臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度重上字第53號
上 訴 人 高瑋志
訴訟代理人 蔡錫欽律師
被上訴人 高錦邦
訴訟代理人 黃耀平律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國108 年1 月7
日臺灣高雄地方法院107 年度重訴字第199 號第一審判決提起上
訴，本院於108 年6 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國107 年1 月16日與被上訴人 簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被上訴人買 受其所有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地及其上同段 75建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00號建物（下稱系爭 房地），兩造約定買賣價金為新臺幣（下同）750 萬元，於 同年月19日辦理所有權移轉登記相關手續時，上訴人始須給 付第一期款200 萬元。被上訴人雖於同年月17日委由訴外人 即地政士陳慈澤表示要賣清（即實拿750 萬元，稅費由買方 負擔），然經上訴人拒絕在案，詎被上訴人於同年月19日以 租客退租再行處理為由拒絕履行，上訴人遂未支付200 萬元 ，被上訴人竟先後於107 年1 月22日、同年4 月12日以存證 信函對上訴人為解除契約之意思表示，被上訴人所為解約自 不合法。爰依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，並於原 審聲明：㈠被上訴人應於上訴人給付750 萬元之同時，將其 所有系爭房地之所有權移轉登記並交付與上訴人；㈡願供擔 保請准宣告假執行。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提起 上訴，聲明請求廢棄原判決，餘除假執行外如原審訴之聲明 。
二、被上訴人則以：於107 年1 月16日兩造商討系爭房地買賣事 宜時，被上訴人考量訴外人即伊胞弟高錦弘、高錦榮於101 年間係以賣清（即稅費由買方負擔）為條件出售系爭房地旁 之房地予上訴人，乃與上訴人達成以賣清為買賣條件之合意 ，進而簽立系爭買賣契約，然因系爭買賣契約未載明該旨， 被上訴人遂於同年月17日請陳慈澤向上訴人強調賣清之旨， 上訴人即表示不願買受，經被上訴人同意，兩造間之買賣契 約自已合意解除。縱認兩造未合意解除買賣契約，依系爭買
賣契約第2 條約定，上訴人應於系爭買賣契約成立同時給付 200 萬元定金予被上訴人，並於同年3 月15日給付550 萬元 後，兩造始過戶點交系爭房地，然上訴人未依約給付200 萬 元，更於同年月19日要求被上訴人馬上辦理系爭房地之過戶 手續，被上訴人乃於同年1 月22日、4 月12日以存證信函對 上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人已收受該等 存證信函，系爭買賣契約自已解除，被上訴人無履行之義務 等語，資為抗辯，並於本院聲明請求駁回上訴。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於107 年1 月16日，就被上訴人所有之系爭房地簽訂買 賣契約。
㈡被上訴人於107 年1 月17日，委託陳慈澤告知上訴人賣清（ 即實拿750 萬元），上訴人本人表示不同意。 ㈢被上訴人於107 年1 月19日至上訴人住處，上訴人要求被上 訴人馬上辦理系爭房地之過戶手續，被上訴人以租客搬離再 說。
㈣上訴人迄今仍未交付系爭買賣契約第2 條約定之定金200 萬 元。
㈤被上訴人迄今仍未將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。四、本院之判斷：
㈠上訴人主張兩造於107 年1 月16日已達成以總價750 萬元買 賣系爭房地之合意，並簽立系爭買賣契約，並提出系爭買賣 契約為證（原審卷第6 至8 頁），被上訴人不爭執有簽立系 爭買賣契約，惟以兩造有約定以賣清（即稅費由買方負擔） 為買賣條件等語置辯。經查：
⒈遍觀系爭買賣契約，已於第2 條明定系爭房地買賣總價為 750 萬元，並於第6 條、第7 條、第11條分別載明：土地 增值稅、房屋契稅分別由被上訴人、上訴人負擔；系爭不 動產之地價稅、房屋稅自交付買賣標的日起由上訴人負擔 ，以前由被上訴人理清（被上訴人負責至107 年元期止） ；買賣移轉登記所需費用（登記費、印花稅、代書手續費 ）由兩造各負擔一半等語，然無任何關於將上開稅捐、費 用全部改由上訴人負擔之字語，則被上訴人抗辯兩造有達 成以賣清即稅費由買方負擔之合意云云，明顯與系爭買賣 契約內容不符，已難遽信為真。
⒉又關於系爭買賣契約簽立過程，已據證人陳慈澤於原審結 證稱：伊有於107 年1 月16日下午前往辦理系爭房地簽約 及過戶手續，兩造已經講好買賣條件，總價750 萬元也是 兩造講好，伊拿固定格式買賣契約書手寫內容，伊有將契 約內容唸給兩造聽，買方沒有意見，賣方有提到有個親戚
旁邊有個房子照原來條件價錢，意思是說要賣清，買方有 回應說那是之前的事情，買方沒有同意賣清，說照一般買 賣，兩造最後都有在買賣契約上簽名等語明確（原審卷第 101 、102 頁）。被上訴人自陳慈澤朗讀之契約內容，已 可查知系爭房地買賣所生稅捐、費用有一部分須由其負擔 ，非以賣清為買賣條件，猶願在系爭買賣契約上簽名，應 認其已同意以系爭買賣契約約定內容出售系爭房地。況兩 造於107 年1 月19日碰面時，就系爭房地是否以750 萬賣 清一事雖有所爭執，但被上訴人於上訴人要求以系爭買賣 契約內容履約時，數度以：「……講條件……我要賠你多 少……我賠你」等語回應上訴人，並接續互為討論賠償金 額為價金1 成即75萬元或定金200 萬元等情，有上訴人提 出之當日錄影音光碟暨譯文在卷可憑（原審卷第67、68頁 ），益足徵兩造於簽立系爭買賣契約之日，確未達成以賣 清為買賣條件之合意。是以，被上訴人抗辯兩造有約定以 賣清系爭房地之買賣條件云云，委無足採，上訴人主張系 爭房地總價金為750 萬元，兩造應依系爭買賣契約所載內 容負擔稅捐、費用等情，堪予採信。
㈡被上訴人雖抗辯：伊於107 年1 月17日透過陳慈澤向上訴人 代理人即其父親高榮鴻表示系爭房地買賣條件為賣清，高榮 鴻表示不買了，系爭買賣契約經兩造合意解除云云。然系爭 買賣契約之當事人為兩造一節，為兩造所不爭執，且兩造於 107 年1 月16日係達成以系爭買賣契約內容買賣系爭房地之 合意，非以賣清為買賣條件之情，已如前述，則被上訴人於 系爭買賣契約成立後欲變更買賣條件為賣清或解除契約，均 須向上訴人為之，始能發生效力。而依被上訴人自陳係透過 陳慈澤向高榮鴻為變更買賣條件之意思表示及係由高榮鴻為 「不買了」之解除契約之表示，可知被上訴人非對上訴人本 人為變更買賣條件之意思表示，亦非由上訴人本人為解除系 爭買賣契約之意思表示，被上訴人雖抗辯高榮鴻為上訴人之 代理人云云，惟未提出證據證明上訴人確有授權高榮鴻為其 處理系爭買賣契約事宜，被上訴人此部分抗辯，即非可採信 。從而，被上訴人以高榮鴻有於107 年1 月17日表示不願購 買系爭房地，經伊同意為由，抗辯兩造已合意解除系爭買賣 契約云云，自不足憑採。
㈢被上訴人復抗辯：上訴人未依約給付定金200 萬元，伊乃於 107 年1 月22日以存證信函對上訴人為解除系爭買賣契約之 意思表示，經上訴人收受該存證信函，伊已合法解除系爭買 賣契約等情，上訴人則陳稱被上訴人之解約不合法等語。經 查：
⒈系爭買賣契約第2 條雖明定：於系爭買賣契約成立時，上 訴人應給付200 萬元予被上訴人作為定金，被上訴人於當 日如數收訖無訛不另立據（原審卷第6 頁背面），然據陳 慈澤於原審結證稱：系爭買賣契約簽立當日並沒有付錢， 兩造約定3 天去籌錢，就是在107 年1 月19日要付錢等語 （原審卷第103 頁），足認兩造於簽約時已合意將系爭買 賣契約定金之給付日延至107 年1 月19日。 ⒉上訴人於107 年1 月19日與被上訴人碰面時，並未給付20 0 萬元定金予被上訴人一節，為兩造所不爭執，且經陳慈 澤於原審證稱：伊不曉得107 年1 月19日上訴人有沒有籌 到200 萬元的現金，但當日上訴人沒有出示有籌到200 萬 元的證明等語明確（原審卷第103 頁背面），此部分之事 實，即先堪予認定。上訴人雖主張係因被上訴人以租客退 租再行處理為由拒絕履行，其遂未支付200 萬元，系爭買 賣契約未能履行，乃可歸責於被上訴人之事由所致云云。 惟查：
⑴依兩造於107 年1 月19日會談之錄影光碟及譯文（原審 卷第67、68頁），顯示被上訴人一開始即表示因尚無法 確定稅率而希望先暫停合約，上訴人則答稱：「合約都 已經簽了，要暫停必須我同意」、「但是現在我要合約 繼續走，如果可以喊暫停，合約再簽10次也無效，隨時 可喊暫停，那樣合約永遠都不會成立，不是要付多少錢 （稅金）問題，你了解我意思嗎？」等語，可知上訴人 當場已表明兩造應依系爭買賣契約約款履約之意，則其 即應依約於當日給付定金200 萬元予被上訴人甚明。 ⑵然遍觀上開錄影光碟及譯文，上訴人就給付定金一事係 陳稱：「……你之前說下禮拜一（1 月22日）要回美國 ，如果我錢付了，如果找不到人那我不就錢沒有房子也 沒有，你也要考量我的立場……這200 萬耶。」、「我 的目的就是要履約，但他一直要解約，我之前都已經講 過了，你今天要解約要我同意才行，你說定金的要我幾 天付，沒關係你問代書，這買房錢也是我辛苦賺的，也 不是別人送我的」等語，顯見上訴人於當日全然無依約 給付定金之意，僅係不斷告知被上訴人不得毀約。 ⑶被上訴人當日固有陳稱想等到租客搬走再進行，怕自用 住宅資格申請不過等語，惟審以當日兩造洽談過程，乃 上訴人不斷陳明兩造應依系爭買賣契約約款履約、被上 訴人不得任意解約，被上訴人須得其同意始能暫停合約 或解約，對於其自身本應於當日給付200 萬元定金之義 務，則以恐因給付後找不到被上訴人而受損為由推託而
不履行等情，實無從僅因被上訴人有為上開言詞，即謂 被上訴人有拒絕履約或拒絕受領定金之舉。
⑷況被上訴人有於106 年1 月15日開設苓雅郵局帳戶，並 於翌日簽立系爭買賣契約後，將該帳戶存摺封面影本交 付上訴人等情，有該帳戶存摺在卷可稽，並為上訴人所 不爭執（原審卷第53頁，88頁背面），又被上訴人已於 106 年1 月16日12時33分許領得印鑑證明一節，有該印 鑑證明在卷可佐（原審卷第125 頁），加以陳慈澤於原 審證稱：有看到在高榮鴻辦公室印身分證及權狀，107 年1 月19日已有權狀、印章等語（原審卷第103 頁背面 、104 頁），應堪認被上訴人抗辯已備足可供辦理系爭 房地買賣之資料，且提供買賣價金匯款帳戶予上訴人等 語非虛，由此益足徵被上訴人並未拒絕履約，反係上訴 人遲未將200 萬元定金匯入被上訴人帳戶，已生違約情 事。
⑸至上訴人聲請傳訊證人高榮鴻，以說明被上訴人於107 年1 月19日並無履行契約之意思，然兩造當日會面情形 已有錄影光碟及譯文可資佐證，且高榮鴻為上訴人之父 ，上訴人復係於受敗訴判決之情形下，迄至本院始聲請 傳訊，客觀上已難期待高榮鴻證述內容無偏頗之虞，故 本院認無再傳訊高榮鴻之必要，附此敘明。
⒊上訴人如有違反系爭買賣契約任一約款之情事，被上訴人 得不經催告解除契約，為系爭買賣契約第13條所明定（原 審卷第7 頁背面）。上訴人未於107 年1 月19日給付定金 200 萬元予被上訴人，已生違約情事，業經本院認定如前 ，被上訴人依約自得不經催告解除契約。被上訴人已於10 7 年1 月22日寄發存證信函予上訴人，表明因上訴人未依 約給付定金而解除契約之意旨，上訴人於翌日收受該存證 信函等情，有存證信函、傳真查詢國內各類郵件查單在卷 可稽（原審卷第54、55、118 頁），則被上訴人抗辯其已 依系爭買賣契約第13條約定解除契約，實屬有據。系爭買 賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人即無履行系爭買 賣契約之義務，從而，上訴人請求被上訴人履行系爭買賣 契約之移轉系爭房地所有權登記及交付系爭房地之義務， 洵屬無據。
五、綜上所述，上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人應 於上訴人給付750 萬元之同時，將其所有系爭房地之所有權 移轉登記並交付與上訴人，為無理由，應予駁回。原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。本件事證已臻明確，
兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 羅培毓
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
書記官 梁美姿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。