臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第622號
上 訴 人 財團法人新北市中和福和宮
法定代理人 游炎川
訴訟代理人 張漢榮律師
被 上訴 人 童志揚
訴訟代理人 林偉峻
被 上訴 人 童志凱
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國107 年
7 月12日臺灣新北地方法院106 年度重訴字第1002號第一審判決
提起上訴，本院於108 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人補償被上訴人各超過新臺幣捌佰肆拾陸萬貳仟陸佰肆拾壹元部分廢棄。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人各負擔一一○分之六，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人童志凱經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：兩造共有坐落新北市○○區○○段000 地號土 地（面積1050.93 平方公尺，下稱系爭土地），上訴人應有 部分275 分之245 、被上訴人應有部分各110 分之6 ，由伊 在系爭土地及附連周邊土地上建有宮廟供民眾參拜祭祀而管 理使用之，因兩造未能協議分割，爰依民法第823 條第1 項 、第824 條第2 項、第3 項之規定，請求判決分割系爭土地 為伊單獨所有，並由伊補償被上訴人各新臺幣（下同）773 萬8,666 元之判決。
三、被上訴人童志揚則以：伊同意系爭土地分割由上訴人單獨取 得所有權，但上訴人提議依公告現值補償之金額過低，伊尚 須負擔土地增值稅，且若上訴人遷移古蹟，系爭土地仍有開 發可能，並非無市場價值等語，資為抗辯。
被上訴人童志凱經合法通知，未於言詞辦論期日到場，亦未 提出任何書狀為聲明或陳述。
四、原審判決系爭土地所有權全部分歸上訴人取得，上訴人應補 償被上訴人各新臺幣（下同）2,117 萬2,560 元。上訴人不 服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有新北市○ ○區○○段000 地號土地應分割由上訴人單獨取得所有權。 ㈢上訴人應補償被上訴人各773 萬8,666 元。被上訴人童志
揚聲明：上訴駁回。被上訴人童志凱則未提出聲明。五、經查，上訴人主張兩造共有系爭土地面積1050.93 平方公尺 ，上訴人應有部分275 分之245 、被上訴人應有部分各110 分之6 （面積57.32 平方公尺），現由上訴人在系爭土地興 建中和福和宮之事實，為被上訴人童志揚所不爭執（見原審 卷第124 頁、本院卷第170-171 頁），並有系爭土地之土地 謄本、地籍圖、與系爭土地相鄰土地之土地謄本在卷可稽（ 見原審調字卷第6-23、38-39 頁），堪信為真實。上訴人主 張基於福和宮之使用情形，系爭土地應分割由上訴人單獨取 得所有權，再以金錢補償被上訴人之分割方法，固為被上訴 人童志揚所同意，惟就上訴人應補償被上訴人之金額則有爭 執。按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共 有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限 者，不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議 決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何 共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有 人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配 於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物， 以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人 ，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分 配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之。」民法第823 條第1 項、第824 條第 2 項、第3 項分別定有明文。查系爭土地並無因物之使用目 的或共有人協議而有不得分割之情事，且上訴人與被上訴人 童志揚均同意系爭土地分割為上訴人單獨所有，再由上訴人 以金錢補償被上訴人之分割方法，僅就補償金額無法達成協 議，則上訴人依民法第824 條第2 項規定，請求分割系爭土 地，應予准許。本院認為將系爭土地分割由上訴人單獨取得 所有權，乃符合福和宮之使用現況，應屬適當，爰就上訴人 應補償被上訴人之金額審酌如下：
㈠按附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之 影響，但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此 限，不動產估價技術規則第86條定有明文。查系爭土地上建 有中和福和宮，除系爭土地為兩造共有外，上訴人亦為周邊 776 地號、777 地號、804 地號土地之所有權人，福和宮建 物總面積319 坪，創建於清朝乾隆31年、於民國14年後多次 改建並擴建，歷史悠久，其「福和鐘聲」為中和八景之一， 福和宮堪為中和區之宗教中心及文化指標，為新北市觀光旅 遊著名景點（見新北市觀光旅遊網網頁介紹https ://tou r .ntpc .gov .tw/zh-tw/food/Detail?wnd_id=60&id=1102
08），具有獨特不可取代性，自無法以素地開發興建商用大 樓之市場價值評估，故應依不動產估價技術規則第2 條第4 款、第6 條第1 項中段規定，以不具市場性之不動產估計其 特殊價值。而國際鑑價準則委員會（IVSC）編訂之「國際鑑 價標準2-不具市場性之鑑價基準」關於使用價值、投資價值 、永續經營價值、保險價值、殘餘價值、清算價值、抵押貸 款價值，均無法適用於開放不特定多數人使用且非營利之福 和宮所坐落之系爭土地。爰參考地價稅之課徵基準為申報地 價，而申報地價為公告地價80％，查系爭土地106 年1 月之 公告地價為每平方公尺2 萬7,600 元，及被上訴人繼承取得 系爭土地時繳納之遺產稅、贈與稅課徵基準為公告土地現值 ，系爭土地106 年1 月之公告土地現值為每平方公尺13萬5, 000 元等情，並比對上訴人先前向系爭土地其他共有人購買 應有部分之交易金額平均單價均未超過每平方公尺13萬5,00 0 元（見新北市建築師公會鑑定報告書第3-8 頁、本院卷第 73-93 頁），堪認系爭土地之特殊價值評估與其公告現值每 平方公尺13萬5,000 元相當。故被上訴人所有系爭土地應有 部分110 分之6 之價值以773 萬8,666 元【計算式：1050.9 3 ×6/110 ×135,000 ＝7,738,666 】為合理。再按分別共 有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分 價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部 分課徵土地增值稅，為平均地權條例施行細則第65條第1 項 所明定。準此，被上訴人因系爭土地分割由上訴人單獨所有 致減少自己對於系爭土地應有部分110 之6 ，各負擔土地增 值稅72萬3,975 元之稅負（見本院卷第173 頁，財政部稅務 入口網土地增值稅試算預估稅額），參以上訴人與其他共有 人之買賣契約書約明由上訴人負擔土地增值稅（見本院卷第 76、80、84、87頁），則被上訴人童志揚主張土地增值稅應 由上訴人補償（見本院卷第170 頁），即屬有據。從而，綜 合上開各情，認上訴人應補償被上訴人之金額各以846 萬2, 641 元為妥適【計算式：7,738,666 ＋723,975 元＝8,462, 641 】。
㈡至於財團法人新北市不動產估價師公會雖鑑估系爭土地價格 為3 億8816萬3592元，惟此份估價報告書並未依不動產估價 技術規則第86條前段規定考量福和宮坐落於系爭土地之特殊 因素，僅依不動產估價技術規則第87條規定，以素地型態為 其估價條件，不考慮建物對於土地價格之影響，且其以市場 開發觀點觀之，認目前地上建物型態為一層樓平房寺廟建物 ，未達最有效之利用，若規劃開發為住宅大樓，方可達為最 有效利用狀態，因此所採比較法之標的係鄰近非福和宮坐落
土地之成交價格，所採土地開發分析法之比較標的則為鄰近 土地新建建物後之銷售成交價格，據以評估其建築銷售金額 及各開發成本費用而得出開發分析價格，與比較法所得出價 格各占50％權重（見新北市不動產估價師公會估價報告書第 12、27、30-33 、34-45 、47頁），此經證人莊濰銓估價師 到庭證述上開估價方法綦詳，並稱：倘另需考量福和宮坐落 其上，則是一個新的估價條件設定問題，倘囑託鑑定時有提 供福和宮使用權源相關資訊，則可參照不動產估價技術規則 第86條前段進行評估等語明確（見原審卷第132-134 頁）， 可見莊濰銓估價師肯認福和宮之存在，確有影響系爭土地之 價格評估，而應改用不動產估價技術規則第86條規定予以鑑 估。因此，新北市不動產估價師公會之估價報告書既未考量 福和宮坐落於系爭土地之特殊不可取代性，逕以素地及開發 價值鑑估其市場交易價格，自與系爭土地使用現況及福和宮 永久存續之公益性質不符，故此估價不宜採為系爭土地分割 補償之標準。
六、綜上，上訴人依民法第824 條第2 項之規定，請求分割系爭 土地，將系爭土地所有權全分歸其所有，並由其補償被上訴 人各846 萬2,641 元，為有理由，應予准許。從而，原審判 准系爭土地分割由上訴人取得單獨所有權，並無不合，惟就 上訴人應補償被上訴人金額各超過846 萬2,641 元部分，容 有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有 理由。其餘部分，原審依法裁判分割，並無不合。上訴人仍 執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增 進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分 割方法，不因何造起訴而有不同，故上訴人所提之上訴雖為 一部有理由、一部無理由，惟關於訴訟費用負擔，如一部由 上訴人負擔、一部由被上訴人負擔，將顯失公平，爰諭知訴 訟費用應按兩造應有部分比例負擔，如主文第3 項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第463 條、第385 條第1 項前段、第80條之1 、第85條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 9 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 王本源
法 官 林晏如
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 9 日
書記官 簡維萍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。