減少價金
臺灣高等法院(民事),上字,104年度,1634號
TPHV,104,上,1634,20190724,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度上字第1634號
上　訴　人　陳炳宏　
訴訟代理人　吳玲華律師
　　　　　　蘇柏瑞律師
上　一　人
複　代理人　蔡皇其律師
被上訴人　　林怡蘋　
訴訟代理人　簡維弘律師
受告知人　　中華電信股份有限公司

法定代理人　蔡力行　
受告知人　　臺灣大哥大股份有限公司

法定代理人　蔡明興　
受告知人　　遠傳電信股份有限公司

法定代理人　徐旭東　


受告知人　　臺灣之星電信股份有限公司

法定代理人　趙國帥　
訴訟代理人　林于椿律師
受告知人　　亞太電信股份有限公司

法定代理人　呂芳銘　
訴訟代理人　蔡和仁　
　　　　　　洪崑程　
受告知人　　黃勝聰　
　
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國104年9月
30日臺灣新北地方法院104年度訴字第384號第一審判決提起上訴
，本院於108年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾貳萬捌仟貳佰玖拾參元，及自民國一百零四年二月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。




第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國102年5月4日將所有坐落新北 市○○段000地號土地權利範圍30萬分之6177及其上同段459 0建號即門牌號碼新北市○○區○○路000號11樓建物（含共 有部分即4559建號應有部分，下稱系爭房屋，與前開土地下 合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1208萬元出售予伊，兩 造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。被上訴人明 知鄰屋即門牌號碼新北市○○區○○路000號11樓房屋 （下 稱系爭鄰房）內有設置基地台之重大瑕疵，危害系爭房屋住 戶身心健康、生命安全，且伊於簽約時特別聲明有過敏體質 ，不買海砂屋、輻射屋、電磁波之房屋，被上訴人為求高價 脫售，竟故意不告知伊上開瑕疵，且於標的物現況說明書第 30項「目前頂樓是否有架設大哥大基地台設備」欄勾選「否 」， 於建物現況確認表第6項「目前頂樓是有架設大哥大基 地台設備」欄則未勾選 。嗣系爭房地於102年6月6日所有權 移轉登記完畢，伊於裝潢系爭房屋之際，方見系爭鄰房使用 遮蔽物掩蓋所有窗戶， 窗台鐵架上設置超過房間數1倍之冷 氣機數量與常情有異，始悉上情。被上訴人自應負瑕疵擔保 責任。 茲以系爭契約成立之日即102年5月4日同地段房地之 實價登錄平均價格1050萬元為伊買受系爭房地無瑕疵之市價 ， 並評估系爭房屋有瑕疵之市價約770萬元，則以伊實際買 賣價格與市價比例換算 ，系爭房屋價金減少之數額應為322 萬元，伊自得依民法第359條規定，一部請求減少價金315萬 元。鈞院亦得依民事訴訟法第222條第2項規定定其數額。又 被上訴人就減少價金部分， 屬無法律上原因受有315萬元之 利益，伊自得依民法第179條規定，請求被上訴人返還315萬 元本息。【原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人全部聲明 不服，提起上訴】。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二 ）被上訴人應給付上訴人315萬元， 及自臺灣士林地方法院 （下稱士林地院）103年度士調字第240號調解聲請狀繕本送 達被上訴人翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。（ 三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊自80年間購買系爭房屋後，即將之出租他 人，未曾於系爭房屋居住生活，自90年後更將租賃事宜悉數 委託租賃仲介公司處理。迄至102年2月，由於擬行出售，方 停止出租，實無從得知他人建物室內有無基地台設備。又兩 造系爭契約買賣標的為系爭房地，系爭鄰房並不在買賣標的 之範圍，亦非買賣標的之共有部分，不動產現況說明書所列



項目亦有特定範圍，自難苛求伊就買賣標的以外之他人所有 物負擔瑕疵擔保責任。且目前尚無證據證明基地台設備電磁 波對人體健康有所損害，倘要求出賣人對第三人所有隔鄰之 建物，甚或上下樓層之建物負瑕疵擔保義務，形同命買受人 獨力承受不可預見之風險，有失公允，不符物之瑕疵擔保適 用之範圍。再者，縱認系爭鄰房存在基地台已構成系爭房地 之瑕疵，然該瑕疵業於本件訴訟前排除，於104年1月15日起 訴時系爭房地交易價格已無減損，所謂瑕疵擔保責任已不復 存在。另上訴人持有系爭房地係作為自用住宅使用，並無出 租出售之情形，實際上亦不存在價值減少之瑕疵。故上訴人 請求減少價金、返還不當得利，自屬無據等語，資為抗辯。 並答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、查上訴人主張：兩造於102年5月4日簽訂系爭契約 ，由被上 訴人將其所有系爭房地以1208萬元出售予伊，且被上訴人已 依約於102年6月6日將系爭房地所有權移轉登記予伊 ，並於 102年6月間將系爭房地交付予伊等情，有系爭契約、協議書 、系爭房地登記謄本可據（原審卷一第8、39、90至127頁、 登記謄本附於外放漢娜不動產估價師事務所不動產估價報告 書內），且為兩造所不爭執（本院卷二第41頁），應認與事 實相符。
四、又上訴人主張：與被上訴人所出賣系爭房地相鄰之系爭鄰房 有架設基地台設備，已影響系爭房地應具備安全居住之效用 與品質，致其價值減損，顯有瑕疵， 伊已依民法第359條規 定請求減少價金， 被上訴人自應依民法第179條規定返還該 部分價金等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：（一）關於系爭房地有無瑕疵：
1.按「物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質」 ，民法第354條定 有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73 年台上字第1173號判例意旨參照）。查兩造間就系爭房地 既存在買賣關係，則上訴人主張：被上訴人應擔保系爭房 地於102年6月移轉交付時，未有滅失或減少其價值之瑕疵 等語，已屬有據。
2.次查，上訴人主張： 系爭鄰房之基地台於92年8月即已存



在，且於系爭房地移轉之102年6月間仍未撤除等情，雖據 被上訴人所否認。惟查，國家通訊傳播委員會於103年4月 23日派員至系爭鄰房查測，經確認有中華電信股份有限公 司（下稱中華電信）、台灣大哥大股份有限公司（下稱台 灣大哥大）、遠傳電信股份有限公司（下稱遠傳電信）、 台灣之星電信股份有限公司（下稱台灣之星，前威寶電信 ）及亞太電信股份有限公司 （下稱亞太電信）等5家電信 股份有限公司未經許可設置基地台等情，有國家通訊傳播 委員會104年11月3日通傳北決字第10400553190號函、105 年4月25日通傳北決字第10500173740號函附相關資料可稽 （本院卷一第74、88至94頁） 。雖上開函文亦稱：於103 年6月17日再度確認該址已無基地台相關設備等語 ；另該 會105年8月25日亦函稱：於105年8月22日至現場查測，並 無測得異常電波訊號等語（本院卷一第164頁） 。然關於 亞太電信於92年12月1日起至103年6月9日止確實於系爭鄰 房設置基地台，有該公司105年8月30日亞太電信總管字第 1051104號函文可稽（本院卷一第167頁）；台灣之星於系 爭鄰房租賃之起迄時間為94年7月7日至103年6月6日 ，有 台灣之星105年8月31日台灣之星北二字第1050826001號函 為據（本院卷一第175頁）； 遠傳電信於92年7月1日起至 103年6月11日止亦於系爭鄰房設置基地台設備，有遠傳電 信105年9月8日遠傳（發）字第10510900589號函為憑（本 院卷一第176頁）；台灣大哥大自92年6月15日起在系爭鄰 房設置行動基地台，並已於103年6月14日拆除設備搬離該 址， 亦有該公司105年9月9日台信北二字第1050002632號 函可據（本院卷一第179頁） 。且系爭鄰房於102年5月起 至102年12月間之用電量高達六千至八千度 ，均為表燈時 間營業用電，與一般住宅之表燈非營業用電不同，有台灣 電力股份有限公司台北南區營業處105年4月29日北南字第 1051504512號函附用電資料表可參（本院卷一第95、96頁 ）。足見系爭鄰房於兩造102年5月4日簽訂系爭契約及102 年6月間交付系爭房地予上訴人時， 其內確實有前揭各家 電信業者設置基地台至明。
3.又上訴人主張：系爭鄰房設置有基地台，已減損系爭房地 之客觀上交易價值，自屬物之瑕疵等語，雖據被上訴人所 否認。然關於電磁波所轉代之熱能造成人體體溫升高，引 發生理功能紊亂、長時間的電磁波遠期效應，可能誘發癌 症，或染色體畸變之科學研究及報導，時所常見，並據上 訴人提出相關文獻資料為憑（原審卷一第76至79頁）。雖 上開論述，尚未經確認，惟稽之一般買受不動產習慣及通



常交易觀念，不動產之坐落位置與風水良窳、相鄰嫌惡設 施之有無及距離遠近，均攸關不動產本身所應具備維護居 住者身心安寧之重要品質與效能，並為影響購買者意願及 交易價格之重要因素。多數人既認知基地台電磁波對人體 身心有不良影響，此於科學研究上亦非無憑，則買賣標的 之不動產鄰近果有電信業者架設基地台設施，其基地台本 身雖非設置在買賣標的不動產本身，然所發射之電磁波既 已進入該不動產，並因此威脅居住者之身心安寧，乃使該 不動產之交易流通產生障礙，並致市場交易價格減損，自 仍屬於減損標的不動產應具備價值、品質、效用之瑕疵， 且所減損之程度非無關重要至灼。此參以系爭買賣契約所 附建物現況說明書、標的物現況說明書均將目前頂樓有無 架設大哥大基地台設備乙項例示為重要說明事項之一（原 審卷一第10、12頁）；以及本件經送請漢娜不動產估價師 事務所鑑定，其報告亦認：我國對於電信基地台之相關資 訊，多為媒體報導居住於電信基地台周邊居民罹癌死亡及 設立基地台遭抗爭事件，致使電信基地台成為鄰避設施， 對不動產價格產生負向影響，其減損原因多為彌補消費者 不確定性所產生之心理壓力，經鑑定人向不動產估價師公 會會員及不動產仲介從業人員調查訪談亦認鄰近基地台設 置對不動產價格確實會產生影響等語，有該估價報告可據 （估價報告書第4、36至38頁）， 更足徵依我國房地產交 易市場及實務經驗，不動產鄰近之基地台設備為消費者嫌 惡，並實際影響消費者之購買意願及購買價格，因而造成 該等標的市場接受程度低落，貶損其客觀交易價值，而具 有減少價值之瑕疵。又系爭房地對門房屋即系爭鄰房內於 兩造102年5月4日簽訂系爭契約及102年 6月間交付系爭房 地予上訴人時既有多達5家電信業者設置基地台設施， 則 揆之前揭說明，上訴人主張：系爭房地存有物之瑕疵，且 該瑕疵客觀上於102年5月4日系爭契約成立時及同年6月交 付之危險移轉時俱已存在等語，即屬可取。
（二）關於上訴人主張瑕疵擔保減少價金有無理由： 1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 請求減少其價金，民法第359條前段定有明文 。查系爭房 地於依民法第373條之規定危險移轉於上訴人時 ，既存有 鄰近基地台致減少交易價值之瑕疵，且非無關重要，業如 前述，則上訴人依前揭規定主張減少價金，自非無據。被 上訴人雖抗辯：伊對系爭鄰房是否有基地台設施，並不能 查知，且該等基地台早於本件起訴前之103年6月間即經撤 除，上訴人已不得再主張瑕疵擔保減少價金云云。然查被



上訴人依法應擔保者，乃買賣標的於危險移轉時應無瑕疵 ；且審酌上訴人果於買賣之初即知系爭房地有該瑕疵時， 當自始不與出賣人成立買賣契約，或只肯以較少之價金成 交之情，則該基地台之瑕疵事後是否除去，自無礙斯時已 成立之瑕疵擔保責任。另被上訴人應負之瑕疵擔保責任係 法定無過失責任，無論其是否得知悉基地台之存在或有無 向上訴人保證鄰近並無基地台，均不能免責。則被上訴人 抗辯上情，均無足憑採。至於兩造於102年6月18日簽訂之 協議書係就系爭房屋浴廁外牆有壁癌，及前陽台外推處有 鋼筋外漏之瑕疵所為約定，此觀該協議書第4條約定：「 本協議書簽訂後，針對上開協議事項，甲（即上訴人）、 乙（即被上訴人）雙方各不得再向他方及永慶房屋及其受 雇人為其他任何請求，若有本協議以外之任何請求，悉依 買賣契約書為準」； 及第1條係約定被上訴人就浴廁外牆 有壁癌應補貼修繕費用， 第2條約定被上訴人應於交屋前 修復前陽台外推處鋼筋外露之情形並負擔修繕費用之內容 自明（協議書附於原審卷一第39頁）。則被上訴人另援引 該協議書抗辯：上訴人有免除伊應負瑕疵擔保責任之意云 云，亦無足採。綜上各節，堪認上訴人主張：被上訴人應 負物之瑕疵擔保責任， 伊得依民法第359條規定請求減少 價金等情，自屬有據。
2.關於減少價金之數額：
①上訴人雖主張： 系爭房地應按系爭契約成立之日期即102 年5月4日同地段房地之實價登錄平均價格1050萬元為伊買 受系爭房地無瑕疵之市價，並評估系爭房屋有瑕疵之市價 約770萬元， 則以伊實際買賣價格與市價比例換算，系爭 房屋價金減少之數額應為322萬元等語， 雖提出實價查詢 資料為憑（原審卷一第181頁）。 然就其主張有瑕疵房地 評估價格為770萬元乙節，並未有任何依據 ，自難逕信， 其上開計算方式，自無足採取。
②又經本院送請漢娜不動產估價師事務所就系爭房地因基地 台瑕疵所減少價金為鑑定，並由鑑定人依內政頒布之「不 動產估價技術規則」，採用比較法及收益法等，固推估系 爭房地所在區域於102年5月4 日每坪租金行情為500至600 元間，合理房價每坪單價則介於30萬元至35萬元間，進而 推估系爭房地之正常價格單價為每坪33萬元，總價為1256 萬3100元（33萬×38.07坪） ；另採取問卷調查法評估、 收益法等決定系爭房地受電信基地台影響價值減損比率為 7.48%， 即受電信基地台設施影響後之減損價格為1162萬 2771元，有系爭估價報告可稽（估價報告書併卷外放）。



然審酌系爭房地因鄰房基地台電磁波瑕疵所造成價值之減 損，除應考量該瑕疵對於居住者身心安寧影響之程度外， 尚應考量該瑕疵排除之難易度及排除所需耗費時間之久暫 及費用之多寡等客觀情狀定之。又考量系爭鄰房並無電信 業者申請架設行動電話業務、第三代行動通信業務及行動 寬頻業務基地台乙節，有國家通訊傳播委員會105年8月25 日通傳北決字第10500380290號函可稽（本院卷一第164頁 ）。可知系爭鄰房之基地台乃未經許可設置，本應由主管 機關依法拆除，自堪認該瑕疵之除去，並非困難，應無需 長久時日及金額耗費；且依前所述，該等基地台已早於本 件訴訟前之103年6月間即由各電信業者撤除，並經由國家 通訊傳播委員會於103年6月17日派員至該址確認已無基地 台相關設備（本院卷一第88頁）。再審酌系爭鄰房基地台 撤除後，系爭房地已不再受電磁波影響，其交易價格應得 回復正常之情，則鑑定人於估算系爭房地受基地台影響價 值減損評估，未考量上情，其中收益法，更係以建築物耐 用年數計算基地台裝設期間，並因此估算勘估標的從價格 日期至建物耐用年數期滿之時間內，因電信基地台設置導 致租金之差異而產生收益價格減損據以推算（估價報告第 39頁），自有未洽。則其估定系爭房地因基地台瑕疵所減 損價格為94萬0329元（12,563,100－11,622,771），亦不 足採。
③本院審酌上情，並考量系爭鄰房基地台之設置之瑕疵，所 影響者既為居住者之身心安寧，進而影響一般人住用之意 願，則上訴人所受損害，即可得請求減少價金者，應可以 合理期待該瑕疵得以排除之期間，系爭房地相當於租金之 用益損失，據以估算。至於系爭房地正常之租金收益，應 可參考系爭估價報告依據同一供需圈內之比較標的推估試 算總收入，並依據各費用項目推估試算總費用，考量流通 性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較 ，再以系爭房地屋齡22年，以收益法所推估系爭房地正常 租金淨收益每年每坪5140元（估價報告第27、31、40頁） ，另系爭鄰房基地台合理排除時間則可參酌該基地台自10 2年5月4 日系爭契約訂立時至實際排除之103年6月14日據 以估算為1年2月 。又系爭房屋面積為125.843平方公尺， 換算為38.07坪， 有謄本可稽（估價報告第52頁），據此 計算，上訴人可得減少價金之金額應計為22萬8293元【5, 140×38.07＝195,679.8，195,679.8×（1＋2 /12）＝22 8,293】。
（三）關於上訴人主張不當得利有無理由：




1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。次按買受人依民法第359條 規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示 行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減 之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請 求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照） 。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金 後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請 求返還。
2.查系爭房地因有上揭瑕疵存在，系爭買賣契約應減少價金 22萬8293元，已如前述。上開價金減少後，被上訴人受領 此部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益。從而，上 訴人依不當得利規定，請求被上訴人返還22萬8293元，於 法自無不合。至於上訴人主張曾聲請調解請求減少價金， 故請求自士林地院103年度士調字第240號聲請調解書狀繕 本送達被上訴人翌日起加計遲延利息，固提出士林地院10 3年度士調字第240號裁定、調解不成立證明書、聲請調解 書狀節本為證（原審卷一第14、15、138頁） 。然自上開 裁定、證明書及書狀節本，無從得悉內容，不能認為已有 請求，上訴人亦未提出聲請調解書狀送達回執為憑 ，是 本件遲延利息仍應自起訴狀繕本送達翌日即104 年2月7日 （送達證書見原審卷一第29頁）起算，逾此部分之遲延利 息請求，不能准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定 ，請求被上訴人返還 22萬8293元， 及自104年2月7日起起至清償日止按週年利率 5%計算利息，核屬有據，應予准許；逾此所為請求，為無理 由，應予駁回。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之 判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由 ，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項 所示。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並 駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據， 經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 7 月 24 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟




法 官 蕭清清
法 官 沈佳宜
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 24 日
　
書記官 蕭麗珍
　
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。