金之不當得利計算式，元以下四 捨五入
（系爭土地105 年1 月每平方公尺申報地價1 萬8,880元×面積7 0.52平方公尺＋系爭房屋現值36萬4,000 元）×8 ％÷12＝1萬 萬1,303 元）
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。中 華 民 國 107 年 5 月 15 日
書記官 林怡秀