臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度岡簡字第124號
原 告 蔡阿蓮
被 告 劉進豐
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年7月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷出，並將上開房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬參仟元，並應自民國一○八年四月二十八日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元整元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436 第2 項準用 同法第385 條第1 項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此據民事訴訟法第 第255 條第1 項第3 款定有明文，且依同法436 條第2 項規 定於簡易訴訟亦準用之。查本件原告原起訴請求被告遷讓返 還門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房 屋），及應給付原告新臺幣（下同）4,000 元，並應自民國 107 年10月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相 當於租金之費用7,000 元。嗣於本院審理中變更為：被告應 遷讓返還系爭房屋，及應給付原告53,000元，並應自起訴狀 繕本送達被告翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 7,000 元，核原告上開所為訴之變更，與前開規定相符，應 予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告向伊承租系爭房屋，簽訂房屋租賃契約（下 稱系爭租約），約定租期自107 年7 月18日起至108 年7 月 18日止，租金每月7,000 元，應於每月18日前給付，並無收 取押租金。惟被告於108 年9 月份即積欠4,000 元租金尚未 繳納，自108 年10月以後之租金均未給付，經原告於107 年 12月18日函催未果，爰依系爭租約第15條第1 款規定，以起 訴狀繕本送達被告（108 年4 月27日發生送達效力）作為終 止兩造間系爭租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋，且
被告於系爭租約終止前，尚積欠租金53,000元（107 年9 月 份租金4,000 元+107年10月至108 年4 月期間共7 個月之租 金7,000 ×7 個月）亦應一併給付。又被告於系爭租約終止 後仍繼續占用系爭房屋，屬無法律上之原因而受有使用系爭 房屋之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告按月給付 相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約及不當得利之 法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 、2 項 所示。
二、被告則未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）原告將系爭房屋出租予被告，雙方簽訂有系爭租約，約定 租賃期間自107 年7 月18日起至108 年7 月18日止，每月 租金7,000 元，每月18日前繳納，被告自107 年9 月起即 欠繳租金40,00 元，自107 年10月以後即均未依約支付租 金，嗣經原告於107 年12月18日寄發存證信函予被告，催 告被告應於10日內給付，否則即終止租約等事實，業據原 告提出系爭租約及存證信函影本在卷可佐（本院卷第6 至 13頁），且被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期 日到庭，亦未提出書狀加以爭執，依民事訴訟法第280 條 第3 項準用同條第1 項規定，應視同自認。故此部分事實 首堪認定。
（二）按系爭租約第15條第1 項約定：「承租人遲付租金總額二 個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為 支付者，出租人得終止租約」，有系爭租約可稽（本院卷 第9 頁）。又承租人應依約定日期，支付租金。如租金分 期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房 屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項 之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；出租人非因左 列情形之一，不得收回房屋…三、承租人積欠租金額，除 擔保金抵償外，達2 個月以上時，此據民法第439 條、第 440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款分別定有 明文。次按土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規 定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實 具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上 字第516 號民事判例意旨參照）。經查，原告主張上列事 實，業據其提出系爭租約、存證信函為證（本院卷第6 頁
至第13頁），而被告於107 年9 月起即欠繳租金4,000 元 未付，自107 年10月起則均未繳納租金，業據本院認定如 前，且系爭租約並無押租金之約定，從而，原告於107 年 12月18日寄發上開存證信函，並於107 年12月19日送達予 被告（見本院卷第14頁，郵件簽收單及回執），即已生催 告效力。又被告經原告催告後，迄未繳納租金，所積欠租 金業已超過2 個月租金總額，故原告主張以起訴狀繕本送 達被告時作為終止系爭租約之意思表示（本院卷第31頁背 面），自屬有據。再依系爭租約第13條約定：「租期屆滿 或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，並遷 出戶籍或其他登記」。又民法第455 條前段亦規定：「承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。準此，兩造間 之租約既已合法終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房 屋。
（三）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋 或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常 之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。原告 主張被告於系爭租約終止日即108 年4 月27日前尚欠租金 53,000元等情，業據其提出系爭租約為證，而被告受合法 通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀加以爭執，視 同自認，故堪認原告上揭主張為真實，業如前述。另因被 告自系爭租約終止後仍無權持續占用系爭房屋，已妨害原 告對系爭房屋之使用收益，致受有相當於租金之損害，自 應給付原告相當之對價，故原告依據系爭租約及不當得利 之規定，請求被告給付上開欠繳之租金53,000元，並自起 訴狀送達被告翌日起至返還系爭房屋之日為止，按月給付 相當於租金之利益7,000元，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被 告遷讓返還系爭房屋，及應給付原告53,000元，並應自起訴 狀繕本送達被告之翌日即108 年4 月28日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付原告7,000 元，均有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣 告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 8 月 7 日
岡山簡易庭 法 官 羅婉怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 8 月 7 日
書 記 官 高菁蓮