返還價金等
臺灣高等法院(民事),重上字,107年度,808號
TPHV,107,重上,808,20190716,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度重上字第808號
上　訴　人　吳毓蘭　


訴訟代理人　黃耀德　
　　　　　　張克西律師
被上訴人　　禾林建設有限公司

法定代理人　吳瑞麒　
被上訴人　　徐儷菁　
共　　　同
訴訟代理人　鄭華合律師
　
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國107年8
月30日臺灣新北地方法院107年度重訴字第316號第一審判決提起
一部上訴，並為訴之追加，本院於108年7月2日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、程序事項：
按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項第2款定有明文。上訴人就其請求被上訴 人連帶給付新臺幣（下同）501萬9500元本息部分，於起訴 時原主張依民法第148條第2項、第245條之1第1項第3款、第 259條第2款規定，及上訴人與禾林建設有限公司（下稱禾林 公司）所簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）第 26條約定，請求被上訴人如數連帶給付等語。上訴人於本院 追加主張被上訴人沒收之違約金過高，被上訴人無受領伊所 繳價金451萬9500元之法律上原因，故其得依民法第179條規 定請求被上訴人連帶如數返還前開451萬9500元本息等語（ 見本院卷第328頁）。核其原訴及追加之訴，均係本於兩造 間買賣契約關係是否消滅、其得否請求被上訴人連帶返還 451萬9500元等情所為之請求，其社會基礎事實同一，核符 規定，應予准許。
二、上訴人主張：
(一)伊於民國103年7月6日向被上訴人禾林公司購買新北市林口 區「禾林A9棧社區」建案（下稱系爭建案）A3棟2樓、6樓、



7樓等3戶預售屋及坐落之基地、3個停車位（下合稱系爭房 地）。2樓房地（含車位）總價988萬元，6樓房地（含車位 ）總價1008萬元，7樓房地（含車位）總價1017萬元，伊分 別與禾林公司、被上訴人徐儷菁簽立系爭房屋契約、土地買 賣契約（下稱系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭房 地契約）；締約當時之系爭建案標的為10層樓建物，經伊向 主管機關查詢後，始知禾林公司就系爭建案原申請之102林 建字第324號建造執照（下稱系爭建照），係核准興建8層樓 建物，遲至103年12月22日始核准變更為興建10層樓建物， 可知禾林公司於103年7月間尚未取得興建10層樓建物之建造 執照，詎被上訴人以此不實資訊吸引伊進場參觀，致伊於消 費資訊不對等之情況下，決意購買系爭房地，禾林公司所為 係違反誠信原則，亦違反公寓大廈管理條例第58條第1項規 定。至系爭房屋契約第10條第5項之約定，係被上訴人所擬 定型化契約內容，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第 1、2、3款及民法第247條之1第3、4款約定，應屬無效。被 上訴人不得逕以伊已簽立系爭房屋契約，推認伊同意被上訴 人於103年12月22日所為第一次變更設計。(二)系爭房屋契約就房屋價款部分已記載附屬建物陽台之價金為 17萬元，且該契約附件「房屋平面配置圖」上亦有標示工作 陽台位置，惟禾林公司預計交付伊之房屋均未設置陽台，堪 認禾林公司交付之買賣標的有瑕疵；且禾林公司於蓋屋過程 中，將原位於頂樓之健身房改設置於1樓雜物間、減少地下 室逃生梯數量，此乃系爭房屋所在大樓結構之重大瑕疵，已 影響系爭房地價值，禾林公司未事先告知伊系爭建案有前述 變更大樓結構情事，並給予合理審閱期間，已違反系爭房屋 契約第26條約定，亦違反誠實及信用方法使伊同意締約，伊 因此受有損害。況禾林公司拿地下室內梯取消變更同意書及 健身位置變更確認書等文件給伊簽名時，未以書面要求伊放 棄審閱期間，亦未告知有審閱期，即逕要求伊一次簽署9張 文件，未給伊任何思考機會，依消費者保護法第11條之1第3 項規定，應屬無效，不生任何同意之效力，遑論伊已於當日 向禾林公司撤回同意變更之意思表示。
(三)又被上訴人未將第一次聲請變更設計內容中關於辦理容積移 轉、建物用途變更、地下1、2、3樓之原樓地板停車場面積 減少、一樓大廳樓地板面積減少、增設一樓夾層、變更2至8 層及屋突1至3層之樓地板面積、變更總樓地板及建築面積、 更改建築物外觀、變更原設計建蔽率、變更總容積樓地板面 積及法定空地面積、變更原設計容積率，及未將第二次變更 設計內容中之1樓戶外安全梯核准梯數變更、圍牆長度及高



度變更、增設造型牆、在地下一層車道兩側增設樑柱、頂樓 10層到屋突1層之安全梯增加2階、將大樓一層及夾層之用途 自日用品零售及服務業變更為集合住宅、室內面積調整，不 計入陽台等變更事項告知伊，故系爭房屋已非伊原欲購買之 標的。縱被上訴人於107年1月8日寄發桃園民生路郵局第4號 存證信函（下稱4號存證信函）給伊表示解除契約，惟本件 核貸金額不足之差額係在預定貸款金額之30％以內，且不可 歸責於雙方之事由所致，依系爭房屋契約第18條第1項第1款 約定，禾林公司應依原承諾之貸款相同年限及條件提供伊辦 理貸款分期清償，其竟擅自發函解除契約，其解約不合法。(四)從而，系爭房地既有前述重大瑕疵，且系爭房屋契約第10條 第5項及系爭確認書之約定均無效，伊已於106年12月6日以 林口郵局存證號碼第886號存證信函（下稱886號存證信函） 寄予被上訴人，解除系爭房地契約，及於起訴時以起訴狀繕 本送達被上訴人，作為解除契約意思之通知；系爭房地契約 既經伊解除，被上訴人已無受領伊給付房地價金之法律上原 因，伊得依起訴時主張之民法第259條第2款，及於第二審追 加之民法第179條規定，擇一請求被上訴人應連帶給付伊451 萬9500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，及就被上訴人遲於108年5月14日始返 還之溢收價金421萬500元部分，請求被上訴人連帶加付自起 訴狀繕本送達翌日起至108年5月14日返還日止之遲延利息共 21萬525元。另系爭契約係因可歸責於被上訴人之事由而解 除，伊得依系爭房屋契約第26條約定，請求被上訴人連帶賠 償伊違約金50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。
(五)退步言之，縱認伊解除契約不合法，而被上訴人解除契約合 法，因被上訴人沒收之違約金超過伊已繳房地價金半數，且 參照財政部106年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準表 ，禾林公司從事不動產投資開發、興建及租售業之淨利率為 10％，經計算被上訴人因出售系爭房地給伊可獲取之合理利 潤僅301萬3000元，上訴人僅違約一次，竟遭被上訴人就3戶 房地均扣罰違約金，並不公平，請審酌兩造締約地位不平等 、財力懸殊、被上訴人就契約解除乙事具有可歸責性等情， 就被上訴人可沒收之違約金酌減為200萬元，於酌減後，被 上訴人就其已沒收之451萬9500元中逾200萬元部分，係不當 得利，伊亦得追加依民法第179條規定請求被上訴人返還該 溢扣之價金本息等語（原審就上訴人所為依民法第148條第2 項、第245條之1第1項第3款規定所為損害賠償451萬9500元 本息之請求部分，為上訴人敗訴之判決，未據上訴人就此部



分上訴聲明不服，非本院審理範圍，不予贅論；又上訴人就 原審駁回其請求被上訴人連帶給付逾501萬9500元本息部分 ，及就原審駁回其請求被上訴人連帶給付關於已減縮本金42 1萬500元〈計算式：9,230,000-4,210,500＝5,019,500〉部 分之法定遲延利息逾21萬525元部分，已據其減縮上訴聲明 在案，亦非本院審理範圍）。
三、被上訴人抗辯略以：
(一)伊於102年5月28日取得系爭建照後，於同年10月21日申請建 照設計變更，於103年7月間銷售系爭建案時，即以申請變更 後之10層樓建物對外廣告、吸引消費者，上訴人到場參觀後 ，決意購買系爭房地，且其欲購買之該3戶房屋本無陽台之 設計，故系爭房屋契約第3條即記載陽台面積為「0」，兩造 並據此締結系爭房地契約，足認上訴人購買之系爭房地本無 陽台存在；上訴人於簽立系爭房地契約時，已同時在契約附 件之建造變更設計申請圖內用印，伊已於103年12月22日經 主管機關核准變更設計建照，可徵伊出售系爭房地予上訴人 ，並無違反誠信原則。另伊已於104年11月23日將系爭房地 所在大樓地下1、2樓之室內梯取消，及健身房位置自原設計 之10樓移至1樓設置乙事告知上訴人，上訴人已簽署變更確 認書（下稱系爭確認書）給伊，系爭確認書係就特定變更設 計事項簽署之確認文件，並非一般定型化契約條款，自無契 約審閱期之適用；且於上訴人簽署系爭確認書交給伊後，其 同意變更之意思表示已生效，上訴人事後不得恣意撤回該意 思表示。況上訴人於簽署系爭確認書後，已陸續給付房地價 金，足認其確有同意前開變更設計內容。是以，伊就系爭建 案所為變更設計建照行為，並無上訴人所指違反誠信原則或 於締約時故意隱瞞之情。
(二)伊於106年6月20日將上訴人申辦銀行貸款繳納系爭房地尾款 之資料，送至土地銀行股份有限公司桃園分行（下稱土地銀 行），以上訴人名義申請系爭房地貸款共2107萬元，因上訴 人一次購買3戶房地，土地銀行審核其財力後，僅核貸1901 萬元，尚有差額206萬元不同意核貸，伊即於106年10月間同 意上訴人比照系爭房屋契約第18條第2項第1款約定，以上訴 人與徐儷菁間成立借貸契約之方式，讓上訴人就前開差額部 分辦理分期付款，伊已將所擬借貸契約書交付上訴人，上訴 人遲不同意依該借貸契約配合辦理貸款手續，伊便於106年 11月23日委由律師寄發桃園府前郵局存證號碼第1447號存證 信函（下稱1447號存證信函）予上訴人，催告其應於限期內 完成銀行貸款手續，並撥付銀行貸款及以現金補足貸款差額 ，以清償系爭房地剩餘價金共2107萬元，上訴人不願配合辦



理貸款手續，亦不自行以現金清償尾款，伊始以「4號存證 信函」通知上訴人解除系爭房地契約及沒收已繳價金中按房 地總價15％計算之451萬9500元作為違約金，核與兩造契約 約定相符，兩造間違約金之約定並無顯然過高情事。(三)此外，伊以「4號存證信函」同時通知上訴人應到禾林公司 領取所退還之價金421萬500元支票，或提供帳戶給伊匯款， 上訴人均未向伊領取退款支票或提供帳戶給伊，一直到108 年5月間上訴人始配合簽署同意書，而由系爭建案信託專戶 退還前開421萬500元給上訴人，伊已以準備給付情事通知上 訴人，上訴人不為協力領款之行為，係受領遲延，伊並無給 付遲延，則上訴人請求伊就該421萬500元退款部分加付自起 訴狀繕本送達翌日起至108年5月14日止之法定遲延利息21萬 525元云云，應無可取。
四、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一 部上訴，並為請求權基礎之追加，其聲明：㈠原判決關於駁 回上訴人後開第二、三項請求，及該部分假執行之聲請，暨 該訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上 訴人501萬9500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按週年利率5％計算之利息。㈢被上訴人應連帶給付上訴人 21萬525元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人之答 辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。
五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：(一)上訴人於103年7月6日向禾林公司購買系爭房地。2樓房地（ 含車位）總價988萬元，6樓房地（含車位）總價1008萬元， 7樓房地（含車位）總價1017萬元。
(二)上訴人就系爭2樓房地（含車位）價金已繳納286萬元、就6 樓房地（含車位）價金已繳納292萬元、就7樓房地（含車位 )價金已繳納295萬元。
(三)禾林公司係於102年5月28日取得系爭建照。(四)禾林公司於102年10月21日向主管機關申請為第一次建造執 照變更設計；後於103年12月22日取得核准變更之建造執照( 字號：102林建字第324-1號）。
(五)禾林公司其後向主管機關申請辦理第2次建造執照變更設計 ，於104年10月2日取得變更後之建造執照（字號：102年林 建字第324-2號）。
(六)被上訴人於106年10月間擬具借貸契約書，提供與上訴人簽 署，上訴人未簽署該借貸契約書。
(七)被上訴人於106年11月23日委由律師寄發存證信函予上訴人 ，催告上訴人於期限內履約繳款。




(八)被上訴人於107年1月8日以「4號存證信函」寄予上訴人，主 張解除系爭房地契約及表示要沒收部分已繳價金。(九)在被上訴人以前開2份存證信函寄予上訴人之前，上訴人均 未辦理貸款繳納賸餘價金。
(十)上訴人於106年12月6日以「886號存證信函」通知被上訴人 ，以被上訴人自行變更建造執照為由解除系爭房地契約。(十一)就上訴人已繳房地價金中扣除被上訴人主張要按系爭房地 總價15%所計算違約金以外之價金餘額421萬500元，業經 上訴人於108年5月14日自兆豐銀行備償專戶內領回。六、兩造間之爭點如下：
(一)上訴人主張系爭房屋契約第10條第5項約定，違反消保法第1 2條第1項、第2項第1至3款、民法第247條之1第3、4款規定 而無效，有無理由？
(二)被上訴人解除系爭房地契約及沒收按已繳房地總價15%計算 之價金為違約金，有無理由？
(三)上訴人以「886號存證信函」或本件起訴狀繕本送達被上訴 人，主張解除系爭房地契約，是否已合法解除？上訴人起訴 請求被上訴人連帶返還其已繳房地價金451萬9500元本息， 及依系爭房屋契約第26條約定，請求被上訴人連帶賠償50萬 元違約金，有無理由？
(四)上訴人請求被上訴人就其所沒收違約金以外之價金餘額421 萬500元，加付自起訴狀繕本送達翌日起至108年5月14日返 還日止之遲延利息21萬525元而予連帶返還，有無理由？七、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)上訴人締約購買之系爭房地建築樣式，即為禾林公司第一次 申請變更設計建照之10層樓建物樣式，上訴人於簽立系爭房 屋契約時，已同時蓋章同意其第一次變更設計，被上訴人並 無詐欺上訴人締約或有違反誠信原則情形。
1.禾林公司於102年10月21日向主管機關申請為第一次建造執 照變更設計；後於103年12月22日取得核准變更之建造執照( 字號：102林建字第324-1號）乙節，為兩造所不爭執（見本 院卷第290頁）；又上訴人於103年7月間前往系爭建案銷售 處看屋後，決意購買之標的為A3棟10層樓建物中之2樓、6樓 、7樓等3戶房地，且系爭房屋契約附圖一「房屋平面位置圖 」、附圖二「車位平面位置圖」均已註明「建造變更設計申 請圖」字樣，而經上訴人蓋章確認乙節，有系爭房屋契約第 2條第3項約定及附件、附圖可參（見原審卷第33、80、81、 169、180、181、193、205、206頁）；參佐系爭6樓房地之 房屋契約附圖三「一樓空地、十樓露臺權屬範圍圖」及附圖 五「A5、A6二至九樓/A1、A2十樓規劃示意圖」下方，亦經



上訴人簽名蓋章確認（見原審卷第82、84頁）。審酌上訴人 係於103年7月6日一次向被上訴人購買3戶房地而簽立系爭房 地契約，2樓及7樓之房屋契約第20頁亦載有契約附圖包括前 開附圖三及附圖五在內等語（見原審卷第173、197頁），衡 情，應可推認上訴人亦有在所簽立2樓、7樓等房屋契約附圖 三及附圖五下方，為相同之簽名蓋章確認行為；由此足認上 訴人於簽約購買系爭房地時，實已明確認知其欲購買之標的 為10層樓建物中之2樓、6樓、7樓等房地，且就禾林公司所 為第一次申請變更設計內容以簽名或蓋章方式予以同意；其 同意被上訴人所為系爭房地第一次變更設計建照乙事，係本 於自主決意所為，並非受被上訴人詐欺所為。準此，上訴人 主張被上訴人所為變更設計行為，係違反誠信原則，對伊有 詐欺行為云云，應無理由。
2.禾林公司既已將第一次變更設計申請建照乙事通知上訴人， 且取得上訴人之事後同意，業如前述，則本件自無適用系爭 房屋契約第10條第5項：「乙方（按即被上訴人，下同）基 於社區全體考量或事實上之需要或因法令變更之故，得依實 際情形全權變更設計，但應依規定申請變更設計，其施工依 變更之設計圖為準，不另通知甲方（按即上訴人，下同）。 」之餘地，則前開約定是否因違反消保法第12條第1項、第2 項第1至3款、民法第247條之1第3、4款規定而無效，於本院 前開認定之結果無影響。上訴人此部分抗辯，應無可取。(二)被上訴人主張系爭房地契約因上訴人違約未履行買受人繳納 貸款及清償尾款義務，經其解除契約而消滅，應屬有據。系 爭房地契約既經解除，被上訴人依系爭房屋契約第26條第3 項、系爭土地契約第16條第2項約定，沒收451萬9500元作為 違約金，未逾按房地總價15%計算之金額，應有理由。上訴 人以「886號存證信函」及以本件起訴狀繕本送達被上訴人 ，主張解除系爭房地契約，均不生合法解除之效力。 ⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。民法第229條第1項定有明文。所謂確定期限係指期限之到 來已經具體指定其期日，故於該期日屆至時，債務人尚未給 付，即負遲延責任。又民法第254條係規定，契約當事人之 一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如 於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時， 必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍 不履行時，債權人始得解除契約。而所謂物之瑕疵，係指存 在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵。反之，則否。




⒉被上訴人解除系爭房地契約，已合法生效；被上訴人沒收上 訴人已繳價款中之451萬9500元作為違約金，應有理由。 ⑴兩造就系爭房地買賣價金之付款（除簽約款及開工款外）， 係約定上訴人應依已完成之工程進度所定房屋土地付款期別 明細表（下稱系爭付款表）之規定於工程完工後繳款，並於 接獲被上訴人口頭或書面繳款通知後7日內自行向被上訴人 指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清 。上訴人如逾期2個月或逾使用執照核發後一個月（含）不 繳期款或遲延利息時，經被上訴人以存證信函或其他書面催 繳，經送達7日內仍未繳者，即視為上訴人違約，被上訴人 得逕行解除契約，解除契約之效果依房屋契約第26條第3項 及土地契約第16條第2項違約之處罰約定辦理。系爭付款表 中金融貸款部分，由雙方洽定之金融機構之貸款給付，由雙 方依約定辦妥一切貸款手續。上訴人如不願辦理約定貸款者 ，應於被上訴人通知辦理產權移轉同時，一次以現金繳清該 期款，同時為確保雙方權益，上訴人同意於繳清該部分價款 後，被上訴人始辦理產權登記予上訴人。上訴人欲自行辦理 金融機構貸款者，應於被上訴人通知對保20日內完成自覓銀 行貸款申請及對保作業，但需由被上訴人指定之地政士辦理 （若上訴人自覓銀行無法配合上述期限完成作業，被上訴人 得要求上訴人更換銀行），並需開立與契約貸款等額之本票 及銀行所開具之撥款委託書交付被上訴人，經確認後，辦理 產權移轉登記。若未能於20日內完成銀行申貸及對保作業， 視同上訴人不辦貸款，則上訴人需於被上訴人通知7日內以 現金一次繳清等節，有系爭房屋契約第8條第1項、第3項、 第18條第1項、第3項第5款、6款、第5項、第6項規定（見原 審卷第38頁、第46頁至第48頁），及系爭付款表（見原審卷 第54頁）為證。又系爭房屋契約第26條第3項及系爭土地契 約第16條第2項均約定，如上訴人違反其應履行之相關規定 及付款條件及方式之規定時，被上訴人得沒收依房地總價款 15％計算之違約金。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約等語（見原審卷第 50頁、第95頁）。可認上訴人負有依系爭房地契約繳納買賣 價金之義務；如上訴人有給付遲延時，即屬違約，被上訴人 得依前開房屋契約第26條第3項及土地契約第16條第2項等約 定解除契約。
⑵上訴人迄105年3月25日為止，已就系爭2樓房地（含車位） 繳納價金286萬元、就6樓房地（含車位）繳納價金292萬元 、就7樓房地（含車位)繳納價金295萬元，共計繳納房地價 金873萬元乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第260頁）；又



被上訴人已於106年2月3日以書面通知上訴人於同年月15日 至禾林公司辦理貸款之對保手續乙節，有被上訴人對保通知 書及掛號收執聯為證（見原審卷第233至235頁），後上訴人 於106年6月20日將系爭房地之貸款資料送至臺灣土地銀行桃 園分行申請貸款A3棟2樓申貸790萬元、6樓申貸806萬元、7 樓申貸813萬元（合計2409萬元），經該行審酌其財資歷、 信用狀況及還款能力後，於106年7月6日分別核貸619萬元、 641萬元、641萬元（合計1901萬元），惟核貸後上訴人未辦 理簽約對保，故無撥貸乙節，有土地銀行桃園分行107年7月 4日桃放字第1075002862號函可稽（見原審卷第283頁）；而 被上訴人於同年10月間同意比照系爭房屋契約第18條第2項 第1款約定辦理貸款差額之分期付款，並擬定借款契約書交 付上訴人，惟上訴人並未同意前開借款契約書約定而未簽立 乙情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第261頁），堪認上訴 人迄106年10月間均未辦理貸款繳清系爭付款表所約定之銀 行貸款金額甚明。
⑶後被上訴人於106年11月23日委由律師寄發「1447號存證信 函」予上訴人，催告上訴人應於文到15日內完成銀行貸款之 手續並撥付銀行貸款，並於文到30日內以現金補足貸款差額 ，即付清3戶房地之貸款期款2107萬元，逾期未辦理銀行貸 款暨撥款，則應於15日貸款期限屆至翌日起算15日內以現金 付清全部貸款期款2107萬元，並均向上訴人表示如未繳納， 其將解除契約、依約扣除違約金及利息等語，有前揭催告存 證信函可參（見原審卷第237至243頁），並為上訴人所不爭 執（見本院卷第290頁），足認被上訴人已定期通知上訴人 繳納貸款或以現金補足貸款差額。依前開約定，上訴人本應 於收到催告存證信函之日起，依該函所定期限配合繳清貸款 及差額，或於未辦理貸款時以現金繳清所有未付款項，惟其 逾「1447號存證信函」所定期限仍未履行，依民法第229條 第1項規定，上訴人即已給付遲延。故被上訴人於上訴人已 給付遲延後，依系爭房屋契約第26條第3項及土地契約第16 條第2項約定，本得逕行解除契約，則被上訴人於107年1月8 日以「4號存證信函」通知上訴人，為解除系爭房地買賣契 約之意思表示等節，有前揭解約存證信函及郵政掛號執據可 參（見原審卷第245至249頁），堪認合於系爭房屋契約第26 條第3項及系爭土地契約第16條第2項所約定之要件，其解除 契約已生效力。
⑷承上，依系爭房屋契約第26條第3項、系爭土地契約第16條 第2項之約定，上訴人如有違反其應履行之相關約定及付款 條件及方式之規定時（即系爭房屋契約第7、18條、系爭土



地契約第4、8條），被上訴人得沒收依房地總價款15％計算 之金額作為違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，業如前述。而上訴人所購買之2樓房地總價 為988萬元、6樓房地總價為1008萬元、7樓房地總價為1017 萬元，依其房地總價15％計算出之金額，依序為148萬2000 元、151萬2000元、152萬5500元（共計451萬9500元），未 逾上訴人已繳3戶房地總價款共873萬元。且被上訴人就所收 取之房地價款，已退還其溢收之價金共421萬500元（8,730, 000-4,519,500＝4,210,500），此為兩造所不爭執（見本院 卷第291頁），堪認其沒收之違約金共計451萬9500元。 ⑸準此，被上訴人以「1447號存證信函」催告上訴人應於所定 期限內繳納系爭房地之貸款及差額，或以現金繳納全部剩餘 尾款上訴人未於期限前繳清前開貸款及差額，或以現金繳納 全部剩餘尾款，已為給付遲延；後被上訴人以「4號存證信 函」解除系爭房地之買賣契約，業如前述。則被上訴人抗辯 ：其因上訴人給付遲延後，經定期催告上訴人履行債務，上 訴人未依期限履行繳清款項，其乃解除系爭契約，兩造間之 契約關係已消滅，其依約沒收上訴人已繳價款中之451萬950 0元，作為違約金，未逾按房地總價15％所計算之金額等語 ，應有理由。至上訴人主張：被上訴人解除契約並非合法， 不生解除之效力，被上訴人不得沒收其已繳價款451萬9500 元作為違約金云云，為無理由。
3.上訴人在被上訴人依約解除契約之前，以「886號存證信函 」寄予被上訴人，主張依民法第359條第1項規定解除系爭房 屋契約等語，應無理由。
⑴上訴人曾以「886號存證信函」寄予被上訴人，主張因系爭 房地有物之重大瑕疵存在，故其得依民法第359條第1項規定 解除系爭房地契約乙事，業據上訴人提出前開存證信函為憑 （見本院卷第95至100頁），被上訴人對此並未爭執。惟就 上訴人主張其已交付陽台費用17萬元，但被上訴人將交付之 房屋陽台面積為0，被上訴人涉有詐欺罪嫌等語（見本院卷 第97頁），則為被上訴人所否認。經查：觀之系爭房屋契約 第3條第2項第1款已載明「陽台面積計0平方公尺（約0坪） 」字樣（見原審卷第35、170、194頁），且觀之上訴人所購 買3戶房地之房屋契約附圖一「房屋平面位置圖」關於上訴 人購買之A3棟建物部分，於2樓、6樓、7樓之平面位置圖均 未繪製陽台，此經對照同一圖面內之A1、A2、A5、A6等建物 ，均有繪製陽台之情即明（見原審卷第80、180、205頁）， 且前開平面配置圖內關於A3棟建物無陽台設計情事，亦與系 爭房屋契約第3條第2項第1款均記載陽台面積為「0」乙節相



符；可知上訴人購買之系爭房地之建築樣式，確無陽台之設 計。審酌被上訴人興建系爭房屋時，需按其建造執照核准之 建築圖施作，則上訴人購買之房地樣式及面積，自應以系爭 房屋契約第3條所約定之面積及附圖一建築平面位置圖所示 為準，上訴人於簽立系爭房屋契約時，除在立契約書人欄簽 名蓋章，亦在附圖一房屋平面位置圖內蓋章，足認上訴人對 於其購買之系爭房地均是位在系爭建案中間位置之A3棟建物 ，且均為無陽台設置之建物乙節，當知之甚稔，被上訴人如 於兩造繼續履約之情形下，交付並無陽台設計之A3棟2樓、6 樓及7樓等房地予上訴人，係合於債務本旨，亦無物之瑕疵 存在；至系爭房屋契約第6條固將「附屬建物陽台」部分之 價款誤載為「17萬元」，惟對於上訴人所購買之房屋主建物 、共有部分之價金計算仍應按其實際購買之主建物、共有部 分面積拆分、計算其價款乙事，應無影響；況被上訴人已於 106年12月20日以桃園慈文郵局存證號碼第1781號存證信函 寄予上訴人而予說明在卷（見原審卷第251至255頁），上訴 人猶據此爭執被上訴人依約將交付之房屋因無陽台，係有瑕 疵，違反誠信原則云云，應屬無據。準此，上訴人主張系爭 房地因無陽台之設計，係屬瑕疵，其係受被上訴人詐欺而簽 立系爭房地買賣契約，因此支付陽台費用17萬元，被上訴人 日後恐將交付陽台面積為0之房屋，其得依民法第359條規定 解除系爭房地契約云云，應無可取。
⑵又上訴人於存證信函內主張A3棟之10樓房屋室內天花板及牆 壁滲水嚴重等語（見本院卷第95頁），顯係就訴外人購買之 預售屋專有部分有無瑕疵乙事所為之爭執，因該10樓房屋專 有部分有無瑕疵情事及其物之瑕疵擔保請求權之行為，係專 屬於該10樓房屋所有權人，上訴人應不與焉，則其據此主張 被上訴人依系爭房地契約出售給伊之系爭房地具有物之重大 瑕疵云云，應屬無據。
⑶上訴人另於存證信函內主張被上訴人於開工後自行變更建築 執照，將原本聲請建造執照欲興建之8樓建物，變更為10層 豪宅銷售，涉及偽造不實及詐欺嫌疑等語（見本院卷第96頁 ），惟被上訴人係以其欲變更設計之10層樓建物作為其興建 及對外廣告銷售之標的，且上訴人簽約同意購買之房地即為 申請變更設計後之10層樓建築設計，並經上訴人於締約時簽 名、蓋章確認其所買房地之房屋平面設計圖樣式，及已獲主 管機關核准其第一次變更設計等情，業如前述，可徵被上訴 人就其銷售上訴人之標的物，並無擅自變更設計或以偽造、 詐欺情事出售予上訴人之情，上訴人就此部分主張既未舉證 以實其說，自無足採，其據此主張得依民法第359條規定解



除契約云云，亦無理由。
⑷就上訴人於存證信函內主張被上訴人自行變更建築設計而刪 減逃生梯，嚴重影響逃生安全及居民性命，其拒絕接受該擅 自變更地下室及頂樓建築設計部分。經查：
①被上訴人就系爭建案申請辦理第二次變更設計期間，係於10 4年11月23日就其原設計之地下一、地下二室內梯（A）因獎 勵停車位升級為自設停車位後取消，及欲將健身房位置由頂 樓變更至1樓等事項，提出系爭確認書予上訴人，均經上訴 人簽名確認乙節，有系爭確認書可參（見原審卷第215至231 頁）。觀之系爭確認書內容明確特定，可認是被上訴人就第 二次變更設計內容中之個別具體事項，以書面通知上訴人簽 名確認，非屬由被上訴人就兩造間尚未締結之法律契約，以 其一方預先擬定之契約條款提供上訴人簽署，致上訴人僅能 依該預擬條款訂立契約之情形；是兩造簽署系爭確認書之目 的，核與「定型化契約」之定義有間。參以系爭確認書字體 大小適中，文字清晰明瞭，上訴人應無不能理解或辯識之理 ，其予以簽名，足徵已同意其內容。從而，上訴人主張系爭 確認書因違反消保法第12條、民法第247條之1規定而無效云 云，應屬無據。
②此外，被上訴人於104年10月6日向新北市政府工務局送件申 請辦理第二次變更設計建照時，係以變更設計申請書並記載 其變更說明及理由，並經起造人禾林公司、設計人兼監造人 蔡廷芳建築師、承造人復興營造股份有限公司簽名蓋章後送 件乙節，有第二次變更設計申請書可參（見本院卷第233至 235頁），並經本院調閱該建案之建造申請案卷核閱屬實； 新北市政府工務局已核准前開第二次變更設計，並核發變更 後之字號102年林建字第324-2號建造執照予被上訴人在案， 此為兩造所不爭執（見本院卷第290頁）。審酌前開第二次 變更設計係經設計兼監造系爭建案之蔡廷芳建築師提出，且 經主管機關核准，本於經驗法則及論理法則，應可合理推認 其變更設計之結果不會對系爭建案住戶之逃生或地下室避難 空間之使用造成危害，則上訴人主張禾林公司刪減地下室逃 生內梯數量，嚴重影響逃生安全及居民性命，其變更設計係 屬重大瑕疵云云，難認有據。
③禾林公司業於104年11月23日以系爭確認書將前開健身房設 置位置變更乙事告知上訴人，而經上訴人簽名確認在卷，業 如前述；參之系爭房屋契約第9條第5項所約定：「本大樓設 有交誼廳、健身房、垃圾儲藏櫃等公共設施，為求美觀及安 全實用效果，甲方同意由乙方於適當位置施作或調整相關設 施及位置，供本大樓住戶共同使用。…」（見原審卷第39頁



），可徵被上訴人提供系爭建案住戶使用之健身房設置位置 如何，乃經上訴人於簽立系爭房屋契約時，授權由被上訴人 於適當位置施作或調整，衡情僅與系爭房地共用部分之公共 設施設置及空間利用之問題有關，而與住戶之逃生或建物主 體之耐震耐用程度之判斷及上訴人所買房屋專用部分有無瑕 疵之認定等節無涉。上訴人據此主張被上訴人與伊締結系爭 房地契約，係有虛偽不實或實施詐術情事云云，應無可取。 ④綜上，上訴人於「886號存證信函」內所指A3棟10樓室內天 花板及牆壁滲水、被上訴人係銷售變更設計之10樓層建物中 之系爭房地予上訴人，而非銷售最初取得系爭建照時設計之 8層樓建物、禾林公司第二次變更設計刪減地下室逃生內梯 數量等問題，均非關於系爭房地之地坪、室內格局、建材設 備優劣、設備有無短缺或偷工減料等足以影響上訴人買受系 爭房地之價值及效用之瑕疵，縱認屬實，亦不能認為該等缺 失已達足以滅失或減少系爭不動產價值或通常效用之瑕疵。 另上訴人簽約購買之標的本即為無陽台設計之房屋，至系爭 房屋契約內記載房屋價款中有陽台費用17萬元則為誤載乙節 ，業如前述，上訴人據此主張被上訴人之所為，致系爭房地 有物之重大瑕疵，故其得依民法第359條規定解除系爭房地 之買賣契約云云，於法自有不合，應無理由。