臺灣新竹地方法院民事小額判決 108年度竹東小字第104號
原 告 大矽谷名人山莊管理委員會
法定代理人 林黛影
訴訟代理人 劉振銘
被 告 盧偉良
訴訟代理人 黃金源律師
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國108 年7 月10日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬參仟元，及自民國一０八年三月十二日起至清償日止，按年息百分之三計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告為竹東大矽谷名人山莊（下稱系爭山莊）之區分所有 權人，擁有坐落新竹縣○○鎮○○街0 巷00號房屋（下稱 系爭房屋）。每戶管理費於民國107 年前（含）每季為新 臺幣（下同）4,000 元，108 年起每季則調為5,000 元， 惟被告自102 年第3 季起至108 年第1 季止，累積欠繳社 區管理費共計93,000元，迄今已逾2 期以上，經原告屢次 催繳，均置之不理。為此，依公寓大廈管理條例第21條規 定提起本訴，請求被告給付欠繳之管理費共93,000元等語 。並聲明：被告應給付原告93,000元，及自支付命令送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）對被告答辯之陳述：被告辯稱不清楚原告是「如何成立」 及「是否適法」、也完全不知道系爭山莊是否有「區分所 有」、「共用部分」之用辭定義所指部分云云，查原告至 少於83年間就已成立，社區運作更早於79年間就開始，系 爭山莊有管理室（警衛室），還有大小公園、景觀亭，也 有監視器、社區路燈，管理費每月大約收10萬元，用於警 衛費用、花草修剪、監視器費用及支付補償金給財政部國 有財產署中區分署新竹辦事處（以下簡稱國財署）。二、被告則以：
（一）區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就 其共用部分按其應有部分有所有權。共用部分係指公寓大 廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而 供共同使用者。被告所居住之系爭房屋，係屬產權獨立之
透天房屋，與其他住戶並無任何關係，系爭山莊內之房屋 ，均屬各自產權獨立之建築物，山莊內並無「區分所有」 、「共用部分」之用辭定義所指部分。尤其國財署於102 年7 月15日派員勘查結果，系爭山莊內之「磚造平房（守 衛室）、遮棚、柏油地（劃有停車位）、公園、花圃」， 使用面積共計為729 平方公尺，屬無權使用國有土地。另 系爭山莊內之道路用地亦屬國有土地，且為既成巷道，純 屬可供社區住戶居民通行之道路，甚至外來民眾也有通行 之權，與一般道路並無任何差異，顯見被告居住之系爭房 屋確係屬產權獨立之透天房屋，與其他住戶並無任何關係 。
（二）因系爭山莊並不符合公寓大廈管理條例之適用，被告是原 告成立之後，另外事後向他人購得系爭房屋，完全不清楚 原告是「如何成立」及「是否適法」、也完全不知道系爭 山莊是否有「區分所有」、「共用部分」所指部分，直到 102 年8 月初得知國財署102 年7 月30日台財產中新三字 第10236006530 號函之後，始恍然大悟，因此即於102 年 8 月5 日聲明退出該管理委員會，並拒絕繳付管理費，顯 見被告所為不但是合法行為，也屬正當權利之行使，實不 知原告有何請求權之基礎，訴請被告給付應繳之管理費金 額及遲延利息。社區內住戶購買房屋時，除購買地上物及 坐落土地，其餘土地都未與建商訂立契約，所以目前國有 土地部分仍然屬於建商所有，但事後管委會與社區住戶不 願再支付購買土地費用，建商認為其必須繳稅又要無償提 供住戶使用，所以建商也不再繳稅，導致住戶在房屋坐落 土地以外之土地變為國有土地，就是因為建商欠稅的原因 ，被告當時有向管委會表達由管委會及住戶共同向政府購 買土地，才能將社區封閉起來，才符合公寓大廈管理條例 的規定。而現在系爭山莊僅有新竹縣竹東鎮金福街6 巷口 1 個出入口，原告私設柵攔，妨礙交通，影響用路人行的 安全，而且該道路係屬國有土地，顯然原告所為依法不合 ；另外在新竹縣竹東鎮金福街8 巷東西兩端，位在東端部 分，在被告入住前，即已築牆影響社區住戶居民之通行， 但位在西端部分，在被告入住之後，原本僅設置鐵門，社 區住戶尚可自由通行，但事後原告即在西端部分築牆，導 致社區住戶無法自由進出等語為辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、本院之判斷：
（一）按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組
織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文 。又公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管 理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可 分性之集居地區，指下列情形之一：「一、依建築法第11 條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則 及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理 辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣 （市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不 可分割之地區。」。是依前揭條例、施行細則之規定，除 公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用 上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分 之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所 組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不 可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織 之規定。是何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分 性之集居地區」，前開條例、施行細則並授權直轄市、縣 （市）主管機關本於權責而為認定。又中央主管機關內政 部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，訂定「公寓大 廈管理報備事項處理原則（原名：公寓大廈管理組織申請 報備處理原則）」，其適用範圍包括：（六）經直轄市、 縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體 不可分割地區，就其共同設施之使用與管理所成立之社區 管理組織。」，故受理報備申請之直轄市、縣（市）主管 機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請 者是否符合前開處理原則所適用之主體，即應予以審核。 是非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 、2 款情形 而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市 ）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款「 認定」該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不 可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。前開主管 機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，均直接影響申 請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務， 性質上應屬行政處分。該行政處分涉及公寓大廈管理條例 第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例授權制定之施 行細則既規定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（ 市）主管機關，普通法院審理民事事件時，除有特別情形 ，例如明顯違反現行有效法律規定外，於行政處分經行政 爭訟程序撤銷前，自應予以尊重，不得為相反之認定。（二）經查，原告主張系爭山莊委員會早在83年間已成立，並於 89年間檢具相關資料向新竹縣竹東鎮公所申請報備，經該
公所於89年7 月1 日准予備查，並發給公寓大廈管理組織 報備證明等情，並提出83年至96年間之會議資料及新竹縣 竹東鎮公所89年7 月1 日八九竹鎮建字第009958號函暨所 附原告報備申請資料等在卷可佐。前開報備資料中所載之 系爭山莊社區建物應係屬同一時間完工之建物，並具有地 理上之集居性，再者，被告與系爭山莊其他住戶，對外聯 絡通行之道路同一，原告並設有門禁警衛室以確保進出人 員及社區安全，亦設有資源回收站、大小花園、花圃、遮 棚、路燈、景觀亭、監視系統等攸關生活起居等公共設施 ，有被告提出之使用現況略圖（見本院卷第49頁）、原告 提出之管委會83年至96年會議資料中多見公共電費、公共 區域電燈泡、剪修花樹等費用支出，堪認被告所有系爭房 屋與系爭山莊其他房屋，其共同設施之使用與管理，具有 整體不可分性，而得共同成立管理委員會，且業經縣（市 ）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認屬 「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，則 主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，即 應拘束本院，而不得另為相異之判斷。是被告以其系爭房 屋產權獨立，系爭山莊內無公寓大廈管理條例第3 條第2 款、第4 款「區分所有」、「共用部分」之用辭定義所指 部分等情，抗辯其無公寓大廈管理條例之適用，應有誤會 ，自非可採。
（三）次按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一係經由區分所 有權人會議決議繳納；又共用部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔之。公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第10 條第2 項前段規定甚明。經查，系爭山莊規約第17條第2 款明定該社區管理費之分擔基準，由各區分所有權人依照 區分所有權人會議決議分擔之（見本院卷第71頁）；而原 告主張系爭山莊於107 年9 月16日住戶大會會議中，已決 議住戶每季管理費調漲1,000 元，於108 年開始收取每季 5,000 元，亦有其所提之會議紀錄在卷可憑（見本院卷第 109 頁），且被告對此亦不爭執。本件系爭山莊之管理費 收繳方式及分擔基準，既經前開住戶大會決議，原告據此 向被告收取管理費，核屬有據。
（四）再查，公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨立使用 之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之集 居地區，其管理及組織既準用公寓大廈管理條例相關規定 ，並不以所使用之共同設施應屬管理委員會所有、或屬區
分所有權人共有者為要件，亦即，社區內之共同設施非不 得由他人提供予社區住戶使用，查本件雖有被告所指之山 莊內部分土地屬於國有，惟原告既已依住戶大會決議向國 財署支付相關土地使用補償金，且縱若非屬於全體住戶所 有，依上開說明，亦無礙原告依前揭規定成立管理組織， 是被告此部分抗辯，尚無足採。被告另抗辯已於102 年間 聲明退出管委會，原告不得令被告繳納管理費云云。惟公 寓大廈管理條例第25條明定區分所有權人會議由全體區分 所有權人組成，倘區分所有權人自行選擇加入或退出區分 所有權人會議組織，則該公寓大廈或有共同設施之使用與 管理之集居地區，將難以維繫共同生活品質，無從管理、 維護相關事務，造成公共事務不能處理，而無法達成加強 公寓大廈之管理維護，提昇居住品質之立法目的。被告與 其所屬其他住戶之居住地區既符合公寓大廈管理條例所規 定使用與管理具有整體不可分性之集區地區，被告即無選 擇是否為區分所有權人會議組織成員之權利，此屬維持社 會秩序、增進公共利益所必要之基本權限制，是以，被告 自行決定加入或退出管委會組織之舉動，亦不影響被告使 用各該公共設施及服務、或因此免除依最高意思機關即區 分所有權人會議決議繳納管理費之義務，被告此部分所辯 ，亦無理由。
（五）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21 條定有明文。又按系爭山莊規約第17條第4 項約定，區分 所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金 或應分擔或其他應負擔之費用，已逾2 期（及2 個收費期 別）或積欠達1 萬元以上（含），經30天期間催告仍不給 付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳 之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息3%計算（ 見本院卷第71頁）。是本件被告既為系爭山莊之住戶，自 應受社區規約及區分所有權人會議決議之拘束，而負有繳 納管理費之義務。又被告並不否認其自102 第3 季起至10 8 年第1 季止，未繳納管理費。從而，原告依前開規定， 請求被告給付102 年第3 季至108 年第1 季之管理費共93 ,000元，及自支付命令送達之翌日即108 年3 月12日起至 清償日止，按年息百分之3 計算之法定利息，為有理由， 應予准許，逾此部分無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適
用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定 ，應依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。依職權確定訴訟 費用額為1,000 元（第一審裁判費），應由被告負擔。中 華 民 國 108 年 8 月 16 日
竹東簡易庭 法 官 楊麗文
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 19 日
書記官 陳筱筑
附錄：
一、民事訴訟法第436 條之18第1 項：
（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事 項，於必要時得加記理由要領。
二、民事訴訟法第436 條之24第2 項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
三、民事訴訟法第436 條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。