最高法院民事判決 108年度台上字第561號
上 訴 人 鍾雅玟
訴訟代理人 陳雅娟律師
被 上訴 人 高雄市永興儲蓄互助社
法定代理人 王宗敬
訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師
田崧甫律師
被 上訴 人 力原在
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
6年3月29日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（105年度上字第2
93號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人主張：伊向被上訴人高雄市永興儲蓄互助社（下稱永興儲蓄社）承租其所有並借名登記於被上訴人力原在名下之坐落高雄市○○區○○○段00000地號土地（下稱原331-6地號土地）及其上建物即同區○○10號（下稱系爭房屋）。永興儲蓄社理事會依據社員大會授權執行處分系爭房地事宜，於民國 104年3月9日第6屆第3次理事會議（下稱系爭會議）決議將 原331-6地號土地中之2.5分土地即分割後331-6地號土地連同其上之系爭房屋（下稱系爭房地）以新臺幣（下同） 160萬元售予伊，業經伊母朱金苗代理伊當場承諾，並於會議紀錄簽名確認，成立買賣契約。詎永興儲蓄社嗣後否認立約，怠於履行買賣移轉義務，伊得代位永興儲蓄社終止與力原在之借名登記關係，請求辦理移轉登記等情，爰依民法第348條第1項、第264條第1項、第242條、第549條第1 項、第541條第2項規定，求為命㈠力原在將系爭房地之所有權移轉登記予永興儲蓄社。㈡永興儲蓄社於伊給付 160萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予伊之判決。
被上訴人則以：系爭會議僅作成內部決議，理事長尚未對外為意思表示，亦未就買賣內容與上訴人進行磋商，自無成立買賣契約。又朱金苗出席系爭會議，亦未表明代理上訴人之旨等語，資為置辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：原 331-6地號土地與系爭房屋屬永興儲蓄社所有，借名登記於其理事力原在名下，上訴人則向永興儲蓄社承租系爭房屋。永興儲蓄社於96年 1月28日經社員大會（下稱96年社員大會）決議出售原331-6地號土地與系爭房屋，底價為500萬元，嗣於104年第1次
臨時理事會，決議將原 331-6地號土地先行分割部分即331-12地號土地出售他人。理事長王宗敬其後又召開系爭會議，因已知上訴人有意購買系爭房地，惟相關事宜均由其母朱金苗處理，故通知朱金苗代理出席會議。系爭會議之案由7 即討論系爭房地出售事宜，經決議以160萬元售予上訴人，另補貼6萬元作為遷移原331-6地號土地上古墓之費用，朱金苗即在會議紀錄中案由7議決內容下方簽名。依永興儲蓄社章程第34條、第36條、第39條、第40條、第41條規定，社不動產之購置、興建及處分，由社員大會決定；理事會則為社員大會決議之執行機構；理事會置理事長 1人；理事長對外代表該社，為社員大會及理事會會議主席，並執行會議決議事項。是依章程規定，理事會決議僅為社團法人內部機關之決定，在未經王宗敬以代表人身分對外為意思表示時，難認對外發生法律效果，而王宗敬係以理事會主席主持會議，其宣示系爭會議決議，屬會議程序事項，而非以永興儲蓄社代表人身分對外為意思表示，至朱金苗之簽名，應屬已知悉此決議之意思表示，係對永興儲蓄社表示願以 160萬元購買系爭房地之要約，在永興儲蓄社未由理事長代為承諾之前，難認兩造已達成買賣合意。另因331-12地號土地上有上訴人先人之古墓，系爭會議一併決議補貼上訴人遷墓，同時因永興儲蓄社所屬農舍買賣須具社員資格，復決議恢復上訴人社員資格，永興儲蓄社已將遷墓費用匯予上訴人，上訴人於翌日即存入股金至永興儲蓄社，惟此均不足以證明永興儲蓄社已向上訴人為買賣系爭房地之要約，上訴人既未能證明其與永興儲蓄社已達成買賣合意，其依買賣契約代位永興儲蓄社請求力原在將系爭房地所有權移轉登記予永興儲蓄社，並請求永興儲蓄社於其給付 160萬元同時，移轉系爭房地之所有權，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
查永興儲蓄社之不動產購置、興建及處分，由社員大會決定，96年社員大會決議出售原 331-6地號土地與系爭房屋，王宗敬理事長召開系爭會議，就案由7議決以160萬元出售系爭房地於上訴人，另補貼上訴人遷墓費用，朱金苗受通知出席系爭會議，並代理上訴人就該議決內容簽名，永興儲蓄社已給付遷墓費用等情，為原審認定之事實，依據被上訴人所提96年社員大會紀錄記載：「案由：請討論本社名下之農舍及土地出售案。說明：96.01.04理事會商議訂定出售土地底價為：農舍及農舍後面山坡地約 7分多，出售底價為 500萬元，其餘每分地出售底價為60萬元，請大會決議授權理事會處理。議決：173人出席，132人贊成，超過半數通過。如欲低於底價出售須召開臨時社員大會再做決議」（一審卷78頁），似謂理事會業獲社員大會授權得在不低於底價範圍處理系爭房地出售事宜；又就朱金苗在系爭會議紀錄之相關議決內容簽名部分，據證人朱金苗證稱：簽名的意思是代表我同意決
議及證明有參加此會議；證人王宗敬亦證稱：簽名是要同意遷移墳墓及買賣的事情等語（原審卷100頁、102頁背面），則理事會倘係獲授權作成出售決議，並經理事長宣示決議，及將會議決議紀錄交由買受人之代理人簽名，其等雙方對於以 160萬元之價格買賣系爭房地是否達成合意？又證人所述「同意」究竟是買賣之要約，或承諾，抑或其他之意思？仍未臻明晰，猶待釐清。原審未詳為審究，即為不利上訴人之論斷，尚嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 7 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 蕭 艿 菁
法官 李 文 賢
法官 鄭 雅 萍
法官 陳 玉 完
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日