臺灣士林地方法院小額民事判決
108年度湖小字第704號
原 告 瑞士山莊管理委員會
法定代理人 申惠濟
訴訟代理人 蔡耀雄
被 告 陳燿欣
黃清祥
上 一 人
訴訟代理人 陳清來
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108 年7 月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳燿欣應給付原告新臺幣參萬玖仟捌佰肆拾元，及自民國一百零八年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被告黃清祥應給付原告新臺幣參萬玖仟貳佰元，及自民國一百零八年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告陳燿欣、黃清祥各負擔新臺幣伍佰元。
本判決得假執行。但如被告陳燿欣以新臺幣參萬玖仟捌佰肆拾元為原告預供擔保，本判決第一項得免假執行。如被告黃清祥以新臺幣參萬玖仟貳佰元為原告預供擔保，本判決第二項得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告所屬社區係由獨立建築物集合而成立之社區 ，其共同設施管理及使用具有不可分之特性，原告係為全體 住戶之權益而設立，並於民國92年6 月12日向改制前臺北縣 汐止市公所（下稱新北市汐止區公所）申請報備在案。被告 陳燿欣、黃清祥（下合稱被告，若個別指稱則省略稱謂）均 係原告社區之區分所有權人。陳燿欣為坐落原告社區內，門 牌號碼新北市○○區○○街000 巷00弄0 ○0 號建物（兩戶 打通為1 戶）之所有權人。黃清祥為坐落原告社區內，門牌 號碼新北市○○區○○街000 巷0 號建物之所有權人。依原 告社區住戶規約第10條規定，區分所有權人應每月向原告繳 納公共基金及管理費（以下合稱管理費），陳燿欣自107 年 1 月起至108 年4 月止，每月應繳新臺幣（下同）2,490 元 ，共3 萬9,840元均未繳納。另黃清祥自107 年1 月起至108
年4 月止，每月應繳2,450 元，應繳3 萬9,200 元亦未繳。 原告本基於鄰里和諧，不忍以訴訟相見，然經多次催促仍未 見繳納，爰依社區住戶規約第10條規定提起本件訴訟等語。 並聲明：（一）陳燿欣應給付原告3 萬9,840 元及自起訴狀 送達之翌日起至清償日止，按週年利率10 %計算之利息。（ 二）黃清祥應給付原告3 萬9,200 元及自起訴狀送達之翌日 起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。（三）願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告黃清祥則以：原告社區內各區分所有權人之產權獨立， 並無任何公共設施，住戶所使用之溪水用水設備為陳清來所 有，然新北市汐止區公所並未審查卻准予報備，實屬荒謬。 再者，其屬於另一社區管理委員會即「瑞士山莊特區管理委 員會」，與原告乃屬不同組織，其已向該管理委員會繳納管 理費，而原告係未經其同意即強行將其納入原告社區範圍內 ，自無權向其要求給付管理費。且其歷來未使用社區任何一 塊錢及土地，真正要算的話，是原告社區使用其土地來取得 溪水使用，原告應要支費用才對。既原告之成立於法不符， 若法院配合不法而為命被告給付管理費之判決，被告消極抵 抗等語，以資抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、被告陳燿欣則以：原告92年成立時，工務局沒有授權新北市 汐止區公所辦理公寓大廈組織報備相關事宜，原告組織報備 證明並不完備，其成立有瑕疵。又依原告社區住戶規約內容 ，管理費收費標準為每坪25元，原告主張每坪30元，應負舉 證責任。又其並未居住在所有房屋，依社區住戶規約規定， 管理費應以8 成計算。原告雖主張依據102 年度第2 次區分 所有權人會議決議修改後社區住戶規約第10條第2 款規定為 據，然依公寓大廈管理條例規定，規約之修改不能以5 分之 1 人數出席即通過決議，該次會議表決程序為不合法，自不 能以修改後標準向其收取管理費。另原告收取每月500 元共 同基金，亦應提出其依據。再者其並未使用社區內之水源， 電費亦已分戶繳納，原告並未舉證證明其就社區內區分所有 權人有何服務、管理項目，即要其繳納管理費並不合理。此 外，其屬於另一社區管理委員會即「瑞士山莊特區管理委員 會」，與原告乃屬不同組織，參考原告社區內另有「瑞松花 園廣場管理委員會」，該社區之區分所有權人也沒有另外向 原告繳納管理費之情形，其既已向「瑞士山莊特區管理委員 會」繳納管理費，自無再向原告繳納管理費之必要。並聲明 ：駁回原告之訴。
四、本院之判斷：
原告主張被告係原告社區之區分所有權人，並積欠如前所述
管理費，然被告以前揭情詞，茲就兩造爭點說明如下：（一）按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組 織準用公寓大廈管理條例之規定，同條例第53條定有明文 。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定 其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區， 指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基 地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月 26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範 圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定 其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」。 依上規定，若社區在使用上及管理上具有相互關連之整體 不可分性，即屬於公寓大廈管理條例第53條規定，多數各 自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管 理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公 寓大廈管理條例之規定，而不以公寓大廈管理條例第3 條 第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣 標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公 寓大廈為限。從而，位於社區內之建物所有人即應依公寓 大廈管理條例第10條第2 項規定、社區住戶規約之規定及 區分所有權人會議決議，向管理委員會繳納管理費。（二）查，原告於92年6 月12日依公寓大廈管理條例規定向新北 市汐止區公所申請組織報備並獲備查乙節，有公寓大廈管 理組織報備證明在卷可佐（見本院卷第10頁）。而陳燿欣 係門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00弄0 ○0 號建物 之區分所有權人，黃清祥係門牌號碼新北市○○區○○街 000 巷0 號建物之區分所有權人，有建物登記謄本在卷可 佐（見本院卷第29頁至第42頁）。被告均不否認上開建物 在原告社區之範圍內，是以被告所有建物既位於原告社區 內，自應依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定、社區住 戶規約之規定，繳納管理費。是原告請求被告陳燿欣繳納 107 年1 月起至108 年4 月止管理費3 萬9,840 元，請求 黃清祥繳納107 年1 月起至108 年4 月止管理費3 萬9,20 0 元，為有理由。
（三）被告另以下述之事由置辯，主張原告無權向其要求給付管 理費：
1.被告抗辯其屬社區內另一「瑞士山莊特區管理委員會」之 成員，其已向該管理委員會繳納管理費，其與原告社區內 另有「瑞松花園廣場社區」成立管理委員會，該社區之區 分所有權人僅向瑞松花園廣場管理委員會繳納管理費，並
無另外向原告繳納管理費之情形相同，是以被告即無庸再 向原告繳納管理費。況原告係未經其同意即強行將其納入 原告社區範圍內，自無權向其要求給付管理費等語。然而 被告在原告社區內另向其他管理委員會「瑞士山莊特區管 理委員會」繳納管理費，縱認屬實，此與被告應向原告繳 納管理費要屬二事，尚非得作為免除向原告繳納之合法理 由。至「瑞松花園廣場社區」之區分所有權人僅向瑞松花 園廣場管理委員會繳納管理費，並未向原告繳納管理費部 分乙節，依原告稱「瑞松花園廣場管理委員是獨立成立之 管理委員會，會與我們就共有管線維修一起負擔」，可認 「瑞松花園廣場社區」之區分所有權人就原告社區內之管 理費分擔，係透過其另行成立之瑞松花園廣場管理委員會 與原告間就社區費用之支出進行協商分擔，以免除「瑞松 花園廣場社區」之區分所有權人逐一向原告繳納管理費之 煩。而被告並未舉證其所屬之「瑞士山莊特區管理委員會 」有與原告就社區內費用有何協議分擔，而足認其應繳納 之管理費已透過「瑞士山莊特區管理委員會」為繳納分擔 ，是難認被告此部分抗辯可採。。
2.被告另以其歷來未使用社區任何一塊錢及土地，原告對社 區內區分所有權人未提供任何服務及管理，即要其繳納管 理費並不合理等語。查，原告社區屬共同設施之使用與管 理具有整體不可分性之集居地區，依原告社區住戶規約第 2 條第2 項共用部分，「…含社區道路、網球場、遊樂場 、籃球場、供水系統及經管理委員會公告之公共藝術雕像 及花草樹木或其他運用本山莊公費興建或購買之設施或土 地等」（見本院卷第15頁）。而被告未使用社區之共用部 分，要係被告自行選擇之結果，尚不能以此認其拒絕繳納 管理費為有理由。又陳燿欣抗辯社區提供的溪水水質品質 不佳，未經消毒就給住戶使用。社區提供之服務就是割草 ，提供一個場地給住戶放置垃圾，但住戶要自行購買垃圾 袋，信件也多是我自己收，我只有義務，沒有享受服務、 權利等語。而被告此部分抗辯縱認屬實，亦屬原告執行管 理職務是否有不當之問題，被告自可透過組織內部之規制 及要求管理委員會改善管理，或於區分所有權人會議中提 出改善議案，供區分所有權人進行討論及決議，而非執此 事由逕自拒絕繳付管理費，是被告上開所辯，核屬無據。 3.陳燿欣另抗辯依原告社區住戶規約內容，管理費收費標準 為每坪25元，原告主張每坪30元，應負舉證責任。又其並 未居住在前揭所有房屋，依社區住戶規約規定，管理費應 以8 成計算。另原告收取500 元公共基金，並無依據。再
原告102 年度第2 次區分所有權人會議之表決以5 分之1 人數出席通過決議，其程序不合法等語。查，依原告社區 住戶規約第10條第1 項第1 款規定「公共基金：每戶每月 500 元」，是原告請求被告按月繳納公共基金500 元，應 屬有據。再依原告提出之102 年度第2 次區分所有權人會 議紀錄（見本院卷第73頁至75頁），其提案五決議修改社 區住戶規約第10條第2 款內容略為「自102 年度起空戶管 理費為8 折（原為6 折）」，另提案六決議內容略為「10 2 年度起渡假戶與修繕戶之管理費維持全額」。另依106 年度第2 次區分所有權人會議紀錄（見本院卷第76頁至78 頁），其提案五決議修改社區住戶規約，內容略為「管理 費調整50坪內每坪30元，50坪至80坪每坪15元（即每坪增 收5 元）」。則被告抗辯管理費應為每坪為25元及管理費 應以8 成計算，尚非可採。又按區分所有權人會議之決議 ，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及 其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四 分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四 分之三以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未 獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例 合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議 ；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人 三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以 上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人 數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會 議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區 分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意 見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數 時，該決議視為成立。公寓大廈管理條例第31條、第32條 第1 項、第2 項分別定有明文。換言之，如區分所有權人 會議無法依上開第31條規定獲致決議，仍得依上開第32條 規定重新召集會議，以五分之一以上及區分所有權比例合 計五分之一以上出席，以出席人數過半數之同意作成決議 。查，本件原告主張其社區上開決議修改規約係該年度第 2 次召集，其中102 年度第2 次會議之出席人數70戶，其 建物面積占全體189 戶建物總面積比例35.15%，其中106 年度第2 次會議之出席人數63戶，建物面積占全體建物總 面積比例33.24%，有前揭會議紀錄可佐，是堪認前揭就管 理費調漲之規約修正案合於規定，陳燿欣此部分抗辯，自 無足採。
（四）又依住戶規約第10條第4 項規定「區分所有權人若在規定
之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息 百分之十計算。」，是原告併請求自起訴狀繕本送達之翌 日起即陳燿欣自108 年6 月1 日起，黃清祥自108 年5 月 18日起（見本院卷第51頁至52頁），均至清償日止，按週 年利率10% 計算之利息，亦屬有據。
五、從而，原告依社區住戶規約第10條規定，請求陳燿欣給付原 告3 萬9,840 元及自108 年6 月1 日起至清償日止，按週年 利率10% 計算之利息；請求黃清祥給付原告3 萬9,200 元及 自108 年5 月18日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利 息，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執 行，本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職 權宣告假執行，原告之聲明僅為督促本院依職權發動，無庸 為准駁諭知。另依職權酌定相當擔保金，准許被告供擔保後 免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並確定訴訟費用 額為1,000 元（第一審裁判費），應由被告各負擔500元。中 華 民 國 108 年 8 月 12 日
內湖簡易庭 法 官 林銘宏
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 8 月 12 日
書記官 王美韻