臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄訴字第16號
原 告 莊惠文
被 告 李益全
陳蓉
兼上一人
訴訟代理人 洪聖翔
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國108年6月25日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告洪聖翔應給付原告新臺幣參萬壹仟捌佰玖拾陸元，及自民國一０八年六月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李益全應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋一樓遷讓並返還原告。
被告李益全應自民國一０七年九月一日起至騰空遷讓交還第二項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪聖翔及李益全各負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告依序以新台幣壹萬元及貳拾萬元為被告洪聖翔及李益全供擔保，得假執行。但被告洪聖翔及李益全如各以新台幣參萬壹仟捌佰玖拾陸元及陸拾萬伍仟伍佰元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於各期到期後，於原告以各按月給付已到期部分總額之三分之一，為被告李益全供擔保後，就各按月給付已到期部分，得予假執行。但被告李益全以各已到期部分之總金額，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加。民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款、第256 條，定有明文。本件原告起訴時係聲 明：被告應將坐落高雄市○○區○○街000 號（下稱系爭房
屋）全部遷讓交付原告，並清償積欠之租金及違約金共新臺 幣（下同）216,350 元，及自107 年7 月至11月水電費，並 自107 年11月1 日起按月給付賠償金3 萬元，嗣於本院審理 中，更正聲明：㈠被告洪聖翔應將系爭房屋騰空遷讓，並返 還予原告；並應給付原告792,149 元，自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被告李益 全應將系爭房屋騰空遷讓，並返還予原告；被告李益全應給 付原告432,000 元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息。㈢被告李益全108 年8 月31日 若無搬遷請求受法院強制執行，並請求被告洪聖翔將系爭房 屋於108 年8 月31日前將全部遷讓交付原告若無請求受法院 強制執行，並請求相關損害賠償至搬遷日止，並請求回復其 原房屋可生產的狀態，繳清水電網路整棟相關費用及相關設 施損害賠償，若無，原告請求依相關賠償單據由押金90,000 元抵扣，押金餘額返還被告洪聖翔，核屬擴張應受判決事項 之聲明，依上開規定，應予准許。次按「關於財產權之訴訟 ，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用本章所 定之簡易程序」、「因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴 之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除 當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴 訟程序，並由原法官繼續審理」，民事訴訟法第427 條第1 項、第435 條第1 項，分別定有明文，經查：原告為上揭訴 之變更及擴張聲明後，訴訟標的價額逾50萬元，本院依前揭 規定，當庭裁定本件改依行通常程序審理（見本院卷第13頁 ）。
二、原告主張：被告洪聖翔於103 年8 月8 日向原告承租系爭房 屋，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期 間自103 年8 月8 日起至108 年8 月31日止，租金為每月3 萬元，共5 年。被告洪聖翔自107 年6 月起後各期之房租均 未支付，於107 年8 月31日被告洪聖翔晚間臨時表示不續租 ，並告知原告與被告李益全107 年8 月31日已解除租賃關係 ，將押金租金退還給被告李益全，被告李益全也簽收拍照存 證，被告李益全明知已無租賃關係，卻利用偽造契約令原告 失去為系爭房屋之支配權，被告李益全於107 年9 月起至今 仍拒搬遷返還系爭房屋。另被告洪聖翔主張保證金抵扣所欠 租金，其簽約第3 條款已說明。被告洪聖翔主張違約金過高 ，但確認為其被告簽訂契約無誤，按簽約條款第8 條約定， 被告洪聖翔應給付原告按租金2 倍至返還系爭房屋止房屋之 違約金。又被告李益全故意偽造租賃契約，無權占有系爭房 屋致其受有相當於租金之損害。系爭房屋地處熱鬧繁華高醫
商圈。被告李益全，竄改舊租賃契約以低價享用其商業利益 ，其應付之租金卻不僅為使用原告之對價關係，系爭房屋， 尚非普通房屋及土地之承租可比，其房租及地租應不受土地 法第97條所定最高租額之限制。惟原告前將系爭房屋107 年 9 月起原可預期之租金收入為每月36,000元，簽約3 年，因 被告李益全無權占用經營餐飲店引發訴訟爭執，其業者表願 每月36,000元租用整棟該房屋，但表示需被告李益全遷離該 處或白紙黑字寫清搬遷日期或租賃契約，惟被告李益全卻拖 延反覆，拖延不搬遷佔用系爭房屋至今，被告李益全無權占 有不搬遷而使原告無法完全利用之情形，其因果關係明確， 故請求被告李益全賠償相當於整棟租金之損害金額。是此， 被告李益全應自107 年9 月1 日起至系爭房屋全部遷讓交付 原告止，按月給付賠償金36,000元予原告，計算至108 年8 月31日止，共計432,000 元。另系爭房屋租金有匯入被告陳 蓉玉山銀行帳號：0000-000-000-000帳戶，被告陳蓉顯與被 告洪聖翔為共同侵權之人。並聲明：㈠被告洪聖翔應將系爭 房屋騰空遷讓，並返還予原告；並應給付原告792,149 元， 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息。㈡被告李益全應將系爭房屋騰空遷讓，並返還予原 告；被告李益全應給付原告432,000 元，自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢被告李 益全108 年8 月31日若無搬遷請求受法院強制執行，並請求 被告洪聖翔將系爭房屋於108 年8 月31日前將全部遷讓交付 原告若無請求受法院強制執行，並請求相關損害賠償至搬遷 日止，並請求回復其原房屋可生產的狀態，繳清水電網路整 棟相關費用及相關設施損害賠償，若無，原告請求依相關賠 償單據由押金90,000元抵扣，押金餘額返還被告洪聖翔。㈣ 願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯如下：
㈠被告洪聖翔部分：
其於107 年8 月31日將系爭房屋點交予原告及被告李益全， 因其於當日與原告從系爭房屋1 樓走到6 樓頂樓逐一針對每 個房間做說明，並在當下交付全部鑰匙，並將現有房客租約 移交給原告。豈料事後原告反悔，並謊稱其於107 年8 月31 日晚間，始臨時表示不租等語。又其與原告業已於107 年8 月下旬，多次通聯及以line軟體討論其將於107 年8 月31日 移交系爭房屋相關事宜，而原告期間也曾多次介紹房客來看 屋，但因系爭房屋老舊，環境不佳而沒租成，原告怎可事後 又要求違約金。再者，其於107 年8 月31日返還系爭房屋後 ，即未曾再進出系爭房屋，原告可自行出租及管理系爭房屋
，並原告所稱其有延遲交屋等情。此外，其有支付房屋稅1, 896 元予原告。又被告陳蓉銀行帳戶是其於106 年向被告陳 蓉所借用，主要是針對同銀行轉帳省手續費之房客才會使用 被告陳蓉之帳號處理租金，大部分房客還是用其郵局帳戶匯 款租金，是被告陳蓉與本件系爭租約無關等語置辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
㈡被告李益全部分：
原告將系爭房屋委由被告洪聖翔代為經營管理，被告洪聖翔 應為原告代理人，代理人所為，應直接對本人發生效力，被 告洪聖翔將系爭房屋1 樓出租予伊，於租賃期限內，原告應 依約履行義務，不得中途要求伊搬遷房屋或調漲租金，是伊 應有權使用系爭房屋至108 年8 月31日。另107 年8 月31日 晚間，原告有至系爭房屋，卻拒絕收受伊之押租金及房租， 事後又藉故調漲房租，原告所為顯違反系爭租約。再者，原 告應僅能對被告洪聖翔請求損害賠償，原告對伊僅有請求按 月給付18,000元之租金權利等語置辯，為此請求駁回原告之 訴。
㈢被告陳蓉部分：
被告陳蓉與被告洪聖翔為朋友，是被告陳蓉將玉山銀行帳戶 出借予被告洪聖翔作為系爭房屋收取租金使用，被告陳蓉並 未經手系爭房屋所有租賃事務或租金事務，原告向被告陳蓉 請求，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：
㈠原告主張被告陳蓉應負共同侵權責任，是否有理？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文；又主張權利發生者，應 就該權利發生之實體法上規定之特別要件事實負舉證責任， ，故主張成立租賃關係者，自應就租賃關係存在此權利發生 之特別要件事實負舉證責任。次按對於物有事實上管領之力 者，為占有人；質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之 法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人； 受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對 於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第940 條、第 941 條、第942 條分別定有明文。
⒉原告主張被告陳蓉提供玉山銀行帳戶讓被告洪聖翔系爭房屋 租金，應與被告洪聖翔為共同侵權行為之人云云，惟原告對 被告陳蓉有共同參與處理系爭房屋租賃等事務有利事實，迄 今並未提出任何確切之證據資料可供參憑，尚難僅因被告陳 蓉將帳戶交予被告洪聖翔使用，遽認被告陳蓉有共同參與租 賃系爭房屋一事，則原告主張被告陳蓉與被告洪聖翔應負共
同侵權行為責任一事，並未舉證達令人信實之程度，無從採 認。況原告於最後一次聲明中，均未提及被告陳蓉應負擔之 部分。是此，被告陳蓉既非系爭租約之當事人，原告又無證 明被告陳蓉有何侵害其權利之舉，則原告請求被告陳蓉負損 害賠償云云，實無所據，應予駁回。
㈡原告請求被告洪聖翔遷讓系爭房屋，是否有理？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條前段定有明文。
⒉原告主張被告洪聖翔自107 年9 月1 日起迄今均占用系爭房 屋之情，為被告洪聖翔所否認，自應由原告就被告洪聖翔之 占有事實負舉證責任。經查，原告自承被告洪聖翔於107 年 8 月31日，向其表示不續租，並告知與被告李益全107 年8 月31日已解除租賃關係，將押金租金退還給被告李益全等情 ，是就原告上開主張，被告洪聖翔自107 年8 月31日止即無 繼續占用系爭房屋之情。參以，經本院函詢台灣自來水股份 有限公司及台灣電力公司高雄營業處，據渠等各函覆稱，系 爭房屋107 年8 月31日有繳清水費（見本院雄簡卷第162 頁 ）；系爭房屋2 至5 樓，曾於107 年8 月31日由被告洪聖翔 繳交107 年7 月6 日至8 月31日電費（見本院雄簡卷第165 -1頁），足認被告洪聖翔主張伊於107 年8 月31日已未占用 系爭房屋等語，應非不實。既然，本件原告並未提出充分之 證據以證被告洪聖翔自107 年9 月1 日起仍有繼續占有系爭 房屋使用之事實，則原告訴請被告洪聖翔遷讓系爭房屋，即 無理由，應予駁回。
㈢原告請求被告洪聖翔給付積欠租金90,000元、延遲交屋違約 金720,000 元、提前終止合約之違約金45,000元、增加稅額 2,6149元及本票裁定費1,000 元部分，是否有理？ ⒈積欠3個月租金9萬元部分：
原告主張被告洪聖翔有積欠107 年6 月至同年8 月3 個月租 金乙節，惟被告洪聖翔所不否認，此部分事實。應可認定。 惟被告洪聖翔辯稱簽訂系爭租約時有繳交9 萬元保證金，應 可扣除等語。依系爭合約第3 條之約定：租金每個月新臺幣 參萬元正（收款付據）乙方（指被告洪聖翔）不得藉任何理 由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金等語（見本 院卷第7 頁）。惟按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃 債務之履行，如承租人有欠租或其他債務不履行情事，即可 由出租人主張抵付租金或損害賠償，在租賃關係消滅前，出 租人不負返還押租金之責，惟若租賃關係已經消滅，承租人 無租賃債務不履行之情事者，其請求出租人返還押租金，自 為法之所許，最高法院著有65年台上字第2714號、83年台上
字第2108號裁判可資參照。系爭租約第6 條亦約定：「乙方 （即被告洪聖翔）若不能續約承租時，甲方（即原告）應於 乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金」等語，被告洪聖 翔締約時已交付押租金9 萬元予原告乙節，為兩造所不爭執 ，又系爭租約已於107 年8 月31日提前終止，已如前述，且 被告洪聖翔已未繼續占用系爭房屋乙情，揆諸上揭裁判意旨 及系爭租約第6 條規定，被告洪聖翔主張自原告應返還之押 租金9 萬元抵扣積欠之租金，洵屬有據，是原告請求被告洪 聖翔給付積欠租金9 萬元，自無有理。
⒉遲延交屋之違約金72萬元部分：
原告主張依系爭租約第8 條請求被告洪聖翔給付遲延交付違 約金72萬元云云。惟依系爭租約第8 條約定：乙方（指被告 洪聖翔）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租 外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋 時，甲方每月得向乙方請求按租金貳倍之違約金至遷讓完了 之日止‧‧‧等語。惟系爭租約係於108 年8 月31日始屆滿 ，本件係被告洪聖翔提前終止租約等情，為原告所不否認， 既系爭租約租其尚未屆滿，則原告如何依系爭租約向被告洪 聖翔請求遲延交屋之違約金，況承上所述，被告洪聖翔自10 7 年8 月31日後即未繼續占用系爭房屋，亦不符合系爭租約 第8 條「不即時間讓交還房屋」之情，則原告請求被告洪聖 翔給付遲延交屋違約金72萬元云云，尚無所據。 ⒊提前終止合約之違約金45,000 元部分： ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250 、252 條分別定有明文。故約定之違約金苟 有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應 待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得 以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台 上字第1612號裁判參照）。違約金是否相當，須依一般客觀 事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標 準（最高法院79年台上字第1915號裁判參照）。 ⑵經查，依系爭租約第21條約定：甲乙雙方在本契約有效期間 內解約，必須在1 個月前通知對方，同時支付1 個半月45,0 00元作為租金，方可解除契約等語（見本院雄簡卷第119 頁 ）。是被告洪聖翔對於在系爭租約屆滿前提前解約一事，並
不爭執，則原告請求被告洪聖翔支付違約金，洵屬有據。惟 就違約金之數額，應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債 務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損 失為衡量，以求公平。本院審酌原告已請求被告洪聖翔支付 積欠之租金，其損害業已獲得相當之彌補，是其請求1.5 倍 租金額之違約金，顯有過高。並參酌系爭租約性質、被告洪 聖翔違約迄今致原告所受其他損害暨所失利益等一切情況， 認系爭租約所約定之違約金尚屬過高，爰酌減原告所得請求 之違約金為1 個月租金3 萬元為已足。
⒋增加稅額26,149 元部分：
原告主張依系爭租約第19條約定，被告洪聖翔應負擔租賃期 間增加之房屋稅13,096元及地價稅13,053元，共26,149元（ 見本院雄簡卷第115 頁），並提出房屋稅繳納證明書及地價 稅繳納證明書為證（見本院雄簡卷第140 頁-152頁）。惟依 系爭租約第19條約定：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等， 如較出租前之稅額增加時，其增加部分，由乙方負責補貼， 乙方絕不異議。依上開約定，被告洪聖翔係同意負擔增加之 房屋稅部分，並未包括地價稅，則原告請求被告洪聖翔支付 增加之地價稅13,053元，實無理由。另參以原告與被告洪聖 翔簽訂之高雄市○○區○○街000 號房屋租賃合約附註條文 第10條：修正主約第19條，房屋稅、綜所稅如因營業登記若 交較出租前之稅額稱增加時，應由乙方負擔，甲方需出示單 據（見本院雄簡卷第121 頁）。是依上述第10條之約定，系 爭房屋若因營業登記致房屋稅增加時，被告洪聖翔始需負擔 增加之稅額。惟原告並未提出系爭房屋有因營業登記而增加 負擔房屋稅之證明，而被告洪聖翔自陳：系爭房屋僅於103 年10月20日至104 年7 月9 日間有登記「大港埔餐便當店」 ，故增加之稅額應為104 年度營利欄位之本件金額1,896 元 ，惟該費用其已於104 年9 月1 日以現金繳納予原告等語（ 見本院雄簡卷第245-246 頁）。是被告洪聖翔自認增加之房 屋稅額為1,896 元，雖被告洪聖翔稱已支付予原告，然被告 洪聖翔就此有利部分，並未提出證據證明，要難為有利被告 洪聖翔之認定，是此，原告請求增加稅額於1,896 元部分， 為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。
⒌至原告請求之本票裁定費，因該費用係訴訟中產生之費用， 與原告主張被告洪聖翔所為之侵權行為或不當得利無相當之 因果關係，是原告此部分費用之請求，核屬無據。 ⒍基上說明，原告主張原告洪聖翔應給付租金9 萬元、提前解 約違約金3 萬元及增加房屋稅1,896 元部分，共計121,896 元債權之範圍內為可採，又上開債權與被告洪聖翔之押租金
9 萬元之債權均為金錢給付，亦均屆清償期，被告洪聖翔此 範圍內之抵銷主張，為有理由，是以經抵銷後，原告僅得請 求被告給付31,896元【計算式：121,896 元- 90,000元=31, 896 元】。
㈣原告請求被告李益全遷讓系爭房屋部分：
⒈按出租人是否同意承租人轉租，依民法第443 條規定，應僅 生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題。 殊不因其同意轉租，自可使次承租人與原出租人間成立租賃 關係（最高法院88年台上第2155號裁判參照）。租約終止後 ，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外， 倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依 無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上 第801 號裁判可資參照）。
⒉經查，依原告與被告洪聖翔簽訂系爭租約之附註條文第1 條 （見本院雄簡卷第8 頁），原告同意被告洪聖翔將系爭房屋 轉租，承上開說明，原告同意轉租，並非使次承租人即被告 李益全與原出租人即原告間成立租賃契約關係。而原告與被 告洪聖翔之租賃關係，因被告洪聖翔提前終止，且經原告同 意（見本院雄簡卷108 頁），足認原告與被告洪聖翔之租賃 關係於107 年8 月31日已終止。則被告洪聖翔於租賃契約終 止後，即有返還租賃物與原告之義務，被告洪聖翔雖將系爭 房屋轉租被告李益全，然不影響原告與被告洪聖翔租賃契約 終止，租賃關係已消滅之效力，被告李益全自不得執該轉租 契約對抗原告，被告李益全於系爭租約終止後繼續占有系爭 房屋，自屬無權占有，被告李益全即有返還系爭房屋予原告 之義務，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項規定， 訴請被告李益全遷讓返還系爭房屋予原告，核屬有據，應予 准許。
㈤原告依民法侵權行為請求被告賠償自107 年9 月1 日起至10 8 年8 月31日，以每月36,000元計算，共計432,000 元之損 失，是否有據？又原告請求被告李益全給付相當於租金之不 當得利，是否有據？如然，原告得請求之金額若干？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。民法第179 條、第184 條第1 項前段分別定有明文。而 無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦係侵害 該房地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權 行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院61年台上字 第1695號判決、67年台上字第3622號裁判參照）。 ⒉原告依民法侵權行為之規定請求被告賠償自107 年9 月1 日
起至108 年8 月31日，以每月36,000元計算，共計432,000 元之租金利益損失部分：
被告李益全是無權占有使用系爭房屋，已如前述，則依首揭 說明，被告李益全無權占有使用原告可供出租之系爭房屋1 樓，確實會侵害原告對於系爭房屋之經營管理權利，是原告 依民法第184 條第1 項前段請求損害賠償固非無據，惟依民 法第184 條第1 項前段請求損害賠償者，除需證明被告之侵 權行為之態樣外，尚須就自己所受之損害暨該損害與被告侵 權行為態樣間之因果關係負舉證之責，以本件原告主張其所 受之損害為被告李益全占有使用系爭房屋致其不能整棟出租 系爭房屋收益為例，該經營管理權利被侵害所造成之營業利 益之減少或喪失，乃權利受侵害而附隨（伴隨）衍生之經濟 損失，屬於民法第216 條第1 項規定「所失利益」（消極的 損害）之範疇，依前揭說明原告就其主張所失利益數額達每 月36,000元應先負舉證之責，原告迄本件言詞辯論終結前復 未提出任何證據方法證明之，本院自無從信其主張其每月受 有36,000元之損害為真，是原告依民法侵權行為作為其請求 權基礎，請求被告李益全自104年11月1 日起至108 年8 月 31日，以每月36,000元計算，共計432,000 元之營業利益損 失，難認有理由。
⒊原告依民法不當得利之規定請求被告返還自107 年9 月1 日 起至遷讓系爭房屋之日止，每月所受相當於租金36,000元之 不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9 條、第181 條但書分別定有明文，而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並致不動產 所有權人無法對不動產為使用收益，而受有同額之損害（最 高法院61年台上字第1695號裁判可資參照）。另按所謂相當 於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金 ，而僅係因占有人（以本件為例即為被告李益全）使用收益 之結果，致標的物之經營管理受益人（以本件為例即為原告 ）無法將之出租而收取租金，形同被告李益全受有相當於租 金之利益，原告則受有相當於租金之損害，故於認定被告李 益全應返還之利益時，得以若被告李益全豁免支出租金之數 額為依據。
⑵經查，依被告李益全及洪聖翔簽訂之房屋租賃契約書（見本 院雄簡卷第92-95 頁），被告李益全系爭房屋1 樓之租金為 每月18,000元，本院斟酌上開出租時之租金自得作為參考數 據，且原告未能提出其他證據方法證明被告李益全客觀所獲
得之利益不止於上開約定之租金數額，則本院認系爭房屋1 樓之每月租賃行情應以18,000元為適當，是原告請求被告自 107 年9 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，應按月給付18, 000元，為有理由應准許之，逾此範圍，則屬無據，不應准 許。
五、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，惟原告未能證明被 告洪聖翔有繼續占用系爭房屋，另被告李益全復未能舉證證 明有何占有合法權源，原告自得請求被告李益全騰空遷讓返 還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利；另被告洪聖翔尚 積欠原告租金、違約金及房屋稅之稅捐。從而，原告本於系 爭租約之關係，請求被告洪聖翔給付31,896元；另本於所有 權之法律關係，依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告 李益全騰空遷讓返還系爭房間，且依民法第179 條規定，請 求被告自107 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付18,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無 據，不應准許。至原告另於訴之聲明擴張狀第三項聲明主張 ：被告洪聖翔應回復原房屋可生產的狀態、繳清水電網路整 棟相關費用及相關設施損害賠償等語（見本院雄簡卷第263 頁），惟原告就上開請求部分，未具體表示何謂「可生產的 狀態」及被告洪聖翔應負擔之費用究竟為何，且迄於本院辯 論終結前均未補正此部分，原告此部分起訴已不合程式要件 ，應予駁回，附此敘明。
六、原告已陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無不合， 爰依民事訴訟法第390 條第2 項之規定酌定相當擔保金額准 許之【訴之聲明第1 項供擔保金額係參酌系爭房地之市價酌 定（本院卷第38頁）】。併依同法第392 條第2 項之規定， 依職權宣告被告預供擔保免為假執行之金額。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
書記官 許麗珠