臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第一七四二號
原 告 戊○○
訴訟代理人 詹益煥律師
複 代理人 己○○ 住台北市○○路○段二一六號八樓
被 告 甲○○ 住台北市○○區○○路八九巷三二之一號
被 告 乙○○
被 告 丙○○ 住台北市○○區○○路一段一百九十巷十三
兼右三人 丁○○ 住台北市○○區○○路八九巷三二之一號
訴訟代理人
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告甲○○應將坐落於台北市○○區○○段一小段第五二二地號、門牌號碼台北市○○街八九巷三二之一號、建號三五四之建物遷讓，返還原告。被告甲○○應給付原告新台幣壹拾萬壹仟零陸拾貳元，及自民國八十九年四月二十一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟肆佰貳拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔五分之二：餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣參萬貳仟元或同面額第一商業銀行古亭分行無記名可轉讓定期存單擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣參萬肆仟元或同面額第一商業銀行古亭分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應自坐落台北市○○區○○段一小段第五二二地號上三五四建號即門牌號 台北市○○區○○街八九巷三二之一號即二樓、建物七三點三一平方公尺遷出 。
（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）壹拾陸萬捌仟肆佰參拾陸元及自八十九年 四月二十一日起至遷讓房屋之日止按月給付新台幣壹萬肆仟零參拾陸元。添（三）請准以現金或同額之第一銀行古亭分行無記名可轉讓定期存單供擔保宣告假執 行。添
二、陳述：
（一）台北市○○區○○段一小段五二二地號建地九二平方公尺應有部分二分之一連 同其上三五四建號即門牌號台北市○○區○○街八九巷三二之一號即第二層建 物七三點三一平方公尺所有權全部為訴外人周建明所有，周建明價售予原告， 談買賣時言空屋無人居住，經前往探視果然無現住人，此與八十九年五月五日 庭期丁○○陳述八十八年十一月至八十九年三月曾遷移數個月相符，後才簽買 賣契約書，約定尾款新台幣（下同）壹百萬元於交屋時同時給付土地、房屋，
於八十八年四月二十日移轉登記為原告所有。
（二）嗣待交屋時發現房屋竟有人遷入居住情事，迭請周建明點交房屋不可得周建明 言為被告甲○○、丁○○父女無權占有，屢催周建明仍無法請被告甲○○、丁 ○○父女遷出，周建明情商原告委請律師發八十八年十一月一日台北古亭郵局 第三一六三號存證信函，催告被告甲○○、丁○○遷出，被告甲○○、丁○○ 、乙○○、丙○○受催告後仍拒不遷出，原告祇得依民法第七百六十七條規定 行使物上請求權提起本訴請求被告四人遷出求判如訴之聲明第一項。（三）按無權占有他人之土地可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，所得之 利益僅相當於法定最高限額租金之數額，最高法院六十一年台上字第一六九五 號判例足資參照。依城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額 年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項規定系爭房地之申報總價分陳如 左：
１、系爭土地九二平方公尺、原告應有部分二分之一為四十六平方公尺、八十六年 七月之申報地價為每平方公尺三四五六元，相乘得一五八九七六元，為土地申 報總價額。添
２、房屋評定價格九四六元，兩者相加得一六八四三六元，第系爭房地坐落於台北 市○○○路撫遠街夜市旁，屬住商均宜地區，被告四人無權占有可獲得相當於 租金之利益，應有房地申報總價額年息百分之十，即每年一六八四三六元，每 月一四三六元。添
（四）依上所陳，被告父、母、女四人無權占有系爭房地，共同為侵權行為依民法第 一百八十五條第一項規定應連帶負損害賠償責任，茲原告於八十八年四月二十 日登記取得系爭房地所有權，被告父女應連帶賠償相當於租金之損害金如左： １、八十八年四月二十一日起至八十九年四月二十日止一年份一六八四三六元。 ２、八十九年四月二十一日起至遷讓之日止按月一四三六元，求判如訴之聲明第二 項。添
三、對被告抗辯之陳述：
（一）系爭房屋含持分土地為訴外人周建明所有以伍佰萬元之價格出售予原告，經周 建明證實在卷，買賣價金之支付情形陳報如左： １、有利大有限公司法定代理人為原告簽發、付款人中興銀行台北分行、甲存第一 六五帳戶、ＫＴ0000000票號、八十八年五月二十五日期、面額壹佰伍 拾萬元支票一紙予周建明兌現。添
２、八十八年五月三十一日匯款五十萬元予周建明存款存根一紙。 ３、同上１之銀行帳戶ＫＴ0000000票號、八十八年十一月三十日期、面額 伍拾萬元支票一紙予周建明兌現。添
４、系爭房屋設定有中國信託商業銀行最高限額一百八十萬元之抵押權登記請系爭 土地、建物謄本他項權利部所載買賣時尚欠0000000元未償，由被告承 擔債務，等於支付一三二二九九五元予周建明。添 ５、系爭房屋於八十八年四月二十日移轉登記為原告所有，甲○○原積欠分期本利 攤還款五個月未還每月一萬七千元，原告於八十八年五月十四日繳納十萬一千 元匯款回條一紙，其內匯款人詹文榮為原告之夫，順予報明，等於支付八萬五
千元予周建明，另差額一萬六千元為原告承受債務所應負擔，順予陳明，其後 原告按月均攤還一萬七千元迄今。
（二）依上所陳，原告共計支付周建明0000000元，尚欠一八二五元尾款未付 ，係因房屋為被告等占用，必俟點交予原告後才給付。添四、證據：
原證一：八十八年四月十六日列印之土地暨建物登記謄本乙份；原證二：八十九年四月二十日列印之土地暨建物登記謄本乙份；原證三：存證信函乙份；
原證四：掛號郵件回執乙份；
原證五：八十八年度契稅繳款書乙份；
原證六：彰化商業銀行存款存根聯一紙；
原證七：彰化商業銀行匯款回條聯三紙；
為證，並聲請訊問證人周建明。
乙、被告方面：
一、聲明：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）系爭不動產原登記為被告甲○○所有，八十七年底移轉登記予訴外人周建明， 一方面請周建明幫忙辦理貸款，另一方面委託周建明幫忙找買主，後因融資一 直沒有結果，我們告知周建明，要將系爭不動產收回自己居住。周建明後將系 爭不動產移轉登記予原告，但周建明與原告就系爭不動產買賣之價金若干，被 告均不知悉，周建明將不動產移轉登記予原告後才通知被告。被告甲○○並未 授權訴外人周建明有買賣系爭房屋之權利。被告在八十七年十一月份到八十八 年三月間曾經搬離系爭不動產。現被告甲○○、李珠好及丁○○均居住在系爭 不動產：被告丙○○則是偶而回來居住，部分換洗衣服則置放在系爭不動產。（二）被告於六十七年間班入系爭不動產居住，該不動產因享有自用住宅增值稅之優 惠稅率及銀行融資等情事，而將所有權協議移轉登記予周建明，事實上並無買 賣之事實，故周建明並無權將系爭不動產出賣予原告，更無權在出售前將該不 動產設定抵押權予原告，且設定之金額高達八百萬元。被告曾於八十八年十一 月十日函告周建明與原告，被告與周建明間存有上開爭執。被告懷疑原告與周 建明是否有買賣之事實。
三、證據：提出系爭土地暨建物登記謄本。
理 由
一、原告起訴主張坐落於台北市○○區○○段一小段五二二地號應有部分二分之一， 及其上建物門牌號碼台北市○○區○○街八九巷三二之一號建號七三、七一平方 公尺所有權全部原為訴外人周建明所有，原告向訴外人周建明購買上開不動產並 於八十九年四月二十日將上開不動產所有權移轉登記予原告所有，詎被告無正當 理由占有系爭房屋。為此，依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓返還系爭 不動產，並請求被告連帶給付原告無正當理由占有系爭不動產相當於租金之損害 十六萬八千四百三十六元，及自八十九年四月二十一日起至遷讓返還房屋之日止
按月給付原告一萬四千零三十六元。被告則以上開不動產原為其所有，然為請訴 外人周建明辦理貸款，於是將該不動產所有權移轉登記予訴外人周建明所有，然 周建明竟將該不動產出賣並移轉所有權予原告，是被告並非無權占有等語資為抗 辯。
二、查坐落於台北市○○區○○段一小段五二二地號應有部分二分之一，及其上建物 門牌號碼台北市○○區○○街八九巷三二之一號建號七三、七一平方公尺所有權 全部，原為被告甲○○所有，被告甲○○於八十七年七月三十日以買賣為原因將 所有權移轉登記予訴外人周建明；訴外人周建明於八十八年四月二十日以買賣為 原因將所有權移轉登記予原告。被告李珠好為被告甲○○之配偶，被告丙○○、 丁○○為被告甲○○之女，被告現均居住於上開不動產，業據原告提出土地暨建 物登記謄本、戶籍謄本，並為被告所不爭執，復經本院履勘現場屬實，製有勘驗 筆錄在卷可稽，堪信為真實。則本件所應審究者為被告是否均為系爭不動產之占 有人；原告可否基於系爭不動產之所有權人地位依民法第七百六十七條規定，請 求被告遷讓房屋；被告對原告而言是否有權占有系爭不動產。三、原告依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓房屋，被告抗辯系爭房屋原為其 所有，嗣為辦理銀行貸款，將系爭不動產之所有權移轉登記予訴外人周建明，詎 周建明未辦理銀行貸款，竟將系爭不動產出賣予原告等語。經查：（一）關於原告請求被告甲○○遷讓返還系爭房屋部分： 按依土地法所為之登記，有絕對之效力，土地法第四十三條定有明文。依土地 法所為之登記有絕對真實之公信力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三 人而設，將依土地法登記事項賦予絕對真實之公信力，最高法院三十九年台上 字第一一０九號判例、最高法院四十年台上字第一八九二號判例參照。本件被 告甲○○於八十七年七月三十日以買賣為原因將系爭不動產移轉登記予訴外人 周建明，原告因善意信賴登記而於八十八年三月三十一日以買賣為原因，並於 八十八年四月二十日登記為系爭不動產之所有權人，此有原告提出之系爭土地 暨建物登記謄本在卷可參，自應認為原告已經善意取得系爭不動產之所有權人 ，可依民法第七百六十七條規定行使所有物返還請求權。被告甲○○雖稱其係 為委託訴外人周建明辦理貸款而將系爭不動產所有權移轉燈登記予訴外人周建 明，並未委託周建明賣房子，僅是請周建明幫忙找買主，周建明未經被告甲○ ○同意即將系爭不動產出賣等語。姑不論被告甲○○是否授權訴外人周建明可 出賣系爭不動產，縱被告甲○○所述為真，然此僅為訴外人周建明違反信託契 約，周建明對被告甲○○應負債務不履行損害賠償之問題。被告甲○○再抗辯 原告知悉其與訴外人周建明間之爭執，原告非善意信賴不動產登記取得系爭不 動產之所有權云云。然查，原告向訴外人周建明購買系爭不動產時，該不動產 係登記為訴外人周建明所有；被告甲○○復自認於八十七年十一月份至八十八 年三月間全家曾搬離系爭不動產，原告與周建明係於八十八年三月三十一日簽 定系爭買賣契約，並於八十八年四月二十日將系爭不動產所有權移轉登記予原 告；證人周建明到庭證稱：「：：：房子的確是被告的，甲○○的兒子李賢良 要向我借錢連利息計四百多萬元，把房子移轉給我，作為擔保品，房子本身已 設定一百五十萬元抵押權。當時約定，如果把房子拿去銀行設定第二順位抵押
權，將借貸的錢還給我，就把房子所有權再移轉給甲○○。因無法如期借到錢 ，我就跟被告說要把房子賣掉，並達成協議以五百萬元價錢出賣，後來將房子 賣給原告。」、「是經朋友介紹的，當初我有將情況大致告知原告，即有達成 協議以五百萬元價格將房子出賣之事，談定之後尚未過戶之前，有通知李賢良 。」原告向訴外人周建明買受系爭房屋，交付訴外人周建明買賣價金：訴外人 有利大有限公司（原告為法定代理人）所簽發、付款人中興銀行台北分行、甲 存帳戶一六０五、票號ＫＴ0000000、票載發票日八十八年五月二十五 日、面額一百五十萬元之支票一紙；復於八十八年五月三十一日匯款五十萬元 予周建明；再交付同上銀行帳戶、票號ＫＴ0000000、票載發票日八十 八年十一月三十日、面額五十萬元之支票，業據原告提出存款存根聯為證；系 爭不動產設有最高限額抵押權一百八十萬元，買賣時尚欠一百三十二萬二千九 百九十五元，就此部分債務由原告承擔；系爭房屋於八十八年四月二十日移轉 登記為原告所有，被告甲○○原積欠分期本利攤還款項計五個月，每月應還款 項一萬七千元，原告於八十八年五月十四日繳納十萬一千元，匯款人詹文榮為 原告之夫，其後原告亦依約按月攤還一萬七千元，此有原告提出之匯款回條聯 、存入憑單收執聯為證，總計原告已付周建明買賣價金計三百九十萬七千九百 九十五元。職故，原告購買系爭不動產時，不動產所有權係登記為訴外人周建 明所有，原告於八十七年十一月起至八十八年三月間曾搬離系爭房屋，原告與 周建明於八十八年三月三十一日簽定系爭不動產買賣契約，並於八十八年四月 二十日將該不動產登記為原告所有，周建明出賣系爭房屋時，告知原告因被告 甲○○之子李賢良欠伊債務，其已與被告甲○○達成合意出賣系爭房屋。原告 與訴外人周建明係以五百萬元買賣系爭不動產，被告甲○○復稱其鄰居亦願以 五百萬元向其購買，則原告與周建明買賣之價金應與市價相當。原告已交付訴 外人周建明買賣價金三百九十萬七千九百九十五元。從而，應認原告係基於善 意取得系爭不動產之所有權，被告甲○○雖抗辯系爭不動產於尚未辦理移轉登 記予原告之前，周建明已經設定最高限額八百萬元之最高限額抵押權予訴外人 金洹合實業股份有限公司等語。然查，上開被告所稱最高限額八百萬元之第二 順位抵押權之設定日期為八十八年三月二十四日，斯時被告甲○○已將系爭不 動產移轉登記予訴外人周建明，則雖金洹合實業股份有限公司之法定代理人即 為原告，然未可以此即認定原告非善意信賴登記而取得系爭不動產之所有權。 被告甲○○所稱懷疑原告非善意信賴系爭不動產登記而取得系爭不動產之所有 權，並未舉證以實其說。從而，原告為系爭不動產之所有權人，被告甲○○雖 為系爭不動產之前所權人，然對於原告無權主張其有權占有系爭不動產，則原 告依民法第七百六十七條規定，自得請求被告甲○○遷讓返還系爭房屋。（二）關於原告請求被告李珠好、丁○○及丙○○部分： 按請求返還所有物之訴，應以現占有該物之人為被告，最高法院二十九年上字 第一０六一號判例參照。經查，上開不動產原所有權人為被告甲○○，被告李 珠好為被告甲○○之配偶，被告丁○○、丙○○為被告甲○○之女，則被告李 珠好、丁○○及丙○○占有系爭不動產，均係基於親屬關係受被告甲○○之指 示而占有，依民法第九百四十二條規定，應認被告丁○○、丙○○及李珠好係
為被告甲○○之占有輔助人，自不得為民法第七百六十七條規定之相對人，原 告依民法第七百六十七條規定，請求被告李珠好、丁○○及李珠好遷讓返還系 爭房屋，自無理由，不應准許。
四、按故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；民法第一百八十四條第 一項定有明文；再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利 益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。依土地法第九十七條第一 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分 之十為限」，而依最高法院四十三年台上字第三九二號判例、最高法院五十四年 台上字第一五二八號判例意旨，該條規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金 超過此限制，其超過部分無請求權，本事件系爭房屋係供一般住家使用，既未受 有因營業所帶來之特殊利益，其租金額自仍應受土地法第九十七條規定最高租金 額之限制。而經本院現場履勘結果，系爭房屋位於台北市○○區○○街八九巷內 ，一樓係為他人所有，作為電線加工廠使用，該區域係屬住商混合區○○○○○ 街不到三十公尺、步行約二、三分鐘可到達，距系爭房屋五十公尺處有西松國小 、西松國中，不到五十公尺處有寶清公園，環境尚稱安靜，有本院勘驗筆錄一份 附卷足稽。而由原告所提出之建物登記謄本，系爭建物係於六十一年十月十二日 完成，則屋齡約二十七年餘。則本院斟酌上開情形，併依土地法第九十七條第一 項之規定，認本件損害金以按土地年息百分之六為適當。查系爭土地八十六年度 申報地價為每平方公尺三萬四千五百六十元，面積計九十二平方公尺，原告所有 權利範圍為二分之一，此有原告提出系爭土地之土地登記謄本在卷足按；本件房 屋之課稅現值為九萬四千六百元，被告甲○○無權占有系爭房屋獲有相當於租金 之利益，侵害原告就系爭房屋之占有使用、收益權使原告受有損害，依民法第一 百七十九條、第一百八十四條第一項規定，自應賠償原告相當於租金之損害賠償 。被告甲○○自八十八年四月二十一日起至八十九年四月二十日止占有系爭不動 產共計一年，故被告甲○○應給付原告十萬一千零六十二元[(34560×92× 1/2+94600)×6%=101061.16，元以下四捨五入）之損害金為適當，並自八十九年 四月二十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告八千四百二十二元 [(34560×92×1/2+94600)×6%×1/12=8421.8，元以下四捨五入）。原告雖請求 被告應負連帶清償之責，然承前所述，系爭房屋之占有人僅有被告甲○○，被告 李珠好、丁○○及丙○○僅為輔助占有人，則被告李珠好、丁○○及丙○○既未 占有系爭不動產，自無因占有系爭不動產而受利益；亦未因占有系爭不動產致原 告受到損害，則原告此部分請求被告李珠好、丁○○及丙○○應負連帶清償之責 ，自無理由。
五、綜上所述，原告請求被告甲○○遷讓返還系爭房屋，並請求被告甲○○給付原告 十萬一千零六十二元，及自八十九年四月二十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月連帶給付原告八千四百二十二元，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無 理由，不應准許，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔 保金額准許之；就其敗訴部分，即失所附麗，應予駁回，併予敘明。八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，第 三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十一 日 民事第二庭法 官 黃書苑
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十二 日 法院書記官 蔡梅蓮
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