臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第四五五號
上 訴 人 乙○○
即 原 告
訴訟代理人 丙○○
被 上訴人 南京房屋仲介事務有限公司 住台北市○○區○○路三三
即 被 告
法定代理人 甲○○
右當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十八年五月二十六日本院台北簡
易庭八十八年度北簡字第四七九五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）貳拾肆萬玖仟元，及自原審起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠查不動產買賣要約／承諾書（以下簡稱系爭要約書）第四條：「本要約金 係受託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格條件確認之憑據：：」，惟 依證人即賣方洪惠淑之供詞，被上訴人公司職員陳一文以「打電話」就與 賣方達成要約承諾，實有違常理，由此更突顯被上訴人未善盡受託人之責 任，除未能讓賣方確認上訴人是否即為本件之唯一買方外，又如何讓上訴 人確認要約書所載除總價款外之其他如付款方式之購買條件，且依要約書 第六條買方權利義務⑶「當賣方反悔不賣時，買方得請求賣方加倍賠償定 金。」而賣方僅以電話告知，如賣方事後不履約，買方又如何提出書面憑 證要求是項請求權，是以該項條款對上訴人豈不形同虛文，上訴人之權益 又如何獲得相對之保障，顯然被上訴人與證人之供詞均不足採信。 ㈡次查要約書第四條：「本要約書於有效期間內，若不為賣方所承諾接受則 要約書自始無效」，上述「賣方所承諾接受」時，應依要約書第八條之規 定：「買方之要約價格未達賣方委託條件，而賣方簽署本要約書時視為已 同意出售上述不動產並願依本要約書上載之各項約款履行。」之約定，由 賣方簽署買方之要約書，始生效力，惟賣方並未簽，是以要約並未成立， 另被上訴人稱：要約書第十二條：「：：雖賣方未在本欄簽章確認，其買 賣契約仍視為成立。」，但本條款所謂「買賣契約」究係指「不動產買賣 契約」，抑或「要約／承諾契約」，若係指不動產買賣契約，以上訴人尚 未與賣方簽訂，何以稱買賣契約仍視為成立？若係指要約／承諾契約，則 依上述第十二條前段載明係以「惟若買賣雙方就總價款及付款方式達成合
意時」為前提，惟上訴人於民國（下同）八十八年三月十三日前往被上訴 人事務所要求出示經賣方承諾之同意書時，被上訴人僅出示賣方同意降價 之金額為八百七十五萬元、八百四十五萬元，非但與總價之要約書不合， 且未載明付款條件，故買賣雙方未達成合意。
㈢復查被上訴人於八十八年四月三十日原審庭訊時稱；「賣方於要約期限內 有簽署同意買方要約條件之承諾書為證」，惟於同年五月二十一日原審庭 訊，證人即屋主供稱：「其並未簽署買方之要約書或賣方提供之降價同意 書」，職是之故，被上訴人與證人之證詞不一致，顯然若非被上訴人於八 十八年三月十三日事後補證偽造，即是賣方為圖要約金之半，此種事後共 謀補證之文件，實不足採。
㈣末查被上訴人與屋主所簽訂之「委託銷售契約書」委託銷售期間為八十八 年一月二十二日起至同年二月三十日止，逾期未出售本契約自動失效，更 何況委託銷售契約書第一條，該頂樓增建面積僅記載為十四坪，明知卻故 意在本要約書以不實記載為十五坪，顯然已違反消保法第十二條：「定型 化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，又該委託 銷售契約書第十七條特約事項第四款：「付款方式為成交總價，期付款方 式為簽約款百分之十五、完稅款百分之二十，交屋款百分之五十」與上訴 人要約書第三條「期付款方式簽約款百分之十、備證款百分之十、完稅款 百分之十、交屋款百分之七十」不相同，按要約書第五條，要約金轉定金 ，簽訂買賣契約書第一款載明「於要約有效期間內，賣方同意依買方欲購 條件出售，或買方購買總價己達賣方委託價且付款方式一致時，要約金即 轉定金」之約定，以前述買賣雙方付款方式明顯不一致，要約金豈能轉為 定金，而被上訴人於八十八年三月十五日致上訴人存證信函稱：「：：依 要約書上約定，沒收台端所付「定金」，顯然違反要約書第五條之約定， 基上事證及理由，足見被上訴人未於要約期限內依要約書第八條及第五條 完成買賣雙方之合意，故應返還上訴人要約保證金。 ㈤又八十八年三月十三日當天伊確實有與屋主洪惠淑談系爭房屋之買賣條件 ，惟當時伊所提出之買賣總價款為八百三十萬元，現場除伊以外尚有屋主 、甲○○、章文玲及代書等人，但當伊要求屋主交付欲以八百三十萬元出 售之承諾書，屋主卻未能提出，而且對於付款條件雙方亦不一致，因為伊 認為自備款應為百分之三十，惟屋主卻要求百分之五十，更何況縱使屋主 口頭同意以八百三十萬元出售，伊亦要求必須提出書面資料，所以當日未 談成系爭房屋之買賣。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提內政部版八十七年八月修訂之空白購 屋要約書影本乙份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠伊依約通知上訴人前來簽約，惟上訴人不知何故不簽訂買賣契約。 ㈡通知前來簽約當天買方（即上訴人）僅強調屋主是否真的要賣，並沒有談
付款條件。
㈢通知上訴人前來簽約時已告知買賣房屋總價款，付款方式為自備款百分之 三十。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提與上訴人所簽訂之不動產買賣要約／ 承諾書、要約保證金保管條影本各乙份。
丙、本院依職權傳訊證人章文玲、洪惠淑、陳一文、李永瑜。 理 由
甲、程序方面：
本件上訴人起訴主張因被上訴人未依雙方所簽訂之「不動產買賣要約／承諾書」 約定，於授權有限期間內履行該約定內容，乃起訴請求被上訴人返還保證金，雖 上訴人於起訴狀繕本記載當事人為「力霸房屋南京房屋仲介事業有限公司」，惟 上訴人係針對與其簽訂契約之當事人提起本件訴訟乙節，此未為被上訴人於原審 及本院審理中有所爭執，再者觀諸上訴人於原審審理中所提出之「不動產買賣要 約／承諾書」上所記載「立書人：買方簽章乙○○：：受託人：南京房屋仲介事 業有限公司」等字樣，復經上訴人於原審中所提出台北市政府建設局八十八年四 月二十八日建一字第八八二八七０六四號函附南京房屋仲介事業有限公司登記資 料，亦記載公司名稱為「南京房屋仲介事業有限公司」、董事為甲○○，足徵上 訴人起訴之對象為「南京房屋仲介事業有限公司」，雖原審於宣示判決筆錄中當 事人欄載為「力霸房屋南京房屋仲介事業有限公司」，但並未影響上訴人對於起 訴相對人之同一性，而且上訴人係針對原審判決不服提起上訴，自應將被上訴人 更正為南京房屋仲介事業有限公司，合先敘明。乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張伊於八十八年三月七日與被上訴人簽訂「不動產買賣要約／承 諾書」，約定以捌佰參拾萬元之價格，要約買受訴外人洪惠淑所有，坐落台北 市○○路五十四號四樓之房屋（以下簡稱系爭房屋），有效期間為三日即自八 十八年三月八日起至同年三月十日二十四時止，並支付貳拾肆萬玖仟元予被上 訴人作為保證金，被上訴人公司章文玲組長於同年三月八日及九日兩日與賣方 洽談，希望賣方同意以八百三十萬元出售，均不得要領，章文玲於三月十日要 求上訴人再加價，為上訴人所拒絕，又八十八年三月十三日當天伊確實有與屋 主洪惠淑談系爭房屋之買賣條件，惟當時伊所提出之買賣總價款為八百三十萬 元，現場除伊以外尚有屋主、甲○○、章文玲及代書等人，但當伊要求屋主交 付欲以八百三十萬元出售之承諾書，屋主卻未能提出，而且對於付款條件雙方 亦不一致，因為伊認為自備款應為百分之三十，惟屋主卻要求百分之五十，更 何況縱使屋主口頭同意以八百三十萬元出售，伊亦要求必須提出書面資料，所 以當日未談成系爭房屋之買賣，況且有效授權期間為至八十八年三月十日二十 四時止，是被上訴人未能於有效期限內完成仲介交易，依系爭要約書第四條之 約定，爰求為判決被上訴人應如數返還要約保證金及法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：伊於八十八年三月十日下午徵得賣方洪惠淑之同意，願以八百 三十萬元出售系爭房屋，且依上訴人所提出之付款條件為之，但通知上訴人前 來簽約時，上訴人不知為何不簽立契約，伊確實係在有效期間內完成交易，自
毋庸返還保證金等語，資為抗辯。
二、經查上訴人起訴主張於八十八年三月七日與被上訴人簽訂「不動產買賣要約／ 承諾書」，約定以捌佰參拾萬元之價格，要約買受訴外人洪惠淑所有系爭房屋 ，有效期間為三日即自八十八年三月八日起至同年三月十日二十四時止，並支 付二十四萬九千元予被上訴人作為要約保證金之事實，業據上訴人提出與其陳 述相符之系爭要約書影本乙份及被上訴人所提出之保管條（Ｎ0000000 ）影本乙紙，復經證人即被上訴人公司職員章文玲到庭結證屬實（見本院八十 九年五月八日準備程序筆錄），且為被上訴人所不爭執，此部分事實堪信為真 實，茲兩造有爭議者，為被上訴人是否於上訴人有效授權期間內完成與賣方達 成同意依買方欲購條件出售系爭房屋？分述如下： ㈠按買方為表示購買之誠意，同意於簽立不動產買賣要約／承諾書同時，支付 購買總價款之百分之三作為要約保證金（以下簡稱要約金）：本要約金係受 託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格條件確認之憑據，本要約書於有效 期間內，若不為賣方所承諾接受，則要約書自始無效，買方所交付之要約金 於提示本約後，無息返還，系爭要約書第四條有明文規定。 ㈡查賣方即系爭房屋之屋主洪惠淑於原審到庭證述：被上訴人公司職員陳一文 於八十八年三月十日前曾打電話詢問伊，有人出價八百三十萬元購買系爭房 屋，是否同意出售，伊表示同意，並通知伊於八十八年三月十三日上午十時 至被上訴人公司簽約，當日伊攜帶辦理系爭房屋之證件到現場，當時有兩造 及代書等人，買方即上訴人亦曾出示支票，但不知何故買方就不買，所以當 日未完成簽約手續等語（見原審八十八年五月二十一日言詞辯論筆錄），復 於本院調查時到庭結稱：伊係於八十七年十一月間委託被上訴人出售系爭房 屋，於八十八年三月初被上訴人職員陳一文通知以八百三十萬元售出，並約 定三月十四日簽約，當日確實有向買主（即上訴人）告以確實要以八百三十 萬元出售系爭房屋，但買方說金額不對不簽約，並未談到付款細節等語（見 本院八十九年五月八日準備程序筆錄），又證人即系爭房屋賣方之受託人陳 一文到庭結證：係伊通知屋主洪惠淑於八十八年三月十四日前來簽約，簽約 當日並未再談付款方式，因為之前已經談好了，且屋主當日亦親口同意以八 百三十萬元出售等語（見本院八十九年五月八日準備程序筆錄），再者證人 即系爭房屋買方之受託人章文玲到庭證稱：本件系爭房屋之買賣，買方即上 訴人之前分別於八十八年三月七日、同年三月八日交付保證金作為訂金，故 上訴人自始知道以八百三十萬元來交易，伊通知上訴人於三月十四日前來簽 約，但上訴人不知何故未完成簽約手續等語（見同上準備程序筆錄），參以 上訴人對於接獲通知前往簽約乙節並未爭執，僅係陳稱係八十八年三月十三 日，但觀諸上訴人所提出之存證信函記載：「本人依約於三月十三日至貴公 司請求返還要約金：：」等字樣，若為上訴人所指八十八年三月十三日為約 定簽約之日，則上訴人竟同意前往辦理簽約手續，又何能於是日先行以存證 信函請求返還要約金，是揆諸前揭證人之證詞，應認以八十八年三月十四日 為系爭房屋賣、買雙方約定簽訂契約之日期為真實。 ㈢從而，可知訴外人即系爭房屋屋主洪淑惠確於系爭要約之有效期間內，表示
同意依上訴人要約之價格八百三十萬元出售系爭房屋等情，洵堪認定。 三、再者上訴人另主張被上訴人與訴外人即賣方所簽訂之委託銷售契約已逾有效期 限（即自八十八年一月二十二日起至同年二月三十日止），該委託銷售契約已 失效，又被上訴人與伊所簽訂之系爭要約書有關系爭房屋頂樓增建部分面積不 符等語，惟查被上訴人與訴外人即賣方所簽訂之委託銷售契約是否失效，所涉 及之權利義務關係，基於債權關係之相對性原則，僅係契約當事人雙方發生拘 束力，第三人無法依此契約主張任何法律關係，又系爭要約書係上訴人委託被 上訴人前往系爭房屋賣方洽談斡旋之約定，故雙方當事人自應受該約定內容所 拘束，惟依該系爭要約書第四條之約定僅載明；「本要約書於有效期間內，若 不為賣方所承諾接受，則要約書自始無效」等字樣，是依該項約定，系爭要約 書於有效期間內，經賣方承諾接受，即非自始無效，至於買、賣雙方是否未達 成簽訂不動產買賣契約，對於違反之任何一方所應負擔之義務，於該系爭要約 書第五條、第六條及第七條均定有相關之權利義務規範，是上訴人前開指摘之 情形則無礙於本件系爭要約之效力，足見被上訴人所辯於有效期限內賣方已同 意出售乙節應堪採信，從而，上訴人依據系爭要約書第四條之約定訴請被上訴 人返還保證金二十四萬九千元及法定利息為無理由，應予駁回，原審為上訴人 敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
丙、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四 十九條第一項、七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日 民事第四庭審判長法 官 謝明珠 法 官 蔡政哲 法 官 陳博文右為正本係照原本作成
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日 法院書記官 蘇彥宇
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