臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第825號
原 告 胡淳馨
訴訟代理人 黃麗岑律師
被 告 黃震瀚
兼
訴訟代理人 黃河龍
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年7 月12日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ，面積一四四平方公尺之地上物拆除，並將前開部分騰空後，返還予原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣參仟參佰肆拾玖元，及自民國一○八年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一○七年一月二十七日起至履行第一項所示義務之日止，按月給付原告新臺幣壹佰肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項得假執行，但被告如分別以新臺幣肆拾萬參仟貳佰元、新臺幣參仟參佰肆拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項到期部分得假執行，但被告每期如以新臺幣壹佰肆拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105 年4 月13日登記為坐落於桃園市 ○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，與 訴外人胡正達、胡明德權利範圍各為1/3 ，詎被告未經系爭 土地共有人之同意，竟擅自於系爭土地上搭建門牌號碼桃園 市○○區○○里0 鄰00○0 號房屋（下稱系爭房屋），無權 占有系爭土地如附圖編號A 所示之位置（面積共計144 平方 公尺），已侵害土地所有人之權利，原告自得依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告拆除如附圖編號A 所示地上 物，並騰空返還該部分之土地予原告及其他全體共有人；另 被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之不法利益，致原 告受有損害，原告亦得依民法第179 條之規定，請求被告給 付自105 年4 月13日起至107 年1 月26日止，相當租金之不 當得利4,179 元，另自107 年1 月27日起至騰空返還所占用 部分土地之日止，按月給付原告182 元等語。並聲明：㈠被 告應將系爭土地如附圖編號A 所示地上物（面積144 平方公 尺）拆除，並將前開部分騰空後，返還予原告及其他全體共
有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）4,179 元，及自民 事變更聲明暨準備狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息，暨自107 年1 月27日起至履行第1 項所示 義務之日止，按月給付原告182 元。㈢願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：被告前向訴外人洪清源購買系爭房屋及系爭土地 ，因系爭土地為原住民保留地，非具有原住民身份者不得辦 理登記為所有權人，被告並非原住民，當時無法辦理所有權 移轉登記，故洪清源要被告向系爭土地原所有人即訴外人胡 正忠拿系爭土地所有權狀，並由胡正忠於96年12月5 日簽立 切結保證書予被告，保證系爭土地日後若需轉賣、出租或設 定抵押權，願配合被告辦理相關手續，則被告既已買受系爭 土地，自有合法使用系爭土地之權利，原告請求被告拆除系 爭房屋占用系爭土地之部分，及給付相當租金之不當得利， 均無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告主張其於105 年4 月13日登記為系爭土地共有人，與胡 正達、胡明德權利範圍均為3 分之1 ，被告則為系爭房屋所 有權人，系爭房屋占有系爭土地如附圖編號A 所示之位置， 面積共144 平方公尺等情，有系爭土地登記謄本、系爭房屋 稅籍資料及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第106-107 頁 ，卷二第29-30 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。至原 告請求被告應將如附圖編號A 部分拆除，並給付相當租金不 當得利一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。本院茲就兩 造間爭點判斷如下：
㈠原告請求被告拆除系爭房屋如附圖編號A 占用系爭土地部分 ，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉 證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明 之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按 原住民保留地開發管理辦法係依山坡地保育利用條例第37條 及農業發展條例第17條第2 項規定，授權制定之中央法規， 該辦法第15條第1 項、第18條第1 項分別規定：原住民取得 原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除 繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三 親等內之原住民外，不得轉讓或出租；原住民取得原住民保
留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人 以原住民為限。旨在保障依法受配原住民之生活，避免他人 脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反， 依民法第71條規定，應屬無效（最高法院88年度台上字第30 75號判決意旨參照）。
2.經查，被告抗辯其輾轉自系爭土地原所有權人胡正忠及洪清 源處購買系爭土地一節，固據其提出土地讓渡契約書及切結 保證書為憑，然觀諸前開土地讓渡契約書所載之土地地號為 ：「（原1511號）分割1511之2 」，讓渡人為陳堅明、受讓 渡人為洪清源、見證人為胡正忠（見本院卷二第17-18 頁） ，而經本院函請地政機關提供關於桃園市○○區○○段0000 ○0 地號土地之登記謄本，經大溪地政事務所於108 年5 月 6 日以溪地登字第1080006076號函覆本院略以：系爭土地於 93年間辦理逕為分割登記，分割出1511之1 地號土地，然查 無曾分割為1511之2 地號土地之情形等語（見本院卷二第28 頁），則該讓渡契約書所示之標的與系爭土地是否有關，容 有疑義，另關於前開切結保證書是否確為胡正忠本人親簽， 亦為原告於本院審理時所質疑，則被告前揭所述是否為真， 已非無疑；縱令全然屬實，然系爭土地為原住民保留地一情 ，觀諸系爭土地登記謄本可證，並經大溪地政事務所於108 年6 月14日以0000000000號函覆屬實（見本院卷二第65頁） ，揆諸上開規定，系爭土地若欲為所有權之移轉，非具有原 住民身份者，不得為之，然被告2 人及洪清源均非具有原住 民身份乙節，經本院依職權查詢其等戶籍謄本附卷足憑（見 本件卷附個資卷），並為被告等所自承（見本院卷二第91頁 ），則洪清源及被告2 人自胡正忠處所買受系爭土地契約， 即屬無效，被告自不能執此主張有權占有系爭土地。 3.從而，被告不能依其與洪清源或胡正忠間所簽立之買賣契約 主張有權占有系爭土地，復未能提出其他占有之正當權利依 據，則原告請求被告應將系爭房屋占用系爭土地如附圖編號 A 部分地上物，並將前開部分騰空後返還予原告及其他全體 共有人，自屬有據。
㈡原告請求被告給付相當租金不當得利有無理由？數額若干？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還 不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求相對人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例參照）。次按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，
而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97 條第1 項、第105 條定有明文。又所謂年息百分之十為限， 乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外 ，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定， 並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院46年台 上字第855 號、68年台上字第3071號判例參照）。 2.經查，系爭土地位處桃園市復興區之偏遠山區，四周鄰近農 場、果園、露營區等，交通及住商機能尚非良好，105 年至 106 年度、107 年度申報地價分別為每平方公尺488 元、45 6 元等情，有google電子地圖及桃園市大溪地政事務所提供 之地價謄本可參（見本院卷一第147 頁、卷二第89頁），本 院認系爭土地之租金利益，應比照前開條文、並以申報地價 每平方公尺8 ％之方式計算為宜。則原告依其所有系爭土地 權利範圍1/3 之比例，請求被告給付105 年4 月13日起至10 7 年1 月26日期間相當租金不當得利3,349 元｛計算式：【 488 元×8 ％×144 平方公尺×（628/365 ）年（即105 年 4 月13日至106 年12月31日）＋456 元×8 ％×144 平方公 尺×（26/365）年（即107 年1 月1 日起至107 年1 月26日 止）】÷3 ，元以下4 捨5 入，下同｝，並自107 年1 月27 日起至被告拆除如附圖編號A 部分地上物，並將該部分土地 返還予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告146 元 【計算式：（456 元×8 ％×144 平方公尺÷12月）÷3 】 之範圍內，為有理由，應得准許。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條、第179 條之法律關係，請求被告應將系爭土地如附圖編號A 所示部 分（面積144 平方公尺）拆除，並將前開部分騰空後返還予 原告及其他全體共有人，另應給付原告3,349 元，及自108 年6 月6 日（見本院卷二第53、54頁，原告民事變更聲明暨 準備書狀送達回證）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息，暨自107 年1 月27日起至拆除如附圖編號A 並返還所 占用系爭土地之日止，按月給付原告146 元，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序，就被告敗訴之部分，依民事訴訟 法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，原 告就此聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發 動，毋庸另予准駁之表示；至原告敗訴之部分，其假執行之 聲請即失所附麗，應併予駁回。另依同法第436 條第2 項準 用同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔 保得免為假執行。
六、本件本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
桃園簡易庭 法 官 廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 9 月 2 日
書記官 賴家瀅