臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第80號
原 告 李榮惠
被 告 黃徐甘菊
訴訟代理人 吳炳輝律師
被 告 黃柔瑜
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國108年7月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃柔瑜應將坐落臺南市○○區○○○段○○段○○○地號土地上，如附圖所示斜線部分之地上物拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃柔瑜負擔十分之六，餘由原告負擔。 事 實
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴狀原聲明請求：被告黃徐甘菊應 將坐落臺南市○○區○○○段○○段000地號土地（下稱系 爭土地）如附圖斜線部分所示地上物拆除（下稱系爭建物） ，並將占用之土地騰空返還原告（本院107年度營調字第206 號卷【下稱調字卷】第15頁起訴狀）；嗣具狀追加聲明：被 告黃徐甘菊應給付原告拆屋前租金給付新臺幣（下同）16,2 11元（調字卷第43、46頁追加拆屋前租金給付狀）；嗣於本 院民國108年2月12日辯論期日，因被告黃徐甘菊之訴訟代理 人辯稱：系爭建物非被告黃徐甘菊所興建，被告黃徐甘菊非 事實上處分權人等語，原告復追加被告黃徐甘菊之女黃柔瑜 為被告，聲明：被告黃徐甘菊、黃柔瑜應將坐落系爭土地上 如附圖斜線部分所示系爭建物拆除，並將占用之土地返還原 告等語（本院108年度訴字第80號卷【下稱訴字卷】第49、1 47頁）。核其請求基礎事實同一，被告黃徐甘菊之訴訟代理 人對此追加亦無異議（訴字卷第50頁），又被告黃柔瑜始終 未曾到庭，亦未提出任何書狀有所爭執，是原告上開訴之追 加，於法尚無不合，應予准許。
二、被告黃柔瑜經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告原為被告黃徐甘菊之債權人，並以原為被告 黃徐甘菊所有之系爭土地作為擔保而有抵押權之設定，因被 告黃徐甘菊嗣無力清償對原告之債務，原告乃聲請拍賣系爭 土地，經本院以106年度司執字第117976號拍賣抵押物事件 受理（下稱系爭執行事件），因執行程序中無人應買系爭土 地，原告乃承受而取得系爭土地之所有權，系爭土地上坐落 之如附圖斜線部分所示未辦保存登記鐵皮建物，因於上開執 行事件中經司法事務官認為占有之法律關係不明，致未併予 拍賣，又被告黃徐甘菊否認系爭建物為其所興建，於原告與 被告黃徐甘菊之調解程序中，經被告黃徐甘菊之女黃敏雲稱 ：系爭建物實為其胞姊黃柔瑜所興建等語。然系爭建物之事 實上處分權人若非原土地所有權人即被告黃徐甘菊，即為被 告黃柔瑜。又被告黃徐甘菊應給付拆屋前之租金新臺幣（下 同）16,211元（計算式：系爭土地面積754平方公尺×公告 地價430元/平方公尺×5％=16,211元）。爰依法提起本訴， 聲明請求：㈠被告黃徐甘菊、黃柔瑜應將坐落系爭土地上之 系爭建物拆除，並將占用之土地返還原告；㈡被告黃徐甘菊 應給付原告16,211元。
二、被告抗辯部分：
(一)被告黃徐甘菊辯稱：系爭建物非伊所興建，伊非系爭建物所 有權人等語。
(二)被告黃柔瑜始終未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀 為陳述或聲明。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其原為被告黃徐甘菊之債權人，系爭土地因於強制 執行程序中無人應買，而由原告承受其所有權等情，業據原 告提出不動產權利移轉證書、土地所有權狀、土地登記第一 類謄本等件為證（調字卷第19至20、21、41頁），並經本院 職權調閱106年度司執字第117976號拍賣抵押物事件全卷核 閱無訛。又系爭建物坐落於系爭土地上，占用位置、面積、 範圍如附圖所示之事實，亦經本院會同當事人及地政機關人 員到場勘驗確認無訛，有本院勘驗筆錄及臺南市○○○○○ ○○OOO○O○O○○○○○○OOOOOOOOOO○函覆土地複丈成 果圖存卷可參（訴字卷第95至107頁）。上情均堪認定。(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段分別定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有 物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有 之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源 之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台
上字第1120號、97年度台上字第1101號判決意旨參照）。原 告主張被告黃柔瑜為系爭建物之事實上處分權人乙節，核與 本院調解程序中，被告黃徐甘菊之女黃敏雲之陳述相符（調 字卷第57頁調解程序筆錄），而被告黃柔瑜屢經合法通知， 未曾於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明及陳 述，堪信原告主張之事實為真實。則坐落於系爭土地上之系 爭建物既為被告黃柔瑜所有，原告以無權占有為原因，本於 物上請求權之法律關係，請求被告黃柔瑜拆除系爭建物，並 返還所占用之土地，揆諸前揭說明，自應由被告黃柔瑜就其 有占有使用系爭土地之合法權源，負舉證之責。(三)按債權契約為特定人間之權利義務關係，債權人僅得向債務 人為主張，原則上不得以之對抗契約以外之第三人，此為債 之相對性原則（最高法院88年度台上字第694號、96年度台 上字第1809號判決意旨參照）。以被告黃柔瑜與系爭土地原 所有權人即同案被告黃徐甘菊為母女關係，固可推認被告黃 柔瑜係得系爭土地前所有權人即同案被告黃徐甘菊同意，無 償不定期限於系爭土地上興建系爭建物，但被告黃柔瑜與黃 徐甘菊間之債權債務關係，除法律別有規定或有其他情事， 可資認為原告應繼受該債之關係外，基於債之相對性原則， 本不得以該法律關係對抗嗣後取得系爭土地之原告，亦即原 則上無從以該法律關係作為占有系爭土地之合法權源。(四)按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所 有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時， 視為已有地上權之設定；設定抵押權時，土地及其土地上之 建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如 經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定 ，，為民法第876條第1項前段、第2項所明定。而基於物權 法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能 成立；亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物， 同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵 押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之 土地及建物非屬同一人，或土地及建物分別為數人所有或各 有多數不相同之共有人，而於拍賣異其所有人之情形時，如 仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造 成拍定人之不利益，顯難謂為公允，應無以相類事實為相同 處理之法理，而類推適用民法第876條第1項規定之餘地（最 高法院97年度台上字第478號、99年度台上字第345號判決、 臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第6號 研討結果參照）。系爭建物既經本院認定為被告黃柔瑜所有 ，系爭土地則原為同案被告黃徐甘菊所有，即無設定抵押權
時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有之情形，自 與民法第876條所規定應成立法定地上權之構成要件有間， 亦不能任意比附援引，認得類推適用該法條之規定。(五)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 固為民法第425條之1第1項前段所明定。惟上開條文規定之 法定租賃權，成立之前提必須土地與房屋本同屬一人，之後 因轉讓致土地與房屋所有人相異始有適用，系爭建物與系爭 土地（之前手）既非同一人所有，在原告承受取得系爭土地 所有權後應不能逕行適用前開法條之規定成立法定租賃權。 至於本事件之具體事實，得否認係法律漏洞並類推適用上開 法條之規定，尚非全無疑義，自應進一步探究。而關於某項 法律問題，法律依其內在體系及規範計劃，本應積極設其規 定但未規定時，稱為「公開漏洞」，基於相類似之事實，應 作相同處理之法理，就此法律缺漏，應比附援引（類推適用 ）規範意旨具類似性之法律規定予以填補，據以達公平正義 之要求；但法律有無漏洞，應從現行法之內在目的及規範計 劃，相對應於某具體案例事實以判斷之。民法於88年4月21 日修正時，增訂第425條之1法定租賃權之規定，其規範意旨 在於「推定」當事人之意思，亦即土地或房屋所有權轉讓後 雖異其所有人，然原則上可推定土地所有人有默許房屋所有 人繼續使用土地之意思，並使當事人間在房屋得使用期限內 成立租賃關係，以杜爭議並期明確（見該法條之立法理由） ，則相對而言，如依客觀情事或相關證據，可認土地所有人 並無（默許）房屋所有人繼續使用土地之意思時，自與前開 法條之規範目的有間；另民法之所以就法定租賃權進行規範 ，當在於房屋與土地為各別之不動產，各得為單獨交易標的 ，而於現今之建築，多以鋼筋混凝土，甚至鋼構為之，其價 值不貲，且使用年限在數十載甚至百年以上，因房屋性質上 不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋必須使用該房屋之 基地，是本有合法使用基地權源之房屋，不應因房屋與土地 所有權之轉移，成為阻斷其使用權源之事由，基於房屋既得 使用權保護原則之考量，始進一步肯認基地使用權不因基地 物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係 ，庶符社會正義之要求（最高法院91年度台上字第1919號判 決意旨參照），是以得成立法定租賃權之房屋，應以該房屋 具相當之經濟價值為要件，如係簡陋破舊價值所剩無幾之建 物，縱予拆除，於社會經濟亦無甚影響，自均不能視為前法
條中，可成立法定租賃權之房屋（最高法院57年台上字第 1303號判例意旨參照）。查原告既提起本件訴訟請求被告黃 柔瑜拆除系爭建物並返還占用之土地，即難認承受取得系爭 土地之原告，有容忍（默許）系爭建物繼續使用土地之意思 ；又依系爭執行事件卷內所附系爭建物照片，系爭建物為鐵 皮浪板簡陋搭建，外觀鏽蝕殘破，尚難與使用年限可達數十 、數百年之鋼筋混凝土、鋼構等建築同視，被告黃柔瑜復未 曾到庭或具狀主張該建物有何經濟價值或法定租賃權之存在 ，難認被告黃柔瑜有繼續使用該建物之意思，自不應容任被 告黃柔瑜以該無繼續使用意願之鐵皮建物占用系爭土地以妨 害原告對系爭土地之使用，故經衡酌系爭土地與建物之利用 關係，及當事人間利益之調和折衝，應認被告黃柔瑜所有之 系爭建物，於原告承受取得系爭土地後，彼此間應無類推適 用前開法條規定，成立法定租賃權之情事，應可認定。則被 告黃柔瑜既未舉證證明其占有系爭土地具備合法權源，本件 亦難認有何法定地上權或租賃權存在，原告以無權占有為原 因，本於物上請求權之法律關係，請求被告黃柔瑜拆除系爭 建物，並返還所占用之土地，應屬有據。
(六)按地上物之拆除為事實上之處分，未辦所有權保存登記建物 之拆除，應由享有事實上處分權之人為之。建物之拆除，為 事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有 拆除之權限（最高法院106年度台上字第765號、105年度台 上字第2134號判決意旨參照）。本件原告訴請被告黃徐甘菊 拆除系爭建物並返還土地，據被告黃徐甘菊否認其為系爭建 物之所有權人，或取得系爭建物之事實上處分權，依前揭說 明，原告應證明被告黃徐甘菊為系爭建物之所有人或事實上 處分權人。然原告就此僅提出臺灣電力公司用戶資料乙紙（ 訴字卷第35頁），主張系爭建物電號戶名登記為被告黃徐甘 菊等語，然系爭建物電號戶名雖登記為被告黃徐甘菊，亦尚 難僅以此遽認系爭建物為被告黃徐甘菊使用中，遑論據以認 為被告黃徐甘菊即為系爭建物之所有人或事實上處分權人， 應認原告就此部分主張之事實，為不能證明。原告既不能證 明被告黃徐甘菊為系爭建物之所有權人或事實上處分權人， 即難認被告黃徐甘菊有權拆除系爭建物，亦無法認定被告黃 徐甘菊有因該建物占有使用系爭土地，而因此獲有利益，故 原告請求被告黃徐甘菊給付無權占有系爭土地所獲相當於租 金之不當得利，即屬無據，又原告與被告黃徐甘菊間既不存 在租賃契約關係，其請求被告黃徐甘菊給付拆屋前之租金， 亦無理由，均不應准許。
四、綜上所述，系爭建物經本院認定為被告黃柔瑜所有，而原告
既已承受取得系爭土地之所有權，被告黃柔瑜尚不得執其與 黃徐甘菊間之債權關係對抗原告，況其於本件訴訟過程中亦 未曾到場主張法定地上權或法定租賃權存在以對抗原告，自 不能認被告黃柔瑜有占有使用系爭土地之合法權源，原告應 得請求除去侵害及返還占有。從而原告請求被告黃柔瑜拆除 系爭建物，並返還所占用之土地，為有理由，應予准許。至 於原告同時訴請被告黃徐甘菊拆除系爭建物並給付拆除前之 租金部分，因原告不能證明被告黃徐甘菊為系爭建物之所有 人或事實上處分權人，此部分請求為無理由，應予駁回。五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判 決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
民事第五庭 法 官 許嘉容
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
書記官 陳杰瑞
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