臺灣基隆地方法院民事判決
107年度基簡字第322號
原 告 蔚來家大廈管理委員會
法定代理人 洪幸如
訴訟代理人 鄭成興
被 告 黃雪峰
訴訟代理人 林宗志
上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國107年5
月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟零參拾陸元，及自民國一百零七年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣肆萬捌仟零參拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴請求被告給付蔚來家大廈社區（下稱系爭社區）之 管理費，係關於財產管理有所請求而涉訟，依民事訴訟法第 14條規定，得由管理地之法院即本院管轄。
二、查原告之法定代理人原為李衍傑，嗣變更為洪幸如，有基隆 市中正區公所民國107年5月2日基中民字第 1070006060號函 可稽，茲據洪幸如具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第17 5條規定相符，應予准許。
三、原告主張：原告為系爭社區依法成立並經向主管機關報備之 管理委員會，系爭社區自民國106年3月起，區分所有權人應 依建物坪數按月繳納每坪新臺幣（下同）50元之管理費，於 106年4月15日舉行第一屆第一次區分所有權人會議（下稱系 爭區分所有權人會議），決議管理費自106年5月起由每坪50 元調整至60元，再於106年9月17日舉行第二屆區分所有權人 會議，以因管理費不足無法支付機電檢驗費用，決議106年1 0月多繳1個月之管理費，被告為社區內門牌號碼基隆市○○ 街000號、112之1號、112之 2號房屋（下稱系爭房屋）之所 有權人，積欠106年3月起至同年10月止之管理費共 240,190 元。又系爭區分所有權人會議開會通知單已載明管理費有赤 字，將討論管理費調整之議題，調漲管理費之決議自屬合法 ，縱有違法，被告未於決議後 3個月內向法院訴請撤銷該決 議，仍應依規約繳付管理費，並聲明：㈠被告應給付原告24
0,190 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。四、被告抗辯略以：
㈠被告為協助原告得以順利召開系爭區分所有權人會議，於審 閱開會議程後，出具委託書予原告之總幹事，以利達到法定 出席人數，並口頭言明不參與表決，不料系爭區分所有權人 會議以臨時動議方式，將 A棟B1商場管理費比照住戶調整為 每坪60元，及將商場出租餐飲管理費調高至每坪 200元，會 議紀錄則記載全數通過，顯然已超出被告出具委託書授權的 範圍，且規約之修訂，涉及住戶間權利義務之變動，對於全 體區分所有權人屬於重大事項，依公寓大廈管理條例第 1條 第2項類推適用公司法第172條第 5項規定，自不得以臨時動 議方式提出，原告所為違反誠實信用原則。雖系爭區分所有 權人會議開會通知單議題三載有「管理費調整」但系爭區分 所有權人會議是於臨時動議議題三通過 A棟B1商場管理費比 照住戶收費，可知系爭區分所有權人會議開會通知單關於管 理費調整之議題，僅是調整住戶之管理費，不包括商場部分 之管理費。
㈡依據使用者付費原則，管理費之收費應以實質享受大廈公共 設施及管理委員會服務之多寡標準而訂，管理委員會對一般 住戶有12項服務（即排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、 清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源、消防設備、公 共電梯），故決定管理費之收費多寡應考量對於上列管理委 員會服務使用之程度。系爭社區於設計之初即將住家與B1商 場動線分離，劃設為分別獨立之結構，被告就上列12項服務 ，有清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源等 6項即未 使用，另排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、消防設備等 相較於住戶使用甚少，不應令被告負擔相同管理費，且系爭 社區A棟1樓與B1商場間共 3部電梯之維修保養皆由被告自行 處理，並自行負擔清潔、守衛費用，不僅未使用社區共同部 分，更分擔本屬於管理委員會之修繕、維護責任，基於公平 原則，系爭房屋之管理費應以每坪20元計算較為合理，原告 並應提出各項支出憑證以查明上揭收費標準是否確實符合維 護系爭社區運作之必要。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
五、原告主張其為系爭社區管理委員會，系爭房屋登記為被告所 有，自106年3月起每月管理費為每坪50元，自106年5月起每 月管理費為每坪60元，106年10月份須多繳1個月之管理費等 事實，業據原告提出蔚來家大廈規約、建物登記謄本、 106 年4月15日第一屆第一次區分所有權人會議及106年 9月17日
第二屆區分所有權人會議紀錄等件附卷足憑，且為被告所不 爭執，堪認屬實。
六、至於原告主張被告應繳納106年3月至同年10月之管理費共24 0,190 元，為被告所否認，並以前開內容抗辯，本院判斷如 下：
㈠按公寓大廈管理條例第10條第 2項規定：「共有部分、約定 共有部分之修繕、管理、維護……其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之…。」蔚來 家規約第16條、第17條約定：「管理費之收繳㈠管理費一 坪六十元。」「管理費用途如下：㈠委任或僱傭管理服務 人之報酬。㈡共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或 使用償金。㈢有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其 他事務費。㈣管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。㈤ 稅捐及其他徵收之稅賦。㈥因管理事務洽詢律師、建築師等 專業顧問之諮詢費。㈦其他基地及共用部分等之經常管理費 用。」被告為系爭房屋之所有權人，即應依公寓大廈管理條 例、系爭社區規約之規定及區分所有權人會議決議，負擔應 分擔費用之義務。被告雖抗辯依公寓大廈管理條例第1條第2 項類推適用公司法第172條第5項規定，規約之修訂不得以臨 時動議方式提出，且系爭區分所有權人會議以臨時動議方式 提出及表決調整商場部分之管理費，違反誠實信用原則云云 。然查，系爭區分所有權人會議通知單於議題討論已載明「 議題住戶規約訂定」「管理費調整」系爭區分所有權人 會議並決議通過住戶規約之訂定及管理費每坪調整為60元， 且於規約第16條第 2項明定管理費每坪60元，有系爭區分所 有權人會議通知、會議紀錄及規約可憑，足見訂定規約及調 整管理費，均非以臨時動議方式提出，且區分所有權人會議 之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，得類推適用民 法第56條第 1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求 法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院91年度台上字 第1848號判決參照），因此系爭區分所有權人會議決議在未 經法院撤銷前，仍屬合法有效，對各區分所有權人即被告自 有拘束力，被告所辯，自不足採。
㈡次按公寓大廈之管理委員會係指為執行區分所有權人會議決 議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶 若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第 3條 第 9款即有明定。又參照同法第36條關於管理委員會之職務 之規定，可知管理委員會係承全體住戶之委託處理事務，亦 即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非 對於個別住戶之義務。又區分所有權人依區分所有權人會議
決議有繳納公共基金之義務，同法第18條第1項第2款亦有明 定，足見區分所有權人應否繳納管理費及數額多寡，係由區 分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，因此管理委員 會僅在執行全體區分所有權人決議之事項。被告抗辯其使用 管理委員會之服務較一般住戶明顯為少，並自行處理系爭社 區A棟1樓與B1商場間共 3部電梯之維修保養，及負擔清潔、 守衛費用，系爭房屋之管理費應以每坪20元計算較為合理云 云。然公寓大廈之區分所有權人或住戶負有繳納管理費用義 務之目的，係在維護公共設施之有效運作，凡為公寓大廈之 區分所有權人，即有依規約規定繳納社區管理費之義務，此 與原告之管理服務，並無對價關係，縱原告對被告未為或少 為管理行為，被告亦不得以此拒繳管理費，且被告以原告對 被告提供之服務項目較少，應予減免管理費，必須經區分所 有權人會議決議訂定其收費標準後實施，在區分所有權人會 議未作成決議前，仍應依區分所有權人會議訂定之標準繳納 管理費，被告抗辯應以每坪20元計算系爭房屋之管理費，亦 無可採。另區分所有權人負有繳納管理費之義務，乃基於公 寓大廈管理條例第18條第1項第2款所定「區分所有權人依區 分所有權人會議決議繳納」及區分所有權人會議所為決議之 法律關係而生，準此以觀，管理委員會執行管理職務，與區 分所有權人繳納管理費之義務，並非源於同一雙務契約而生 ，二者既非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行 之抗辯，被告要求原告提出各項支出憑證以查明收費標準是 否符合維謢社區運作之必要，並非得以拒絕繳納管理費之事 由，附此敘明。
㈢末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾 2期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。又「區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納 之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即二 個收費期別）或積欠達新臺幣 1萬元以上（含），經30天期 間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之 金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息5%計算。」蔚 來家大廈規約第16條第4款亦有明定。查系爭房屋於106年 3 月、4月應按每坪50元繳納管理費，自 106年5月起應按每坪 60元繳納管理費，且106年10月須多繳1個月之管理費，以支 付機電檢驗費用等情，已如前述，惟系爭112號房屋106年10 月管理費應為23,378元（計算式：11,689元×2＝ 23,378元 ）、系爭112之1號房屋106年10月管理費應為 23,550元（計
算式：11,775元×2＝ 23,550元）、系爭112之2號房屋10月 管理費應為8,498元（計算式：4,249元×2＝8,498元），且 系爭房屋為被告與訴外人黃紫寧、黃碧珊、黃世元所共有， 被告應有部分各5分之1，依民法第 271條規定，除法律另有 規定或契約另有訂定外，應各平均分擔管理費，則原告依公 寓大廈管理條例、住戶規約之法律關係，請求被告給付48,0 36元（計算式詳如附表所示），及自起訴狀繕本送達翌日即 107年4月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回 。
七、本件係民事訴訟法第427條第1項所定之標的金額50萬元以下 之財產權訴訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假 執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔 保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之宣告即 失所依附，不應准許。
八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
書記官 林惠如
附表：
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│編號│門牌號碼│未繳管理費之起迄年月│期│每月應繳金額│ 總金額 │
│ │ │ （民國） │數│ （新臺幣） │ │
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│1 │基隆市豐│106年3月、4月 │2 │9,741元 │101,305元 │
│ │稔街112 ├──────────┼─┼──────┤ │
│ │號 │106年5月起至106年9月│5 │11,689元 │ │
│ │ ├──────────┼─┼──────┤ │
│ │ │106年10月 │1 │23,378元 │ │
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│2 │基隆市豐│106年3月、4月 │2 │9,813元 │102,051元 │
│ │稔街112 ├──────────┼─┼──────┤ │
│ │之1號 │106年5月起至106年9月│5 │11,775元 │ │
│ │ ├──────────┼─┼──────┤ │
│ │ │106年10月 │1 │23,550元 │ │
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│3 │基隆市豐│106年3月、4月 │2 │3,541元 │36,825元 │
│ │稔街112 ├──────────┼─┼──────┤ │
│ │之2號 │106年5月起至106年9月│5 │4,249元 │ │
│ │ ├──────────┼─┼──────┤ │
│ │ │106年10月 │1 │8,498元 │ │
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│ │小計 │ │ │ │240,181元 │
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│ │總計（應│ │ │ │48,036元（元│
│ │有部分5 │ │ │ │以下四捨五入│
│ │分之1） │ │ │ │） │
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