臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第8725號
原 告 林家銘
訴訟代理人 王昱文律師
被 告 李宗達
楊雅筑
共 同
訴訟代理人 蘇飛健律師（法扶律師）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107 年4 月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋返還原告。
被告應自民國一百零三年七月二十二日起至交屋日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟肆佰肆拾肆元由被告連帶負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣貳仟柒佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。查原告於起訴時聲明原為：被告應 將門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0 弄00號房屋全部遷讓 交付原告，並自民國103 年6 月22日起至交屋日止按月給付 新臺幣（下同）34,000元，及自106 年5 月1 日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第3 頁），嗣於訴 訟中變更聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00 巷0 弄00號房屋返還原告。㈡被告應自103 年7 月22日起至 交屋日止，按月給付原告34,000元（見本院卷第177 頁）， 核其所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定， 應予准許。
二、原告主張：被告李宗達邀同被告楊雅筑為連帶保證人，於10 3 年5 月21日與原告委託之訴外人林瑋婷簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼臺北市○○區○ ○路00巷0 弄00號房屋（下稱系爭房屋），約定租金每月3, 000 元（電費及自來水費由被告李宗達自行處理），並免付 押租保證金，租賃期間自103 年5 月21日起至103 年6 月21
日止，租金已於訂約時繳納，嗣又後延長租期1 個月至103 年7 月21日止，詎103 年7 月21日租期屆至，被告既未遷出 系爭房屋，亦未給付租金，原告於106 年4 月6 日以存證信 函向被告預告終止系爭租約之意思表示並請求遷出系爭房屋 、繳清租金、違約金及造成原告原應得行使之權益不得行使 之妨礙，系爭租約既已終止，被告自應將系爭房屋遷讓返還 原告，且應給付自103 年7 月22日起至終止租約之租金，每 月3,000 元；又因被告未依約於103 年6 月21日租期屆滿後 遷出，至原告須自行租屋，租金每月25,000元，另原告得依 系爭租約第8 條約定，請求被告按月給付相當於租金2 倍之 違約金即6,000 元，以上合計被告應按月給付原告34,000元 ，為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋返 還原告。㈡被告應自103 年7 月22日起至交屋日止，按月給 付原告34,000 元。
三、被告則以：兩造為親戚，被告雖於103 年5 月21日以3,000 元向林瑋婷承租系爭房屋，然被告承租系爭房屋後，被告母 親張玉玲即向原告家人洽談購買系爭房屋，經原告家人同意 以總價560,000 元出售予被告，因係親戚且互相信任而沒有 訂立買賣契約，被告已於103 年12月間向舅舅借160,000 元 作為支付購買系爭房屋之定金含頭期款，並已交付原告，因 為原告已將系爭房屋交予被告居住使用，所以沒有請原告簽 立收據，此亦可由系爭房屋自103 年5 月21日起迄今均由被 告居住使用可明，衡諸常理，若非原告已將系爭房屋出售予 被告，豈會自103 年間即任由被告居住迄今，系爭房屋係未 辦保存登記之建物，且電、瓦斯已移轉為張玉玲所有，水費 亦由張玉玲繳納，國有財產署之租金亦係張玉玲繳納，房子 也移轉占有，可證原告已將系爭房屋的使用權移轉為張玉玲 所有，而張玉玲同意由被告使用系爭房屋，準此，被告有權 使用系爭房屋，原告請求遷讓房屋為無理由。今原告反悔不 想將系爭房屋賣予被告，惟被告已交付160,000 元定金含頭 期款，原告如毀約應加倍返還其已收受之定金，況以系爭房 屋每月租金3,000 元計算，被告所交付之160,000 元，等同 已支付4 年半之租金，而被告迄今僅居住使用系爭房屋3 年 4 個月，尚溢繳1 年餘之租金，自得繼續使用系爭房屋等語 ，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告李宗達邀同被告楊雅筑為連帶保證人，於103 年5 月21 日與原告委託之林瑋婷簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋 ，約定租金每月3,000 元（電費及自來水費由被告李宗達自 行處理），並免付押租保證金，租賃期間自103 年5 月21日 起至103 年6 月21日止，後延長1 個月至103 年7 月21日，
被告已繳納2 期租金6,000 元，張玉玲於103 年8 、9 月間 與原告洽談買賣系爭房屋之使用權，約定買賣價金為560,00 0 元，張玉玲已給付160,000 元，餘款400,000 元，尚未給 付，而系爭房屋之地租、電費、水費、瓦斯費目前均為張玉 玲繳納，有系爭租約、臺灣臺北地方法院檢察署107 年度偵 字第1570號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第9-14頁、88 頁背面、175 頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。五、得心證之理由：原告主張系爭租約已終止，被告應遷讓返還 系爭房屋並給付相當租金之不當得利及損害賠償云云，則為 被告否認，並以前詞置辯，茲析述如下：
㈠原告請求被告遷讓系爭房屋部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物，民法第421 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。 經查，被告與被告簽定系爭租約，租賃期限至103 年7 月21 日止，已如前述，且為兩造所不爭執，則被告應於租賃期限 屆滿後將系爭房屋返還原告，然被告迄未遷出，且原告於 106 年4 月6 日催告被告遷讓房屋並繳清租金及違約金共 297,000 元，於同年月10日送達，亦有催告函及掛號郵件收 件回執在卷可考（見本院卷第6-8 頁背面），故原告請求被 告將系爭房屋返還原告，洵屬有據。
⒉被告雖辯稱原告已與張玉玲就系爭房屋成立買賣契約，並交 付系爭房屋予張玉玲，被告係基於張玉玲之同意而使用系爭 房屋云云。按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他 方，他方支付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定 價金及受領標的物之義務；契約因可歸責於付定金當事人之 事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第345 條第 1 項、第367 條、第249 條第2 款分別定有明文。查張玉玲 固於103 年8 、9 月與原告洽談購買系爭房屋使用權，並約 定價金為560,000 元，分2 期繳付，然張玉玲僅交付定金及 頭期款160,000 元，第2 期款400,000 元迄未給付，又原告 於107 年1 月12日催告張玉玲務必於107 年1 月26日前完成 給付，然張玉玲仍未依期給付，原告再於107 年1 月29日向 張玉玲為解除買賣契約及不得請求返還定金之意思表示，亦 有中和民富街郵局第000005號、台北中崙郵局第000157號存 證信函在卷足憑（見本院卷第100 、101 頁），因張玉玲遲 未依約支付第2 期款400,00 0元，則原告依法解除與張玉玲 間之買賣契約，核屬適法，故系爭房屋使用權自仍屬原告。 至被告抗辯原告於張玉玲交付定金含頭期款160,000 元予原 告，且電、瓦斯已移轉為張玉玲所有，水費亦由張玉玲繳納
，國有財產署之租金亦係張玉玲繳納，系爭房屋亦交予被告 居住使用，可證原告已將系爭房屋的使用權移轉為張玉玲所 有云云，然原告將系爭房屋交付被告居住使用，係基於與被 告間之系爭租約之法律關係而將系爭房屋交付被告，與張玉 玲間之買賣契約無涉；而電表過戶給張玉玲、水費、瓦斯費 及與國有財產署間之租金雖均由張玉玲繳納，然觀系爭租約 所載，租金每個月3,000 元，電費及自來水費乙方（即被告 ）自行處理（見本院卷第11頁），堪認兩造約定原告只收租 金3,000 元，其餘費用由被告負擔繳納，故系爭房屋產生水 費、電費、瓦斯費、向國有財產署承租土地之租金等額外費 用，本係使用系爭房屋應支付之必要費用而應由被告負責繳 納，尚無法憑此認定原告有交付系爭房屋使用權予張玉玲之 意思表示，故被告辯稱原告已將系爭房屋的使用權移轉為張 玉玲所有云云，尚非可取。
㈡原告請求被告應給付自103 年7 月22日起至返還房屋之日止 按月給付原告34,000元部分：
⒈每月3,000 元之相當於租金之不當得利部分：按無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第17 9 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋， 加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最 高法院97年度台上字第294 號判決參照）。又查系爭租約租 期屆滿後，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，被告自 應遷讓返還系爭房屋予原告，又被告迄未遷讓返還系爭房屋 ，自屬無權占有系爭房屋，應返還相當租金之不當得利。是 原告請求被告應給付自103 年7 月22日起至返還房屋之日止 ，每月3,000 元之相當於租金之不當得利，核屬有據。 ⒉每月給付按租金2 倍計算之違約金6,000 元部分：按約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定 有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核 減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之 限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法 院核減（最高法院79年台上字第1612號判例要旨可參）。而 當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經 濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債 權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者， 亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠 償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害 及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查系爭租約 第8 條固約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方
（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 ，決無異議。」（見本院卷第12頁），惟經本院審酌被告未 依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所 失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會 經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情， 認原告請求按月依租金2 倍即6,000 元計算之違約金尚屬過 高，應予酌減為按月以租金之1 倍即3,000 元計算違約金為 適當。
⒊每月給付原告自行租屋25,000元之損失部分：原告固提出其 妹林瑋婷與訴外人謝慧靜簽訂之房屋租賃契約書為證（見本 院卷第15-26 頁），然被告之租賃期間已於103 年7 月21日 屆滿，已如前述，則自103 年7 月22日起，被告即負遲延責 任，然原告未催告被告返還系爭房屋，卻反於105 年12月15 日由其妹林瑋婷與謝慧靜簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期 間自103 年12月15日起至104 年12月15日止，嗣再陸續簽訂 房屋租賃契約書，延長租賃期間至106 年12月15日止，則原 告顯係放任被告繼續居住於系爭房屋，與一般人會積極催告 甚或進行訴訟請求被告遷讓房屋之常情顯有不同；而原告直 至106 年4 月6 日始催告被告遷讓交還房屋並繳清租金及違 約金，期間既未見原告提出證據證明有催告被告返還系爭房 屋之行為，顯見原告有怠於請求被告返還系爭房屋，原告既 未積極催告被告返還系爭房屋，縱原告確實因自行向外承租 房屋受有租金之損失，此亦係可歸責於原告，尚難認與被告 未返還房屋間有因果關係，故原告請求被告賠償其租屋每月 租金25,000元之損失云云，洵非有據。
⒋從而，原告請求被告應自103 年7 月22日起至交屋日止，按 月給付原告6,000 元（計算式：3000+3000=6000），為有理 由，應予准許，逾此部分之請求為無理由。
㈢按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。次按民法第334 條所稱之抵銷，係以二 人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故 得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不 得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院49年台 上字第125 號民事判例要旨參照）。查被告辯稱已交付定金 含頭期款160,000 元，原告如毀約應加倍返還其已收受之定 金，況以系爭房屋每月租金3,000 元計算，被告所交付之16
0,000 元，等同已支付4 年半之租金，而被告迄今僅居住使 用系爭房屋3 年4 個月，尚溢繳1 年餘之租金，自得繼續使 用系爭房屋云云，然張玉玲與原告間買賣契約解除，係可歸 責於張玉玲，已如前述，則被告辯稱原告毀約應加倍返還所 受定金云云，顯非有據。至被告請求將張玉玲交付之定金16 0,000 元折算租金云云，然張玉玲交付定金160,000 元予原 告，係依其與原告間簽定之買賣契約關係而為交付，基於契 約相對性，亦即關於張玉玲與原告間之買賣契約所發生之債 權債務關係，係發生於張玉玲與原告間，與被告無涉，則關 於張玉玲所繳納之定金主張抵銷，應由張玉玲向原告請求， 被告以張玉玲所繳納予原告之定金160,000 元用以抵銷其承 租系爭房屋之租金，顯係以張玉玲對原告之債權對原告行使 抵銷權，自非適法，故被告辯稱以系爭房屋每月租金3,000 元計算，被告所交付之160,000 元，等同已支付4 年半之租 金，而被告迄今僅居住使用系爭房屋3 年4 個月，尚溢繳1 年餘之租金，自得繼續使用系爭房屋云云，仍非有據。六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告將系爭房屋返還原 告，並請求被告應自103 年7 月22日起至交屋日止，按月給 付原告6,000 元（計算式：3000+3000=6000），為有理由， 應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第4 項所示金額。
中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 16,444元
合 計 16,444元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
書記官 林錫欽