臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3305號
原 告 呂學龍
訴訟代理人 丁福慶律師
複 代理人 陳智勇律師
洪嘉傑律師
被 告 和群不動產顧問有限公司
法定代理人 鍾信豐
訴訟代理人 朱政勳律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年4 月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款分別 定有明文。查本件原告原訴之聲明為：㈠被告應將坐落門牌 號碼新北市○○區○○路00號1 樓、2 樓及地下1 層之房屋 （下稱系爭房屋）騰空遷讓予原告及其他全體共有人呂紹榮 、呂紹民、呂佩珍。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷 讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3 萬2,96 3 元，及至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈢願供擔 保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔；嗣於民國10 6 年10月12日以言詞減縮上開第㈡項聲明中關於按月請求被 告給付3 萬2,963 元部分之法定遲延利息，並變更聲明為如 後述。核原告上開訴之變更，係本於同一基礎事實所為，且 屬於減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告與訴外人呂紹榮、呂紹民、呂佩珍共有系爭房屋，權利 範圍皆各為1/4 。詎被告竟未經原告同意，擅自占用系爭房 屋作為店面營業使用，經原告委請丁福慶律師發函，限期被 告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，惟被告 仍遲未遷讓返還，足見被告已妨礙原告就系爭房屋之使用、 收益權利，且受有相當於租金之不當得利，故為此爰依民法 第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告應將系爭房屋騰 空遷讓返還予原告及全體共有人。又系爭房屋分為1 樓、2
樓及地下1 樓，就1 樓部分，依據內政部不動產實價查詢結 果，與系爭房屋位處同一區域之不動產出租行情約為每平方 公尺949 元，而系爭房屋1 樓部分，總面積為51.96 平方公 尺，依原告就系爭房屋權利範圍1/4 計算，原告權利範圍應 為12.99 平方公尺，是被告就此部分每月享有相當於租金之 不當得利為1 萬2,328 元，另系爭房屋2 樓及地下1 樓部分 ，面積共計為258.34平方公尺，依原告權利範圍1/4 計算， 原告權利範圍應為64.585平方公尺，而依內政部不動產實價 查詢結果，與系爭房屋位處同一區域大樓之出租資料，每月 租金平均值約為每平方公尺319.5 元，是被告就此部分每月 享有相當於租金之不當得利為2 萬635 元。故被告就系爭房 屋1 樓、2 樓及地下1 樓部分，每月享有相當於租金之不當 得利共計3 萬2,963 元，從而，爰併依民法第179 條規定， 請求被告按月給付3 萬2,963 元予原告。
㈡對於被告抗辯主張之意見：
1.被告雖表示其係向呂紹榮承租系爭房屋，然系爭房屋原由另 一所有權人呂學宗代理共有人與訴外人謝明熙簽訂租賃契約 ，而非呂紹榮代理簽約，呂紹榮為呂學宗之繼承人，於101 年2 月6 日才繼承登記取得系爭房屋所有權，在繼承之前既 非所有權人，亦無人授權予呂紹榮代理與被告簽約，自無權 出租系爭房屋。原告除授權委託呂學宗處理系爭房屋的租賃 事宜外，從未授權或同意呂紹榮將系爭房屋出租予被告，被 告辯稱呂紹榮係取得其他共有人授權再與之簽訂租賃契約， 僅為其片面之詞，並未提出共有人授權之證據。而在呂學宗 過世後，房屋租金係由呂學宗之配偶張美惠將租金轉交給原 告，是原告一直以為系爭房屋係由裕明房屋謝明熙承租，呂 紹榮母親轉交之租金為裕明房屋謝明熙所給付。再者，被告 所提出房屋租賃契約書，出租人欄也僅有呂紹榮1 人簽名蓋 章，而無其他人的簽名蓋章，故原告否認其他共有人曾授權 呂紹榮將系爭房屋出租予被告。況倘被告主張自謝明熙手上 頂讓店面而成為承租人屬實，謝明熙顯然違反承租人未得出 租人同意不得轉租之規定，是其轉租行為既非經原出租人同 意，應為無效，對原告不生效力。
2.再者，被告全名為和群不動產顧問有限公司（下稱和群公司 ），但其所提出之房屋租賃契約書承租人卻有2 個，一個是 以被告和群公司名義簽約，統一編號為0000000 ，租賃標的 為1 樓及地下1 樓。另一份契約則是和益不動產顧問有限公 司（下稱和益公司），未載統一編號，租賃標的則是2 樓， 兩家法定代理人均署名鍾信豐，簽約日期均將原來打字塗掉 ，另以手寫方式更改為104 年6 月17日。當時呂學宗代理出
租給謝明熙時，係將3 個樓層一起出租，如今被告自稱承租 人，卻是以不同名義分開承租，簽約方式顯與常理不符，且 被告未說明何以租約會有兩個版本，和群、和益有何關連性 ，是原告否認該房屋租賃契約書之真正。
3.實則呂紹榮雖曾向原告提議要將系爭房屋3 個樓層全部出租 予和益公司，惟事出突然，也與原告認知房屋原本是出租予 謝明熙不同，經原告上網查詢後，發現和益公司沒有設立登 記，和益公司既無法人格，非權利義務主體無法為有效法律 行為，縱締約也不生效力，於是不同意呂紹榮提議出租予和 益公司，或許被告提出line對話紀錄內容提及之長輩不同意 ，講的即是原告不同意出租予和益公司之事，惟原告否認該 對話內容之真正，因原告非對話當事人。
4.至被告稱原告曾至系爭房屋向被告請求房租，並非事實，原 告是在呂紹榮提議將系爭房屋出租予被告後，為釐清房屋實 際使用狀況才前往察看，到現場後發現是被告在經營使用， 遂質疑其未合法承租，要求搬遷。
5.縱認被告主張原告曾上門催繳租金，惟被告自105 年8 月起 就未付租金，迄至106 年2 月止，已欠租7 個月，扣除兩個 月押租金，被告已欠租達兩期以上，依被告提出房屋租賃契 約書第18條約定，租約當然終止，原告亦可依房屋租賃契約 書第6 條約定，請求被告遷讓房屋。
6.被告以房仲為業，有關房屋買賣租賃較一般人專業且有經驗 ，對於簽約過程細節均會較常人注意，倘若104 年6 月間被 告與呂紹榮簽訂租約時，有獲得其他共有人之同意，被告怎 會不要求呂紹榮出具授權書等相關證明，並附為附件之理。 故依證人高聖勤證述從未見過授權書可知，被告在與呂紹榮 簽約時，並未出具其他共有人之授權書。另依證人邱瀅螢之 證述，其不但不清楚呂紹榮是否有代表全體共有人簽約，同 時也不清楚房子是否有其他共有人，是從上情來看，呂紹榮 未獲房屋其他共有人同意授權即與被告簽訂租約實屬有據。 7.再者，依證人高聖勤、邱瀅螢之證述，被告是在經營捷運店 1 年後，才另行起意以系爭房屋申請公司登記，要求呂紹榮 拿回租約讓其他共有人在新的租約上簽名，但呂紹榮把租約 拿回去後就沒有下文，之後更直接向邱瀅螢表示後續交給叔 叔處理，衡情倘若呂紹榮在104 年6 月17日與被告簽約之初 即已取得全體共有人或共有人逾2/3 之同意，則在105 年6 月間被告為公司設立登記要求重新簽約時，全體共有人為何 又改為不同意，即便事後反悔不同意，呂紹榮只要出具一開 始全體共有人或共有人逾2/3 同意授權呂紹榮處理之證明文 件即可，又何需全體共有人重新簽約，足見呂紹榮並未取得
全體共有人或共有人逾2/3 之同意。
8.依證人呂紹榮之證述，其於簽訂系爭租約時，並未取得其他 共有人之書面授權，對於原告以及當時的另一共有人呂學相 是直接以電話詢問，呂紹民部分，則是詢問呂紹民母親之意 見等語，是呂紹榮確定沒有取得他共有人之書面授權就與被 告簽約，其代理顯不合法，屬無權代理，非經本人同意不生 效力。又呂紹榮雖稱簽約前曾以電話個別詢問各共有人意見 後取得同意，然原告否認呂紹榮曾告知104 年6 月將終止與 前一承租人裕明房屋謝明熙之租賃契約，原告也從未答應呂 紹榮可代理原告與被告簽訂新租約。且依呂紹榮之證詞，呂 紹榮亦未直接取得呂紹民本人之同意，僅係以電話向呂紹民 母親說明，難認呂紹民已授權呂紹榮將系爭房屋出租予被告 。而系爭房屋共有人有4 人，應有部分各為1/4 ，呂紹榮僅 取得自己及呂學相共1/2 應有部分之同意，自不符合取得共 有人過半之同意，而謂與被告之簽約為合法。
9.至證人呂佩珍係於104 年8 月18日方取得系爭房屋應有部分 ，是依被告主張租賃情形，呂佩珍為系爭房屋出租後之繼受 人，只能承受取得系爭房屋應有部分前的法律關係，被告是 否有權使用系爭房屋，與呂佩珍是否同意委由呂紹榮出租無 關，頂多與被告於105 年間欲將房屋租賃契約書承租人變更 為和益公司之效力有關，故證人呂佩珍之證述無法決定被告 是否合法承租系爭房屋。而證人呂學相之證述，其係概括授 權呂紹榮處理系爭房屋租賃事宜，未特別授權，難認呂紹榮 與被告簽訂系爭租約已生效力。況呂紹榮未取得共有人之書 面授權，其出租行為屬於無權代理。
㈢綜上所述，並聲明：
1.被告應將系爭房屋騰空遷讓予原告及其他共有人呂紹榮、呂 紹民、呂佩珍。
2.被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，至遷讓前開房屋之日止 ，按月給付原告3 萬2,963 元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯主張：
㈠於92年間呂紹榮即以系爭房屋全體共有人代表人之名義，與 謝明熙（被告之前手）就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，供 謝明熙作為仲介店面營業使用，期間遞次更新租約，迄至10 4 年7 月1 日止，上開租賃關係存在長達12年。嗣後，系爭 房屋所經營之仲介業務店面經謝明熙頂讓予被告，遂由被告 再行與呂紹榮（仍係以全體共有人代表人身分）於104 年6 月17日更新租約（下稱系爭租約），租期自104 年7 月1 日
起至109 年6 月30日止，租期5 年，租金按月於每月15日前 繳納，而104 年7 月起至105 年6 月止，共計1 年份之租金 ，業經被告開立12張土城農會支票，並於104 年6 月17日更 新租約時交由呂紹榮簽收。
㈡於105 年5 月初，被告因需辦理上開仲介店面更名事宜，即 從和群改為和益之程序，及申請和益之營利事業登記執照， 經會計師告知系爭租約因未經全體共有人用印或出具書面授 權書，形式上並不符合申請要件，遂由被告之祕書邱瀅螢連 繫呂紹榮，委託其將系爭租約正本帶回，並請其他共有人於 系爭租約補用印後再行返還，惟呂紹榮取走系爭租約後，卻 遲未返還，幾經催促後，呂紹榮方告知卡在臨時有意見之長 輩、這是我們內部的問題等語，而後被告就連繫不上呂紹榮 。於105 年9 月5 日，原告突造訪系爭房屋，劈頭逕謂8 月 份房租怎麼欠繳這麼久等語，經被告之法定代理人與原告當 場電話溝通後，被告之店長高聖勤亦向原告澄清，被告並無 遲延付租，給付租金之支票早已備妥，只待呂紹榮來領取， 惟因根本連絡不上呂紹榮，亦無從獲得其他共有人之連絡方 式，始未交付支票。是依原告曾至系爭房屋即被告營業店面 之主張，其已自承系爭租約有效存在，僅係主張105 年8 月 後之租金未為給付而已，由此可知，系爭租約早已經原告本 人知悉、承認，且亦承認105 年7 月前的租金被告業已如數 交付。再參諸被告與呂紹榮line對話紀錄及證人高聖勤、邱 瀅螢之證述可知，臨時有意見之長輩指的就是原告，原告曾 於105 年9 月初親至被告營業店面，對105 年7 、8 月兩個 月租金進行催繳，足見原告先前業已表示過同意系爭租約， 亦確實收過被告交付予呂紹榮之第1 年份租金。 ㈢依原告提出之民事準備二狀所載系爭房屋租賃實情可知，原 告已多次明確自承，系爭房屋出租予謝明熙時期，確係經所 有權人授權予呂學宗（即呂紹榮之父親）處理出租事宜，是 從92年起系爭房屋係經全體共有人同意由謝明熙承租乙事， 並無疑義，嗣呂學宗於101 年2 月6 日過世後，由其子即呂 紹榮延襲之，亦即自101 年2 月6 日起至104 年6 月17日止 ，呂紹榮作為全體共有人之代表人，續為出租予謝明熙，並 按時收租（含共有人間內部分配），歷經3 年多。至104 年 6 月17日，呂紹榮仍以全體共有人代表人身分與被告（即謝 明熙之後手）更新租約，租期為5 年，並按月兌現收足1 年 （104 年7 月至106 年6 月）的租金。顯見原告有同意被告 承租系爭房屋，否則何以願意收受上開1 整年共12期呂紹榮 轉交之租金。
㈣縱未得原告同意，呂紹榮亦有取得其他共有人之授權處理系
爭房屋出租事宜，足見呂紹榮已取得系爭房屋3/4 共有人之 同意，出租系爭房屋予被告。被告就系爭房屋承租權已合法 成立，而此由本件訴訟僅由原告1 人起訴請求被告遷讓房屋 ，請求相當於租金之不當得利亦係以起訴狀繕本送達翌日起 算，非自其主張不同意之日即自104 年6 月17日起算等情得 知。
㈤又依照證人高聖勤、邱瀅螢、張淑瑄、呂紹榮之證述，受有 全體共有人授權之代表人呂紹榮，係基於租給鍾信豐開設的 仲介公司來使用，而簽訂系爭租約，簽約前更有一一取得共 有人全體之同意，簽約後1 整年房租亦經被告如數繳付，經 呂紹榮平均分配予共有人全體收受無疑。而105 年6 月、7 月為被告更名事宜之新租約，租約實質上內容均未變動，僅 係為更名而重新簽定，且實際上業經呂紹榮、呂紹民、呂佩 珍3 位共有人親自簽署完成，係因遭原告扣住始無法提出， 況被告更名程序因原告不配合辦理，現公司名稱仍為和群， 並沒有出租給1 個未經合法設立登記之和益，是不論舊租約 即系爭租約或新租約，被告皆已合法取得承租權。 ㈥另系爭租約固未經呂紹榮外之共有人出具書面代理權授權書 ，形式上為無權代理簽署之租約，屬效力未定，然嗣後共有 人全體包含原告均有就第1 年整年租金如數收受，洵屬事後 透過明確之默示舉動而為之承認，故系爭租約已因承認而自 始生效。
㈦依證人呂佩珍、呂紹民之證述，關於系爭房屋之出租事宜， 其等都是委由呂紹榮全權處理，授權範圍包含租賃契約內容 之談定、收租及租金之分配等事項。於105 年5 月至7 月間 ，呂紹榮確有將新租約寄給呂佩珍、呂紹民，於呂佩珍親簽 前，呂紹民已完成簽署。而依證人呂學相之證述，亦可知關 於其將系爭房屋應有部分贈與呂佩珍前之出租事宜，長年以 來也都是授權呂紹榮父子處理，並不會多加過問，縱已簽訂 之租約內容與本身期待有落差，也會選擇接受。 ㈧至系爭房屋分層簽訂租約（即1 樓、地下1 樓1 份租約，2 樓部分1 份租約）模式，係承接自前手謝明熙與呂紹榮多年 來之慣行而來，此可參呂紹榮代表共有人與謝明熙簽訂之協 議書內容得證。而分層簽約乃考量到租金計算及嗣後不一定 續租之便利性而為，亦即主要營業處所為1 樓店面，租金效 益（4 萬）本不同於2 樓（1.5 萬），再者，鍾信豐所開設 之仲介公司日後未必需要承租到2 樓，於不再續租2 樓時， 出租人可不變動1 樓及地下1 樓租約情形下，直接將2 樓另 行出租予他人。
㈨綜上所述，系爭租約係由取得共有人授權之代表人呂紹榮與
被告簽署，縱認未得原告授權，呂紹榮亦已取得3/4 共有人 之同意，是被告係合法承租系爭房屋，並非無權占有使用系 爭房屋。又縱認系爭租約形式上未有共有人之書面授權，而 為無權代理，依原告及其他共有人呂紹民、呂佩珍、呂紹榮 嗣後皆有收取被告轉交1 年份之租金無異議之情，亦屬事後 透過明確之默示舉動而為之承認，故系爭租約已因承認而自 始生效。另105 年5 至7 月之新租約，依證人呂紹榮、呂佩 珍、呂紹民之證述，亦可知業經其等3 位共有人親自簽署完 成，僅因遭原告扣住始無法提出，是被告就系爭房屋早已合 法取得承租權而得使用、收益。
㈩本件原告得為全體共有人一併主張之權利僅限於本於所有權 之請求，並不及於不當得利之給付請求。另依土地法第97條 、148 條及土地法施行細則第25條規定，本件應以申報地價 10/100作為計算每月相當於租金之不當得利之依據。 並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告與呂紹榮、呂紹民、呂佩珍為系爭房屋之共有人 ，應有部分皆各為1/4 ，呂佩珍係於104 年8 月18日自呂學 相處受贈，而取得系爭房屋應有部分1/4 等情，有系爭房屋 建物登記第一類謄本、104 年板登字第176860號贈與所有權 移轉登記申請書及相關附件等資料在卷可稽（見本院卷第95 頁至第102 頁、第277 頁至第317 頁），是堪信為真。四、經兩造同意作為本件辯論及判決基礎之爭點（見本院卷第24 9 頁）：
㈠系爭房屋出租予被告有無經過原告同意？或得到共有人過半 數或應有部分合計過半數同意？
㈡原告請求不當得利有無理由？及其金額是否恰當？五、本院之判斷；
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之， 民法第767 條第1 項前段、第821 條定有明文。次按當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；私文書經 本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認 證者，推定為真正，民事訴訟法第277 條本文、第358 條第 1 項分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物 者，占有人對原告所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，原告對其所有物被無權占有之事實無舉證責
任，占有人即被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證 明之（最高法院85年度台上字第1120號判決、98年度台上字 第863 號判決參照）。本件原告以被告無權占有為原因訴請 被告遷讓返還系爭房屋，被告抗辯其非無權占有，其已與系 爭房屋之共有人呂紹榮於104 年6 月17日簽訂系爭租約，約 定租期自104 年7 月1 日起至109 年6 月30日止，並提出系 爭租約為證（見本院卷第第64至69頁），雖原告否認該份房 屋租賃契約書之真正，然證人呂紹榮業經到庭具結證稱：其 確有與被告之法定代理人簽訂系爭租約等語，並提出其所存 執之另1 份房屋租賃契約書為憑（見本院卷第184 頁、第19 7 至202 頁），而經核對被告與證人呂紹榮所分別提出之房 屋租賃契約書，兩者內容相符，復經立契約人親簽於其上， 是堪認被告所提出之系爭租約為真正。
㈡復按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾 2/3 者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項亦有明文。 又共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不 變更共有物之性質之行為。其與處分行為相異者，在不移轉 共有物之權利或增加其物上負擔；其與保存行為不同者，在 不以防止共有物之毀損或滅失為目的，而其不增加共有物之 效用或價值一點，與改良行為，亦有不同之處。民法對於共 有物之利用方法，並無如保存行為與改良行為，有特別之規 定，解釋上應適用民法第820 條第1 項之規定，即在共有人 未以契約訂定時，應經共有人多數同意後管理之。而共有物 之出租出借，乃典型之利用行為，自應依民法第820 條第1 項共有物「管理」之規定為之，而無同法第819 條第2 項或 土地法第34條之1 共有物之「處分」、「變更」及「設定負 擔」規定之適用（最高法院84年度台上字第2164號判決、81 年度台上字第2013號判決參照）。原告固主張呂紹榮出租系 爭房屋予被告並未經系爭房屋包含原告之其他共有人授權或 同意，然證人呂紹榮業經到庭具結證稱：其當時係獲得其他 共有人之授權而以代表人之身分與被告之法定代理人鍾信豐 簽訂系爭租約，而將系爭房屋出租予鍾信豐經營之仲介公司 來使用，因系爭房屋之出租事宜早年係由其父親呂學宗受其 他共有人委託全權處理，其父親於101 年3 月間過世後，即 由其接手處理，其取得其他共有人授權之時間係於104 年間 ，其有以電話告知原告要換房客，需再簽約，並表示對方係 原中信房屋接手之新老闆，原告即答應，另共有人呂學相及 呂紹民部分，其亦係透過電話聯繫詢問取得授權，又其所收 取之租金，均有平均分配予其他共有人，事後於105 年5 至
7 月間，因被告表示公司會計帳之問題，必須由共有人全體 重新在租約上簽名，其有將此事轉達其他共有人，並於該份 新的租約上簽名後再轉寄給呂紹民、呂佩珍，待呂紹民、呂 佩珍亦於其上簽名後，其再親自將該份新租約交予原告，但 原告認為重新簽約不合理，其事後亦未再見過該份新租約等 語（見本院卷第184 至192 頁）；而證人呂佩珍到庭證稱： 其係這1 、2 年始取得系爭房屋之所有權，因其與父親、胞 兄呂紹民均居住在臺南，而系爭房屋位在土城，故向來是由 呂紹榮之父親代其這1 房來處理系爭房屋出租之事，後來呂 紹榮父親過世後，亦由呂紹榮繼續處理，自其取得系爭房屋 所有權後，均有收到系爭房屋之租金，又於105 年5 至7 月 間，其有收到呂紹民轉寄之系爭房屋租約，印象中呂紹民已 簽名於其上，其亦於簽名後交還呂紹榮等語（見本院卷第36 3 至367 頁）；證人呂學相到庭證稱：其以前將系爭房屋出 租之事授權呂紹榮父親呂學宗處理，嗣呂學宗過世後，其即 授權呂紹榮處理，其將系爭房屋贈與呂佩珍以前，均有收到 房租等語（見本院卷367 至370 頁）；證人呂紹民到庭證稱 ：系爭房屋出租事宜，其之前係授權呂紹榮之父親呂學宗處 理，呂學宗過世後，則由呂紹榮繼續處理，系爭房屋之租金 其均有收到，其曾聽母親轉述呂紹榮要與仲介公司簽約，而 其最近1 次在租約上簽名大約是在2 、3 年前，又因其完全 信任呂學宗、呂紹榮父子，只要由該父子談定之租約其就會 簽名，至於租約內容其並不關心等語（見本院卷第406 至41 1 頁），足認系爭房屋之共有人業已同意並授權呂紹榮處理 系爭房屋之出租事宜，雖原告否認其曾同意並授權呂紹榮將 系爭房屋出租予被告，然其所述顯與證人呂紹榮前開經具結 之證述有異，佐以證人即被告公司員工高聖勤、邱瀅螢及張 淑瑄證稱：原告曾至被告公司催繳租金之情（見本院卷第13 1 至140 頁、181 至183 頁），實難認原告前開主張為可採 ；況系爭房屋除原告外之其餘共有人均已到庭明確表示同意 並授權呂紹榮將系爭房屋出租，亦足認系爭房屋出租予被告 確已得到共有人過半數及應有部分合計過半數之同意。至被 告及呂紹榮所提出之系爭租約其中2 樓部分租約之承租人雖 均由被告和群公司塗改為和益公司，然此乃係被告為辦理更 名程序所為，且呂紹榮亦證稱係將系爭房屋出租予被告法定 代理人鍾信豐經營之仲介公司來使用，自不影響系爭房屋係 由被告所承租之事實，從而，被告辯稱其已合法承租系爭房 屋等詞，並非無據
㈢又按民法第531 條所謂「法律行為，依法應以文字為之」， 係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事
務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃 受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律 明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或 另生其他法律效果之謂也。如民法第760 條規定（已改列為 現行法第758 條第2 項），不動產物權之移轉或設定，應以 書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；又如同法第42 2 條規定，不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據 訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是（最高 法院96年度台上字第1150號、101 年度台上字第641 號判決 意旨參照）。另按民法第532 條所稱特別委任，乃委任人指 定特種事項而為委任；所稱概括委任，則係就一切事項悉行 委任。後者之受任人須有特別之授權，始得為同法第534條 但書所列各款行為；前者則無此問題，其受任人依同法第53 3 條規定，就委任事務之處理，原得為委任人為一切必要之 行為（最高法院102 年度台上字第1831號判決意旨參照）。 查呂紹榮受其他共有人委任處理系爭房屋之出租事宜，雖未 經其他共有人出具書面文字，然依民法第422 條規定，該法 律行為並非無效，而係視為不定期限租賃，況縱認呂紹榮未 得其他共有人書面授權簽訂系爭租約，而為無權代理，該法 律行為亦經其餘共有人於事後透過收取租金或於房屋租賃契 約書簽名之方式，明示或默示承認系爭租約之效力，自應認 呂紹榮代表全體共有人與被告簽訂之系爭租約合法有效。再 就原告主張呂學相係概括授權呂紹榮處理系爭房屋之租賃事 宜，未有特別授權云云，然證人呂紹榮業已證稱：於104 年 間有就出租系爭房屋之事電話詢問呂學相，並取得其授權等 語（見本案卷第188 頁），堪認呂紹榮就系爭房屋之出租事 項，已獲呂學相之特別委任，縱呂紹榮未受特別委任，惟依 呂學相所稱直至將系爭房物贈與呂佩珍前，其均有收到系爭 房屋之租金等情觀之，顯見呂學相就呂紹榮出租系爭房屋予 被告之行為，應已為承認。故呂紹榮與被告間就系爭房屋所 簽訂之系爭租約，業經共有人承認而屬有效，被告依系爭租 約之法律關係，自得占有、使用系爭房屋，原告主張被告無 權占用，顯然無據。
㈣再按依民法第440 條第1 項之規定，承租人欠租於催告期限 內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之 意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理 由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃 契約；出租人依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲 延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不 為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限
內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為 受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開 條項所定情形相當（最高法院43年台上字第329 、1143號判 例意旨參照）。查被告自104 年4 月至105 年6 月間均有如 期給付租金，業據被告提出呂紹榮簽收之支票影本為證（見 本院卷第70至73頁），並經證人呂紹榮到庭證述屬實，而其 後之租金係因呂紹榮及原告受領遲延及拒絕受領，始未能按 期支付等情，亦據證人高聖勤、邱瀅螢及張淑瑄證述明確， 是依前揭判例意旨，被告縱有遲付租金之情事，原告亦無從 依系爭租約第18條約定主張租約當然終止，而請求被告遷讓 返還系爭房屋。
㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179 條定有明文。查被告既係合法承租系爭房屋，而非無 權占用，其占有、使用系爭房屋非無法律上之原因，原告依 民法第179 條規定請求被告返還占用系爭房屋相當於租金之 不當得利，即屬無據。又原告既不得依不當得利之法律關係 向被告請求返還占有使用系爭土地相當於租金之利益，原告 所得請求之數額部分，即無再行審究之必要，併此敘明。六、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定 ，另併依民法第179 條規定，請求如訴之聲明第1 、2 項所 示，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
民事第三庭 法 官 王唯怡
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 劉鴻傑
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