臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度店簡字第186號
原 告 柯寶青
訴訟代理人 顧定軒律師
被 告 陳竑升
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國108年8月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○號房屋及地下三樓三十七號停車位遷出，並將上開房屋及停車位返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬伍仟元，及自民國一百零七年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣捌仟捌佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年6月24日向被告購買門牌號碼新 北市○○區○○街00巷00號房屋及同巷11～37單號地下三樓 第37號停車位（下稱系爭房屋及停車位），並將系爭房屋及 停車位出租予被告迄今，期間，兩造於106年7月25日更換租 約（下稱系爭租約），約定租賃期限自106年7月起至107年7 月30日止，租金每月新臺幣（下同）3萬5,000元。其後，被 告就106年7月起之租金，及其他向原告借款所積欠之利息， 共同開立票面金額200萬元之支票（下稱系爭支票）一紙予 原告，詎原告屆期提示未獲兌現，自107年7月起至107年6月 止，被告共積欠11個月租金共計38萬5,000元，經原告以存 證信函催告仍未清償，原告遂以存證信函終止系爭租約，惟 被告迄未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋及停車位，爰 依租賃契約法律關係提起本件訴訟，並聲明：（1）被告應 將系爭房屋及停車位遷讓返還原告。（2）被告應給付原告 38萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：被告與原告配偶翁榮植有20多年交情，二人約於 10年前開始資金合作關係，由翁榮植投資及貸予金錢，被告 支付利息予翁榮植，這10年來支付予翁榮植之利息逾1,000 萬，並曾給付翁榮植2顆3克拉的裸鑽，價值不斐。近5年來 被告因投資失利，翁榮植希望被告對原告投資之資金有所交 待，被告遂將系爭房屋及停車位過戶登記予原告，惟約定仍 由被告使用居住，並約定被告得於5年內以原價1,850萬元買 回系爭房屋及停車位。系爭租約係翁榮植表示要對太太有所 交待，被告因而配合簽訂，為二人之通謀虛偽意思表示，而
系爭支票則係因二人間借貸關係所開立，並非租金之支付， 原告以被告積欠租金，兩造租約終止為由，請求被告支付租 金及返還系爭房屋及停車位，並無理由，並聲明：原告之訴 駁回。
三、得心證理由：
（一）按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責 ，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不 得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對 原告主張，如抗辯不實並提出反對之主張者，則被告對原 告所為反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔 之原則（最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號 判例意旨參照）。
（二）原告主張向被告購買系爭房屋及停車位，並出租予被告， 及被告自106年7月起即未給付租金等情，業據提出買賣契 約書、手寫計算式、房屋租賃契約書、系爭支票等資料為 證（見本院卷第69頁至第83頁、107年度重簡字第1288號 卷《下稱重簡字卷》第17頁至第21頁），被告雖否認系爭 支票係為支付租金所開立，惟就上開文件上之簽名為其所 親簽及其未曾支付租金予原告等情均不爭執（見本院卷第 97頁至第98頁），堪認原告就兩造間租賃契約存在及被告 自106年7月起迄今未給付租金之事實已有適當之證明。（三）被告雖以系爭租約之簽訂為通謀虛偽意思表示等語置辯， 則為原告所否認，依據上開舉證責任之論述，自應由被告 就此部分事實負證明之責。經查，被告就其所辯，固據提 出土地建物買賣交易明細備註資料1份為證（見本院卷第 45頁），上開備註資料記載：「本件買方代償賣方銀行貸 款外，其餘價款由賣方所欠借款中扣抵，扣抵後另欠借款 額雙方在協議清償方式，另附5年買回條款」等語，惟買 回條款僅係出賣人於買賣契約中保留買回標的物之權利， 並無承諾出賣人無償使用買賣標的物之意，被告以上開買 回條款之約定，欲證明其所抗辯系爭租約之簽訂為通謀虛 偽意思表示事實，尚未有據。另觀之原告提出之買賣契約 書特別約定事項第2點約定：「雙方約定自辦竣所有權移 轉登記日起五年內，賣方得以原價買回，所需稅費及手續 費由賣方負擔。本屋同意由賣方承租，租金另議」等語（ 見本院卷第77頁），及手寫計算書記載：「每月15日匯 50,000元（含房屋35,000）」等語（見本院卷第83頁）， 益徵兩造間就系爭房屋及停車位另訂有租約，被告復未就 兩造通謀虛偽意思表示訂定系爭租約乙情提出其他證據以 實其說，則被告所辯兩造間並無租賃契約存在云云，尚難
採憑。
（四）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條第1項前段、 第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。本件 被告自106年7月起即未依約給付租金，所欠租金已達二個 月以上，經原告於107年6月13日以存證信函催告仍未給付 ，嗣經原告於同年月20日以存證信函為終止租約之意思表 示，被告並於同年月25日回函表示意見等情，有台北松江 路郵局1326號存證信函、1356號存證信函及嘉義忠孝郵局 101號存證信函在卷可稽（見重簡字卷第23頁至第33頁、 本院卷第49頁至第53頁），堪認兩造間之租賃關係於斯時 業已終止，揆諸上開規定，原告請求被告遷讓返還系爭房 屋及清償所欠租金38萬5,000元，即屬有據。四、從而，原告依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告將系爭 房屋及停車位遷讓返還原告，及清償積欠之租金38萬5,000 元，暨自起訴狀繕本送達翌日即107年7月18日起至清償日止 ，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。五、本件命被告給付，係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡 易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費8,810元。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
新店簡易庭法 官 陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
書記官 馮姿蓉