臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第816號
原 告 富旺國際開發股份有限公司
法定代理人 林正雄
訴訟代理人 林坤賢律師
複 代理人 張莠茹律師
被 告 台灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人 郭文進
訴訟代理人 陳永嚴律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108 年7 月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
被告法定代理人原為鄭明華，嗣變更為郭文進，並經其具狀聲 明承受訴訟（見本院卷第151-172 頁），核無不合，應予准許 。
本件原告起訴主張依購買意向書（下稱系爭意向書）第6 條約 定請求被告給付新臺幣（下同）1000萬元（見本院卷第13-19 頁），嗣本於同一基礎事實，追加依民法第249 條第3 款規定 為請求權基礎（見本院卷第131 頁、第137 頁反面-137-1頁） ，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許。原告主張：伊於民國106 年11月8 日經由訴外人張祐菘居間仲 介向被告買受坐落臺南市○○區○○段000 地號等37筆土地及 其上同段79-2建號建物（下合稱系爭不動產），兩造合意買賣 價金總價2 億8000萬元，惟因訴外人即被告代理人連文彬表示 其他契約細節尚須內部會議作業時間，故伊先簽立系爭意向書 並交付面額1000萬元支票1 紙（下稱系爭支票）作為斡旋金予 連文彬簽收，約定於同年月28日再簽訂買賣契約，系爭意向書 第6 條約明買賣條件經被告同意並收取斡旋金，即轉為定金， 若被告反悔，需加倍賠償伊。詎被告於同年月27日表示不同意 出售系爭不動產並退還1000萬元，然系爭支票業經被告兌現收 取轉為定金，且兩造間未能成立買賣契約係可歸責於被告，爰 依系爭意向書第6 條約定、類推適用民法第249 條第3 款規定 ，擇一請求被告賠償1000萬元等語，聲明：㈠被告應給付原告 1000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：伊出售不動產有標準作業流程，申購者應先出具申
購書並繳付申請保證金如支票供伊提示兌領，總價達3000萬以 上案件應由董事長核定，且需提報資產審議小組審議，系爭意 向書乃原告單方擬定出具，僅為原告欲向伊申購系爭不動產之 要約，106 年11月8 日當日與會之科長連文彬並無決定出賣系 爭不動產之權限，更已向原告表示本件申購需經伊開會決定， 兩造未就系爭意向書所載內容達成合意，伊不受拘束，至於系 爭支票之性質乃申請保證金，並非定金，伊已於拒絕原告申購 後退還1000萬元予原告，無賠償義務等語，資為抗辯，聲明： ㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
兩造均不爭執：㈠原告於106 年11月8 日提出其製作之系爭意 向書向被告申購系爭不動產，並交付系爭支票予連文彬，系爭 支票經被告於當日提示兌現；㈡被告於同年月27日發函告知不 出售系爭不動產予原告，並要求原告提供匯款帳戶以供返還10 00萬元，因原告不提供帳戶，被告遂將1000萬元提存於臺灣臺 中地方法院，後經原告領回等情，並有系爭意向書、系爭支票 、兩造往來函文、提存書、郵局存證信函在卷可稽（見本院卷 第23-25 頁、第31頁、第65-75 頁），堪信為真。原告主張被告應依系爭意向書第6 條約定或類推適用民法第24 9 條第3 款規定，給付原告1000萬元，則為被告所否認，並以 前揭情詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查：㈠系爭意向書記載：「購買標的：臺南市鹽水區仁愛段512 ， 517 ，519 …（即為系爭不動產）。購買總價：新臺幣2 億 8000萬元。有效期間：中華民國106 年11月8 日起至106 年 11月10日止，共計3 日。屆期，本意向書自動失效。斡旋金 額：新臺幣1000萬元。但書條件：若有不符下列情形之一者 ，本意向書自動失效，賣方（指被告，下同）應立即返還斡旋 金。⒈賣方保證出售標的為無污染或埋設廢棄物…。若上述 買賣條件經賣方同意並收取斡旋金，即轉為定金，若賣方反悔 ，須加倍償還買方（指原告）。」，而其上僅有原告於「立意 向書人」欄簽章，無被告簽章，有該意向書在卷可參（見本院 卷第23頁）。
㈡原告主張兩造於106 年11月8 日合意買賣價金為總價2 億8000 萬元，並約定於同年月28日簽訂買賣契約，且其將系爭意向書 及系爭支票一併交予連文彬，連文彬既收受之，並兌現系爭支 票，即可認被告已默示同意受系爭意向書所載內容拘束等語， 並舉系爭意向書、系爭支票、證人即中人張祐菘、證人即原告 開發部協理詹明峮之證詞為證（見本院卷第23-25 頁、第179 -185頁、第236-238 頁）。查證人張祐菘固證稱106 年11月8
日兩造合意如被告兌現系爭支票，即同意買賣條件，連文彬稱 可以2 億8000萬元將系爭不動產賣予原告，並約定原告應於同 年月28日給付被告買賣價金10％價款等語（見本院卷第181-18 3 頁），然均為證人連文彬否認（見本院卷第233-235 頁，詳 後述），同日參與會議之證人詹明峮則證稱系爭意向書乃原告 單方出具，該意向書上所載之標的、總價、有效期間、斡旋金 等項目皆係原告既有制式格式，由其按照歷來慣用之制式格式 修改製作而成，購買總價原本記載2 億7000萬元，因連文彬於 當日表示該價格有其他人出價，故原告加價為2 億8000萬元， 復由其修改系爭意向書之總價後連同系爭支票交予連文彬，連 文彬說要往上簽送等語明確（見本院卷第236-237 頁），核與 證人張祐菘之證述不符，證人張祐菘之證詞是否為真，顯有疑 義，難以憑採，佐以系爭意向書上並無被告簽章，亦未載明兩 造訂於106 年11月28日簽訂買賣契約，充其量僅屬原告表明欲 以2 億8000萬元申購系爭不動產之證明，故而，原告徒以被告 收受系爭意向書及系爭支票，即主張被告同意以系爭意向書所 載內容與原告成立買賣契約，兩造已達成合意，誠屬速斷，應 非可取。
㈢而被告抗辯其出售不動產有標準作業流程，申購者應先出具購 買申請書，其有制式版本，申購者提出申請之同時並應繳付申 請保證金，如為支票，由其逕行提示兌領憑以作為申請保證金 ，制式購買申請書上更載明其兌領申請保證金之行為僅表示其 願意接受申請案，不代表已與申購者達成讓售之合意，亦不因 而負有讓售標的之義務，如未核准申購，其僅需無息返還申請 保證金，至於總價達3000萬以上之案件，係由董事長核定，且 需提報資產審議小組審議，科長連文彬並無決定出賣系爭不動 產之權限等節，已提出不動產購買申請書、被告分層負責明細 表、資產審議小組設置準則及承受、購入不動產出售審查流程 圖為證（見本院卷第195-199 頁、第209-214 頁、第257 頁） ，證人連文彬亦證稱：被告出售不動產有標準作業流程，依分 層負責辦法劃分裁決層級，本件金額達3000萬元以上，需由被 告資產審議委員會做決定，我當時僅是科長，對於本件是否出 售或出售價額均無決定權限，僅負責受理原告申購案，我的權 責是確認申請者申購金額、保證金，彙整相關資料後提報資產 審議委員會，原告於106 年11月8 日表示要申購系爭不動產， 系爭意向書係原告職員自行製作後交付給我，因系爭意向書只 是原告單方之意思，故我未在其上簽章，當天原告代表表明要 以2 億8000萬元購買系爭不動產，我有表明需經被告開會決議 後才能決定是否出售，我受領系爭支票時亦有表示若要提報申 購資料給資產審議委員會，需要繳付保證金，有向原告確認是
否可以兌領系爭支票，經原告同意後才去兌領，我沒有同意收 受系爭支票並提示後即等同雙方就買賣契約達成合致等語（見 本院卷第232-235 頁），足證兩造間106 年11月8 日會議係商 議、進行原告向被告申請購買系爭不動產並同時交付申請保證 金一事，被告抗辯系爭意向書性質僅屬原告欲申購系爭不動產 之要約，其未就系爭意向書之內容與原告達成合意，堪以採信 。
㈣原告既未能舉證證明兩造間就系爭意向書達成合意，則其依系 爭意向書第6 條約定請求被告給付1000萬元，要非可取。㈤另按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事 人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 ，民法第249 條第3 款定有明文；又立約定金係在契約成立前 交付之定金，用以擔保契約之成立，其效力有民法第249 條規 定之類推適用。然依前所述，被告是否同意原告上開申購條件 ，尚需經公司內部核決、審議流程完備後才能決定，據此，被 告抗辯兩造間就系爭支票1000萬元之交付，非用以擔保買賣契 約之成立，不屬立約定金，僅係作為原告願以2 億8000萬元申 購系爭不動產之申請保證金等語，核屬可信，是原告主張類推 適用民法第249 條第3 款規定，請求被告給付1000萬元，亦非 可取。
綜上，原告依系爭意向書第6 條約定、類推適用民法第249 條 第3 款規定，請求被告給付1000萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回 。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予 駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決 之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 7 月 26 日
民事第五庭 法 官 陳筠諼
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 7 月 26 日
書記官 施盈如
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