臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第245號
上 訴 人 陳美容
訴訟代理人 黃博彥律師
被 上訴人 李守晟（原名李新乾）
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國106 年
5 月19日本院板橋簡易庭106 年度板簡字第605 號第一審判決提
起上訴，經本院於107 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹拾貳萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠上訴人因開設卡拉OK店而向伊借款新臺幣（下同）38萬元， 並約定每月利息為2,000 元，惟因上訴人無力償還，故於民 國95年6 月5 日將其所有坐落新北市○○區○○路000 巷0 號6 樓頂樓（下稱系爭房屋）出租予伊作為鴿舍使用，租賃 期間自95年6 月5 日至105 年6 月4 日共10年，每月租金為 2,000 元，押租金為38萬元，上訴人並同意伊以借款利息抵 扣租金，兩造除簽訂系爭房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契 約）外，上訴人並開立面額38萬元之本票交與伊收執，以為 押租金債權之擔保，顯見兩造已合意將38萬元借款契約更改 為押租金契約，並約定於系爭租賃契約終止時返還。伊每月 並給付1,500 元作為水電費補貼，另於每年夏季即5 月至10 月時因鴿舍需使用冷氣，故每月再多加1,500 元作為水電費 之補貼。又於租期屆至後，上訴人同意伊暫緩搬遷至105 年 度鴿子冬季比賽結束，且伊亦已於105 年9 、10月間以口頭 向上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，故伊僅使用至 105 年12月左右即遷移並拆除部分鴿舍，其餘部分係因上訴 人不同意伊移走，才會將部分鴿舍繼續留在頂樓，故伊並無 違反系爭租賃契約之情形。準此，兩造間之系爭租賃契約既 已終止，然上訴人迄今仍未返還押租金38萬元，伊自得請求 返還。
㈡再退萬步言之，縱認伊無法證明已得上訴人同意暫緩搬遷， 而需支付相當於租金之不當得利及違約金，亦應考量上訴人 迄未返還押租金，亦未曾要求伊需立即遷出等情，而免除伊 之違約責任，上訴人主張高額違約金及抵銷，均無理由。
二、上訴人則以：
㈠伊於簽立系爭租賃契約前確實有向被上訴人借款38萬元，其 後於商量如何還款時，兩造協議並同意以被上訴人無償或遠 低於市價之方式使用系爭房屋作為鴿舍10年，作為兩造間上 開借款之對價，伊既已依約使被上訴人以近乎無償方式使用 系爭房屋逾10年期間，應認伊已履行其返還38萬元借款之義 務，亦即已完全清償38萬元借款，被上訴人自無理由再以請 求返還押租金之方式，要求伊給付38萬元予被上訴人。又縱 認兩造間並無以10年近乎無償使用系爭房屋作為清償38萬元 借款之約定，惟被上訴人已於106 年10月20日準備程序中自 承38萬元借款業已轉成系爭租賃契約之押租金等語，顯見兩 造間已約定變更債之內容，將借款轉換成押租金甚明。 ㈡再者，被上訴人自95年6 月5 日起至105 年6 月4 日止均未 繳納租金，共計積欠24萬元；另因系爭租賃契約已於105 年 6 月4 日屆至，且伊口頭反對被上訴人繼續使用，惟被上訴 人仍繼續使用至106 年4 月4 日止，伊自得依系爭租賃契約 第6 條約定，每月向被上訴人請求按照租金5 倍之違約金即 1 萬元，故伊於此段期間得向被上訴人請求10萬元之違約金 。據此，被上訴人積欠伊之租金及違約金共計34萬元，與被 上訴人請求伊返還之押租金38萬元，兩相抵銷後，被上訴人 所得向伊請求之金額應僅為4 萬元。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即命上訴人給付38萬元，及自 105 年6 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息，上訴人對原審判決不服提起上訴，並聲明：㈠原判決 廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。㈢第一審、第二審訴 訟費用均由被上訴人負擔。上訴人則為答辯聲明：㈠上訴駁 回。㈡上訴費用由上訴人負擔。
四、本院之判斷：
㈠被上訴人主張兩造間成立38萬元借款之法律關係，且由其給 付38萬元借款與上訴人收受後，其於95年6 月5 日向上訴人 承租系爭房屋作為鴿舍使用，兩造並訂有系爭租賃契約，約 定租賃期間自95年6 月5 日起至105 年6 月4 日止，每月租 金為2,000 元，押租金為38萬元，上訴人並於簽約當日開立 面額38萬元之本票交與其收受等情，為上訴人所不爭執，並 有系爭租賃契約、前揭38萬元本票等影本在卷可證（見板簡 卷第12頁至第16頁），此部分事實應堪信實。上訴人雖稱： 兩造當時約定以被上訴人無償或遠低於市價之方式使用系爭 房屋10年，作為兩造間38萬元借款之對價等情，然為被上訴 人否認，復觀諸系爭租賃契約內容（見板簡卷第12頁至第15 頁），兩造業已明確約定租賃標的物、租賃期間、每月租金
及押租金等情，並無上訴人所稱以被上訴人無償使用系爭房 屋10年作為上開38萬元借款對價等情節，上訴人亦無提出相 關證據以實其說，其此部分主張，尚乏依憑，應無可採。另 被上訴人主張兩造於簽立系爭租賃契約時，約定將兩造間前 揭38萬元之借款轉為系爭租賃契約之押租金38萬元等情，除 據其提出系爭租賃契約為證外，並經證人王明士於本院審理 時結稱：兩造簽訂系爭租賃契約時，伊在場。當時有兩造都 有說要用38萬元借款作為系爭房屋押租金，那個38萬元原本 是上訴人要借來去做卡拉OK店的等語（見本院卷第139 頁） ，又上訴人於本院審理時陳稱：伊簽立系爭租賃契約時，被 上訴人並無實際給付押租金38萬元，當時伊是先收到被上訴 人給付之借款38萬元，簽約時伊就說不然因為你借款，就讓 你抵用10年還款等語（見本院卷第49頁），亦見上訴人於簽 約時並無收受被上訴人約定給付之押租金38萬元，惟上訴人 仍同意與被上訴人約定38萬元押租金之契約內容，甚而於同 日開立上開38萬元本票與被上訴人收受，故認兩造間於簽立 系爭租賃契約時，業已合意約定將前揭38萬元借款轉為系爭 租賃契約所約定之38萬元押租金無訛，是被上訴人上開主張 ，應屬可信。
㈡按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消 滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人 返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108 號判例意旨參照）。查兩造間系爭租賃契約已於105 年6 月 4 日租期屆滿，此為兩造所不爭執，有系爭租賃契約在卷可 參，應屬真實。是兩造間系爭租賃契約既於105 年6 月4 日 租期屆滿，則被上訴人依系爭租賃契約之法律關係，請求上 訴人返還押租金38萬元，及自105 年6 月5 日起至清償日止 之法定遲延利息，依上說明，即於法有據。
㈢上訴人抗辯被上訴人自95年6 月5 日起至105 年6 月4 日止 之租賃期間均未繳納系爭房屋租金，共計積欠租金24萬元； 且於租賃期間終止後即自105 年6 月5 日起至106 年4 月4 日止，未得上訴人同意繼續使用系爭房屋，應按照每月租金 給付5 倍違約金共計10萬元，是上訴人各依兩造間系爭租賃 契約租金約定、第6 條違約金約定，請求被上訴人給付上訴 人前開金額，並以此抵銷被上訴人請求上訴人給付之38萬元 押租金債權，是否有理由，分述如下：
⒈上訴人抗辯被上訴人應給付自95年6 月5 日起至105年6 月4 日止系爭房屋租金24萬元（計算式：2,000 元×12月×10年 ＝240,000 元），並依系爭租賃契約法律關係請求被上訴人
給付該部分金額等情，業據其提出系爭租賃契約書為憑（見 板簡卷第12頁至第15頁），被上訴人固未爭執其自95年6 月 5 日起至106 年6 月4 日止均未曾給付上訴人系爭房屋每月 租金2,000 元，惟稱：兩造簽訂系爭租賃契約時，已約定上 訴人向被上訴人前所借款38萬元每月應給付利息作為系爭房 屋每月租金云云，查證人王明士於本院審理時結稱：被上訴 人於簽約當時有向上訴人表示借款38萬元是向伊所借，且伊 有向被上訴人收取1 分半利息，兩造間就系爭房屋租金約定 用38萬元利息抵，38萬元利息是以1 分半之利息做計算。伊 不知道系爭租賃契約約定租金每月2,000 元是如何計算，也 不清楚系爭租賃契約上所載2,000 元就是38萬元之利息來抵 等語（見本院卷第138 頁至第139 頁），是依證人王明士上 開證述，被上訴人係向上訴人收取1 分半借款利息，則依兩 造間借款金額為38萬元，每月利息應為5,700 元（計算式： 380,000 元×0.015 ＝5,700 元），此與系爭租賃契約所約 定每月租金2,000 元之金額顯有未符，況被上訴人既係向證 人王明士借款38萬元，再轉借與上訴人，而被上訴人每月需 給付證人王明士5,700 元借款利息，則其僅向上訴人收取每 月2,000 元之利息，亦與常情相悖，故證人王明士證述上情 ，與卷內證據資料及常情均有不合，本院自無從僅憑證人前 揭證述內容而為被上訴人有利之認定。再參以系爭租賃契約 內容，並無記載被上訴人所稱以38萬元借款利息抵付系爭房 屋租金等情節，被上訴人就此部分主張亦無提出其他積極證 據以佐其說，是其所稱上情，即無足採。基此，上訴人依系 爭租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付自95年6 月5 日 起至105 年6 月4 日止系爭房屋租金共計租金24萬元（計算 式：2,000 元×12月×10年＝240,000 元），即屬有據。 ⒉上訴人抗辯被上訴人於租賃期間終止後即自105 年6 月5 日 起至106 年4 月4 日止，未得上訴人同意繼續使用系爭房屋 ，應按照每月租金給付5 倍違約金共計10萬元等情，查依系 爭租賃契約第6 條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿 時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房 屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權 利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照 租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙 方，決無異議」（見板調卷第14頁），是兩造間系爭租賃契 約已於105 年6 月4 日屆期終止，被上訴人自105 年6 月5 日起不得再繼續占有系爭房屋。上訴人稱：系爭租賃契約租 期屆滿後，伊有口頭反對被上訴人繼續使用，惟被上訴人仍 繼續使用系爭房屋至106 年4 月4 日等情，為被上訴人所否
認，並辯稱：伊有向上訴人稱讓伊使用到105 年冬季比賽結 束，但後來伊被檢舉，所以根本沒有比賽，伊約於105 年9 月、10月間已向上訴人表示不租系爭房屋。伊一直使用系爭 房屋至105 年12月，鑰匙之前都有備份給各棟住戶云云，然 查，證人賴勝杰於本院審理時結稱：上訴人是伊同學的母親 ，伊大約一、兩週就會到上訴人家中與上訴人兒子聚會聊天 一次，會待在上訴人家中五、六樓，時不時都會在較為空曠 之六樓小聚、烤肉。伊最後一次看到被上訴人大概是在106 年3 、4 月間，當時看到被上訴人與2 、3 人一起是往頂樓 鴿舍移動，因為要到頂樓鴿舍，一定要經過六樓的頂樓大門 。上訴人兒子4 、5 年前也有帶伊也有上去過頂樓鴿舍，上 面有一個房間，應該是辦公室，與鴿舍分開，其他地方就是 空地，後來聽說頂樓鴿舍就鎖起來了等語（見本院卷第134 頁至第137 頁），足見被上訴人直至106 年3 、4 月間確有 繼續使用系爭房屋；復參酌上揭系爭租賃契約第6 條約定「 乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人） 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還 甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」之內容，益徵兩造簽 訂系爭租賃契約時，業已約定除上訴人同意繼續出租外，被 上訴人應於租賃期限屆滿後將系爭房屋騰空返還與上訴人甚 明，惟被上訴人並無提出證據證明上訴人有同意繼續出租系 爭房屋與被上訴人之情形，亦無提出上訴人有拒絕其騰空返 還系爭房屋或清除系爭房屋物品之相關證據，又參以被上訴 人於本院審理時自承：伊沒有將鴿舍內之物品清除等語（見 本院卷第164 頁），亦與上訴人所稱被上訴人繼續使用系爭 房屋至106 年4 月4 日等內容無違，則上訴人依系爭租賃契 約第6 條約定，請求被上訴人賠償其違約金，即屬有據。再 按兩造依系爭租賃契約第6 條約定之違約金數額，係依違約 之日數而與日俱增，其目的當在督促承租人即被告履行返還 租賃物之義務，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約 金性質。而違約金是否過高，法院固得依職權酌減至相當數 額，且不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適 用（最高法院70年度台上字第3796號判決要旨參照）。惟仍 須審究當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如 期履行，債權人可得享受之一切利益及其他一切情事酌定之 。本院衡諸被上訴人於105 年6 月5 日起至106 年4 月4 日 止未遷讓返還系爭房屋與上訴人，違約期間達10個月，惟被 上訴人於該段期間所受損害為對系爭房屋相當於租金之使用 收益，以及系爭房屋為頂樓，且係經被上訴人作為鴿舍使用 等一切情狀，認上訴人請求租金5 倍即1 萬元之違約金顯屬
過高，應以原本兩造約定之每月租金2,000 元為適當，超過 部分，則無理由。從而，上訴人依系爭租賃契約第6 條約定 ，請求被上訴人賠償其於105 年6 月5 日起至106 年4 月4 日止期間10個月之違約金2 萬元（計算式：2,000 元×10月 ＝20,000元），應屬有據；逾此範圍之請求，則屬無理。 ⒊按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條第1 項 前段定有明文。本件上訴人對被上訴人有前揭租金債權24萬 元、違約金債權2 萬元，均屆清償期，業如前述，又上訴人 已於本院審理時為上開請求，是上訴人為抵銷之抗辯，即有 理由。準此，上訴人主張抵銷債權即租金債權24萬元、違約 金債權2 萬元，金額尚未逾被上訴人請求上訴人給付之押租 金38萬元，經抵銷結果，上訴人應給付被上訴人金額為12萬 元（計算式：38萬元－24萬元－2 萬元＝12萬元）。五、從而，被上訴人依系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給 付12萬元，及自106 年6 月5 日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為之請 求，為無理由，應予駁回。是則原審就超過上開應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就 此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許 部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，核無 違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無 理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第463 條、第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條 第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 范明達
法 官 劉以全
法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
書記官 林怡秀