臺灣臺中地方法院民事判決 107年度中簡字第3146號
原 告 陳秀雄
訴訟代理人 陳秋鴻
原 告 陳聰文
共 同
訴訟代理人 陳倉生
李學鏞律師
複代理人 張彩雲律師
洪榕駿
被 告 陳淑女
張維漢
共 同
訴訟代理人 蘇仙宜律師
羅婉秦律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年7月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣門牌號碼臺中市○區○○街00巷00號之房屋（臺中市○區 ○村段0000○號，下稱系爭房屋），原為原告陳秀雄、陳聰 文及被告陳淑女之母即訴外人陳黃延所有。陳黃延於民國 106年1月15日死亡，系爭房屋由原告2人及被告陳淑女共同 繼承，3名繼承人對於遺產並無分割協議，系爭房屋仍登記 為全體繼承人公同共有。詎被告陳淑女及其配偶被告張維漢 未經原告2人同意即擅自占用系爭房屋，經原告2人要求被告 2 人將系爭房屋騰空遷出，為被告2人拒絕。被告陳淑女雖 然是系爭房屋共有人之一，但依據民法第828條第2項準用第 820條第1項，其占用、管理系爭房屋並無得到共有人過半數 及應有部分合計過半數之同意，被告2人屬於無權占有。原 告2人身為共有人，自得依據民法第821、767條請求返還系 爭房屋予全體公同共有人。
(二)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限。而土地價值係指法定地價。土地所有權 人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申 報地價。土地法第97條、土地法施行法第148條、平均地權 條例第16條定有明文。無權占用他人土地建屋所獲得之不當 得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受
之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（ 最高法院97年度台上字第323號民事判決參照）。系爭房屋 座落於臺中市○區○村段000000○000000地號土地，2土地 合計171平方公尺，陳黃延應有部分有1/4，即42.75平方公 尺，此部分於陳黃延死亡後亦由原告2人及被告陳淑女繼承 。316-28、316-30地號2筆土地之公告地價均為每平方公尺 新臺幣（下同）43,000元，依據平均地權條例第16條前段， 申報地價應為34,400元（計算式：43,000×80％＝34, 400 ）。另系爭房屋107年度房屋課稅現值為141,500元，原告原 得請求被告給付相當於租金之不當得利，每年為161,210元 （計算式：申報地價34,400×土地面積42.75平方公尺+房屋 價值141,500×10％＝161,210）。每月為13,434元（計算式 ：161,210÷12個月＝13,434.17，小數點後四捨五入）。按 基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法 院68年台上字第3071號判決參照）。查系爭房屋為62年建造 ，狀況良好，由健行路前往中國醫藥大學附設醫院商圈僅約 900公尺，由三民路3段前往一中商圈僅約2公里，鄰近超級 市場、餐廳、加油站、百貨公司、銀行、公園等，生活機能 佳，社區人口密集，交通極為便利，且同屬北區距系爭房屋 僅400公尺之榮華街上，屋齡49年、建物面積86.6450平方公 尺之房屋租金為1萬8,000元，故系爭房屋之租金應為18,000 元始符合交易價格。由於被告無權占用系爭房屋，但因為僅 被告張維漢非共有人，故依據民法第179條向被告張維漢請 求應自106年1月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相 當於租金之不當得利每月18,000元。
(三)爰依民法第828條第2項準用第821條、第767條、第179條之 規定提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應將門牌號碼為臺中市 ○區○○街00巷00號1樓之建物騰空遷出，並將上開建物返 還予原告及公同共有人全體。⑵被告張維漢應自民國106年1 月15日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付公同共有 人全體18,000元整。⑶願供擔保請准予宣告假執行。二、被告則以：
(一)系爭房屋確實為原告2人及被告陳淑女公同共有之遺產，被 告陳淑女並且已經向本院提起分割遺產訴訟。
(二)被告張維漢是被告陳淑女之配偶，因腰椎神經受損下肢癱瘓 ，身有殘疾且行動不便，均需仰賴輪椅行動，陳黃延生前眼 見女婿張維漢行動多有不便，便同意將其名下所有臺中市○ 區○村段000000○000000地號土地及系爭房屋交由被告2人
無償使用居住其內，並同意將系爭房地加設施做無障礙廁所 、無障礙坡道等設施，以利被告張維漢日常生活使用與進出 系爭房地。
(三)除外，陳黃延生前，更曾書立遺囑，遺囑第一條第（二）項 明載：「門牌號碼為臺中市○區○○街00巷00號1樓之房地 （地號：臺中市○區○村段000000號；建號：臺中市○區○ 村段0000號）遺贈予陳秀雄之子即長孫陳倉生，但現因女婿 張維漢行動不便，故長女陳淑女及張維漢於張維漢往生前， 均有權利使用、居住於上開房地，其他人不得有議。」（下 稱系爭遺囑）依據系爭遺囑被告2人自有權居住於系爭房屋 內，且系爭遺囑亦未載明使用系爭房屋應給付對價，系爭遺 囑顯欲使被告2人無償使用系爭房屋。原告之請求並無理由 。
(四)縱然假設被告2人並無占有權源應遷出系爭房屋，然關於被 告張維漢應給付之相當於租金之不當得利，亦非原告所稱每 月1萬8,000元。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第105條及第97 條第1項規定甚明，並於租用基地建築房屋準用之，系爭房 屋座落於臺中市○區○村段000000○000000地號土地，2土 地合計171平方公尺，陳黃延應有部分有1/4，即42.75平方 公尺，此部分於陳黃延死亡後亦由原告2人及被告陳淑女繼 承。316-28、316-30地號2筆土地之當期申報地價為每平方 公尺5,200元，依據平均地權條例第16條前段，公同共有人 申報總價應為22萬2,300元（計算式：42.75×5,200＝222, 300）。另系爭房屋107年度房屋課稅現值為14萬1,500元， 故系爭房屋之土地及房屋申報總價應為36萬3,800元。衡酌 系爭房屋雖位於臺中市北區，然實際上系爭房屋係處於狹小 巷弄內，停車進出多有不便，且離大眾運輸及公車站牌遙遠 ，顯非交通便利之處，故應以土地及其建築物申報總價年息 1％計算，是系爭房地之每月租金，應為303元（計算式：36 3,800×1％×12個月＝303元，元以下四捨五入）。又原告 等人主張不當得利起算時點為陳黃延死亡之日，惟原告2人 在另案移轉所有權事件中，均表示尊重並同意系爭遺囑之內 容，即同意被告2人無償使用系爭房屋，則本件不當得利之 起算點，應以被告收受起訴狀繕本之翌日起算。(五)再者，系爭房屋除被告2人外，原告陳秀雄之女陳采如亦居 住其內，依據原告主張，則陳采如同樣沒有取得公同共有人 同意，應亦列陳采如為被告。縱認本件有相當於租金之不當 得利之情形，則陳采如既然亦無權占有系爭房屋，應與被告 張維漢均分，意即被告張維漢應給付之相當於租金不當得利
，應為每月152元（計算式：3032＝152元）。(六)並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原告對於被告抗辯之陳述：
(一)被告2人在另案訴外人陳倉生起訴請求陳黃延繼承人即原告2 人與被告陳淑女將系爭房屋及座落土地移轉登記為陳倉生所 有之案件，曾爭執系爭遺囑之效力。另外被告陳淑女向本院 提起分割遺產訴訟，亦將系爭房屋及其座落土地列為遺產， 顯然也對系爭遺囑有所爭執，被告陳淑女在本件訴訟主張依 據系爭遺囑是有權使用，顯有矛盾。
(二)又依據系爭遺囑，並無記載被告張維漢得無償使用系爭房屋 ，被告不能自行為有利之擴張解釋。原告2人固然曾經表示 尊重遺囑內容，亦不得解釋為本件不當得利之起算時點為自 起訴狀繕本送達時起。
四、得心證之理由：
(一)原告主張系爭房屋原為原告陳秀雄、陳聰文及被告陳淑女3 人之母親即訴外人陳黃延所有，陳黃延於106年1月15日死亡 ，系爭房屋由原告及被告陳淑女共同繼承，3名繼承人對於 遺產並無分割協議，系爭房屋仍為全體繼承人公同共有等情 ，業據其提出財政部中區國稅局遺產稅免稅證明書、系爭房 屋建物及座落土地之登記謄本、臺中市政府地方稅務局107 年房屋稅繳款書為證（見本院卷第11-17頁），且為被告所 不爭執，堪信為真實。
(二)惟原告主張系爭房屋為被告陳淑女及其配偶被告張維漢無權 占有，則為被告否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為 ：⑴被告是否無權占有系爭房屋，原告因此得依據民法第 821、767條請求返還系爭房屋予全體公同共有人？⑵被告張 維漢是否應給付原告相當於租金之不當得利？若肯定之，其 應給付之數額為何？茲分述如下：
⑴被告並非無權占有系爭房屋，原告請求被告騰空遷出並返還 系爭房屋予全體共有人，為無理由：
1.按遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由 處分遺產。代筆遺囑，由遺囑人指定三人以上之見證人，由 遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解 ，經遺囑人認可後，記明年、月、日及代筆人之姓名，由見 證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印 代之。遺囑自遺囑人死亡時發生效力。以遺產之使用、收益 為遺贈，而遺囑未定返還期限，並不能依遺贈之性質定其期 限者，以受遺贈人之終身為其期限。民法第1187、1194、 1199、1204條分別定有明文。而遺產原先是被繼承人生前之
私有財產，只是在被繼承人死亡時歸屬繼承人所有，被繼承 人生前以合法有效之遺囑，對於其私有財產加以處分，只要 不侵害繼承人之特留分，繼承人均應受之拘束。此外，非繼 承人之人，經遺囑人以遺囑指定得使用收益遺產者，即屬於 民法第1204條所稱遺產使用、收益之遺贈，亦非法所不許， 不容繼承人加以干預。
2.經查，被繼承人陳黃延之遺囑為訴外人李仲景律師代筆，再 由遺囑人陳黃延指定之見證人李仲景律師、顏必益、王致雁 3人見證之，有系爭遺囑影本1份及李仲景律師於本院107年 度家繼訴字第63號107年7月2日言詞辯論期日作證之筆錄在 卷可稽（見本院卷第76、77、98-101頁），經核系爭遺囑並 無違反法定之遺囑方式。又被告對於系爭遺囑效力之主張， 雖於另案有所爭執，惟於本案兩造均主張系爭遺囑為有效（ 見本院卷第95頁及背面），系爭遺囑既屬有效，自應拘束全 體繼承人。
3.又按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律 、法律行為或習慣定之。民法第828條第1項定有明文。系爭 房屋為被繼承人陳黃延之遺產，原告及被告陳淑女係本於繼 承法律關係公同共有系爭房屋所有權，則原告及被告陳淑女 就公同共有系爭房屋之權利義務，自應依繼承之法律關係定 之。系爭遺囑既然記載「門牌號碼為臺中市○區○○街00巷 00號1樓之房地（地號：臺中市○區○村段000000號；建號 ：臺中市○區○村段0000號）遺贈予陳秀雄之子即長孫陳倉 生，但現因女婿張維漢行動不便，故長女陳淑女及張維漢於 張維漢往生前，均有權利使用、居住於上開房地，其他人不 得有議」，亦即被繼承人陳黃延於系爭遺囑將系爭房屋之使 用權遺贈予被告陳淑女、張維漢，且以被告張維漢之終身為 其期限。則系爭房屋之公同共有人即陳黃延之繼承人，就系 爭房屋之管理使用方式自應受系爭遺囑之拘束，依系爭遺囑 明定，被告具有居住使用系爭房屋之權限，原告自不得以被 告未經原告同意使用系爭房屋為由，主張被告為無權占用。 是以，原告依據民法第828條2項、821條、767條規定請求被 告騰空遷出系爭房屋，並將系爭房屋返還予原告及公同共有 人全體，自屬無據。
⑵原告請求被告張維漢給付相當於租金之不當得利，為無理由： 復按民法第179條規定不當得利之成立要件，必須無法律上 之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間 有因果關係存在。原告以被告張維漢無法律上權源占有系爭 房屋為由，依民法第179條規定，請求被告張維漢給付相當 於租金之不當得利。惟查，被告張維漢占有系爭房屋具有法
律上權源，已如前述，故被告張維漢受有占有系爭房屋之利 益，並非無法律上之原因，核與民法第179條規定不當得利 之成立要件不符，原告不得據此請求被告張維漢給付相當於 租金之不當得利。原告另主張縱然被告張維漢非無權占有， 系爭遺囑文義並無記載供被告無償使用，原告仍可向被告張 維漢請求相當於租金之不當得利等語。然查，被告既非無權 占有，即無民法第179條規定之不當得利可言，系爭遺囑文 義縱未記載無償使用，原告仍無從依民法179條不當得利法 律關係，請求被告給付相當於不當得利之租金。五、綜上所述，原告依據民法第828條第2項準用第821條、第767 條、第179條等規定，請求被告應將門牌號碼為臺中市○區 ○○街00巷00號1樓之建物騰空遷出，並將上開建物返還予 原告及公同共有人全體；暨被告張維漢應自民國106年1月15 日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付公同共有人全 體新臺幣1萬8000元整。為無理由，應予駁回。又原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
書記官 廖春玉