臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上字第224號
上 訴 人 張煥模
訴訟代理人 李東炫律師
複代理人 張舷純
視同上訴人 張勇仁
兼上一人
訴訟代理人 陳秋霜
視同上訴人 劉新源
楊英傑
兼上一人
訴訟代理人 楊思文
視同上訴人 陳佩君
陳慧娟
上二人共同
訴訟代理人 李德強
視同上訴人 劉純佩
訴訟代理人 賴穎芳
視同上訴人 張銘澤
張耀澤
張賢澤
張啟東
張啟宣
張啟湖
張啟森
張啟盛
兼上三人
訴訟代理人 張啟源
視同上訴人 張茂生（即張有澤之承受訴訟人）
張忠吉（即張有澤之承受訴訟人）
兼上二人
訴訟代理人 張忠隆（即張有澤之承受訴訟人）
被上訴人 楊英鴻
訴訟代理人 黃呈利律師
複代理人 陳怡婷律師
受告知人 臺灣新光商業銀行股份有限公司
法定代理人 李增昌
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於民國106年9月15日臺
灣臺中地方法院105年度重訴字第5號第一審判決提起上訴，本院
於民國108年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造所共有坐落臺中市○○區○○段○○○地號、地目建、面積312.64平方公尺；同區段一八七地號、地目建、面積1095.01平方公尺；同區段一八八地號、地目建、面積800.97平方公尺等三筆土地，應予合併分割，其分割方法如臺中市中興地政事務所之複丈日期為民國108年4月12日複丈成果圖即附圖乙-１案所示：㈠編號Ａ部分、面積1025.18平方公尺之土地，分歸被上訴人，及視同上訴人楊英傑、楊思文等三人保持共有，其應有部分比例為被上訴人24230/103130、視同上訴人楊思文54965/103130、視同上訴人楊英傑23935/103130。㈡編號Ｂ１部分、面積142.67平方公尺；編號Ｂ2部分、面積140平方公尺等二筆土地，分歸視同上訴人劉新源單獨取得。㈢編號Ｃ１部分、面積356.42平方公尺；編號Ｃ２部分、面積265.65平方公尺等二筆土地，分歸上訴人，及視同上訴人陳秋霜、張勇仁等三人保持共有，其應有部分比例則為上訴人21056/34689、視同上訴人陳秋霜10119/34689、視同上訴人張勇仁3514/34689。㈣編號Ｄ部分、面積140平方公尺之土地，分歸視同上訴人劉純佩單獨取得。㈤編號Ｅ部分、面積138.7平方公尺土地，分歸上訴人、被上訴人，及視同上訴人楊英傑、楊思文、劉新源、陳秋霜、張勇仁、劉純佩等八人保持共有，其應有部分比例為被上訴人2265/13652、視同上訴人楊英傑2265/13652、視同上訴人楊思文2265/13652、視同上訴人劉新源1845/13652、上訴人1364/13652、視同上訴人陳秋霜1363/13652、視同上訴人張勇仁1363/13652、視同上訴人劉純佩922/13652。
上訴人、被上訴人，及視同上訴人楊英傑、楊思文、劉新源、陳秋霜、張勇仁、劉純佩等八人應補償視同上訴人陳慧娟、張賢澤、張銘澤、張耀澤、張啟東、張啟宣、陳佩君、張啟源、張啟森、張啟湖、張啟盛、張茂生、張忠吉、張忠隆等十四人之金額，如附表三之各共有人應受補金額配賦表所示之金額。第一、二審訴訟費用，由兩造按如附表二之各共有人應負擔訴訟費用之比例所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按民事訴訟法第56條第1項第1款，所謂共同訴訟人中一人之 行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於 行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言。非 指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其 效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於 下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內 容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不 利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴 訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號判例意旨參照 ）。查本件被上訴人向原審就兩造所共有之坐落臺中市○○ 區○○段000地號、地目建、面積312.64㎡；同區段187地號 、地目建、面積1095.01㎡；同區段188地號、地目建、面積 800.97㎡等三筆土地（下稱系爭183、187、188土地，合稱 系爭土地）請求合併分割，經原審判決系爭土地為變價分割 後，上訴人對上開判決之分割方法不服，提起上訴，則依上 開說明，其效力應及於其他共同訴訟人全體，故臚列張勇仁 、陳秋霜、劉新源、楊英傑、楊思文、陳佩君、陳慧娟、劉 純佩、張銘澤、張耀澤、張賢澤、張啟東、張啟宣、張啟湖 、張啟森、張啟盛、張啟源、張茂生、張忠吉、張忠隆等二 十人為視同上訴人。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條 至172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為 承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法 第168條、第175條分別定有明文。次按，提起分割共有物之 訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物 ，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，悉以土地登記 簿登記者為準（見本院67年台上字第3131號判例）。而法院 裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬 處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割 共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，共有人 之應有部分以土地登記簿上所記載者為準（最高法院101年 度台抗字第224號裁定意旨參照）。查原共有人張有澤於訴 訟繫屬後之民國105年7月9日死亡，而其繼承人原有張茂生 、張忠吉、○○○、張忠隆等四人，經其等就張有澤於系爭 土地之應有部分而為遺產分割，並由張茂生分割繼承取得系 爭183、187土地之應有部分；張忠吉、張忠隆等二人分割繼 承取得系爭188土地之應有部分等情，此有繼承系統表、戶 籍謄本、土地登記第一類謄本附卷可查（見原審卷第㈡宗第 92至98頁；本院卷第㈠宗第192至210頁；第㈡宗第48頁反面
），則依上開說明，○○○既未取得系爭土地之應有部分， 自非本件訴訟之當事人，且被上訴人於同年8月5日向原審具 狀聲明由張茂生、張忠吉、張忠隆承受訴訟，於法尚無不合 ，應予准許。
三、第按，應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或 出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加 共有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加，民 法第824條之1第2項定有明文。依土地登記第一類謄本之記 載，可知上訴人於106年9月8日將系爭土地之應有部分，設 定最高限額抵押權新臺幣（下同）1億8000萬元予抵押權人 即訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行） ，經本院依職權就本件分割共有物訴訟向新光銀行為告知訴 訟（見本院卷第㈠宗第165之2頁），是新光銀行既經法院為 告知訴訟而未參加訴訟，則依上開說明，新光銀行就系爭土 地之最高限額抵押權，仍移存於上訴人分配取得之部分，合 先敘明。
四、本件視同上訴人劉新源、劉純佩、張銘澤、張耀澤、張啟東 、張啟宣、張啟湖、張啟森、張啟盛、張啟源、張茂生、張 忠吉、張忠隆等十二人經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依被上訴人 之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段000地號、地目建 、面積312.64㎡；同區段187地號、地目建、面積1095.01㎡ ；同區段188地號、地目建、面積800.97㎡等三筆土地即系 爭土地為兩造所共有，其應有部分比例如附表一所示，因共 有人人數眾多，持分不一，難以整合致無法利用，對全體共 有人而言，均非有益，有賴法院裁判分割始能解決此問題。 又系爭土地位於臺中市新興發展之○○區，附近土地建案林 立，人口移入與日遽增，其南臨20米○○路，東臨10米巷道 ，地形尚稱方正，其上現有建物大多老舊，已無殘餘現值， 且依被上訴人與視同上訴人楊英傑、楊思文等三人（下稱被 上訴人等三人）之應有部分比例換算之土地面積高達1031.3 ㎡，有原物分割之必要，而其等願繼續維持共有關係，是為 免與他共有人之共有狀態持續存在而影響系爭土地之開發利 用，自宜以原物分割為佳。再系爭土地之地目為建，無不能 分割之情事，故被上訴人爰依民法第823條第1項之規定，提 起本件分割共有物訴訟等語。起訴聲明求為判決：㈠兩造所 共有之系爭土地，請准合併分割，其分割方法請求如起訴狀
附圖一所示之分割方案。㈡訴訟費用由兩造各依應有部分比 例負擔。於本院答辯聲明求為判決：如主文所示（即如附圖 乙-１案）。又視同上訴人楊英傑、楊思文則同被上訴人之 聲明及主張。
二、上訴人與視同上訴人陳秋霜、張勇仁（下稱上訴人等三人） 則以：系爭土地共有人雖人數眾多、持分不一，然上訴人與 視同上訴人張勇仁之曾祖父自日據時代住居至今，且其等仍 住居於此已有百年之久。又建物雖老舊，然確係祖先遺留下 來的溫馨住居，時時提醒後代子孫共同興旺家族，而上訴人 與視同上訴人陳秋霜之工廠於該處登記也有29年之久，非無 價值之建物，況被上訴人係經由買賣取得而其所買受之土地 亦不臨路，故希望保留目前臨路的位置，上訴人等三人願意 繼續維持共有關係，倘若該建物超出上訴人等三人應有部分 ，亦願以現金補償等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判 決：請求以附圖甲案為分割方案。
三、視同上訴人劉純佩則以：系爭土地南側臨20米之西屯路，最 有價值及最精華，被上訴人分得南側角地，自應合併分配北 側之土地，其餘臨西屯路之土地，自應分歸其他共有人，此 乃較為公平合理之分割方式等語，資為抗辯。於本院上訴聲 明求為判決：請求以附圖丙案為分割方案。
四、視同上訴人張賢澤、陳佩君與陳慧娟則對分割方案並無意見 ，同意依法裁判分割。於本院上訴聲明求為判決：請求變價 分割，價金補償。
五、視同上訴人劉新源、張啟宣、張啟源、張東、張啟湖、張 啟森、張啟盛、張啟源及張忠隆未於最後言詞辯論期日到場 ，據視同上訴人劉新源到庭時之聲明陳述略以：系爭土地另 行規劃通行道路，將增加各共有人負擔等語，資為抗辯，於 本院上訴聲明求為判決：請求變價分割，價金補償。視同上 訴人張啟宣、張啟源、張東、張啟湖、張啟森、張啟盛， 及張啟源其等則對分割方案並無意見，同意依法裁判分割， 價金補償或變價分割愈高愈好。視同上訴人張忠隆則聲明求 為判決：請求變價分割。
六、除前揭當事人外，其餘視同上訴人均未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
七、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消 滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請 求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有
人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令 另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相 鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動 產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合 併分割，民法第823條第1項、第824條第2項至第6項分別定 有明文。
⑴系爭土地為兩造所共有，其應有部分如附表一所示之各共有 人之應有部分比例；系爭土地之現況，則如臺中市中興地政 事務所（下稱中興地政）之複丈日期為105年3月29日之複丈 成果圖所示（見原審卷第㈠宗第192頁）。又系爭土地並無 因物之使用目的而不能分割情事，且亦未訂有不分割協議， 但無法達成協議分割之事實，復系爭土地之共有人同意合併 分割，且系爭土地之地界亦相連，此有土地登記第一類謄本 、地籍圖謄本附卷可查，並為兩造所不爭執（見原審卷第㈠ 宗第39、145頁反面至146頁；本院卷第㈠宗第192至210頁） ，堪信為真實。
⑵再依臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地） 證明書之記載，可知系爭土地係於105年12月29日發布為實 施「變更臺中市政府都市計畫（○○里附近）細部計畫（第 三次通盤檢討）案」，並將系爭183土地之土地使用分區編 定為第一之一種住宅區；系爭187土地之土地使用分區分別 編定為⒈第一之一種住宅區。⒉第一種住宅區；系爭188土 地之土地使用分區編定為第一種住宅區（見不動產估價報告 書之附件７）。又系爭土地之地界均相連，此有地籍圖謄本 附卷可查（見原審卷第㈠宗第39頁），且系爭土地之共有人 ，除視同上訴人張茂生僅為系爭183、187土地之共有人；視 同上訴人張忠吉、張忠隆等二人則為系爭188土地之共有人 外，其餘共有人均屬相同，並經於系爭土地均具應有部分之 共有人過半數同意合併分割（見原審卷第㈠宗第145頁反面 至146頁），依上開說明，被上訴人依民法第823條第1項、 第824條第2項至第6項之規定，請求就系爭土地為合併分割 ，應屬可採。
㈡又按，裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割 方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及
全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配 ，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院 69年台上字第3100號、93年度台上字第1797號判決意旨參照 ）。又分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共 有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如 為道路），或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分 土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土 地分配於各共有人單獨所有，不受共有人原來約定使用方法 之拘束（最高法院69年台上字第1831號判例、90年度台上字 第1378號判決意旨參照）。再者，分割共有物，究以原物分 割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人 主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經 濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困 難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有 部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得 足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不 顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等 共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係， 則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值 推求（最高法院98年度台上字第2058號民事裁判意旨參照） 。經查：
⑴系爭土地係位於臺中○○○○○○○○○○○○○○○OOO ○O○交界之區塊，緊鄰中科商圈，且系爭土地相互毗鄰， 南側臨20米西屯路，東側臨10米巷道即○○○○○OOO○O巷 ，整體地形呈不規則形（近似梯形），地勢略微緩坡，現況 部分土地上興建數棟磚瓦造、土瓦造、鋼架烤漆板建物，每 棟建物間有彎曲通道，通道下有溝渠，其中○○○OOO號建 物似有出租情事、○○○OOO號建物較為完整，其餘建物並 不完整，且無人居住而呈荒廢狀態、○○○OOO號建物為土 瓦造、鋼鐵架烤漆板結構，係上訴人所有而作營業使用，就 系爭土地之整體而言，現況屬低度利用之態樣等情，業據原 審於105年3月29日；本院於108年4月12日分別會同兩造暨中 興地政人員現場勘測屬實，並分別製有勘驗筆錄，及中興地 政分別於105年4月28日以中興地所二字第1050003900號函檢 送複丈成果圖（即系爭土地之現況圖）；107年12月27日以 中興地所二字第1070012999號函檢送複丈成果圖（即附圖所 示之丙案）；108年4月26日以中興地所二字第1080003773號 函檢送複丈成果圖（即附圖所示之甲案、乙-１案）暨現況 照片附卷可稽（見原審卷第㈠宗第178至192頁；本院卷第㈢ 宗第99至100、174至187頁；第㈣宗第17至18頁；不動產估
價報告書第24、28頁）。
⑵又系爭土地之南側鄰接20公尺寬之○○○；東側則臨10公尺 巷道即○○○○○OOO○O巷，至西側與北側均無臨路等情， 此有勘估標的位置圖附卷可查（見不動產估價報告書之附件 ３），而本院於107年2月5日以107中分道民群決106重上224 字第01695號函請臺中市政府都市發展局說明系爭土地之最 小建築面積為何？經該局於同107年2月14日以中市都建字第 1070023773號函覆，稱：「針對貴院函查主旨所列相關事 項，本局答覆如下：㈠經查旨揭土地位於『變更臺中市政府 都市計畫（○○里附近）細部計畫（第三次通盤檢討）』區 ，其中○○○OOO地號為『第一之一種住宅區』、○○○OOO 地號為『部分第一之一種住宅區、部分第一種住宅區』、○ ○○OOO地號為『第一種住宅區』，經查該細部計畫土地使 用管制要點第5點規定，第一種住宅區及第一之一種住宅區 最小基地面積為140平方公尺、最小面寬為7公尺，先予敘明 。㈡次查旨揭土地分別臨接10公尺及20公尺計畫道路，按『 臺中市畸零地使用自治條例』第4條規定，申請建築時，基 地正面路寬10公尺基地最小寬度3.5公尺、最小深度14公尺 ，基地正面路寬20公尺基地最小寬度4公尺、最小深度16公 尺，惟如基地側面應留設騎樓或無遮簷人行道者，基地正面 路寬10公尺基地最小寬度7.1公尺、最小深度14公尺，基地 正面路寬20公尺基地最小寬度7.6公尺、最小深度16公尺， 次予敘明。㈢本案旨揭土地經查並無建照套繪管制，土地分 割無『建築基地法定空地分割辦法』規定之適用，惟因土地 分割後未來申請建築時需要，建議將上述最小面寬、最小基 地面積、基地最小寬度及深度等規定納入考量檢討分割。」 等語（見本院卷第㈡宗第7、13頁）。經查，系爭土地除上 訴人等三人、被上訴人等三人表明願保持共有外（見本院卷 第㈡宗第75頁反面至76頁），其餘視同上訴人張銘澤、張耀 澤、張賢澤、張啟東、張啟宣、張啟湖、張啟森、張啟盛、 張啟源、張茂生、張忠吉、張忠隆等人之應有部分面積，最 多為30.67平方公尺，而系爭土地之最小建築面積為140平方 公尺（見本院卷第㈢宗第228頁反面），顯無法前揭函文所 示之最小建築面積之要求，再參以前揭視同上訴人於原審或 本院均主張變價分割或價金補償（見原審卷第㈠宗第12頁； 第㈣宗第40頁；本院卷第㈡宗第156頁），是本院參酌前揭 函文之意旨，及共有人之意願，認視同上訴人張銘澤、張耀 澤、張賢澤、張啟東、張啟宣、張啟湖、張啟森、張啟盛、 張啟源、張茂生、張忠吉、張忠隆等十二人應予價金補償為 適宜。至視同上訴人陳佩君、陳慧娟於本院行準備程序時，
分別於107年6月28日表明願為價金補償；108年6月11日對系 爭土地之分割方案即附圖所示之甲案、乙-１案、丙案，並 無意見（見本院卷第㈡宗第119頁反面；第㈢宗第227頁反面 ），是本院斟酌前揭共有人之意願，認視同上訴人陳佩君、 陳慧娟等二人亦以價金補償為適當。
⑶再系爭土地之分割方案中，如附圖所示之甲案、丙案與如附 圖所示之乙-１案最大差異，乃在於是否於系爭土地上留設 私設道路，及面臨○○○之寬度。茲分別說明如下： ①就如附圖所示之甲案與如附圖所示之乙-１案之差別，乃 在於如附圖甲案所示之編號Ｂ部分，除過於狹長外，且因 該區塊含括系爭183土地（第一之一種住宅區）、系爭187 土地（第一之一種住宅區、第一種住宅區）、系爭188土 地（第一種住宅區），將使該區塊難以規劃利用；編號Ｅ 部分，則呈現倒Ｌ型，亦不利於整體使用。另就面臨○○ ○○○之寬度而言，如附圖甲案所示之編號Ａ部分（面積 1031.77㎡），寬度為17.04公尺；編號Ｃ部分（面積385. 80㎡），則寬度為12.94公尺，而如附圖乙－１案所示之 編號Ａ部分（面積1025.18㎡），寬度為17.9公尺；編號 Ｃ１部分（面積356.42㎡），則寬度為12.11公尺，是如 附圖所示之乙-１案，自屬較為公平。
②就如附圖所示之丙案與如附圖所示之乙-１案之差別，乃 在於如附圖丙案所示之編號⑵部分，除過於狹長外，且因 該區塊含括系爭183土地（第一之一種住宅區）、系爭187 土地（第一之一種住宅區、第一種住宅區）、系爭188土 地（第一種住宅區），將使該區塊難以規劃利用；編號⑴ 部分，則呈現倒Ｌ型，亦不利於整體使用。另就面臨○○ 路三段之寬度而言，如附圖丙案所示之編號⑷部分（面積 1031.3㎡），寬度為9.01公尺；編號⑴部分（面積346.89 ㎡），則寬度為14公尺，而如附圖乙-１案所示之編號Ａ 部分（面積1025.18㎡），寬度為17.9公尺；編號Ｃ１部 分（面積356.42㎡），則寬度為12.11公尺，是如附圖所 示之乙-１案，符合比例原則。是劉純佩請求以附圖丙案 為分割方案，委無足採。
⑷末查，視同上訴人陳佩君與陳慧娟、張賢澤、張啟查、張啟 宣、張啟湖、張啟森、張啟盛、張啟源，與張忠隆等共有人 （見示本院卷㈠第44頁、卷㈡第62頁）主張變價分割之方法 云云，揆之前揭說明，變價分配（民法第824條第2項第2款 前段）必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各 共有人（最高法院98年度台上字第2058號裁判意旨參照）， 於上情形，本件部分共有人主張變價分割之方法，要無足採
。基上，本院審酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用 及全體共有人之利益等，認採如附圖所示之乙-１案為分割 方案，對全體共有人而言，係較為公平合理之分配，蓋依此 分割方案之分割結果，兩造所分得之各部分土地，尚稱完整 ，且就系爭183土地分得部分均得面西屯路三段，並按分配 面積比例而調整面臨西屯路三段之面寬，以符公平。至如附 圖所示乙-１案之編號Ｂ２、Ｃ２、Ｄ部分，則另私設面寬5 公尺之道路即編號Ｅ部分，以供通行。再者，本院審酌宏大 不動產估價師聯合事務所（下稱宏大事務所）所提出之不動 產估價報告書（見本院卷第㈢宗第215至223頁），亦認系爭 土地如附圖所示乙-１案而為分割後，系爭土地之價值最高 ，以價金補償未按應有部分受分配之共有人亦最高，表示土 地資源配置合理。從而，如附圖所示之乙-１案為分割方案 ，各共有人間於分得土地後之對外通行均屬無礙，且分割後 兩造可利用各自分得之土地，自可提高分割後各該部分土地 之利用價值及經濟效益，對兩造尚無何不利或不便之處，亦 無獨厚共有人中之一人而損及其他共有人權益，或有害社會 經濟效用情形。
㈢價金補償部分：按以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第 824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互 相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原 物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較 低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應 就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依 各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割 為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字 第2676號判例意旨參照）。
⑴系爭土地應採如附圖所示之乙-１案為分割方案，已如上述 ，則本院認依如附圖所示之乙-１案為分割方案，應依各共 有人於系爭土地之應有部分比例而分別計算所得價值（即將 各共有人分割後分配所得之土地價值，扣除分割前之土地持 有價值）而為分割，較符合公平，故本院囑託宏大事務所依 上開原則而為鑑價，經該所於108年6月5日以108宏大聯估字 第3944號函檢送之不動產估價報告書（案號：108 宏估務字 第C00000000號），而依該不動產估價報告書記載：「肆、 價格評估：價格種類與估價條件：㈠價格種類：正常價格 。㈡估價條件：……⒉本次勘估標的範圍僅為土地，不考慮 地上現有建物及地上物對地價影響，即採獨立估價原則，進
行素地價值評估。估價方法之選定：⒈本次評估作業以比 較法、土地開發分析法為估價方法。⒉比較法係指以比較標 的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價 格之方法。⒊土地開發分析法係指根據土地法定用途及使用 強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築 後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息 及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。價格評 估過程：㈠勘估標的特性分析：勘估標的位於台中市西屯區 西屯路三段與西屯路三段150之1巷交叉口處，緊鄰中科商圈 ，區域對外交通便利，公共設施及生活機能良好。標的為第 一之一種住宅區及第一種住宅區，現況面臨20公尺○○○○ ○○OO○○○○○○○OOO○O巷使用，基地條件及開發利用 性尚佳。㈡評估過程分析：本次勘估土地分割後分為七個編 號坵塊，本次以編號Ａ（坵塊）為比準地，以比較法及土地 開發分析法評估其合理價格，再依各坵塊特性分別評估之。 ㈢比較法評估過程：⒈有關於比較法評估價格過程，本事務 所採百分率法調整評估之。⒉百分率法係經比較標的與勘估 標的各項個別因素及區域因素作一比較，比較出各項因素之 差異百分比率（超極優＞極優＞優＞稍優＞普通＞稍劣＞劣 ＞極劣＞超極劣），計算出勘估標的比較價值之方法……⒐ 綜合前述評估過程，本次評估勘估標的分割後編號Ａ比準地 土地比較單價為36萬5000元／坪。㈣土地開發分析法評估過 程：※分割後編號Ａ比準地※⒈土地開發分析法公式：Ｖ＝ Ｓ（１＋Ｒ）（１＋ｉ）－（Ｃ＋Ｍ）〈Ｖ：土地開發 分析價格；Ｓ：開發後或建築後預期總銷售金額；Ｒ：適當 之利潤率；ｉ：開發或建築需總成本之資本利息綜合利率； Ｃ：開發或建築需之直接成本；Ｍ：開發或建築需之間接成 本〉⒉勘估標的可建築總樓地板面積分析：⑴勘估標的個別 條件分析：A面臨20公尺及5公尺道路。B平均深度約44.0公 尺。C面臨道路境界線約17.9公尺。D地形呈不規則形(近似 梯形)。E地勢略微緩坡。⑵建築及土地使用管制等相關法規 限制：A勘估標的屬都市計畫內之第一之一種住宅區及第一 種住宅區，且面臨20公尺及5公尺道路，依所在都市計劃相 關規定，法定建蔽率為50％、法定容積率為140％。B依以上 法規限制、最高最有效利用原則及當地區域建築物興建狀況 ：a可興建建物之最適高度12公尺，約合四層樓高。b最適容 許之建蔽率為50％、容積率為140％……⒒土地開發分析法 計算式：……土地開發價格為37萬7391元／坪≒37萬7000元 ／坪。價格決定與理由說明：⒈比準地價格決定理由：茲 針對勘估標的分割後編號Ａ比準地土地價格評估，所採取各
估價方法之結論如下：本事務所以比較法評估，依據勘估標 的所具備之條件及地價因素差異調整核算土地比較價格為36 萬5000元／坪；本事務所以土地開發分析法評估土地開發分 析價格為37萬7000元／坪。綜合上述分析，在考量估價目的 、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權 平均法，最後決定勘估標的分割後編號Ａ比準地土地評估價 格為：365000元／坪50％＋377000元／坪50％＝371000 元／坪。⒉分割後各編號坵塊土地價格決定：⑴各編號坵塊 土地個別條件修正率：……分割後編號Ｂ２、Ｄ、Ｃ２基地 單獨開發條件下之合理價格：土地開發價格為31萬1875元／ 坪≒31萬2000元／坪；分割後編號Ｂ２、Ｄ、Ｃ２與編號Ｅ 整合開發條件下之合理價格：土地開發價格為30萬5620元／ 坪≒30萬6000元／坪；經由前述分析，分割後編號Ｂ２、Ｄ 、Ｃ２與編號Ｅ整合開發條件下所增加之土地價值＝（207. 0160坪306000元／坪）－（165.0591坪312000元／坪） ＝00000000元－00000000元＝00000000元。因此推定分割後 編號Ｅ之土地合理價格為00000000元41.9569坪＝28萬 2396元／坪≒28萬2000元／坪評估之……⒊分割前各共有人 土地權利價值比例決定：本案分割前共為三筆地號，因持有 之土地所有權人不相同，本次估價依分割前各地號坵塊土地 個別條件修正評估，並核算各共有人土地權利比例……⒌各 共有人找補金額：……」等語（見不動產估價報告書第27至 28、32至33、38至42、44頁），並有各共有人間應相互補償 金額明細表可參（見不動產估價報告書第4頁）。 ⑵又本院於108年6月11日行準備程序時，訊問鑑定人即任職宏 大事務所之不動產估價師○○○，證稱：「（法官問：依據 修正甲案（上訴人）、修正乙案（被上訴人）、丙案（劉純 佩）是否分割方案總價值愈高表示土地資源配置愈合理？且 分割方案總價值愈高、補償金額愈低，亦表示土地資配置愈 合理、乙-１案編號Ｅ（道路），所述分割方案，甲、丙案 （土地內、裡地沒有道路），何方案創造出土地總價最高？ 何分割方案總價值最高、補償金額最低？何方案土地資源分 配最合理？）從經濟學價值來看，分割方案總價值愈高表示 土地資源配置愈合理沒錯。西側及西北側靠近裡地的部分， 如果沒有道路的話，此就甲案編號Ａ、修正乙案編號Ａ的北 側即188（Ａ），丙案188（４）就沒有道路通行。如果修正 乙案就不用再留道路通往○○○。就有編號Ｅ可以到○○○ 三段。但如果Ａ部分自行留路的話，有可能損失一個店面的 空間。丙案與甲案較相近，裡地較無法使用，丙案圖中的 187（４）、188（４）分配林西屯路的部分，也沒有按照面
積比例，但此與估價無關。甲案的部份Ａ不好利用。以經濟 學而言，我們認為修正乙案之經濟價值較高。因為多留一條 路，對Ａ、Ｂ２、Ｃ２、Ｄ就是北側的區塊利用性較佳，且 Ａ的南側也不用留路，所以整個系爭土地的價值就較高，只 是Ｅ的價值會較其他兩方案較低一些，Ｅ是路但可以納入容 積率使用，沒有建蔽率。」、「（法官問：本件分割後土地 資配置、經濟價值，何者為優〈提示本院卷第215至223頁反 面，使用科技法庭提示機，並告以要旨〉估價報告部分影印 資料，有何意見？）是參照最新的估價，我們是用比較法， 土地開發分析法、在第29頁有比較標的資料，此附近的交易 標的不多，所以調整修正成交價，是現在的價格。甲案的Ａ 比較法價格是34.7萬元，土地開發分析法是35.3萬元，所以 甲案評估Ａ部分是35萬元。丙案大概也是此邏輯。修正乙案 編號Ａ部分，比較法單價是36.5萬元，土地開發分析法是37 .7萬元，所以最後是37.1萬元，所以修正乙案對Ａ而言，經 濟利用價值較高。」等語（見本院卷第㈢宗第228頁正反面 ）。
⑶基上，經本院審酌鑑定人○○○之意見後，認宏大事務所就 系爭土地所為之不動產估價報告書，尚稱合理。準此，據以 核算兩造於分割後實際受分配取得之土地價值，與其按應有
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