臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第706號
原 告 周秀鳳
訴訟代理人 林志強律師
郭俊廷律師
吳仲立律師
被 告 潤隆建設股份有限公司
法定代理人 蔡聰賓
訴訟代理人 李昌儀
陳思合律師
複 代理人 張博筌律師
上列當事人間請求返還價款等事件，本院於中華民國108年6月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬元，及自民國一O六年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴以契 約經伊合法解除為由，而聲明：被告應給付原告新臺幣（下 同）19,334,850元，其中18,100,000元自民國106年1月11日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中460,000元 自105年8月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 其中145,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息（本院1卷第4頁，以下未指明卷別者， 即指本院卷，僅引卷數及頁碼），嗣原告以兩造就買賣標的 物面積未意思表示合致，契約不成立，而追加民法第113條 規定為請求權基礎（至原告追加契約第25條第1項為解除契 約之請求權基礎部分，經本院另以裁定駁回），而擴張聲明 為：被告應給付原告29,252,621元，其中18,100,000元自10 6年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中 8,973,000元自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，其中460,000元自105年8
月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中145,0 00元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息（2卷第266-267頁），因原訴之主要爭點係被告有 無短少給付室內面積，而此爭點涉及契約附件3、貳、「主 建物面積：即一般所稱室內面積」文字究應如何解釋以判斷 被告有無短給建物面積，因而與追加之訴兩造就契約所定買 賣標的物面積有無意思表示合致之爭點有共同性，且原訴就 契約附件3上述文字應如何解釋所調查之證據於追加之訴得 予利用，是認兩者請求基礎事實同一，原告追加契約不成立 之部份係合法，被告辯稱：追加之訴不合法云云，並無足採 。
乙、原告起訴聲明：㈠被告應給付原告29,252,621元，其中18,1 00,000元自106年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，其中8,973,000元自民事變更訴之聲明狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中460,00 0元自105年8月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，其中145,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。而 主張：兩造於103年6月30日訂立房屋土地預定買賣契約書（ 下稱系爭契約），原告以總價新臺幣59,820,000元向被告買 受預定興建之「靜心文匯」B1棟11樓建物（下稱系爭建物） 、車位與基地（下合稱系爭房地），系爭契約第4條、第5條 及契約附件1、3載明：主建物面積128.86平方公尺，主建物 面積即一般所稱「室內面積」，並已支付第1期至第12期價 金合計18,100,000元，嗣經驗屋及調取使用執照竣工圖，始 察知室內面積僅124.62平方公尺，與兩造系爭契約約定之室 內面積128.86平方公尺差距3.29%，已達系爭契約第6條第3 款主建物面積誤差逾3%之解約事由。被告銷售人員明知建築 技術規則所稱室內面積係牆心至牆心之面積，非牆壁至牆壁 面積，即淨室內面積，仍以口頭及系爭契約上述約定，違反 主管機關公布之定型化契約範本，而以牆心至牆心、實際可 用坪數之名詞銷售系爭建物，致原告誤認室內面積係壁內緣 至壁內緣計算，被告認應以所有權狀登記面積計算，故兩造 就系爭契約「室內面積」之意思表示不一致，系爭契約不成 立；縱認系爭契約成立，因室內面積有疑義，依消費者保護 法（下稱消保法）第11條第2項規定，亦應作有利原告之解 釋，被告短給面積逾系爭契約第6條第3款所定3%，故原告以 106年1月10日存證信函解除系爭契約，而被告沒收之違約金 89,700,000元，應酌減至0。被告應給付下列請求項目及金 額，關於契約成立、解約之請求權基礎分別如下：1.契約不
成立：⑴依民法第179條規定返還原告已付價金18,100,000 元。⑵類推適用民法113條規定，請求18,100,000元自原告 給付各期價款時點計至解約日即106年1月10日，按週年利率 5%計算之利息為1,574,621元。⑶被告為辦理代書費、稅費 、規費、保險費、瓦斯管線費、管理費（下合稱預付稅費） ，依系爭契約第17條第1項第4款約定向原告預收之460,000 元，類推適用民法第179條規定請求被告返還。⑷原告為喬 遷新居，已陸續支出系爭建物建築師測量費用5,000元、衛 浴與零件費用145,000元，被告應類推適用民法第113條規定 負賠償責任。⑸類推適用民法第113條規定，請求依系爭契 約第25條第1項中段約定（原告誤載為第15條）按系爭房地 總價15%計算之違約金8,973,000元。以上合計29,252,621元 。2.解約部分：請求金額及項目均同上述，請求權分別為： ⑴價金18,100,000元：系爭契約第6條第3項後段約定、民法 第259條第2款規定。⑵已付價金利息損害：1,574,621元： 系爭契約第6條第3項後段約定、民法第259條第2款規定。⑶ 預付稅費：民法第259條第1項第2款、第179條規定。⑷測量 、衛浴與零件費用：145,000元，被告有室內面積給付不足 之不完全給付，且該瑕疵無法補正，故依民法第227條第2項 、第226條第1項規定為此部分請求。⑸違約金：8,973,000 元，系爭契約第25條第1項中段，爰依上述系爭契約約定及 民法規定，求為判決如首揭聲明所示。
丙、被告答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
壹、系爭契約第4條、第6條、附件1、3已約明：房屋建物「登記 面積」如下：房屋建物「登記」總面積220.24平方公尺，主 建物面積：128.86平方公尺；房地面積誤差及價款找補，房 屋面積以「地政機關登記完竣之面積」為準；房屋依下述方 式計算面積，建築物外牆，以牆外緣為界，建築物共同牆壁 ，以牆壁中心為界，可知兩造所約定主建物「登記面積」係 以地政機關測量成果圖為準，且依土地登記規則第79條、公 寓大廈管理條例第56條規定，預售屋興建完成後辦理建物所 有權第1次登記，面積係以測量成果圖計算，建物獨立牆以 外緣為界，建物共用牆則以牆心至牆心，而測量成果圖記載 主建物面積129.81平方公尺，被告實際移轉面積亦為該數額 ，與系爭契約附件1所約定之主建物面積128.86平方公尺相 較，並無短給，是被告未違約，原告依系爭契約第6條第2項 、第3項約定解約係不合法。因原告未依約辦理貸款對保手 續，經被告於105年12月21日催告5日內完成，於106年1月4 日催告其應依系爭契約第9條第1項約定，繳納半數貸款金額
並開立另半數禁止背書轉讓之擔保本票，惟逾期仍未為之， 故系爭契約經被告依第9條第1項、第25條約定於106年3月1 日寄發解約存證信函，該函於同年月2日達到原告而合法解 除，故被告自得於原告已付價金內沒收房地總價15%即8,973 ,000元作為違約金。又系爭契約第4條、第6條、附件1既約 明系爭建物面積以「登記面積」為準，附件3第4點並明定面 積之計算方式與地政機關「登記面積」之計算方式相同，， 再酌以原告先前已有多次以登記面積計算建物面積之預售屋 購買經驗，故系爭契約就室內面積之定義無使其模糊、誤解 之處，即無適用消保法第11條第2項之餘地。至系爭契約雖 有室內面積之記載，純使消費者易於理解附件3第1點第2小 點所定「主建物面積」即俗稱「室內面積」，係指專有面積 中相對於室外之陽台、雨遮之附屬建物以言，被告並無蓄意 以室內面積一詞誤導原告其指牆內緣至牆內緣之面積。貳、系爭契約既約明房屋面積以登記面積為準及房屋面積計算方 式，則兩造就系爭建物之標的及價金意思表示即一致而成立 ，且室內面積一詞僅係使消費者易於理解之說明，該詞所稱 之面積並非系爭契約必要之點，縱認兩造對室內面積一詞未 合致，亦應由法院依民法第153條第2項規定及系爭契約之整 體解釋決定，而認室內面積即為系爭契約第4條、第6條、附 件1所定之登記面積，故系爭契約無不成立之情。又原告未 提出以竣工圖計算房屋面積有無短給之依據，且建管機關與 地政機關基於不同目的，兩者計算面積之方式殊異，是依營 建法規所計算之面積與民事當事人契約約定之交付面積係屬 二事，並非兩者面積一有差額，即可謂被告短給面積。而系 爭契約之定型化契約原本於103年4月17日經臺北市政府審查 確認無違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」，是系爭契約「室內面積」一詞未違反消保法相關法令， 且被告亦無以淨室內面積或實際可用坪數之用詞為銷售，係 原告個人理解錯誤，故被告無何與有過失，原告不得依民法 第217條規定主張酌減。
參、系爭契約經被告合法解約後，原告應依系爭契約第9條第1項 、第25條第2項約定賠償房地總價15%即8,973,000元違約金 ，該數額就被告可得履行利益及房市趨緩未必得再順利出售 之觀點以言，並未過高。系爭建物現況係依原告於施作期間 之變更設計指示而完成，故其負民法第259條第2款規定之回 復原狀義務，而應負擔回復原狀施工費用3,050,977元，合 計12,023,977元，以之抵銷原告本件請求。丁、本院判斷：
壹、兩造於103年6月30日訂立系爭契約，原告以總價59,820,000
元向被告買受系爭房地，原告陸續給付系爭契約附件2付款 明細表第1期款至第12期款合計18,100,000元，尚有金融機 構貸款41,620,000元及交屋款100,000元合計4,172,000元未 給付；系爭建物專有部分（不含陽台、雨遮）所有權權狀登 記面積為129.81平方公尺；原告於106年1月10日以存證信函 表示坪數不足，依系爭契約第6條第2項約定終止契約，該函 於同日達到被告；被告於同年3月1日以原告違反付款約定， 依系爭契約第25條第2項前段約定以存證信函終止契約，並 沒收上開18,100,000元其中之系爭房地總價15%即8,973,000 元作為違約金，該函於同年月3日達到原告，上開各情，有 國際信用卡人工簽帳單、匯款申請單、存摺類存款憑條、房 屋土地預定買賣契約書、建物所有權狀、臺北市古亭地政事 務所測量成果圖、存證信函在卷為證，且為兩造所不爭執（ 見2卷第298頁背面-第299頁言詞辯論筆錄）。貳、原告主張：系爭契約附件3第2條第1項所謂室內面積，伊認 係牆內緣至牆內緣面積，被告係指牆心至牆心之面積或專有 部分相對於陽台、雨遮之室外面積之登記面積，兩造就室內 面積之契約必要之點意思表示不一致，故系爭契約不成立； 被告依約應給付牆內緣至牆內緣面積128.62平方公尺，竣工 圖載明系爭建物室內面積僅124.62平方公尺，故被告短少給 付面積，伊解除契約為合法，在原告補正面積短少瑕疵前， 伊行使同時履行抗辯權，而不構成給付遲延，是被告解約不 合法等語，則為被告所否認，並以上情置辯，是本件應審究 者為：一、兩造就系爭契約標的物之必要之點有無意思表示 不一致而不成立；被告依系爭契約約定應給付若干系爭建物 面積（不含陽台、雨遮），其有無短少給付；原告解約是否 合法。二、被告解約是否合法，違約金是否過高而應酌減。 爰分論如下。
參、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句。無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或 可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。當事人互相 表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當 事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表 示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人 意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第98條、 第113、第153條分有明文。
一、㈠系爭契約第4條（本契約買賣面積標示）：「房屋...面積 標示詳【如附件1】說明」；第5條（面積說明）：「（第 1項）...房屋面積...包含之項目、計算方式詳如【附件 3】說明所載。二、共用部分分攤之面積，倘因相關事業
單位要求共用設備位置調整或變更設計，致面積有所增減 時，乙方應重新分算據以辦理登記，登記坪數若有誤差依 本契約第6條房屋面積誤差及價款找補約定處理」；第6條 （房屋面積誤差及價款找補）：「（第1款）房屋面積以 地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積 ，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登 記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定 計算。（第2款）本約土地面積、房屋主建物或登記總面 積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足 部分乙方均應全部找補；其超過部分，甲方只找補百分之 二為限（至多找補不超過各分項百分之二），且雙方同意 面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物（不含 雨遮面積）、共用部份價款，除以各該面積所計算之單價 （應扣除汽車停車空間價款及面積），無息於交屋時一次 結清。（第3款）前款之土地面積、房屋主建物或登記總 面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差超過百 分之三（含）以上者，甲方得解除本契約（含汽車停車空 間之買賣契約），解約時乙方返還甲方已兌現價金外，並 加計年息百分之二之利息予甲方，甲方不得再對乙方主張 任何權利...」；附件1（房地、汽車停車空間出售標示及 買賣總價說明）壹、本約房屋、汽車停車空間之土地持分 及建物面積標示如下：...二、房屋建物登記面積如下： 房屋建物登記總面積220.24平方公尺，包含：1.主建物面 積：128.86平方公尺。2.陽台面積：15.06平方公尺。3. 雨遮面積：4.49平方公尺。4.共有面積：71.83平方公尺 。主建物面積占本房屋得登記總面積之比例58.51%。... 貳、本約房屋及汽車停車空間總價明細如下：本契約買賣 總價款為新臺幣（以下同）59,820,000元整。包含土地款 34,608,400元。房屋款21,211,600元，內含：1.主建物部 分13,596,324元。2.附屬建物部分：794,508元。3.共有 部分：6,820,768元」；附件3（房地及汽車停車空間面積 說明）：「壹、土地持分面積計算方式說明如下：...二 、（房屋土地持分）當戶房屋土地持分面積＝基地總面積 扣除汽車停車空間分配之土地持分面積後，其餘土地面積 由以地政機關核發建物測量成果圖之按當戶專有面積與區 分所有全部專有面積比例持分。以上所述專有面積＝主建 物面積＋附屬建物面積。...貳、房屋及汽車停車空間面 積包含項目說明如下：一、主建物面積：即一般所稱室內 面積。二、附屬建物面積：指陽臺、雨遮（登記面積但不 計價）。三、本大樓共有總面積包含樓層及項目詳如下列
：...。肆、房屋及停車空間 依下列方式計算面積（若 簽約後遇法令變更，產權登記依變更後之法令登記方式為 準）：一、建築物之外牆，以牆外緣為界。二、建築物共 同之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為 界辦理登記。四、有隔牆之共同牆壁，依本條第二項之規 定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界 ，其面積應包括四周牆壁之厚度。伍、專有、共有部分及 汽車停車空間登記方式依地政機關登記為準」（1卷第18 頁背面-19頁、第33頁）
㈡前開系爭契約第4條約明房屋面積標示詳附件1說明，第5 條明定房屋面積及包含項目、計算方式詳附件3說明，附 件1、壹、二、明載：房屋建物「登記」面積如下、房屋 建物「登記」總面積：220.24平方公尺，並表明房屋建物 「登記」總面積內含主建物面積、陽台面積、雨遮面積、 共有面積，4個項目面積之總和，並明定主建物面積占房 屋得「登記」總面積之具體比例，貳、則說明系爭契約買 賣總價包含土地款及房屋款與汽車停車位價款，其中房屋 款內含3部分價款，即主建物部分、附屬建物部分、共有 部分之價款，附件3、肆、約明房屋依下列方式計算面積 ，即建物外牆以牆外緣外界，建物共同牆壁則以壁中心至 壁中心為界，附屬建物以其外緣為界辦理登記，第6條第1 款、第3款則明定房屋面積以「地政機關登記完竣之面積 」為準，倘有不足，被告負全部找補義務，依上述系爭契 約第4條房屋面積標示、第5條、附件1、3房屋面積包含項 目與計算方式，及第6條約明兩造就房屋面積差額之找補 義務，均明載「登記」面積之約定內容，暨附件3、肆、 房屋面積計算方式係依地政機關測量之計算基準，可知兩 造系爭契約明文約定以系爭建物「登記面積」即128.86平 方公尺，而非原告主張之牆內緣至牆內緣「室內面積」12 8.86平方公尺，作為被告依系爭契約所應給付房屋面積之 數額及兩造應否負找補義務之計算標準，而因附件1、壹 、二、已約定房屋建物「登記總面積」為4個項目即主建 物、陽臺、雨遮、共有之面積之加總，即可知附件1、壹 、二、及附件3、貳、一、所稱之「主建物面積」即係指 「登記面積」，倘非如此解釋，其餘3項陽臺、雨遮、共 有部分均以登記面積為計算，僅主建物面積以牆內緣至牆 內緣計算，顯與附件1、壹、二所載「房屋建物『登記總 面積』」約定文義不符，是依系爭契約上述各約款明示之 客觀文義可知，被告依約應給付系爭建物之面積數額及認 定被告有無短少給付面積係以登記面積為斷，而非原告主
張之牆內緣至牆內緣面積，此從系爭契約通篇並無何條約 定被告應給付之系爭建物面積（不含雨遮、陽台之附屬建 物）係依牆內緣至牆內緣為計算亦可徵明，故原告主張被 告就主建物部分，未依約給付牆內緣至牆內緣面積，屬短 少給付云云，核與系爭契約前述各條約款明示客觀文義不 符，依約無據，洵無可採。
㈢又系爭契約附件3、壹、土地持分面積計算方式說明如下 ：「...二、（房屋土地持分）當戶房屋土地持分面積＝ 基地總面積扣除汽車停車空間分配之土地持分面積後，其 餘土地面積由以地政機關核發建物測量成果圖之按當戶專 有面積與區分所有全部專有面積比例持分。以上所述專有 面積＝主建物面積＋附屬建物面積」，言明計算式之分子 即當戶之「專有面積」為主建物面積加計附屬建物面積之 總和，而貳、房屋及汽車停車空間面積包含項目說明如下 ：「一、主建物面積：即一般所稱室內面積。二、附屬建 物面積：指陽台、雨遮（登記面積不計價）。三、本大樓 共有總面積包含樓層及項目詳如下列：地下五層：...」 ，可知買受人買受之建物面積含主建物面積、附屬建物、 共有部分面積，再參酌附件3、肆、所定房屋面積之計算 方式係依地政機關憑地籍測量實施規則相關規定為之，此 有臺北市古亭地政事務所107年1月23日函略以：系爭建物 係於105年辦理建物第1次測量及登記，系爭建物登記面積 係依土地法第37條、第39條規定，並以建物測量成果圖測 繪範圍辦理，系爭建物於竣工圖內所載室內面積之計算， 係以牆壁中心為準，與本所依地籍測量實施規則相關規定 之測繪範圍基準有異，故室內面積與登記面積並不一致等 語可參（2卷第24頁），及系爭契約第6條第1項房屋面積 以地政機關登記完竣之面積為準之約定，綜合上述契約約 定可知，附件3、貳、「主建物面積：即一般所稱室內面 積」，僅係說明主建物面積為相較於「室外部分」之專有 部分附屬建物即陽台與雨遮以外之一般俗稱「室內面積」 ，亦即，扣除附屬建物面積後之專有部分面積即為主建物 面積，並非謂上開約定所稱「室內面積」之計算方式係以 牆內緣計至牆內緣，此因系爭契約第6條第1項已明定房屋 面積以地政機關登記面積為準，即含主建物、陽台及雨遮 之專有部分面積，暨共有部分面積，均一律以登記面積為 準，與附件3、肆、明定房屋面積之計算方式係以地政機 關計算方式為準，依前述系爭契約各該條文間之整體、體 系解釋，堪認附件3、貳、一、所稱主建物面積係指相對 於室外面積（陽臺、雨遮）之「室內面積」，而以地政機
關登記面積為準，況系爭契約全文並無何隻字片詞提及主 建物面積或室內面積應以牆內緣至牆內緣為計算之約定或 牆內緣之計算方式，是原告主張：附件3、貳之室內面積 係指壁內緣至壁內緣面積云云，顯悖系爭契約第6條第1項 、附件3、肆、明示之客觀文義，亦違條文間一致性之解 釋，依約乏據，為無可採。依上揭㈡、㈢所述系爭契約相 關條文明示客觀文義解釋，堪認附件3、貳、一、之室內 面積一詞即指主建物之登記面積，並無何疑義，而非原告 所主張之壁內緣至壁內緣抑或牆中心至牆中心之面積，即 無從依消保法第11條第2項規定為有利於原告之解釋。 ㈣內政部所頒布之預售屋買賣契約書範本第3條（房屋出售 面積及認定標準）：「...（第2款）房屋面積：本房屋面 積共計＿平方公尺（＿坪），包含：（一）專有部分，面 積計＿平方公尺（＿坪）。1、主建物面積計＿平方公尺 （＿坪）。2、附屬建物面積，即陽臺＿平方公尺（＿坪 ）、雨遮＿平方公尺（＿坪）及屋簷＿平方公尺（＿坪） ，合計＿平方公尺（＿坪）。（二）共有部分，面積計＿ 平方公尺（＿坪）。（三）主建物面積占本房屋得登記總 面積之比例＿％。（第3款）前二款所列面積與地政機關 登記面積有誤差時，買賣雙方應依第五條規定互為找補。 」，第5條（房地面積誤差及其價款找補）：「（第1款） 房地面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法 登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有 權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六 條第三項之規定計算。（第2款）依第三條計算之土地面 積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣 方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限 （至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找 補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除 以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息 於交屋時結算。（第3款）前款之土地面積、主建物及本 房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契 約」，及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、 壹、應記載事項第4點（房屋出售面積及認定標準）：「. ..（二）房屋面積：本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪） ，包含：1、專有部分，面積計＿平方公尺（＿坪）。（ 1）主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。（2）附屬建物面 積，即陽臺＿平方公尺（＿坪）、雨遮＿平方公尺（＿坪 ）及屋簷＿平方公尺（＿坪），合計＿平方公尺（＿坪） 。2、共有部分，面積計＿平方公尺（＿坪）。3、主建物
面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。（三）前二款所 列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六 點規定互為找補」，第6點（房地面積誤差及其價款找補 ）：「（一）房地面積以地政機關登記完竣之面積為準， 部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法 辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理 條例第五十六條第三項之規定計算。（二）依第四點計算 之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不 足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分 之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積 誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分 價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積 ），無息於交屋時結算。（三）前款之土地面積、主建物 及本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解 除契約」，上述規定規定與系爭契約第6條、附件1、壹、 二之規定相較，除範本第3條及應記載事項第4條多出：前 二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應 依範本第5條、應記載事項第6點互為找補，及附屬建物部 分多出「屋簷」外，系爭契約第6條、附件1、壹、二之規 定內容與前述範本規定及應記載事項完全相同（2卷第41 頁背面、第47頁背面），再佐以內政部107年2月8日覆函 亦稱：建商是否短少給付住戶面積一節，按預售屋買賣定 型化契約應記載事項第6點房屋面積誤差及其價款找補規 定，房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，是建商是 否短少或多給住戶面積，應依上開第6點規定計算、找補 及買方得解除預售屋契約之情形（2卷第40頁），可知被 告依現今預售屋交易慣例所應給付之「主建物面積」係登 記面積，而非壁內緣至壁內緣面積，況原告之夫即證人張 志忠明確證述：原告在買系爭建物前，有買過房子很多次 ，預售屋有2、3次，成屋有1、2次，（問：之前預售屋買 賣，建商就房子面積係約定用地政權狀面積抑或淨室內面 積來算？）預售屋係用地政權狀面積來算等語（2卷第94 頁），亦可徵佐預售屋現今交易慣例及原告在系爭契約締 結前之數次預售屋交易，均係以地政機關登記之面積作為 建商應給付主建物面積之數額，並無何以壁內緣至壁內緣 計算之情形。
二、原告主張：被告代銷人員以話術及附件3、貳、一、主建物 面積：即一般所稱室內面積之書面約定，誤導伊認附件3、 貳、一之室內面積係指淨室內面積即牆內緣至牆內緣面積， 竣工圖所載室內面積僅124.62平方公尺，少於附件1、壹、
二、所定室內面積128.86平方公尺，兩造就室內面積之必要 之點意思表示不一致，縱認一致，被告短給室內面積達3%， 故伊解約為合法云云，然查：
㈠證人張志忠經原告訴訟代理人訊問時固證稱：（問：你剛才 所說室內面積之理解，你有跟當時銷售人員說明這是你要的 室內面積嗎？）伊怕銷售人員誤解，所以伊會跟銷售人員賴 敏惠強調是牆以內之面積等語（2卷第93頁背面），惟嗣經 被告訴訟代理人訊問時又證述：（問：所以你剛剛說你在跟 銷售人員確認什麼叫做淨室內面積時，是只有講自己能夠使 用空間，而沒有講到你認為很專業的牆心到牆心，或牆內緣 到牆內緣，是否如此？）是。（問：你在跟賴敏惠洽談這個 案子時，針對室內面積，你有無向賴敏惠表示是完全不包含 牆厚度？）伊會說淨室內面積，就是不包含牆壁，伊向她表 示淨室內面積就是伊自己可以使用的空間，這是伊與她的共 識，惟伊沒有跟她說淨室內面積係指不包含牆壁，但伊想她 應該知道伊的意思等語（2卷第94頁），又謂伊僅稱自己得 使用之空間，並未言明係指不含牆壁之牆內緣至牆內緣面積 等語，證人張志忠關於究否有與賴錦惠強調牆壁內面積一節 之證詞前後矛盾，已難遽信。契約因當事人兩造合意而成立 ，所謂合意，係指經由解釋所認定之「表示內容之一致」， 非指「內心意思之一致」，此因內心意思如何，難以臆知， 須經由表示行為使其外部上可以認識，「意思」依其「表示 」而客觀化。原告之夫即證人張志忠於締約前磋商階段既未 言明原告所欲購買之系爭建物面積係指牆內緣至牆內緣面積 ，難認原告就此有何表示行為，而為被告所知，且依系爭契 約相關條文明示之客觀文義解釋，附件3、貳之室內面積一 詞係指主建物之登記面積，業如上揭一、㈡、㈢所述，是兩 造就此所為出賣、買受標的物面積之意思表示之客觀意義趨 於一致，故系爭契約成立。縱原告一方主觀內心認上開室內 面積一詞係指牆內緣至牆內緣面積，然此至多僅屬原告意思 表示有無民法第88條錯誤得否撤銷之問題，究與兩造系爭契 約意思表示構成不一致容有殊異，是系爭契約既成立生效， 被告受領價金18,100,000元即有法律上原因，原告主張契約 不成立而類推適用民法第113條或民法第179條規定請求返還 已付價金18,100,000元，即不符該兩條所定無效、無法律上 原因之要件，而不應准許。系爭契約第17條第1項第1款至第 4款約明原告應負擔之稅費項目並負預繳義務（1卷第25頁背 面），則被告預收稅費460,000元，係依上述有效之系爭契 約為之，自有法律上原因，故原告類推適用民法第179條規 定請求返還上揭預付稅費，於法未合，亦不應准許。至原告
支付之測量、衛浴與零件費用145,000元及按系爭契約房地 總價15%違約金8,973,000元，因不符民法第113條所定之無 效要件，是原告主張類推適用該條規定請求上開費用及違約 金，亦屬無由。
㈡原告所提竣工圖記載：室內面積為124.62平方公尺（1卷第6 6頁），該面積係建管機關依建築技術規則建築設計施工編 第1條第3款建築面積、第5款樓地板面積之計算方式，以牆 中心線以內計算水平投影面積所計出，建管與地政計算建物 面積之差異與原因，係建管機關為工程設計、施工及結構力 學計算需要，其建築面積計算係依建築技術規則之規定辦理 ，地政機關為保障人民財產權，按建物所有權人或管理人申 請辦理建物所有權第一次測量及登記，係就其合法建物之權 利範圍及位置，依建物測量辦理規定測繪平面圖並計算面積 。因建築設計與建物所有權第一次測量及登記，其實際狀況 及需要不同，故建物面積之計算標準不一，此有內政部營建 署107年5月22日函及內政部74年3月18日台（74）內地字第 393 173號函在卷為證（2卷第107、79-80頁），可知竣工圖 之室內面積之計算係以牆壁中心為準，而參酌臺北市古亭地 政事務所函謂：系爭建物依當時適用之106年1月9日修正前 測量實施規則第273條規定：獨立建物所有之牆壁，以牆之 外緣為界，兩建物共有之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界， 而系爭建物測量成果圖之平面圖係依同規則第282條之1規定 ，由竣工圖轉繪，其中與鄰戶共用之隔間牆以牆壁中心為界 ，如係該棟建物之外牆則以牆壁外緣（含結構柱）為界，兩 者因測繪範圍基準有異，故面積並不一致等語（2卷第24頁 ），可知地政機關登記面積與建管機關之竣工圖所載室內面 積兩者數額並不相同，而兩造依系爭契約所約定被告應給付 主建物面積之數額係以地政機關登記面積為準，並非以原告 所主張之牆內緣至牆內緣或建管機關之竣工圖所載室內面積 為準，是計算被告有無短給主建物面積，自應以地政機關之 登記面積為準，而系爭建物主建物登記面積為129.81平方公 尺，有建物所有權狀及建物測量成果圖在卷為徵（1卷第171 、17 2頁），與系爭建物附件1、壹、二所約定之主建物登 記面積128.86平方公尺相較，面積尚有多給，並無短少情事 （129. 81-128.86＝0.95），原告執竣工圖所載室內面積 124.62平方公尺，與附件1、壹、二所載128.86平方公尺相 較，主張被告短給比例達3.29%云云，然兩造並未約定以建 管機關依牆中心至牆中心之測量基準所繪製竣工圖作為計算 面積多給或短少之依據，且系爭契約亦無約定應以牆內緣至 牆內緣為計算面積多給或短付之依據，是原告上揭主張，依
約乏據，為無足採。
㈢系爭契約第6條（房屋面積誤差及價款找補）：「（第1款） 房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登 記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第 一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之 規定計算。（第2款）本約土地面積、房屋主建物或登記總 面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足 部分乙方均應全部找補；其超過部分，甲方只找補百分之二 為限（至多找補不超過各分項百分之二），且雙方同意面積 誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物（不含雨遮面 積）、共用部份價款，除以各該面積所計算之單價（應扣除 汽車停車空間價款及面積），無息於交屋時一次結清。（第 3款）前款之土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽 車停車位空間、雨遮面積）如有誤差超過百分之三（含）以 上者，甲方得解除本契約（含汽車停車空間之買賣契約）， 解約時乙方返還甲方已兌現價金外，並加計年息百分之二之 利息予甲方，甲方不得再對乙方主張任何權利...」，依上 開約定可知，被告就主建物面積須短付達3%以上，原告始得 依該條第3款約定解約，惟被告並無短給情事，是原告於106 年1月10日之解約不合法，而不生效力，故系爭契約斯時仍
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