最高法院民事判決 107年度台上字第2471號
上 訴 人 苗栗縣大湖地區農會
法定代理人 劉興政
訴訟代理人 李欣倫律師
被 上訴 人 麗園開發有限公司
法定代理人 徐翊慈
訴訟代理人 洪明儒律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年1月
26日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度重上字第111號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人為給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
本件上訴人及被上訴人之法定代理人依序由吳東衡、王耀燦變更為劉興政、徐翊慈，茲據劉興政、徐翊慈分別聲明承受訴訟，均無不合，先予敘明。
次查被上訴人主張：伊與上訴人於民國100年6月15日、10月13日依序簽訂「苗栗縣大湖地區農會大湖酒莊農村產業訓練體驗區餐廳、住宿委託營運工作標租契約」、「苗栗縣大湖地區農會大湖酒莊農村體驗區伴手禮館委託營運契約」（以下依序稱系爭A、B契約，合稱系爭契約），約定由上訴人提供坐落苗栗縣大湖鄉○○段000000000000000地號土地（下稱系爭土地），及同段284建號建物即門牌號碼苗栗縣大湖鄉○○村 000號1樓、2樓及頂樓（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）予伊經營餐飲、住宿及伴手禮品等相關服務，期間均為15年。系爭 A契約自設施點交日起75日開始營業，年租金為新臺幣（下同） 363萬元；系爭B契約則自100年9月1日起至115年9月31日止，共計15年，年租金為44萬1,600 元。伊於系爭契約簽訂後，即投入資金整修系爭建物及增購新設備以經營大湖麗園溫泉會館（下稱麗園會館），整修完成後即於 100年10月間向苗栗縣政府申辦旅館登記，因系爭土地為農地，苗栗縣政府未核發旅館登記證致伊無法合法經營旅館、餐飲業，兩造其後於101年7月3日簽訂系爭 A、B契約之補載合約（下稱系爭補載契約）作為系爭契約之一部，約定系爭契約之租金調整為每年 200萬元，上訴人須辦理用地變更，伊則同意續依系爭契約及現況履行合約。嗣苗栗縣政府102年2月22日函知伊違規使用農地，上訴人經伊催告應於102年5月30日前完成系
爭土地之用地變更，惟並未履行，伊於同年 7月17日向上訴人終止系爭契約，系爭契約經上訴人於同年月18日收受伊通知而生終止效力。上訴人提供之系爭不動產無法供伊經營旅館、餐飲業，其給付不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任，所提供之系爭不動產缺少其保證之品質，亦應負物之瑕疵擔保責任。伊因系爭契約之終止，受有支出整修系爭建物工程款 4,321萬8,483元、員工資遣費23萬4,607元，合計4,345萬3,090元之損害，扣除伊自終止系爭契約後，因占有系爭不動產而受有相當於租金之利益 123萬8,023元，及應負擔之水電費28萬5,765元後，自得請求上訴人賠償4,192萬9,302元等情。爰依不完全給付及物之瑕疵擔保法律關係，求為命上訴人如數給付及自102年7月24日起算法定遲延利息之判決（上訴人就第一審判命返還定期存單及塗銷質權登記部分，未提起第二審上訴；被上訴人逾上述之請求部分，經原審判決駁回後，未據聲明不服，均不予贅述）。上訴人則以：系爭契約係承攬與委任之混合契約，被上訴人之整修工程款請求權，已罹於時效。兩造於101年5月28日開會達成和解協議，約定被上訴人不得再以任何理由請求伊補償。伊於該和解協議後，積極申辦都市變更方案事宜而無遲延，並無可歸責事由。被上訴人請求之整修工程款中，關於泥作、鋼架、水電空調等工程，為其應支出之營業成本，並非損失，其聘用或資遣員工為其公司內部營運所需，與伊無關。被上訴人就系爭建物得否供為合法營業使用，未盡查證能事，對於損害之發生與擴大，與有過失。被上訴人應返還因占用系爭不動產期間所受相當於租金之不當得利583萬5,616元，及伊就系爭不動產所代繳之商業火災保險費20萬4,434元、水費6萬8,666元、電費23萬5,764元，合計634萬4,480元，伊自得以上揭金額與被上訴人之請求為抵銷等語，資為抗辯。
原審將第一審駁回被上訴人請求上訴人給付4,192萬9,302元本息部分之判決廢棄，改判命上訴人如數給付，係以：兩造於100年6月15日、10月13日依序簽訂系爭A、B契約，期限均為15年，系爭A、B 契約之年租金各為363萬元、44萬1,600元。系爭契約第1條約定，上訴人應提供系爭不動產予被上訴人經營餐飲、住宿、伴手禮品等相關服務。系爭土地因係農地，系爭建物無法合法經營旅館、餐飲業及伴手禮販賣業務，兩造於 101年7月3日簽訂系爭補載契約，約定系爭契約之租金調整為每年 200萬元，上訴人須辦理用地變更，被上訴人則同意仍續依系爭契約及現況履行合約，並以之作為系爭契約之一部。嗣因民眾檢舉，苗栗縣政府於102年2月22日發函通知被上訴人系爭建物經營旅館及零售商店等用地行為均屬農地違規使用，同年 3月11日再發函通知被上訴人就未領取旅館登記證而經營旅館業務乙節陳述意見，被上訴人則於
同年 4月22日函知上訴人於102年5月30日前完成系爭土地之用地變更，惟系爭土地迄未完成用地變更程序。苗栗縣政府其後於102年5月7日發函禁止被上訴人營業，被上訴人乃於同年7月16日停止麗園會館之營業，同年 7月17日通知被上訴人終止系爭契約，上訴人已於同年月18日收受通知之事實，為兩造所不爭。依系爭契約第2條、第6條、第7條、第8條之約定，及兩造101年5月28日開會並作成會議紀錄等綜合觀之，兩造簽約時之真意，係以被上訴人每年支付上訴人固定費用（租金），作為被上訴人就系爭不動產之使用、收益暨獲取上訴人授權營運麗園會館，所應支付之對價。系爭契約並非單純就系爭不動產成立租賃契約，且與委任契約或承攬契約不同，應屬租賃及授權營運之混合契約。關於上訴人應提供合於系爭契約所約定，可合法經營旅館、餐飲業及伴手禮販賣業務之不動產者，與租賃契約中出租人應提供合於所約定使用、收益狀態之租賃物類似，關於該部分之爭議，應類推適用民法租賃之相關規定；上訴人抗辯系爭契約係承攬及委任之混合契約，被上訴人之請求權已逾一年短期時效，委不足採。兩造簽訂系爭契約之目的，係以上訴人之系爭不動產供被上訴人經營餐飲、住宿、伴手禮品販賣等業務，上訴人即負有提供合於所約定使用、收益之系爭不動產予被上訴人之義務，並應於系爭契約關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。兩造雖於101年5月28日開會達成協議，復以系爭補載契約作為系爭契約之一部，惟系爭補載契約所稱之現況，係指被上訴人於上訴人辦理相關用地變更、被上訴人申請相關營業證照前，暫依現存違法狀態繼續營運麗園會館之意。上訴人抗辯兩造於101年5月28日開會達成之協議即係成立和解，被上訴人不得再為本件請求，並無足採。苗栗縣政府於103年3月28日依上訴人之申請，發函同意辦理個案變更為農會專用區後，上訴人並未向苗栗縣政府申辦後續之變更法定程序，可知上訴人怠於履行辦理相關用地變更、協助被上訴人申請相關營業證照之附隨義務。苗栗縣政府因民眾檢舉而禁止被上訴人營業後，上訴人復未除去該項妨害，足認其怠於履行系爭契約之主給付義務及附隨義務，致被上訴人無法繼續經營麗園會館，而不能達系爭契約之營運目的。上訴人收受被上訴人催告於102年5月30日前完成系爭土地之用地變更後，經相當期間仍未履行，基於誠信原則，可認被上訴人已取得系爭契約之終止權。被上訴人其後於同年 7月17日向上訴人終止系爭契約，系爭契約於同年月18日上訴人收受通知時已生終止效力，被上訴人自得請求上訴人負債務不履行之損害賠償責任。被上訴人係以經營旅館為專業，在其投資經營之前，對於投資標的物即系爭不動產之地目及現況等相關狀況，自行或委託相關專業人士詳查並予評估，固不難查知系爭土地之地目為農地，若地目未辦理變更是無法合法
經營旅館業務。惟上訴人係出租人，因其未能變更地目，致被上訴人無法取得合法經營旅館業之證照，上訴人有可歸責之事由，被上訴人則無歸責之原因，上訴人抗辯被上訴人就損害之發生或擴大與有過失，委不足採。被上訴人係因上訴人違約而終止系爭契約，得類推適用民法第 431條規定，就其支出之有益費用向上訴人請求賠償損害。被上訴人請求整修系爭建物之工程款 4,321萬8,483 元部分，經囑託社團法人臺灣建築發展學會就系爭建物之各項工程鑑定結果，鑑定人推定最適估值之系爭建物所增價值為4,321萬8,483元，若考慮從100年10月23日開始使用至102年 7月18日終止契約，共2年折舊的減價，所增價值則修正為4,141萬1,496元，有鑑定報告書及該學會105年6月22日臺建發學鑑（104017 ）字第0000000000號函可參，被上訴人主張其就工程款所受損害金額為4,321萬8,483元，堪信為真實。被上訴人請求員工資遣費23萬4,607 元部分，業據提出相關明細及單據為證，並經相關員工證述在卷，堪信被上訴人此部分之主張為真實。被上訴人自得請求上訴人賠償此部分之損害，合計被上訴人得請求之損害金額為4,345萬3,090元。兩造不爭執被上訴人支付租金至102年6月30日止，並於105年5月30日將系爭不動產返還予上訴人之事實，被上訴人自102年7月1日起至同年月17日（系爭契約終止前1日）止，因上訴人並未提供合於契約約定之租賃物，原得拒絕支付租金，則其未依約給付該部分租金，並非不當得利。系爭契約於102年7月18日合法終止後，被上訴人迄至105年5月30日始將系爭不動產返還予上訴人，上訴人請求被上訴人給付該占用期間內相當於租金之不當得利，核無不合。經審酌一切情狀，認以系爭土地申報地價加計系爭建物課稅現值後，以年息百分之3 計算該不當得利金額為適當，則被上訴人就上開占用期間內之不當得利總額為123萬8,023元。被上訴人於系爭契約終止後，迄至105年5月30日返還系爭不動產止之水、電費，應由被上訴人負擔。上訴人抗辯代繳之水、電費中，扣除其中 1萬3,758元、4,907元並未提出收據證明外，其餘水費 5萬0,001元、電費23萬5,764元，合計28萬5,765 元部分，自得向被上訴人請求償還。系爭不動產為上訴人所有，上訴人就系爭不動產所繳納之商業火災保險費20萬4,434 元，並非為被上訴人或代被上訴人所繳納，上訴人不得以上開保險費與被上訴人之請求為抵銷，其餘之抵銷抗辯亦均無理由。故上訴人主張抵銷抗辯部分，就相當於租金之不當得利123萬8,023 元、水費5萬0,001元、電費23萬5,764元，合計152萬3,788元範圍內為有理由，逾此部分則無理由。經以該金額與被上訴人之請求相互抵銷後，被上訴人請求上訴人給付4,192萬9,302元本息，洵非無據等詞，為其判斷之基礎。
按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，出租
人依民法第431條第1項規定雖應償還其費用，但以現存之增價額為限。所謂有益費用，係指承租人就租賃物施以增添或改良，因而增加該租賃物價值而支出之費用。所稱現存之增價額，則指租賃關係終止時，現存增加之價額而言。倘現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，如現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額。查被上訴人請求償還支出之有益費用即整修系爭建物之工程款 4,321萬8,483 元部分，依其提出之明細及單據所示分為二部分，第一部分金額為3,887萬3,542元，第二部分金額則為434萬4,941元；其中第二部分所施作之品項（原審卷㈣37-38頁）中，5尺圓桌、馬克杯、書桌、沙發、茶几、辦公傢俱、椅子、桌板、餐桌腳、檯布、椅套、組合式冷凍庫、咖啡機、收銀機、餐具、數鈔機等（支出明細表編號12-27 ），固係經營旅館業所需之設備，然增購該等設備是否屬於就租賃物（系爭不動產）所施之增添或改良行為？能否謂增購該等設備即可因此增加系爭不動產之價值？尚非無疑。次查鑑定人鑑定系爭建物之所增價值為4,321萬8,483元，然考慮從100年10月23日開始使用至102年7月18日終止契約共2年折舊的減價後，所增價值則為4,141萬1,496元（原審卷㈣ 124、125頁），似認系爭建物於系爭契約終止時之現存價額為4,141萬1,496 元；果爾，系爭建物現存之增價額，少於被上訴人支出之費用，依上說明，上訴人僅須償還其現存之增價額。原審遽以系爭建物於初建時之增價額，作為系爭契約關係消滅時現存之增價額，亦有適用法規不當之違法。再按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人對於損害之發生或擴大亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過苛，乃賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權，且不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時，亦有該條項之適用。又所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共同原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，即屬相當。原審認定被上訴人以經營旅館為專業，在其投資經營之前，對於投資標的物即系爭不動產之地目及現況等相關狀況，自行或委託相關專業人士詳查並予評估，不難查知系爭土地之地目為農地，若地目未辦理變更即無從合法經營旅館業務；倘係無訛，被上訴人猶與上訴人成立系爭契約，致因系爭土地未能變更地目，遭苗栗縣政府禁止營業而受有損害，能否謂被上訴人對於損害之發生（整修工程款）或擴大（員工資遺費），並無過失？非無再為研求之餘地。原審疏未詳查究明被上訴人是否貿然與上訴人簽訂系爭契約？有無助成損害之發生或擴大？僅以系爭土地未能變更地目
，係可歸責於上訴人之事由，逕認被上訴人並未與有過失，遽為上訴人不利之論斷，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決上開不利於己部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第447條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 7 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 鄭 雅 萍
法官 李 文 賢
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日
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