臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度重上字第105號
上 訴 人 喬翰企業股份有限公司
法定代理人 方武科
訴訟代理人 周中臣律師
被 上 訴人 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 邱循真律師
上列當事人間請求申請續租國有房地事件，上訴人對於中華民國
107 年7 月26日臺灣臺南地方法院107 年度重訴字第1 號第一審
判決提起上訴，本院於108 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊之前身太富產業股份有限公司（下稱太 富公司）與前台灣省物資局南區業務處（下稱物資局），依 「台灣省物資局南區業務處台南供應站徵求廠商經營超市說 明」（下稱「徵求廠商經營超市說明」），於民國81年5 月 5 日簽訂合約書（下稱81年租約），由太富公司支付對價租 用臺南市○區○○段0000○0000○000000○0000地號土地及 其上同段0 建號即門牌臺南市○○路0 段000 號房屋（下稱 系爭房地），租賃期間自81年5 月5 日起至84年5 月4 日止 ，並約定「乙方（即太富公司）得於合約屆滿日兩個月前， 以書面申請續租，甲方（即物資局）如無正當理由不得拒絕 」（第9 條）、「但本局於出租地址興建大樓時不再續約」 （「徵求廠商經營超市說明」第5 點）。嗣伊於同年承受太 富公司後，與物資局再於同年7 月13日簽約，除租賃期間自 81年7 月13日起算外，其餘內容均與5 月份之租約相同，是 依81年租約，於系爭土地未興建大樓以前，伊申請續租，物 資局即無拒絕之理。惟伊於84年租期屆至前向物資局申請續 租，物資局提供與伊續約之合約書第12條竟修改為「租賃期 滿時，租賃關係即行終止，甲方不另通知」之內容，伊請求 更改為「乙方得於合約屆滿時兩個月前，以書面申請續租， 甲方如無正當理由不得拒絕。」之內容，但未獲該局同意。 伊不得已被迫於85年2 月13日與物資局簽訂修改後之租約（ 下稱85年租約），之後於88年4 月1 日再與物資局簽立與85 年相同之租約（下稱88年租約），繼續承租系爭房地。嗣被 上訴人於91年1 月3 日接管系爭房地，兩造於92年12月8 日 補簽立租期自91年1 月30日起至96年1 月29日止之租約（下
稱92年租約），並於第2 條約定「租期屆滿時，租賃關係消 滅，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿 前三個月內，申請換約續租」之續租權，兩造並因此續約至 106 年1 月29日。詎伊於106 年租期屆滿前再向被上訴人申 請續約，被上訴人竟依國有非公用不動產租賃作業程序第41 點第2 項有關「標租」之規定，以兩造最近1 次租約第12條 約定租期屆滿時，租賃關係即行終止，而於105 年12月13日 函知不再同意伊續租。然物資局與太富公司於81年簽立之租 約，乃政府為拓展倉儲營運以期調節物資、穩定物價之「招 商」，並非單純之租賃，依約伊除應負擔租金外，並負擔租 賃物整修改建費用及稅捐，並應向物資局進貨經營超市及支 付營業利益，伊僅增建租賃物之花費即高達新臺幣（下同） 21,500,000元，此乃伊取得長期續承租權之對價，租約僅係 招商所附帶簽立，故非屬國有財產法所稱之「標租」，應無 上開作業程序第41點第2 項之適用，故除具備81年租約規定 之系爭土地興建大樓不再續約之情事，物資局不得片面修改 續約內容，剝奪伊之續約權。是其於85年修改租約第12條， 已侵害伊依81年租約所取得之續租權，顯失公平，依民法第 247 條之1 第1 、3 、4 款之規定，應屬無效。伊仍得依據 81年租約請求被上訴人應與伊簽訂相同內容之租約，原判決 為伊敗訴之判決，顯有違誤，應予廢棄等語。並上訴聲明： ㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應與上訴人就系爭房地簽訂租期 自106 年1 月30日起至111 年1 月29日止，每月租金126,92 2 元，並應含有「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出 租地址興建大樓時，不再續租」之租約。
二、被上訴人則以：81年租約業因屆期終止而失效，兩造均不再 受該租約之拘束，而兩造最近1 次於100 年12月27日簽訂之 租約（下稱100 年租約），已另行約定租期屆滿時，租賃關 係即為消滅，自應依100 年租約為之，上訴人主張依81年租 約取得續租權，請求兩造簽訂相同內容之租約，實失所依據 。又兩造自85年後簽立之租約，即未再有與81年租約第9 條 及「徵求廠商經營超市說明」第5 點相同之約定，上訴人雖 曾於84年12月間請求更改為81年租約內容，然當時既未獲物 資局同意，嗣亦同意依照物資局提供之合約書續約，乃至伊 接管系爭房地後至100 年間歷經數次續約，上訴人均未曾再 主張81年租約，時隔20年後，竟再陳稱其有權依據81年租約 內容續約，自無理由。再上訴人自81年承租系爭房地迄今長 達25年之久，乃有雄厚資力之企業，並非經濟弱勢之一方， 顯非民法第247 條之1 適用之對象，且85年及88年租約既因 租期屆滿失效，亦無再討論有無違反該條款之必要及實益。
況依81年租約第9 條及「徵求廠商經營超市說明」第5 點， 上訴人僅係得申請續租，如有正當理由，物資局仍可拒絕， 並非應無條件同意續租，且有關續約租期及租金等事項，81 年租約均未提及，故上訴人主張並無理由，原判決自屬正確 等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人之前身太富公司與物資局依據「徵求廠商經營超市說 明」，於81年5 月5 日簽訂81年租約，由上訴人支付對價租 用系爭房地，嗣太富公司由統麗產業股份有限公司（即上訴 人前稱）承受，故與物資局於81年7 月13日簽立合約書，除 租約有效期間改自81年7 月13日起外，其餘內容均與81 年5 月合約書相同；84年5 月4 日租期屆至，上訴人向物資局申 請續租，物資局當時提供續約之合約書第12條約定：「租賃 屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知」，上訴人於 84年12月14日行文物資局請求更改為「乙方得於合約屆滿時 兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒絕。 」，但未獲物資局同意；上訴人與物資局於85年2 月13日簽 立85年租約，未再將「徵求廠商經營超市說明」列為契約之 附件；88年2 月12日租期屆至後，上訴人與物資局再於88年 4 月1 日簽立88年租約，租賃期限自88年4 月1 日至91 年3 月31日止，其餘契約條款均與85年租約相同；物資局於91年 1 月3 日將系爭房地（含上訴人依81年租約所增建之同段00 00建號即門牌臺南市○○路0 段000 號房屋），移交被上訴 人接管；91年3 月31日租期屆至，兩造於92年12月8 日簽立 92年租約，約定租期自91年1 月3 日至96年1 月29日止，上 訴人除每月繳納租金185,000 元，不再負擔營業利益、進貨 比例及房屋稅；兩造嗣依92年租約內容兩次續約，租期各為 96年1 月30日至101 年1 月29日，及101 年1 月30 日至106 年1 月29日為止；上訴人於106 年1 月29日租期屆滿前，向 被上訴人申請續約，被上訴人於105 年12月13日函知上訴人 於106 年1 月29日租期屆滿後不再續租，106 年1 月29日租 期屆至後，兩造即未再簽立租約等情，為兩造所不爭執，復 有上訴人提出之前開歷次租約、上訴人84年12月14日（八四 ）喬字第012 號函、經濟部91年1 月7 日經二辦字第091203 00240 號函、被上訴人105 年12月13日台財產南南三字第10 532076910 號函等證據在卷可查，此部分事實，均應認為真 實。又上訴人主張依據81年租約，其得要求被上訴人與其簽 訂租期自106 年1 月30日起至111 年1 月29日止，每月租金 12 6,922元，並應含有「期滿三個月前得申請續約，除出租 人於出租地址興建大樓時，不再續租」約定之新租約乙情， 則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者
為，被上訴人是否應受81年租約約定所拘束，除於出租地址 興建大樓外，有與上訴人續約之義務？
四、本院得心證之理由
㈠上訴人固主張81年合約係政府為拓展倉儲營運以期調節物資 、穩定物價之行政「招商」，非屬國有財產法所規範之「標 租」契約，無一般租用國有非公用不動產相關規定之適用云 云。按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當 事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗 法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀 察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失其真意（最高法院106 年度台上字第 205 號判決參照）。查，81年租約已載明甲方「出租」系爭房地 予乙方經營超市、乙方應負擔支付甲方「租金」、乙方得於 合約屆滿日兩個月前以書面申請續租、每月租金190,000 元 等租賃契約文義（見原審南簡字第63-69 、79-85 頁）；且 同屬契約內容之「徵求廠商經營超市說明」復明定「租金」 之計算標準、出價較高之廠商得優先「承租」、每次「租賃 期限」3 年、期滿得以書面申請續租等承租人之相關權益（ 見原審南簡字第69-71 、99-103頁），物資局並以公開標租 之方式辦理系爭房地標租案，上訴人之前身太富公司既參與 投標並依此與物資局締約，應屬租賃契約之性質，至為明確 。是上訴人前揭主張，顯不可採。
㈡上訴人依81年租約附件「徵求廠商經營超市說明」第5 點「 租賃年限：每次租約期限三年，期滿得以書面申請續租。但 本局（即物資局）於出租地址興建大樓時不再續租。」之約 定，主張其之前身太富公司依據81年租約有取得續約權，即 被上訴人應依81年租約約定簽立新租約等情。被上訴人固不 無爭執前開約定，惟以太富公司僅取得申請續租權，並非物 資局應無條件同意續租等語抗辯。
⒈查前揭「徵求廠商經營超市說明」第5 點僅約定3 年租期屆 滿，太富公司「得」申請續租，並非物資局「應」予續租， 且就雙方應如何洽談續約之條件、是否沿用原契約內容續約 等契約要素，均未作任何約定；且81年租約內容亦未明定太 富公司表明願意續約時，物資局即應按原契約條件締約之旨 ，故該續約權之約定，僅為原承租人取得優先議約之權利， 至續約之內容，仍應經雙方磋商之程序，此時雙方均得提出 對自己有利之條文，必經雙方對續約內容意思表示合致後， 新契約方為成立，非謂僅由上訴人之前身太富公司單方向物 資局表示願意續租，雙方間之新契約即謂成立，或謂物資局
應依81年租約內容與之續約。是於81年租約屆期，上訴人向 物資局申請續租，物資局就續約之內容自有與上訴人重行議 約之權。
⒉上訴人雖主張其依81年租約投資21,500,000元，所興建之大 賣場全部產權均歸物資局所有，如解釋前揭約定上訴人無續 約權利，顯不公平云云。惟有關81年租約約定「租賃年限： 每次租約期限三年，期滿得以書面申請續租。但本局（即物 資局）於出租地址興建大樓時不再續租。」、「合約終止， 承租人增（修）建之建物應無條件歸屬本局（即物資局）。 …。」、「…出價較高之廠商得優先承租…」等約定，均已 載明於「徵求廠商經營超市說明」，上訴人本即以「租期 3 年」、「投資興建之建物歸物資局所有」等相關內容，評估 能否獲得之利益，始參與標租，並願以較高出價以優先承租 系爭房地，均經上訴人風險評估後所為。況81年締約時，為 管理省有財產，政府訂有80年8 月10日修正「臺灣省省有財 產管理規則」（現已廢止），就非公用不動產之出租有所規 範，自不可能任由承租人單方之意思表示而不斷續約。是解 釋上開約定認「上訴人係取得優先議約之權利」，符合兩造 約定，亦與常情相合，尚難認有何不公平之處。 ⒊嗣81年租約屆至，上訴人向物資局申請續租，物資局當時提 供續約之合約書第12條約定：「租賃屆滿時，租賃關係即行 終止，甲方不另行通知」，上訴人雖以84年12月14日（八四 ）喬字第012 號函行文物資局請求更改為「乙方得於合約屆 滿時兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒 絕。」，但未獲同意。嗣上訴人與物資局簽立之85年租約（ 租期：85年2 月13日至88年2 月12日），就上訴人承租使用 目的由「經營超市」改為「經營符合土地使用分區之合法行 業」、保證金由380,000 元降為370,000 元、每月租金由19 0,000 元降為185,000 元，並未再將「徵求廠商經營超市說 明」列為契約之附件，並於租約第12條約定：「租賃屆滿時 ，租賃關係即行終止，甲方不另行通知」等情。而於85年租 約屆期後，上訴人再與物資局訂立88年租約（租期：88年 4 月1 日至91年3 月31日）；又被上訴人於91年1 月3 日接管 系爭房地，兩造就系爭房地簽立之92年租約（租期：91年 1 月30日至96年1 月29日），租期由3 年改為6 年、約訂「… 租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如 有意願續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租。… 」、每月租金185,000 元，不再負擔營業利益、進貨比例及 房屋稅等內容；兩造以92年租約內容，議定96年租約。兩造 更於101 年租約時重新約定每月租金再降為119,160 元等情
，均為兩造不爭執，已如前述。可知系爭房地之租約內容於 租期屆至重新訂約時，就「使用目的」、「租期」、「租金 」及「稅金由何人負擔」等內容均有變更，即於重新訂約時 係由兩造重行商議而定，並無受81年租約內容所限，益證81 年租約「上訴人係取得優先議約之權利」，至於租約內容自 應由兩造重新議定。
⒋是上訴人於101 年租約106 年1 月29日租期屆至，向被上訴 人申請續約，因未獲被上訴人同意，而主張被上訴人應依租 約之約定與其簽訂租期自106 年1 月30日起至111 年1 月29 日止，每月租金126,922 元，並應含有81年租約之「期滿三 個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再 續租」之內容，自屬無據。
㈢上訴人雖主張85年及88年租約第12條取消其續約權之約定， 顯失公平，違反民法第247 條之1 之規定而無效云云。按民 法第247 條之1 係88年4 月21日總統公布，89年5 月5 日施 行，前揭85年及88年租約之訂立在該法公布施行前，則上訴 人主張上開租約之訂立違反民法第247 條之1 而無效，即屬 無據。況民法第247 條之1 第1 款、第3 款及第4 款規定， 依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為 左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效： 免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；使他方當事人 拋棄權利或限制其行使權利者；其他於他方當事人有重大不 利益者。所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者 」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指 一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘 地，始足當之。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契 約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷， 有顯失公平之情形而言。查81年租約第12條「上訴人係取得 優先議約之權利」，並不因上訴人之前身表示續約即當然依 81年租約內容完成租約，已如前述，是85年及88年租約第12 條未約定「上訴人係取得優先議約之權利」，並無上訴人所 稱「取消其續約權之約定」，係上訴人與物資局訂定新租約 之結果，顯與前揭附合契約之說明未合；況，上訴人為實收 資本額達2,500,000 元之廠商，有公司基本資料在卷可查（ 見原審南司簡調卷第11頁），又自承其於81年租約時投資21 ,500,000元興建大賣場，顯然非屬經濟弱勢之一方，亦非無 議約磋商能力者，雖上訴人以84年12月14日（八四）喬字第 012 號函對85年租約內容表示異議不為物資局接受，然其本 於專業知識、經驗評估其自身條件及獲利情形以決定簽訂85 年及88年租約，顯非民法第247條之1適用之對象，自無予以
特別保護之必要。是此部分主張亦無足取。
五、綜上所述，上訴人依81年租約之約定，請求被上訴人應為上 訴聲明㈡之作為，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴 人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 李素靖
法 官 莊俊華
法 官 施介元
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
書記官 黃玉秀
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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