臺灣新竹地方法院民事小額判決 106年度竹小字第281號
原 告 愛菲爾公寓大廈管理委員會
法定代理人 郁若虹
訴訟代理人 彭煥喨
被 告 高信欽
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於106 年8 月3 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期 間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以 原支付命令之聲請視為起訴。
乙、實體方面
壹、原告主張：
被告為「愛菲爾公寓大廈」之區分所有權人，有依「愛菲爾 公寓大廈住戶規約」（下稱系爭住戶規約）第10條規定，按 每坪50元、每一車位清潔管理費新臺幣（下）300 元計算方 式繳納管理費之義務，且約定住戶所積欠之管理費，不因區 分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務。另公寓大廈 管理條例第21條、第10條第2 項、第18條第1 項亦明定管理 負責人或管理委員會，於區分所有權人或住戶積欠應繳納之 公共基金或應分擔之費用逾2 期或相當金額時，得於催告後 訴請法院命其繳納。而被告自民國97年7 月起至106 年4 月 止，共積欠37期、每期2,130 元之管理費，共計78,810元， 迭經催討，被告均置之不理，爰提起本訴請求被告給付之。 並聲明：被告應給付原告如民事聲請核發支付命令狀附件（ 未收管理費清單）所示之金額78,810元，及自支付命令送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息；訴訟費 用由被告負擔。
貳、被告則以：
原告請求之債之主體金額、欠款日期及期數錯誤，且97年7 月至100 年6 月期間之管理費積欠對象乃前屋主，並非被告 ；縱使系爭住戶規約有約定繼受人應承受前手所積欠之管理 費債務，亦不能抵觸公寓大廈管理條例之規定。又公寓大廈 管理條例第20條明定新管理委員須於7 日內完成交接事項， 故原告理應明白債務人為何人；且原告亦未依同法第21、22 條規定，對積欠管理費之前住戶向法院訴請繳納或請求強制
遷離。另觀土地法第37條法文，可知土地移轉應有異議事項 ，惟本件並未見任何登錄，足證並無債務之情，是原告提起 本訴為無理由。為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告 負擔。
參、得心證之理由：
一、查原告主張被告為「愛菲爾公寓大廈」之區分所有權人，有 按期繳納管理費之義務，詎其自97年7 月至106 年4 月止， 尚積欠管理費共78,810元未付等情，業據其提出存證信函、 系爭住戶規約等件為憑。而被告固不否認其為該社區住戶之 事實，惟仍以積欠管理費者乃前任屋主等語置辯，是本件所 應審究者厥為：被告是否應繼受前手欠繳之管理費債務？茲 論述如下。
二、按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應 繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等 語；且系爭住戶規約第10條第5 項亦約定：「住戶所積欠之 管理費，不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義 務。」等語（見司促字卷第13頁）。惟上開條文之主要立法 意旨，在於明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權 人之權利義務，以維護「區分所有關係」之一貫性，而區分 所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為 財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之 調和；另所謂規約，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利 益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵 守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意 思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務 及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之 構成員，不問其係在該決議之前或之後加入，各區分所有權 人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一 區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，如此始能維持 原區分所有關係之和諧，亦即為維護區分所有關係之一貫性 ，繼受區分所有房屋之所有人，仍應繼受其承受前之規約所 訂定之權利義務。申言之，上開條例第24條所規範者，乃在 使未參與規約制定之區分所有權人繼受人繼受依該條例或住 戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，及 管理委員會取得依規約向該繼受人收取管理費之法律上依據 ，並非在變更債權相對性原則。從而，已經具體發生之管理 費債務自不在此規範範圍內，亦即繼受人乃處於繼受契約之 地位，而非繼受已發生之債務（臺灣高等法院89年法律座談 會決議可資參照），且此項具體發生之債務或責任，非經第 三人與債權人或債務人訂立契約，由該第三人予以承擔，自
不發生其債務或責任移轉由第三人承擔之效果。況區分所有 權人或住戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定 相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 ；同條例第22條並就住戶積欠應分擔之費用，經強制執行後 再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者或有違反法令 或規約情節重大者，管理委員會得依區分所有權人會議之決 議，訴請法院強制其遷離。足見對於違反義務之區分所有權 人，得有多項制裁及救濟之道，是區分所有權人如有上開情 形，原告即管理委員會自應依循上開規定請求，倘其捨此不 為，反逕行要求繼受人即被告承擔前手已生之具體債務，不 惟使前手得以免卻其本應負擔之債務，亦使管委會怠於執行 追償之義務，自非該條例立法本旨。再管理費係為因應公寓 大廈經常性管理支出而支付，乃事實上居住於該區分所有建 築物之人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，本 質上含有「使用者付費」原則，若謂繼受人應就其未使用公 寓大廈之管理費負擔清償之責，亦有失公平。此外，區分所 有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院 拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並 無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區 分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以 評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費 用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性， 除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理 條例第24條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理 費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債 務之責。
三、經查，被告係透過拍賣程序並經本院於100 年7 月4 日核發 權利移轉證書，因而取得坐落「愛菲爾公寓大廈」內之不動 產所有權，並成為該社區之區分所有權人之事實，有被告提 出之不動產權利移轉證書在卷可稽（見本院卷第17頁），復 為原告所不爭執，應屬事實。又原告請求被告繳付之管理費 總額78,810元，均為被告之前手所積欠，被告於繼受上開不 動產後，其本身並未拖欠任何管理費之情，亦為原告所自承 （見本院卷第38頁），則原告所請求者既為前手區分所有人 已具體發生之私法上債權債務關係，揆諸前揭說明，自無令 繼受人當然承受，而命其代負履行債務之理，縱原告之區分 所有權人會議決議應由後手承受前手已積欠之管理費債務， 亦與法律牴觸而屬無效。是以，原告主張被告應繼受原區分 所有人所積欠之管理費云云，難謂有據。被告辯稱其無承擔
原區分所有權人所積欠管理費債務之義務，僅需負擔取得所 有權後之管理費及其他分擔費用等語，應屬可採。四、綜上所述，原告請求被告給付97年7 月至106 年4 月期間所 積欠之管理費78,810元，因係被告取得不動產所有權前原區 分所有權人所積欠之費用，而被告並無繼受前手具體發生之 私法上債務之義務，是原告依據公寓大廈管理條例及系爭住 戶規定第10條之約定，提起本件訴訟，請求被告給付78,810 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 6 計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均 與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。六、本件為小額訴訟事件，爰依民事訴訟法第436條之19第1項於 判決時確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如 主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 15 日
新竹簡易庭 法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書記官 謝淑敏