臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第三四四號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 楊金順律師
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）二百萬元及自本訴狀繕本送達翌日起迄 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）緣原告係房屋仲介業者，為購買適當處所營業，於民國八十七年四月二十 七日與被告簽訂房屋買賣契約書，由原告向被告購買其所有坐落於桃園市 ○○路七八八號「中正巨星」一樓店面之房地（下稱系爭房地），原告已 經給付被告二百萬元，雙方並合意以鈞院為第一審管轄法院。詎因被告未 明確告知店招懸掛問題，待原告搬進上址積極籌備營業事宜之際，竟遭前 揭「中正巨星」管理委員會阻撓原告懸掛店招，致原告營業權益遭到多數 住戶之刁難。
（二）原告為避免上揭管理委員會對原告提起訴訟或採取激烈抗爭手段，曾於八 十七年九月二十二日以存證信函通知被告解除雙方前揭買賣契約，並要求 被告返還上述已給付之買賣價金二百萬元。嗣後再經協調結果，被告應允 就系爭房屋之店招問題商請訴外人登瑞建設股份有限公司（下稱登瑞公司 ）配合處理。未料被告與訴外人登瑞公司並未依約處理店招問題，上揭管 理委員會於八十八年一月二十三日在住戶大會上提案強制要求原告搬離系 爭房屋。凡此種種，均是被告對於店招問題置之不理所致，然被告竟然發 函指原告未依約履行，原告只得再以存證信函告知被告皆係因其本身未將 店招問題處理完妥所致，詎被告竟再次發函對原告主張解除前開買賣契約 ，並沒收原告前已交付之二百萬元價金。
（三）本買賣契約係定型化契約，被告於簽約時，未留至少五日之審閱期間予原 告，致原告對於契約附件之住戶管理規約無法審視。且被告依買賣契約負 有使原告可以懸掛招之從義務，該從義務不得以住戶管理規約解免之。 （四）綜上所述，本件買賣皆係因被告未就系爭房屋之店招問題予以處理，致使 原告營業權益無法獲得保障，非屬可歸責於原告之事由，被告主張沒收價 金拒絕返還，顯非適法，原告催討多次，被告迄今置之不理，爰依民法第 二百五十九條規定，請求被告返還原告先前所交付之二百萬元價金。 三、證據：提出買賣契約書併住戶管理規約一份、存證信函二份、會議紀錄一份、 陳袓德律師事務所函一份、中正巨星管理委員會函二份、中正巨星社區區分所
有權人大會會議紀錄一份、支票二紙（以上均影本）、建物登記謄本一份為證 。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告固於八十七年四月二十七日曾向被告購買座落桃園市○○段一三四○號 地號之系爭房屋，惟其同時亦向訴外人鄭達夫購買座落同地號，門牌號碼為 桃園市○○路七八八號四樓之二之另一層建物，合先敘明 （二）原告主張被告應依民法第二百五十九條規定返還原告已交付之價金二百萬元 者，無非係主張伊已於八十七年九月二十二日以中壢十六支郵局第三二七號 存證信函解除雙方前開建物買賣契約在案，惟基於以下理由，原告之主張恐 有誤會：
１、原告於上開存證信函中主張係因伊與中正巨星管理委員會就懸掛招牌有所爭 執，致伊無法續行籌備營業事宜，進而主張解除契約。惟查，原告所稱招牌 無法懸掛者，乃係其向訴外人鄭達夫所購買之右開四樓部分，並非係向被告 所購之一樓店面部分，是原告以四樓招牌無法懸掛作為解除與被告所訂之買 賣契約之原因，顯無理由。
２、兩造於簽訂前揭房屋買賣契約時，契約書已另附有住戶管理規約，其中第八 條第十項（被告之答辯狀誤載為第十條）明定：「一樓營業區之市招，須依 本社區統一之位置設計（詳附圖），其施作之款式則須向管委會提出申請經 管委會核可後施作，二樓至三樓辦公室之公司名稱應設置社區指定位置（詳 附圖），不得妨害本社區整體美觀及行人安全，非營業區不得設置任何廣告 ，凡有出售及招租之廣告均應張貼在公告欄內」。由此規定可知，被告於訂 約當時，已盡其告知義務。反觀原告因違反上開規定，逕在四樓住宅區內設 置大型廣告，致遭管理委員會糾正，乃係本身咎由自取，今反以此作為解約 理由，顯屬無據。更何況，由原告所述情節觀之，乃係其與前開管理委員會 之間的問題，實與被告無涉。
３、再者，原告除以前揭存證信函主張解除契約外，並無再為其他解約之表示， 故綜上所述，原告主張其與被告所訂上開房屋買賣契約已經解除，顯非適法 ，從而其起訴請求被告應返還二百萬元，顯無理由。 （三）另依民法第二百五十九條所定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務 ，除法律另有規定，或契約另有訂定外，依左列之規定‧‧‧‧」內容，可 知該條規定僅屬任意規定，可以契約之約定加以排除。經查，本件原告固於 簽約當時先行給付二百萬元，惟其後即藉故不履行繳款義務，被告雖發函催 繳多次，原告依然拒不履行，是原告已然違約。今被告依雙方買賣契約第十 條：「‧‧‧如買方悔約不照本契約條件履行，則已付價金全部由賣方沒收 ，本契約同日作廢」之約定，去函原告主張解除契約，並沒收上開價金，乃 是依上開買賣契約所賦予被告之權利，且可認已排除上揭民法第二百五十九 條之規定，是故原告再次依民法第二百五十九條之規定請求被告返還上開已 付價金，亦無理由。
（四）再按，最高法院五十年台上字第一五五○號判例曾謂：「債務人享有同時履 行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使 後始能免責」。是縱令被告就招牌問題亦須負責，然原告在被告解約之前既 從未對被告主張同時履行抗辯權，是其遲延責任在被告解約之前即未免除， 從而被告基於原告給付遲延，據以解約自屬有據。又退步言之，依最高法院 五十九年台上字第八五○號判例所示：「所謂同時履行抗辯，乃係基於雙務 契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在 事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之 給付，與他方之給付。並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履 行之抗辯」意旨觀之，原告所主張之招牌無法懸掛之問題，與其應給付買賣 價金之間並無對價關係，是縱令被告須就招牌無法懸掛問題負責．揆諸前揭 判例意旨，原告亦不得主張同時履行抗辯。
三、證據：提出系爭房屋買賣契約一份、中正巨星管理委員會函一份、存證信函三 份暨回執四份為證。
理 由
一、本件依兩造所訂立之系爭房屋買賣契約第十條第四項約定，合意由本院為第一審 管轄法院，本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件原告主張：伊於八十七年四月二十七日向被告購買系爭房屋，並已給付被告 二百萬元，待伊搬進上址積極籌備營業事宜之際，即遭前揭「中正巨星」管理委 員會阻撓伊懸掛店招，伊曾於八十七年九月二十二日以存證信函通知被告解除雙 方揭買賣契約，並要求返還上述已給付之二百萬元，惟被告所拒，中正巨星管理 委員會在住戶大會上提案強制要求伊搬離系爭房屋之事實，業據提出系爭房地買 賣契約書併住戶管理規約一份、面額各為一百萬元之支票二紙（由原告以天林房 屋仲介股份有限公司負責人名義所簽發）、中正巨星管理委員會函二件、中正巨 星社區第二屆第一次臨時區分所有權人大會會議紀錄一份、陳袓德律師事務所函 一件、存證信函五份及其回執四份為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主 張為真實。然被告辯稱：本件原告違約未按時辦理貸款及移轉過戶等手續，被告 先後於八十七年十月十二日、八十八年二月十日、八十八年二月十二日為解除系 爭房地買賣契約及沒收價金之催告，並於八十八年三月二十五日以台北南海郵局 第五五八號存證信函為價金二百萬元及解除契約之意思表示，該解約之存證信函 已經原告收受，本件系爭房地買賣契約業經被告解除，原告並無解約權，其於八 十七年九月二十二日之解除契約函不合法，被告依民法第二百五十九條之規定請 求被告返還價金二百萬元並無理由等語。
三、本件原告主張被告有違約之情事，無非係以其未能在系爭房屋懸掛招牌營業，而 認被告未履行其契約從義務為由。經查：
（一）住戶管理規約附於系爭買賣契約內，而為契約內容之一部分，關於系爭房屋之 區分所有權人在區分所有之建物內懸掛招牌之限制，已經於住戶管理規約內第 四、九、十條有詳細規定，原告係從事房屋仲介業者，公寓大廈管理條例已經 於八十四年六月二時八日由總統公布施行，關於住戶管理公約於區分所有建物 所有權人相關公共事務規範之效力已有明文，原告對各該規範於簽約當時應即
知悉明瞭，參以本件出賣人係個人與企業團體不同，兩造於締約過程磋商協議 地位並無不平等之處，如原告認該住戶管理規約關於懸掛招牌之約定不合理或 有須再研究之餘地，其有選擇不締約買賣或請求被告給予審閱之權利，原告於 締約前既不為如此主張，並且與被告簽約購買系爭房屋，即應遵守兩造契約及 相關附帶條件之約定，而不得任由原告於事後主張被告未給予合理之審閱期間 以規避契約責任，故原告主張系爭買賣契約屬於定型化契約，被告並未給予原 告五日以上合理期間審閱，以致原告簽約後才發現無法懸掛招牌，原告並無可 歸責事由，即不足採。
（二）兩造買賣契約不惟無任何有關被告須負責使原告得以懸掛店招之從義務約定， 且依系爭房屋買賣契約所併附之住戶管理規約第八條第四項規定：「除本社區 外面懸掛本社區名稱外，其餘各住戶之門牌均應設於本中心統一裝置之地點， 不得任意懸掛招牌或門牌」；以及同條第十項：「一樓營業區之市招，須依本 社區統一之位置設計（詳附圖），其施作之款式則須向管委會提出申請經管委 會核可後施作，二樓至三樓辦公室之公司名稱應設置社區指定位置（詳附圖） ，不得妨害本社區整體美觀及行人安全，非營業區不得設置任何廣告，凡有出 售及招租之廣告均應張貼在公告欄內」等語相互核對以觀，原告於簽約時應即 知招牌之懸掛須按住戶管理公約及管理委員會之之規定懸掛，原告如何懸掛招 牌係原告與訴外人即中正巨星管理委員會間關於住戶公約履行之問題，而非被 告依約負擔之從義務。亦有進者，原告並非不得懸掛招牌，僅係應按照住戶管 理公約之規定懸掛而非不得懸掛，原告主張因被告未履行附隨義務致其不得懸 掛招牌致無法遂行營業目的，並無理由。且依原告所提出之中正巨星管理委員 會函、陳祖德律師事務所函之內容觀之，均因原告於另向訴外人鄭達夫購買同 區分所有之桃園市○○路七八八號四樓之二之另一層住宅區建物用作辦公處所 ，且又於該建物懸掛招牌遭制止，而非原告於向被告所購買之一樓店面為招牌 設置遭阻，原告據此主張解約，更屬無據。
（三）綜上所述，原告並未舉證證明被告有何違反兩造買賣契約約定之違約事由，原 告即無解除契約之權利，更遑論原告於八十七年九月二十二日、八十八年二月 二十二日所為之意思表示，僅言被告若無法解決招牌懸掛問題，將解除契約， 惟迄本件言詞辯論終結日止，原告並未再為任何解除契約之意思表示，該二次 存證信函並不符合法定解除契約之要件。
四、被告指原告給付系爭房屋所餘價金、辦理過戶文件給付遲延，於八十七十月十二 日以台北中正堂郵局第二五八號存證信函催告原告於文到五日內給付買賣價金二 百三十萬元，逾期未給付，被告將依買賣契約第十條約定解除買賣契約並沒收已 付價金，該存證信函於八十七年十月十三日送達原告，此有被告所提出之上開存 證信函及回執附卷可稽，原告亦不爭執收受前開存證信函，則原告自八十七年十 月十九日起即負遲延責任。因原告未履行給付價金及辦理過戶等相關契約義務， 被告乃於八十八年三月二十五日以台北南海郵局第五五八號存證信函為解除契約 並沒收二百萬元價金之意思表示，該存證信函於八十八年三月二十六日送達原告 ，亦有被告提出之上開存證信函及回執為證，是兩造買賣契約已經於八十八年三 月二十六日由被告解除，並沒收原告以繳納之價金二百萬元。本件買賣契約既由
被告合法解除，自無由原告再行主張解除契約並依民法第二百五十九條規定請求 被告返還二百萬元價金之理。是原告之請求，即屬無理由。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，皆對本判決所為上述判斷不生影響 ，已無審酌之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 林孟宜
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 十 日~B書 記 官 姜國駒
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