給付管理費
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,107年度,1372號
TNDV,107,訴,1372,20190708,1

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臺灣臺南地方法院民事判決       107年度訴字第1372號
原   告 成功大廈管理委員會

法定代理人 鍾鼎 
訴訟代理人 吳炳豫
      林志雄律師
      林怡伶律師
被   告 首相大旅店股份有限公司



法定代理人 蔡宗憲



訴訟代理人 劉芝光律師
      李合法律師
上列當事人間請求給付管理費事件,經本院於民國108年6月18日
言詞辯論終結,茲判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬伍仟陸佰壹拾貳元,及自民國一百零七年十月十三日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟陸佰肆拾伍元由被告負擔,餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張:
㈠原告為坐落臺南市○區○○段000○000○000○000○000○ 000地號土地上同段543建號即門牌號碼為臺南市○區○○路 000號之成功大廈全體區分所有權人合法成立之管理委員會 ,被告係成功大廈所屬建物即坐落臺南市○區○○段000○ 號(包含共有部分543建號,應有部分156/10000)、541建 號(包含共有部分543建號,應有部分1093/10000)、707建 號(包含共有部分543建號,應有部分300/10000),門牌號 碼分別為臺南市○區○○路000號1樓(含騎樓、門廳、走廊 等)、8樓、地下1樓房屋(上開建物下稱系爭房屋)之區分 所有權人,依成功大廈規約(下稱系爭規約)第10條第1項 約定,被告負有繳納管理費之義務。
㈡成功大廈管理費原為每坪24元,但依成功大廈104年區分所 有權人會議紀錄決議:「五,提案討論。1、大樓調漲管理



費提大會討論,決議:大會決議,從明年度開始(日期另行 公布),一樓店家調整為每坪50元整,二樓以上住戶每坪35 元整。」,又依成功大廈107年10月6日區分所有權人大會會 議紀錄:一、住戶提案項下說明記載:「自105年1月起(10 4年區權會決議通過),全體住戶均依據政府核發之建物謄 本坪數為收取每坪35元管理費之計算基準,以示公平。」, 故被告1樓部分亦以每坪35元計算管理費。另同次會議紀錄 二、是就1樓店家之管理費從35元調漲至50元及如不調漲, 是否加收清潔費為表決,表決結果是不調漲至50元,亦不加 收清潔費。是以,依上開決議意旨計算標準,被告所使用之 1樓部分每月應繳管理費新臺幣(下同)4,059元【計算式: 115.98坪×35元/坪=4059元(元以下4捨5入)】;8樓部分 每月應繳管理費36,294元【計算式:1036.98坪×35元/坪= 36 ,294元(元以下4捨5入)】;地下1樓每月應繳管理費 9,360元【計算式:267.44坪×35元/坪=9,360元(元以下4 捨5入)】,停車場部分每月應繳納8,000元(計算式:4停 車位×2,000元/位=8,000元)。
㈢依成功大廈規約第2條第4項規定:共同持分之停車空間為約 定專用部分供區分所有權人使用,其使用契約、使用費之收 支及管理方法授權管理委員會訂定。管理委員會依此授權於 106年3月3日開會決議停車費前排停車為每月2,000元(會議 記錄八、討論提案:6、決議),被告之停車位屬前排,故 調整後為每位每月2,000元,調整前為每位每月1,500元。 ㈣被告自106年1月起至107年8月止欠繳管理費共計為860,632 元,詳目如下:
⒈被告於106年度就⑴8樓部分之欠費:8樓(含走廊等)每月 應繳管理費36,294元,被告每月實際僅繳納9,550元,每月 尚欠繳26,744元;⑵地下1樓部分:每月應繳管理費9,360元 ,被告每月實際僅繳納4,860元,每月尚欠繳4,500元。⑶地 下停車場部分:4個車位共應繳停車位費用8,000元,被告每 月實際僅繳納6,000元,每月尚欠繳2,000元。是以,被告於 106年度共欠繳管理費398,928元【計算式:(26,744元+4, 500元+2,000元)×12個月=398,928元】。 ⒉又就107年度部分,被告自107年度1月至8月止,均未繳納管 理費,共積欠管理費461,704元【計算式:(4,059元+36,2 94元+9,360元+8,000元)×8個月=461,704元】。 ⒊綜上,被告迄今所積欠之管理費總計為860,632 元【計算式 :398,928元(106年度部分)+461,704元(107年1月至8月 部分)=860,632元】,屢經催討,被告均拒不給付。 ㈤被告所主張消防水管之事件,其陳述與事實不符,並非因消



防安全檢查所引起。該事件起因於106年11月間,因公共水 管老舊破裂,2樓有住戶反映該水管破裂造成其室內漏水, 原告找水電人員會勘後,認須先將頂樓破裂水管改道修理, 才能完整處理。惟頂樓破裂水管改道修理須進入被告所有8 樓建物內連接管路,但被告拒絕水電人員進入,水電人員不 得已,只能在頂樓直接將水管截斷,改以其他方式處理,就 此,被告拒絕水電人員進入修理,對於損害之發生應與有過 失。
臺南市政府消防局是在106年12月間實施安全檢查,發現缺 失後,被告向原告反映,原告即僱工修繕,此消防安檢與水 管截斷完全無關。而被告就公共設施反應須修繕,原告即會 視情況僱工修繕,關於水管截斷致被告消防水管無水可用之 情況,被告並未向原告反應,即自行僱工修繕。被告所提出 估價單修繕項目,並非全屬必要項目,其中編號1室內消防 水帶箱,依大樓之結構只需1組即可,因被告經營飯店,才 須3組,此因被告個人營業所需而支出,不得要求原告支付 ,其他編號2至編號8之配件及施工等費用,因室內消防水帶 箱增至3組,從而亦連帶增加,此增加之費用亦不得請求原 告支付。
㈦另成功大廈即公園路128號7樓之5、7樓之6亦為被告所有建 物,該建物106年之管理費,被告均已依調漲後之每坪35元 繳納(7樓之5、7樓之6均為27.43坪,每坪35元,每月應繳 960元,如採年繳,優惠只收11個月),故被告主張未收到 會議紀錄,顯與事實不符。
㈧並聲明:被告應給付原告860,632元,及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以:
㈠原告固依成功大廈104年區分所有權人會議紀錄計算被告欠 繳之管理費金額,惟按「區分所有權人會議,應由召集人於 開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但 有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得 少於二日。」「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定 外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合 計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」 公寓大廈管理條例第30條第1項、第31條定有明文。又按「 區分所有權人會議討論事項,除本條例(按:即公大廈管理 條例)第30條及第31條規定外,應有區分所有權人過分數及 其區分所有權比例合計過半數之出席,以出席人數過半數及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意



行之。」。前揭成功大廈104年區分所有權人會議恐有違法 而無效之瑕疵,且該次會議後,成功大廈管理委員會於10 5 年度亦非依該會議決議向被告計收管理費,則原告以上開區 分所有權人會議決議為依據向被告請求給付管理費於法是否 無瑕,非屬無疑。
㈡就原告提出成功大廈103至107年區分所有權人會議資料,謹 表示意見如下:
⒈按「各專有部分之區分所有權人有一表決權。」公寓大廈管 理條例第27條第1 項前段定有明文。惟由原告所提區分所有 權人名冊,其中僅有103年度(即103年2月22日區分所有權 人名冊)曾將被告所專有之1樓部分列入區分所有權範圍( 就被告所專有之8樓部分因無獨立門牌號碼,歷年來均未列 入區分所有權範圍),且被告於107年以前,均未曾收受區 分所有權人會議之開會通知及會議紀錄,從而使被告徒具高 比例之專有部分,而無從反映其意見。
⒉另由107年區分所有權人大會會議紀錄住戶提案討論第二點 議題(1),成功大廈已取消104年區分所有權人大會就1樓 店家管理費為每坪50元之決議。
㈢按查,原告於104年12月14日區分所有權人會議決議調整管 理費為35元後,曾於105年1月25日函請被告調整管理費作業 之處理事宜,經兩造協商,約於105年5、6月間,被告與原 告達成協議,被告雖未於該協議書上用印,惟由105年9、10 、11月繳費收據,及106年度原告開立予被告之繳費通知單 均係依該協議書標準計算管理費,可證兩造確有就管理費達 成合意,雙方同意此後被告僅需依該協議標準給付管理費用 ,亦即與本案相關部分分別如下:
⒈1樓部分:被告所有383.38平方公尺,每平方公尺管理費11 元,即每月4,220元。106年之繳費金額計算為全年繳優惠以 11個月計算,亦即為4,220元×11=46,420元。 ⒉地下室部分:被告所有883平方公尺,每平方公尺管理費11 月,再予5折之折扣,即每月4,860元。106年之繳費金額計 算為全年繳優惠以11個月計算,亦即為4,860×11=53,460 元。
⒊承租車位4個:共6,000元。106年之繳費金額計算為全年繳 優惠以11個月計算,亦即為6,000 ×11=66,000元。 ⒋8樓部分:被告所有3472.38平方公尺,每平方公尺管理費11 月,再予2.5折之折扣,即每月9,550元。106年之繳費金額 計算為全年繳優惠以11個月計算,亦即為9,550×11=105,0 50元。
⒌為此,原告於107年反於上開協議約定,改依每坪35元計算



管理費並要求被告補繳106年、107年1至8月管理費差額等, 於法應屬無據。
㈣按「二人互負債務,而其給付種類相同,並均屆清償期者, 各得以其債務,與他方之債務,互為抵銷。」民法第334條 第1項前段定有明文。又按「依公寓大廈管理條例第三條第 九款規定,公寓大廈管理委員會(下稱管委會)係由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,其權責在 於執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作 。即管委會僅係區分所有權人會議之執行機構,並無實體法 上之權利能力。故倘管委會因執行區分所有權人會議決議事 項或為管理維護工作時,致他人受有損害,因其無法為侵權 行為責任權義歸屬之主體,自應由區分所有權人全體負賠償 責任。原審認被上訴人向各住戶收取之管理費,屬代收代付 性質,債權人應為區分所有權人全體。果爾,上訴人主張被 上訴人因怠於修繕水池,致其受有八十八萬八千九百三十三 元之損害等語,倘非虛妄,是項損害賠償債務應由區分所有 權人全體負擔。則似此情形,能否謂上訴人不得以該損害賠 償債權與所負管理費之債務抵銷,即非無疑。」最高法院10 2年度台上字第1195號判決意旨足供參照。經查: ⒈106年12月間,臺南市政府消防局對被告首相大旅店股份有 限公司為消防安全檢查時,發現公設消防安全設備有所缺失 ,其中違反事實欄第1點明確記載「室內消防栓設備:泵浦 切停(公設)」等文字。經被告向原告反應,原告竟逕截斷 被告使用之消防水管,使被告之消防水管無水可用。為維護 消防安全,被告於告知原告後,即刻先行僱工自公設水管另 行接管施作消防水管,因此支出96,000元之工程費用,依民 法第184條第1項前段規定,應屬管理委員會於執行管理維護 工作時,致被告所受損害。
⒉而大樓住戶反映公共水管老舊破裂問題,106年11月原告代 表許女士與水電人員會同被告人員勘查,研判需進入被告所 有8樓建物內維修公共消防管線,惟原告代表表示開挖維修 及復原費用應由被告全額負擔,被告提出異議而未拒絕協調 ,詎料原告即罔顧大樓住戶之消防安全,逕僱工自頂樓將連 接被告8樓之消防水管截斷並改管新接,因此導致106年12月 間消防檢查第一點缺失。被告先前關於此節由來說明固應予 更正,惟原告主張被告因拒絕水電人員進入修理而應就水管 遭截斷負過失之責等語,亦非可採。
⒊就原告主張消防檢查缺失與其截斷水管完全無關乙節,按被 告並未就原告所指消防檢查缺失第二點於訴訟中對原告有所 主張或請求,原告陳述顯有誤導之嫌。而被告經消防檢查得



知消防水管遭截斷後,曾向原告反應無果,為維護消防安全 並於消防檢查記載改善期限內完成改善,即自行僱工施作修 復。而估價單所記載之各項支出,均為被告原有之法定消防 設備系統因原告貿然截斷管線失效後產生之必要修復費用。 原告陳稱此係「被告個人營業所需而支出,不得要求原告支 付」云云,似就損害賠償回復原狀之法律效果有所誤解,自 非可採。
⒋是若鈞院認被告應補繳原告請求之管理費,則依前揭最高法 院判決意旨,該等損害賠償應由區分所有權人全體負擔,又 管理費債權之債權人為區分所有權人全體,則如認被告應給 付管理費差額,被告於本件亦得依民法第334條規定主張以 上開對區分所有權人全體之損害賠償債權96,000元與管理費 差額為抵銷等語置辯。
㈤並聲明:原告之訴駁回。
三、本件原告主張其為成功大廈全體區分所有權人合法成立之管 理委員會,被告係成功大廈所屬建物即坐落臺南市○區○○ 段000○號(包含共有部分543建號,應有部分)156/10000 、541建號(包含共有部分543建號,應有部分1093/10000) 、707建號(包含共有部分543建號,應有部分300/10000) ,門牌號碼分別為臺南市○區○○路000號1樓(含騎樓、門 廳、走廊等)、8樓、地下1樓房屋(上開建物即系爭房屋) 之區分所有權人,依成功大廈規約(即系爭規約)第10條第 1項規定,被告負有繳納管理費之義務。而成功大廈管理費 原為每坪24元,而成功大廈104年區分所有權人會議曾決議 :「五,提案討論。1、大樓調漲管理費提大會討論,決議 :大會決議,從明年度開始(日期另行公布),一樓店家調 整為每坪50元整,二樓以上住戶每坪35元整。」;又該大廈 107年10月6日區分所有權人大會會議曾決議:一、住戶提案 項下說明記載:「自105年1月起(104年區權會決議通過) ,全體住戶均依據政府核發之建物謄本坪數為收取每坪35元 管理費之計算基準,以示公平。」、二、是就1樓店家之管 理費從35元調漲至50元,及如不調漲,是否加收清潔費為表 決,表決結果是不調漲至50元,亦不加收清潔費。另依成功 大廈規約第2條第4項規定:共同持分之停車空間為約定專用 部分供區分所有權人使用,其使用契約、使用費之收支及管 理方法授權管理委員會訂定。而原告依此授權於106年3月3 日開會決議前排停車位之停車費為每月2,000元(會議記錄 八、討論提案:6、決議),被告所使用約定專用部分之停 車位屬前排車位,故調整後為每位每月2,000元,調整前為 每位每月1,500元等情,業據原告提出臺南市○區○○段000



○號建物登記第二類謄本、系爭規約、成功大廈104年區分 所有權人會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、臺南市政 府106年4月18日府工使一字第106411911號函、原告系爭房 屋之建物登記第一類謄本、被告股份有限公司變更登記表、 成功大廈103年至107年歷次區分所有權人會議全部開會資料 、成功大廈106年度管理委員會第4次會議紀錄為證(見本院 補字卷第25頁至第69頁、本院卷㈠第35頁至第51頁、第55頁 至第68頁、第107頁至第700頁、本院卷㈡第233頁至第237頁 ),並經本院依原告聲請向臺南市政府工務局調閱原告於 103年迄今歷次區分所有權人會議紀錄、出席人員名冊(簽 到簿)及開會通知單(見本院卷㈡第33頁至第214頁)後查 證屬實,且為被告所不爭執,應堪信為真正。
四、而原告主張被告積欠自106年1月起至107年8月止成功大廈1 樓、8樓、地下1樓專有部分之管理費,及約定專用成功大廈 停車位4位之停車費合計共860,632元部分,業為被告所否認 ,並以前詞置辯。經查:
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ,從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文,是 就公寓大廈共用部分及約定共用部分之管理費用分攤,原則 上應先依區分所有權人會議或規約之約定行之,若無區分所 有權人會議或規約之約定,則由區分所有權人按其共有之應 有部分比例分擔。又公寓大廈區分所有權人會議為其最高意 思機關,區分所有權人如就相關權利義務關係曾為規範性之 決議,且實際上亦經多數區分所有權人遵循多年,即足以認 為係區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為,不論 依習慣或法理,均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權 人或住戶之效力。查本件被告為成功大廈之區分所有權人, 且該大廈於93年10月30日所訂定之系爭規約第2條第4項及第 10條第1項、第2項前段已分別約明:「共同持分之停車空間 為約定專用部分供區分所有權人使用,其使用契約、使用費 之收支及管理方法授權管理委員會訂定。」、「為充裕共用 部分在管理上之必要之經費,區分所有權人應遵照區分所有 權人會議決議之規定向管理委員會繳交管理費。管理費內含 公共基金。」、「管理費由各區分所有權人依照區分所有權 人會議之決議分擔之。」一情,已如前述。則揆諸前揭法條 之規定,被告身為成功大廈之區分所有權人之一,自應依系



爭規約之約定,依據區分所有權人會議決議分擔管理費,且 依管理委員會所訂定之金額及辦法給付使用約定專用部分即 停車位之使用費用。
㈡而本件成功大樓管理費用之收取,於105年以前係以區分所 有權人各專有部分面積每坪24元計收;後經該大廈於104年 12月19日所召開之104年區分所有權人會議決議改自105年度 開始,1樓店家調漲為每坪50元、2樓以上住戶每坪35元;復 經該大廈於107年10月6日所召開107年區分所有權人大會決 議取消前揭104年區分所有權人會議決議1樓店家管理費調漲 為每坪50元之決議,並列入規約,且自108年1月起開始施行 ,授權委由管委會即原告全權辦理等情,前已敘明。則原告 主張被告應自105年起,就其所有系爭房屋1樓部分以每坪24 元、8樓部分以每坪35元、地下1樓部分以每坪24元給付管理 費,自屬有據。
㈢原告雖陳稱:依據前揭104年12月19日及107年10月6日所召 開之成功大廈區分所有權人會議,可認被告所有成功大廈1 樓及地下1樓專有部分應繳之管理費用,亦應以每坪35元計 算云云。經查:
⒈經觀諸104年12月19日之成功大廈104年區分所有權人會議紀 錄五、提案討論⒈大樓調漲管理費提大會討論之決議:「大 會決議,從明年度開始(日期另行公佈),一樓店家調漲為 每坪50元整,二樓以上住戶每坪35元整。」等語,以該決議 刻意以「1樓店家」及「2樓以上住戶」表明調漲管理費之對 象,可知當次區分所有權人會議決議並未曾對被告地下1樓 之管理費為調漲之決議。
⒉又細觀107年10月6日之成功大廈107年區分所有權人大會會 議紀錄八、住戶提案討論二、104年區全會決議通過調漲管 理費「1樓店家調漲為每坪50元,2樓以上住戶每坪35元整」 之問題,請研議!之辦法:「⒈一樓店家管理費:⑴取消調 漲管理費為每坪50元之決議。⑵酌收清潔費每坪0元或5元或 10元?!」⒉決議結果,列入規約,並自108年1月起開始施 行,授權委由管委會全權辦理。」等語,足見該次區分所有 權人會議僅將104年12月19日區分所有權人會議決議將1樓店 家管理費調漲為每坪50元之決議取消,並未曾就該1樓店家 及其地下1樓之管理費是否調漲為35元一事另為決議。則104 年12月19日區分所有權人會議決議將1樓店家管理費調漲為 每坪50元之決議取消之結果,被告1樓店家之專有部分之管 理費,即應回復到原未經調漲前之每坪24元,應屬自然。 ⒊而107年10月6日之成功大廈區分所有權人大會會議紀錄八、 住戶提案討論一、酌減管理費及管理費收取標準問題,請研



議!之說明中雖記載:「自105年1月起(104年區全會決議 通過),全體住戶均依據政府核發之建物謄本坪數為收取每 坪35元管理費之計算基準,以示公平。」等語,及住戶提案 討論二、104年區全會決議通過調漲管理費「1樓店家調漲為 每坪50元,2樓以上住戶每坪35元整」之問題,請研議!之 說明記載:「⒈本屆106年委員會上任後,發現這項決議之 管理費有差別待遇,窒礙難行,且查自105年1月起全部住戶 均依建物謄本坪數收取管理費每坪35元,顯與決議內容不符 ,有重新研討之必要。⒉有關本向104年區全會通過之決議 應否調整或變更,俾便全體遵守與執行。」等語,但前揭2 則說明中所述全體住戶自105年1月起均依據建物謄本坪數收 取管理費每坪35元一情,已為被告所否認,原告亦未曾提出 區分所有權人會議已另就1樓店家及地下1樓專有部分之區分 所有權人應以每坪35元繳交管理費之證明,是自不足以原告 自行在開會通知或會議紀錄之提案說明中所記載提案經過之 意見,即認成功大廈1樓店家及地下1樓之管理費業經區分所 有權人會議決議自105年1月起改以每坪35元計費。 ⒋從而,原告主張被告於106年1月起至107年8月止應繳成功大 廈1樓及地下1樓專有部分之管理費,應以每坪35元計算,並 不可採。
㈣被告雖辯稱:104年12月19日之成功大廈104年區分所有權人 會議,在開會前並未通知被告,而未予表示意見之機會,且 當時所選出之主委有瑕疵,非召集權人,是該會議所做成之 調漲管理費之決議並不合法云云。然查:
⒈被告所辯原告於107年以前召開成功大廈區分所有權人會議 時,均未曾通知被告一情,已為原告所否認。又本院經依原 告聲請傳訊曾於105年8月起至106年6月間在成功大廈擔任管 理員之證人陳榮築之結果,依陳榮築所證:成功大樓召開區 分所有權人會議時均會先公告開會時間、地點及資格,並由 管理員在每戶住戶門口貼通知書且拍照存證,不會故意漏掉 被告,且開會公告會貼在公共公告欄及公共電梯中,被告員 工及主管每日進進出出,不可能不知道有開會之事等情,亦 與被告所辯不符,而證人陳榮築既已於106年7月起未再擔任 該大廈管理員之職,且已改從事公共藝術施工及估價之工作 ,當無甘冒偽證罪責,就前揭事項為虛偽陳述之必要,是其 所證,當屬可採,則被告辯稱原告於107年之前所召開之區 分所有權人會議,均未曾通知原告參加云云,並不可採。 ⒉且成功大廈於103年12月27日所召開之區分所有權人會議, 係當時原告之主任委員即訴外人張世國任召集人,於103年 12月11日發送開會通知,經足額之區分所有權人出席並決議



後,選出新一任原告管理委員會之委員等情,有卷附成功大 廈管理委員會第二次區分所有權記住戶大會會議紀錄、成功 大廈區分所有權人會議開會通知單、成功大廈管理委員會第 二次區分所有權人出席名冊可按(見本院卷㈠第173頁至第 195頁)。而由103年12月27日所召開區分所有權人會議選出 之原告委員於選出原告訴訟代理人吳炳豫擔任主任委員後, 由吳炳豫擔任召集人所召開104年12月19日之區分所有權人 會議,即係屬有召集權人所為,則被告辯稱104年12月19日 之區分所有權人會議係無召集權人所召開,是該次會議所為 調漲管理費之決議有瑕疵云云,即屬無據。
⒊況按公寓大廈條例第1條第2項規定,本條例未規定者,適用 其他法令之規定。公寓大廈係由區分所有權人所組成之人的 組織體,區分所有權人會議為其最高意思機關,其區分所有 權人會議之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,得類 推適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定,由區分所有 權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議,有最高法院91 年度台上字第1848號判決參照。又按民法第56條第1項規定 ,總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得 於決議後3個月內請求法院撤銷其決議,但出席社員,對召 集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。依此, 是縱如被告所辯,成功大廈104年12月19日所召開之區分所 有權人會議係由無召集權人所召開,或有未依系爭規約或公 寓大廈管理條例之規定於相當期限前通知被告所召開之情形 ,因均屬會議召集程序違反法令或規約,應由區分所有權人 於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。而本件被告既自承 原告於104年12月19日調漲管理費決議做成後,已於105年1 月25日以成功字第1050125號函通知被告調整管理費事宜, 且提出該函文為證(見本院卷㈡第259頁),卻未於決議後3 個月內請求法院撤銷該決議,則該決議自屬有效,被告自應 遵守,被告辯稱前揭調漲管理費之決議因有瑕疵而不合法, 其並無給付調漲後管理費之義務云云,即不足採。 ㈤至被告雖又辯稱:兩造曾於105年5、6月間達成協議,原告 已同意被告系爭房屋之1樓、地下1樓、8樓部分各以專有部 分每平方公尺11元、11元打5折、11元打2.5折之方式計算管 理費,且其已於106年1月25日依約繳付管理費,是無須以系 爭房屋專有部分每坪24元或35元繳納管理費云云,並提出協 議聲明書、成功大廈106年1月25日之1樓、8樓、9樓、B1之 管理費/車管費通知單為憑。惟查:
⒈被告所辯兩造已於105年5、6月間就管理費給付金額達成上 述之協議一節,已為原告所否認。又觀諸被告所提出之協議



聲明書,其後原告簽名欄雖已蓋有原告大章及當時原告之主 任委員即訴外人林美玉之小章,但以被告簽名欄及簽約時間 均為空白以觀,足見被告就該協議聲明書之內容並未表示同 意,是並不足以證明兩造已就該協議書內所載被告管理費之 計費方式達成意思合致。
⒉且本院經將被告所提出系爭房屋1樓、8樓、9樓及B1部分在 106年1月25日所給付106年1至12月管理費/車管費通知單於 言詞辯論期日當庭提示予證人陳榮築閱覽之結果,證人陳榮 築雖不否認前揭通知單上之文字均為其所為,右下角陳榮築 之簽名亦為其所簽,但依其所證:「(關於管理費、停車費 用的收取,收取方式為何?)由總幹事他統一有一個住戶名 單,並且會在公告欄公告開始繳管理費及停車費的日期,每 個人繳費的金額不是由管理員計算,我們只受理繳費且開立 收據,計算不歸我們的職務。」、「(依你所述,住戶要來 繳費時,他們是自己來跟你說他們是幾樓幾號要來繳納和月 份的管理費多少錢?)是。我們收錢之後就開立收據。」、 「(管理室桌上有無各住戶該月應繳納管理費或停車費的費 用標準依據或表格?)有一本名冊有住戶名稱,住戶單位號 碼,以及每月應繳納的金額紀錄,是在管理室的總幹事辦公 室內。」、「(所以跟住戶收取管理費時需要核對嗎?)我 們是住戶拿來多少錢我們如數清點,開收據後交給總幹事核 對。」、「(提示本院卷二第265-271頁,其內管理費/車管 費通知單是否均為你所寫並收費?)裡面所有的字都是我所 寫的。」、「(為何被告說他們繳費前都有收到繳費金額的 通知?)我不清楚,我不是高層,我們只是基層,被告來繳 費時手上並無另一張繳費通知。」、「(剛剛提示的通知單 上面有管委會的章,那是管委會收了錢才蓋的還是預先蓋好 的?)我們必須錢收了,交給總幹事用印,才把收據給客戶 。」、「(所以原告並未發通知單給住戶,則住戶是如何得 知要繳納多少錢?)我們會在公告欄以及電梯公告欄內公告 應繳納管理費的時間及截止日期,至於繳納金額是由總幹事 掌握,所以他並沒有公布要繳多少錢,我們在收錢的單位也 沒有辦法知道他優惠什麼的情況,只是住戶拿多少錢來我們 就如數的開收據給他,然後我們再送給總幹事那邊用印、核 對把錢轉交給主任。」等語,可知該單據上所記載之繳納款 項之項目、期間、金額及優惠等內容,均係證人陳榮築依據 當時繳納款項之被告告知後所載,亦不足以證明該金額係與 原告達成合意後所支付。
⒊況被告自74年9月30日起,即因買賣而取得系爭房屋之所有 權,而為成功大廈之區分所有權人,其對於區分所有權人應



繳納管理費之金額,應經由區分所有權人會議決議定之一情 ,當無不知之理。縱如被告所述,其於105年5、6月間確與 訴外人林美玉就系爭房屋管理費繳納金額達成如協議書聲明 書所載金額之合意,但因其明知原告及林美玉均無自行決定 金額之權限,且該協議顯未經區分所有權人會議所承認,對 於全體區分所有權人自不生效力,則原告依據區分所有權人 會議決議之事項,及公寓大廈管理條例第36條第1款之規定 ,請求被告給付其系爭房屋專有部分每坪24元或35元計算之 管理費,自屬有據。是被告辯稱應依協議聲明書所載之金額 繳納管理費,並不足採。
㈥另原告主張其已於106年3月3日召開會議,會中決議就成功 大廈約定專用部分即停車位中前排部分之收費,由每位1,50 0元改為2,000元,而被告既有使用成功大廈4個前排停車位 ,即應自106年1月起至107年8月止,每月繳交8000元之停車 位費用等情,雖有原告所提出成功大廈106年度管理委員會 第4次會議紀錄附卷可稽(見本院卷㈡第233頁至第237頁) 。但依據該會議紀錄八、討論提案⒍汽車停車場車位分配與 收費問題之決議中已提及:「為符合消防與建築法規,地下 室停車場重新劃位,所以住戶必須抽籤決定現有車輛停放位 置,因此此次抽籤只限為欠繳房屋及停車管理費之現有承租 戶。若有用戶要新租,必須等現有租戶確定後停車位後才可 開放承租。抽籤日期訂為3月12日(星期日)晚上7:30於9F 多功能會議室。遙控器押金500元,前排每月2,000元,後排 、角落及鐵棚前區每月1,500元,鐵棚後區每月1,000元。新 價格自四月1日起算,已繳費用多退少補。住戶親友臨時停 車每12小時50元,需至管理室借遙控器,押金1,000元。」 等語,可知該決議應自106年4月1日開始起算,是原告主張 自106年4月1日起至107年8月止應以每月8,000元之金額向被 告收取停車位費用部分,應屬有據,逾此部分之請求,並不 足採。至被告辯稱停車位部分,其已於105年5、6月間與原 告達成協議以每個車位1,500元計算,故僅每用僅應繳納6,0 00元之停車費一情並不可採,其理由已詳述如前,本院不再 另為論述,併此敘明。
㈦綜上,原告主張被告系爭房屋中1樓及地下1樓應以每坪24元 ,8樓應以每坪35元計算管理費,即1樓及地下1樓每月應繳 管理費金額為2,784元【計算式:1樓面積115.98坪×24元/ 坪=2,784元(元以下4捨5入)】及6,419元【計算式:地下 1樓面積267.44坪×24元/坪=6,419元(元以下4捨5入)】 ,8樓部分每月應繳管理費金額為36,294元【計算式:8樓面 積1036.98坪×35元/坪=36,294元(元以下4捨5入)】計算



,被告所使用成功大廈前排4停車位應自106年4月起以每位 2000元,即4停車位以8,000元停車費計算;而應給付106年 積欠之系爭房屋管理費及停車費共357,636元【計算式:〔8 樓部分12月×(每月應繳36,294元-每月已繳9,550元)〕 +〔地下1樓部分12月×(每月應繳6,419元-每月已繳4,86 0元)〕+〔停車位4位9月×(每月應繳8,000元-每月已繳 6,000元)〕=320,928元+18,708元+18,000元=357,636 元。】,及107年1月起至同年8月止所積欠系爭房屋管理費 及停車費共427,976元【計算式:〔1樓部分8月×(每月應 繳2,784元-每月已繳0元)〕+〔8樓部分8月×(每月應繳 36,294元-每月已繳0元)〕+〔地下1樓部分8月×(每月 應繳6,419元-每月已繳0元)〕+〔停車位4位8月×(每月 應繳8,000元-每月已繳0元)〕=22,272元+290,352元+ 51,352元+64,000元=427,976元。】,合計共785,612元( 計算式:357,636元+427,976元=785,612元),應屬有據 ;逾此部分之請求,即屬無據。
五、至被告辯稱:臺南市政府消防局於106年12月間對被告為消 防安全檢查時,發現公設消防安全設備有所缺失,其中違反 事實欄第1點明確記載「室內消防栓設備:泵浦切停(公設 )」等文字,經被告向原告反應,原告竟逕截斷被告使用之

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參考資料
首相大旅店股份有限公司 , 台灣公司情報網
台新消防工程有限公司 , 台灣公司情報網
消防工程有限公司 , 台灣公司情報網