臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第687號
上 訴 人 林秀滿
訴訟代理人 陳明正律師
複代理人 郭鐙之律師
被上訴人 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
被上訴人 洪啟峯
吳佳容
共 同
訴訟代理人 吳保任律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年5月
4日臺灣臺北地方法院99年度訴字第5327號第一審判決提起上訴
，本院於101年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）98年12月31日，經由被上訴 人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）居間仲介買 受訴外人趙雲英（下稱趙雲英）所有門牌台北市○○○路0 段00號6樓房屋（含坐落基地，下稱系爭房屋），並簽訂買 賣契約書，伊並已支付簽約金新台幣（下同）260萬元；惟 伊於委託時已言明為辦理重購退稅，需以伊之二子即訴外人 陳憲佐與陳憲佑共同作為買受人，若無法達成重購退稅之目 的時，即不予購屋。詎信義房屋所屬之人員即被上訴人洪啟 峯與吳佳容（以下各稱洪啟峯、吳佳容，二人合稱為洪啟峯 等二人；與信義房屋和合稱為被上訴人）並未將伊重購退稅 之目的告知趙雲英，且向伊謊稱須先付10萬元方能帶伊看屋 ，且未以書面告知伊有權使用內政部版「要約書」，及告知 該「要約書」與「斡旋金契約」之區別，致伊陷於錯誤而簽 立「信義房屋買賣斡旋金契約」（下稱系爭斡旋金契約）； 另又以為掌握價格為由，誘使伊獨自一人與趙雲英簽訂系爭 買賣契約，致無法達到重購退稅之目的，伊乃於99年1月8日 與趙雲英達成協議，雙方合意解除系爭買賣契約，並賠償趙 雲英60萬元，因而受有60萬元之損害，依侵權行為法則，自 應由洪啟峯等二人連帶賠償。又洪啟峯等二人為信義房屋所 屬之人員，信義房屋自應與其二人對伊連帶賠償責任等情。 爰依民法第544條、第227條第2項、侵權行為法則、公平交 易法第24條、第31條及不動產經紀業管理條例第26條第2項 等規定，求為命被上訴人應連帶給付伊60萬元及加計自起訴
狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗 訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人60萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。二、被上訴人則以：㈠信義房屋部分：系爭買賣契約第17條第4 項已明定買賣雙方知悉重購退稅之必要條件，並經由代書說 明無法保證退稅之情形下，上訴人仍於系爭買賣契約簽名確 認，足見重購退稅並非上訴人購買系爭房屋之必要條件，上 訴人單純係因後悔不買；況伊與上訴人已於99年1月8日和解 ，上訴人已拋棄對伊得請求之權利，自不得就簽訂系爭協議 書前之法律關係再為主張；另系爭斡旋金契約，係以紅色且 明顯字體告知消費者得就斡旋金契約或要約書任選一種，且 將兩者並列於同一份契約上，並於其下另以詳細文字告知消 費者之權益，上訴人自無陷於錯誤之可能；㈡洪啟峯等二人 部分：伊二人並未有詐欺或誘使上訴人陷於錯誤之不法行為 ；各等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。三、查，㈠上訴人於98年12月30日與信義房屋簽立系爭斡旋金契 約，委由信義房屋居間仲介斡旋，並於系爭斡旋金契約第3 條買方其他承購條件約定：需能重購退稅；㈡上訴人於98年 12月31日與趙雲英簽訂系爭買賣契約，並同時給付簽約用印 款60萬元，另於99年1月4日給付200萬；㈢上訴人於99年1月 8日與信義房屋、趙雲英簽立協議書（下稱系爭協議書）， 內容略以：「…甲乙（即上訴人、趙雲英）雙方於98年12 月31日簽訂之系爭買賣契約、代辦履約保證合約自簽立本協 議書時起合意解除，履約保證亦同時申請解除，買方（即上 訴人）已付價金260萬元，其中60萬元（無息）由專戶匯入 乙方下列指定帳戶以為解約賠償，餘額200萬元（無息）由 專戶匯還甲方下列指定帳戶…各方當事人自簽立系爭協議 書起自此無涉，得請求之權利應全部拋棄，並不得互為損及 彼此聲譽或商譽之行為…」等情，有卷附信義房屋買賣斡旋 金契約、不動產買賣契約書、協議書可憑（見原審卷第12至 27頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第201頁反面），堪 信為真。
四、本件應審究者為㈠洪啟峯等二人有無誘使上訴人陷於錯誤而 簽立系爭買賣契約？㈡上訴人與信義房屋是否因簽訂協議書 而成立和解？茲分別論述如下：
㈠、洪啟峯等二人有無誘使上訴人陷於錯誤而簽立系爭買賣契約 ？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。又，被詐欺而為意思表
示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思 表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉 證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。 ⒉上訴人主張：洪啟峯等二人未將伊需重購退稅之目的告知趙 雲英，並向伊謊稱須先付10萬元方能看屋，且未以書面告知 伊有權使用內政部版「要約書」，及告知該「要約書」與「 斡旋金契約」之區別，誘使伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約 ，因而支付簽約金共260萬元，並為解除契約而賠償趙雲英 60萬元，而受有60萬元之損害，自應由洪啟峯等二人賠償云 云，固據提出系爭斡旋金契約為證（見原審卷第12頁）。惟 查：
⑴、系爭斡旋金契約與買賣要約書係同時並列在契據編號同 一之同份一式三聯文件中，且於同份文件首頁以紅筆標 示「請注意：依內政部公告，買方有三天以上之契約 審閱權」、「請注意：買方得就斡旋金契約或要約書 任選一種」、「為確保己身權益，買方在簽立買賣斡 旋金契約或要約書時，請確認本公司承辦人員已經將不 動產說明書上有註記符號之注意事項謄寫或影印黏貼於 下面欄位」、「買方服務費給付及其他約定」、「買 方經詳閱上述一～四所有注意事項、服務費給付及其他 約定，並充分了解無誤後同意簽認如下」等契約內容文 字（見原審證物袋內之前開契約樣本即明），足以使一 般人肉眼即可分辨與瞭解之狀態，且參以上訴人既於系 爭斡旋金契約中，要求洪啟峯等二人於該契約之「買方 其他承購條件」中加註「有瓦斯表，需能承購退稅」等 字樣（見原審卷第12頁），堪認上訴人於簽訂系爭斡旋 金契約前，業已清楚知悉其可選擇斡旋金契約或買賣要 約書，及該兩種契約應負之主要權利義務內容。況衡諸 常情，購買不動產動輒數千萬元，上訴人於簽訂系爭斡 旋金契約前，於未曾看過系爭房屋之情形下，其如何評 估欲承買系爭房屋之價格？並以2550萬元之承購價格授 權洪啟峯等二人與賣方趙雲英斡旋（見原審卷第12 頁 ）？此顯與常理有違。故上訴人以洪啟峯等二人向其謊 稱必需支付10萬元始得看屋，並未告知要約書、及斡旋 金契約之區別云云，核與事實不符，應無可取。 ⑵、另上訴人雖在系爭斡旋金契約之「買方其他承購條件」 中註明「有瓦斯表，需能重購退稅」（見原審卷第12頁 ）乙節，然觀諸系爭買賣契約第17條第4項明載「買賣 雙方（指上訴人、趙雲英）確實已知悉信義地政士告知 辦理土地增值稅及所得稅重購退稅之必要條件及應負之
義務」（見原審卷第20頁），並由買賣雙方於該條項下 簽名成立系爭房屋買賣之書面契約乙節以觀，設若上訴 人係以重購退稅為其購買系爭房屋之前提要件，則上訴 人於代書向其說明辦理重購退稅之條件，且告知其無法 保證本件買賣房屋符合重購退稅之情形下，何以未當場 予以拒絕簽約或要求減價等事宜？反而於知悉無法保證 其是否符合辦理重購退稅之條件時，仍在前開條項下簽 名確定而與賣方成立系爭買賣契約（見原審卷第20頁系 爭買賣契約即明）？由此可證，上訴人在代書之說明下 ，既已知悉其本件買賣房屋無法保證可以辦理重購退稅 之條件情形下，卻仍與賣方即趙雲英簽訂系爭買賣契約 ，則上訴人顯無可能陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約。 ⑶、又參以上訴人係於簽約日即98年12月31日給付賣方60萬 元，另於99年1月4日再行給付200萬元乙節，有卷附交 款紀錄、存款憑條可稽（見原審卷第25至26頁），為上 訴人所自陳；若上訴人係因洪啟峯等二人之誘騙陷於錯 誤而簽訂系爭買賣契約，則上訴人豈會於代書向其說明 重購退稅之條件，並告知無法保證本件房屋買賣可以重 購退稅之情形下，仍與賣方趙雲英簽訂系爭買賣契約， 並當場給付60萬元，另再於簽約日後之4日即99年1月4 日依據系爭買賣契約再行匯款200萬元以支付價金之理 ？由此益證，上訴人顯未有陷於錯誤而簽訂系爭買賣契 約之情形甚明。
⑷、另證人（即代理信義房屋簽訂系爭協議書之員工）張嘉 聲固證述上訴人曾提及另外有賣一間房子，所以希望能 夠辦理重購退稅等語（見原審卷第211頁反面至第212頁 ）；惟上訴人在簽訂系爭買賣契約時，既已確認重購退 稅之必要條件與應負之義務，並已知悉本件買賣房屋無 法保證可以符合重購退稅之條件情形下，仍與賣方趙雲 英簽訂系爭買賣契約，足認上訴人並非以重購退稅作為 買賣系爭房屋之前提要件，業如前述，自難僅憑上訴人 事後向證人張嘉聲提及此事，即可謂洪啟峯等二人未將 其重購退稅相關事宜告知賣方趙雲英，並誘騙上訴人簽 訂系爭買賣契約。
⑸、是以，洪啟峯等二人既未有誘騙上訴人陷於錯誤而簽訂 系爭買賣契約之行為，則上訴人以洪啟峯等二人未將其 需重購退稅之目的告知趙雲英，並向其謊稱須先付10萬 元方能看屋，且未以書面告知伊有權使用內政部版「要 約書」，及告知該「要約書」與「斡旋金契約」之區別 ，誘使其陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，因而支付簽約金
共260萬元為由，主張其為解除契約而賠償趙雲英60萬 元，因而受有60萬元之損害，依侵權行為法則，請求洪 啟峯等二人應連帶賠償云云，並無可取。
㈡、上訴人與信義房屋是否因簽訂協議書而成立和解？ ⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止 爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使 當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、第 737條分別定有明文。又，和解契約合法成立，兩造當事人 即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦 不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張（最高法院 19年上字第1964號判例意旨參照）。
⒉上訴人主張：信義房屋雖在系爭協議書內簽名，但信義房屋 並非系爭協議書之當事人，雙方並未就居間仲介買賣系爭房 屋而生爭議之法律關係達成和解云云。惟查：
⑴、上訴人因故不願履行系爭買賣契約，與趙雲英合意解除 系爭買賣契約，而於99年1月8日簽訂系爭協議書，且同 意給付趙雲英60萬元作為賠償乙節，有卷附協議書可稽 （見原審卷第27頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第 201頁）；又系爭系爭買賣契約係經由信義房屋仲介而 成交，上訴人因可歸責於己之事由不願履行系爭買賣契 約，與趙雲英合意解除系爭買賣契約，本應給付信義房 屋居間仲介服務費用（即總價金之百分之零點五）與一 仟元之簽約金，但因信義房屋應上訴人要求，同意不向 上訴人收取前開費用，故信義房屋乃與上訴人、趙雲英 共同簽訂系爭協議書等情，業經證人（即代理信義房屋 簽訂系爭協議書之人）張嘉聲於原審證述綦詳（見原審 卷第211頁反面至第212頁）；核與系爭協議書內載：「 立書人林秀滿（買方以下稱甲方，指上訴人）趙雲英（ 賣方以下稱乙方）信義房屋仲介股份有限公司（以下簡 稱丙方，指信義房屋）上揭當事人茲就......各方當 事人自簽立系爭協議書起自此無涉，得請求之權利應全 部拋棄，並不得互為損及彼此聲譽或商譽之行為。本 協議書壹式叁份，由各當事人各執乙份為憑。」等情相 符（見原審卷第27頁）；設若信義房屋並非系爭協議書 之當事人，則信義房屋何需與上訴人、趙雲英併列系爭 協議書之立書人，並於系爭協議書第二條特別記載「 各方當事人自簽立系爭協議書起自此無涉，得請求之權 利應全部拋棄，並不得互為損及彼此聲譽或商譽之行為 。」（見原審卷第27頁）？由此可證，系爭協議書之當 事人除上訴人與趙雲英之外，當然包含信義房屋在內甚
明。
⑵、是以，上訴人既與信義房屋就居間仲介系爭房屋買賣而 生爭議之法律關係，達成和解即雙方各就對方所得請求 之權利全部拋棄，並簽訂系爭協議書，則上訴人自不得 再執雙方和解前之法律關係對被上訴人再為主張。況如 前所陳，洪啟峯等二人並未有誘騙上訴人陷於錯誤而簽 訂系爭買賣契約之行為，則信義房屋自無庸對上訴人負 任何之損害賠償責任。故上訴人主張信義房屋並非系爭 協議書之當事人，雙方並未就居間仲介買賣系爭房屋而 生爭議之法律關係達成和解，請求信義房屋應與其所屬 人員洪啟峯等二人，對其負連帶賠償責任云云，洵無可 採。
㈢、依上說明，洪啟峯等二人既未有誘騙上訴人陷於錯誤而簽訂 系爭買賣契約之行為，則信義房屋本即對上訴人並無任何損 害賠償之責任可言；又上訴人、趙雲英與信義房屋簽立系爭 協議書，就系爭買賣契約之解除達成和解，依系爭協議書第 二條之約定，上訴人亦不得再向信義房屋依和解前之法律關 係即本於居間仲介系爭房屋而生之損害賠償請求權再行主張 。故上訴人主張信義房屋所屬之人員洪啟峯等二人誘騙其獨 自一人與趙雲英簽訂系爭買賣契約，致無法達到重購退稅之 目的，致其於99年1月8日與趙雲英達成協議，雙方合意解除 系爭買賣契約，並賠償趙雲英60萬元，因而受有60萬元之損 害，依侵權法則之規定，請求洪啟峯等二人應連帶賠償其損 害；另信義房屋依民法第544條、第227條第2項、侵權行為 法則、公平交易法第24條、第31條及不動產經紀業管理條例 第26條第2項等規定，自應與洪啟峯等二人同負連帶賠償責 任云云，並無可取。
五、從而，上訴人依民法第544條、第227條第2項、侵權行為法 則、公平交易法第24條、第31條及不動產經紀業管理條例第 26條第2項等規定，訴請被上訴人應連帶給付其60萬元及加 計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為 無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並 無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
六、上訴人雖聲請本院傳訊證人趙雲英到庭證述系爭協議書之當 事人僅上訴人與趙雲英二人而已，並未包含信義房屋乙節， 但如前所陳，協議書之當事人本即包含信義房屋在內，否則 信義房屋何需與上訴人、趙雲英併列系爭協議書之立書人， 且與上訴人、趙雲英約定對對方之權利全部拋棄，並不得互
為損及聲譽或商譽之行為（見原審卷第27頁協議書第二條） ？故本院認此部分之事實已臻明確，核無再行傳訊證人趙雲 英之必要；另兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均 認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 101 年 1 月 20 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 石有為
法 官 楊絮雲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 1 月 20 日
書記官 蔡慧娟
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